Diritti dell'inquilino in Austria: cosa si paga

Stai prendendo casa in affitto a Vienna, ti è arrivata sulla scrivania la richiesta di una cauzione consistente o della provvigione di un agente, e qualcosa non ti torna. Se quella spesa sia legale in Austria dipende quasi sempre da una cosa che puoi verificare da solo: quanto è vecchio il tuo edificio, e in quale fascia della legge federale sulle locazioni, la Mietrechtsgesetz (MRG), rientra. Chiarito questo, saprai in pochi minuti se il canone, la cauzione e le spese che ti vengono addebitati rientrano nella legge.

Ultima revisione: 2026-08-10. Seeki.eu non è un consulente legale: questo è un orientamento, non una consulenza legale. Le regole austriache sulle locazioni dipendono dall'età e dal tipo del tuo edificio, dal tuo contratto e dalle riforme recenti, e cambiano. Verifica la tua posizione con un avvocato specializzato in locazioni o con un'associazione di inquilini come l'Arbeiterkammer o la Mietervereinigung prima di firmare o contestare qualcosa.

Cosa può legittimamente addebitare un locatore austriaco?

Ogni voce qui sotto dipende dalla stessa domanda: se il MRG copre in pieno il tuo appartamento. La cauzione, la provvigione dell'agente e i tetti agli aumenti del canone sono le tre voci che un inquilino ha più spesso bisogno di contestare, ciascuna riportata con la sua regola e la sua fonte.

Tema	La regola in Austria	Fonte
Cauzione (Kaution)	Tre mensilità di canone lordo sono consuetudinarie e fino a sei sono ammesse. Oltre sei solo se il locatore dimostra un interesse particolare alla garanzia	oesterreich.gv.at
Provvigione dell'agente immobiliare	Dal 1° luglio 2023 paga la parte che incarica l'agente. Nella maggior parte degli affitti è il locatore, non l'inquilino	oesterreich.gv.at
Quali regole si applicano (MRG)	Piena per gli stabili in affitto anteriori al 1953 e per gli alloggi sovvenzionati o comunali, parziale per gli stabili privati più recenti, esente per le case uni o bifamiliari	arbeiterkammer.at
Aumenti del canone regolamentati	Nessun aumento prima di aprile 2026, poi al massimo l'1% nel 2026 e il 2% nel 2027 in base alla legge sull'indicizzazione dei canoni (Mieten-Wertsicherungsgesetz)	arbeiterkammer.at, konsumentenfragen.at
Contratti a tempo determinato	La durata minima sale da tre a cinque anni per i contratti dal 1° gennaio 2026, salvo che il locatore non agisca come impresa. L'inquilino può recedere dopo il primo anno con tre mesi di preavviso	konsumentenfragen.at

Il MRG copre il tuo appartamento? Trova prima la tua fascia

L'Austria classifica ogni appartamento in una di tre fasce del MRG, e quella in cui rientra il tuo decide se il canone sia soggetto a un tetto o meno. Due appartamenti sulla stessa via possono rientrare in regimi completamente diversi, ed è il dato che chi arriva da fuori più spesso ignora.

Applicazione piena (Vollanwendung). Il MRG pieno copre gli appartamenti in affitto in edifici con più di due unità costruiti prima del 1° luglio 1953, i condomini in affitto in edifici anteriori al 9 maggio 1945, e gli alloggi sovvenzionati o comunali (Gemeinde), secondo l'Arbeiterkammer, la camera del lavoro istituita per legge che assiste gli inquilini austriaci, ad agosto 2026. Qui il canone è soggetto a un tetto di legge (il sistema del valore di riferimento, Richtwert, o il più vecchio sistema per categorie, più avanti), la protezione contro la disdetta è forte, e le spese di gestione sono stabilite per legge. È l'unica fascia in cui ciò che un locatore addebita ha limiti legali reali.

Applicazione parziale (Teilanwendung). Rientrano qui gli appartamenti in edifici a finanziamento privato costruiti dopo il 30 giugno 1953, e i condomini in affitto successivi all'8 maggio 1945. Solo poche regole del MRG mordono, soprattutto la protezione contro la disdetta arbitraria e le regole sui contratti a termine. Non c'è un tetto al canone, locatore e inquilino lo concordano liberamente, e gran parte del patrimonio più recente costruito ad hoc rientra in questa fascia.

Esenzione piena (Vollausnahme). Un contratto su una casa uni o bifamiliare, un appartamento per le vacanze, un alloggio di servizio o un posto in una casa di cura resta del tutto fuori dal MRG, secondo l'Arbeiterkammer. Si applica invece il codice civile generale, il canone è libero, e il locatore può disdire secondo i termini del contratto stesso.

Quanta cauzione può chiedere un locatore in Austria?

Tre mensilità di canone sono la norma, sei sono il limite esterno di ciò che è ammesso, e solo un interesse particolare alla garanzia dal lato del locatore giustifica di andare oltre. Il portale governativo austriaco oesterreich.gv.at afferma che una cauzione (Kaution) pari a tre canoni mensili lordi è consuetudinaria (lordo significa canone netto più spese di gestione più il 10% di IVA), che fino a sei canoni mensili lordi è comunque ammesso, e che una cauzione superiore è consentita solo se il locatore ha un interesse particolare alla garanzia, valutato in base al livello del canone, all'affidabilità creditizia dell'inquilino e allo stato e all'arredamento dell'appartamento, ad agosto 2026. Un tetto di legge in senso stretto non esiste: l'Arbeiterkammer segnala che le sei mensilità lorde sono il parametro consolidato dalla giurisprudenza e non una cifra scritta nella legge.

La cauzione è una garanzia, non denaro del locatore. Deve essere tenuta separata dal patrimonio del locatore, per esempio su un libretto di risparmio, e restituita con gli interessi alla fine della locazione al netto di pretese giustificate per canoni non pagati o danni. Se un locatore la trattiene senza motivo, la Mietervereinigung (l'associazione degli inquilini), l'Arbeiterkammer o il tribunale distrettuale (Bezirksgericht) sono la via per far valere i propri diritti.

Chi paga l'agente immobiliare in Austria?

Nella maggior parte degli affitti ora non paghi alcuna provvigione all'agente. Il Bestellerprinzip, la regola per cui paga chi ordina, è entrato in vigore per gli appartamenti in affitto il 1° luglio 2023, quindi la provvigione ricade sulla parte che per prima ha incaricato l'agente, secondo oesterreich.gv.at e l'Arbeiterkammer ad agosto 2026. Poiché i locatori quasi sempre incaricano un agente di trovare un inquilino, l'onorario spetta al locatore e non può essere trasferito né suddiviso. La regola vale solo per le locazioni residenziali, non per le compravendite né per gli spazi commerciali.

Un inquilino deve la provvigione solo se ha dato all'agente un vero incarico di ricerca in qualità di primo cliente, per un appartamento non già presente nel portafoglio di quell'agente. Per chi affitta ed è abituato a mercati dove l'inquilino entrante paga una o due mensilità di canone in provvigioni, questo è il singolo risparmio più grande del sistema austriaco.

Di quanto può salire il tuo canone nel 2026?

Per un appartamento regolamentato, quasi per niente. L'aumento è ora limitato ben al di sotto dell'inflazione. La legge austriaca sull'indicizzazione dei canoni (Mieten-Wertsicherungsgesetz, MieWeG) è in vigore dal 1° gennaio 2026, e nessun canone poteva essere aumentato in base a una clausola di indicizzazione prima di aprile 2026, secondo l'Arbeiterkammer. Per gli appartamenti nella fascia di applicazione piena del MRG, il cui canone segue il sistema del valore di riferimento o quello per categorie, può salire al massimo dell'1% nel 2026 e del 2% nel 2027, anche dove l'inflazione misurata è più alta, con la formula generale del 3% più la metà dell'eventuale eccedenza che si applica solo dal 2028, secondo il portale dei consumatori konsumentenfragen.at ad agosto 2026.

Il Richtwert (valore di riferimento) è il canone base di legge al metro quadro, fissato separatamente per ogni provincia, che ancora gli appartamenti più vecchi coperti dal MRG. I nuovi valori sono entrati in vigore il 1° aprile 2026 e ora si adeguano ogni anno anziché ogni due, con il valore di riferimento di Vienna che sale da €6,67 a €6,74 al metro quadro, l'1% consentito, secondo la Mietervereinigung e il Mieterschutzverband ad agosto 2026. Nelle fasce a mercato libero e ad applicazione parziale, una clausola di indicizzazione segue lo stesso tetto della MieWeG: l'inflazione fino al 3% si trasferisce per intero, solo la metà di quanto la supera, e l'adeguamento può avere effetto solo dal 1° aprile. Così un aumento a metà locazione in un appartamento regolamentato è limitato per legge e tutto ciò che va oltre è contestabile, mentre nella fascia libera ti proteggono solo la clausola di indicizzazione del contratto e il tetto della MieWeG.

Quanto dura il tuo contratto e come si esce prima?

La maggior parte delle locazioni private austriache è a tempo determinato, e la durata minima si è appena allungata. Un contratto a tempo determinato (befristeter Mietvertrag) firmato o rinnovato dal 1° gennaio 2026 deve durare almeno cinque anni, contro i tre di prima, salvo che il locatore possa dimostrare di non agire come impresa, nel qual caso restano validi i tre anni, secondo il portale dei consumatori konsumentenfragen.at e la Camera economica federale austriaca sul pacchetto affitti 2026. Un privato che affitta un singolo appartamento rientrerà di solito nella soglia dei tre anni, quindi leggi la durata che ti viene proposta invece di dare per scontati i cinque. Se un termine semplicemente scade e tu resti, il contratto si rinnova una volta, per cinque anni con le nuove regole, e solo dopo diventa a tempo indeterminato.

Le regole di uscita favoriscono l'inquilino. Con un contratto a tempo determinato puoi dare disdetta una volta trascorso il primo anno (tre mesi con scadenza a fine mese), quindi non sei mai vincolato per l'intera durata. Un contratto a tempo indeterminato (unbefristet) in un appartamento coperto dal MRG è la posizione più forte di tutte: il locatore può disdire solo tramite il tribunale, per un motivo di legge come il mancato pagamento prolungato o un grave uso improprio. Questa protezione affidata al solo tribunale è il Kündigungsschutz per cui le vecchie locazioni sono apprezzate.

Vienna è dove queste regole mordono di più, in quanto mercato degli affitti più profondo d'Austria. Il canone richiesto mediano sugli annunci di appartamenti di Vienna attivi su Seeki.eu è di €22,0 al metro quadro al mese, all'incirca €1.320 per un tipico appartamento di 60 metri quadri, a luglio 2026. Per capire come quei canoni si collocano rispetto al resto del continente, vedi la nostra classifica dei rendimenti da locazione in Europa, e per la visione regionale, cosa affitti con €1.000 al mese nell'Europa centrale.

Dove la legge austriaca favorisce il locatore?

Nonostante la sua reputazione a favore degli inquilini, l'Austria concede ai locatori due vantaggi strutturali, entrambi con la stessa radice: la maggior parte delle locazioni non raggiunge mai la fascia protetta. Una larga quota del patrimonio più recente rientra nell'applicazione parziale o nell'esenzione piena, dove il canone è libero senza tetto Richtwert, quindi i tetti in prima pagina non si applicano all'appartamento che un tipico nuovo arrivato affitta. E poiché la maggior parte dei contratti è a tempo, la protezione contro la disdetta affidata al solo tribunale raggiunge solo una minoranza di chi affitta. La legge compensa con uno sconto obbligatorio del 25% per la durata determinata (Befristungsabschlag) sul canone consentito, ma solo nella fascia ad applicazione piena, dove il locatore può chiedere appena il 75% del canone che un contratto a tempo indeterminato consentirebbe, secondo la Mietervereinigung ad agosto 2026. È un compenso per una minore stabilità, non un sostituto, e nella fascia ad applicazione parziale non c'è alcuno sconto.

Il bilancio onesto: un contratto a tempo indeterminato in un edificio d'epoca anteriore al 1953 (Altbau) ti pone sotto alcune delle norme su canone e sfratto più protettive d'Europa, mentre un più recente contratto a tempo determinato, il caso comune, ti dà diritti di preavviso ma non il tetto né la stabilità. Se stai invece valutando l'acquisto, la nostra Acquistare casa in Austria da straniero (Guida 2026) copre il lato dell'acquisto. Ma se stai affittando, leggi nella bozza l'anno di costruzione e la parola "befristet" prima di dare per scontato quale protezione ti spetti.

Domande frequenti

Quanta cauzione può chiedere un locatore in Austria?

Tre mensilità di canone lordo sono consuetudinarie e fino a sei mensilità lorde sono ammesse, secondo oesterreich.gv.at ad agosto 2026, dove lordo significa canone netto più spese di gestione più IVA. Oltre sei serve un interesse particolare alla garanzia, valutato in base al livello del canone, all'affidabilità creditizia o all'arredamento. La cauzione deve essere tenuta separata dal patrimonio del locatore e restituita con gli interessi alla fine della locazione, al netto di pretese giustificate.

Gli inquilini pagano l'agente immobiliare in Austria?

Di solito no. Da quando il Bestellerprinzip, la regola per cui paga chi ordina, è entrato in vigore per gli affitti il 1° luglio 2023, la provvigione la paga chi per primo ha incaricato l'agente, e poiché i locatori quasi sempre incaricano l'agente, l'onorario spetta al locatore, secondo oesterreich.gv.at. Un inquilino la deve solo nel raro caso in cui abbia dato all'agente un proprio incarico di ricerca per un appartamento non già presente in quell'agenzia.

Di quanto può salire il mio canone nel 2026?

Per un appartamento regolamentato, molto poco. In base alla legge sull'indicizzazione dei canoni (Mieten-Wertsicherungsgesetz) in vigore dal 1° gennaio 2026, i canoni ad applicazione piena possono salire al massimo dell'1% nel 2026 e del 2% nel 2027, secondo konsumentenfragen.at, anche quando l'inflazione è più alta. I canoni a mercato libero con una clausola di indicizzazione seguono il tetto generale: l'inflazione fino al 3% si trasferisce per intero, solo la metà di quanto la supera, e l'aumento può avere effetto solo dal 1° aprile.

Quali edifici copre il MRG?

La Mietrechtsgesetz si applica in pieno agli appartamenti in affitto costruiti prima del 1° luglio 1953, ai condomini in affitto anteriori al 9 maggio 1945, e agli alloggi sovvenzionati o comunali, secondo l'Arbeiterkammer. Gli edifici a finanziamento privato più recenti rientrano nell'applicazione parziale, dove si applicano solo le regole su disdetta e tempo determinato e il canone è libero. Le case uni e bifamiliari, gli appartamenti per le vacanze e gli alloggi di servizio sono del tutto esenti.

Come trovo un appartamento a canone regolamentato a Vienna prima che sia andato?

Gli appartamenti d'epoca regolamentati (Altbau) si affittano in fretta, quindi il tempismo batte la fortuna. Su Seeki.eu puoi filtrare gli appartamenti in affitto a Vienna, salvare quella ricerca, e ricevere un avviso giornaliero dei nuovi risultati, mettendoti davanti gli annunci freschi la mattina in cui compaiono. Abbina questo a un controllo dell'anno di costruzione dell'edificio e della parola "befristet" nella bozza, e puoi muoverti su un appartamento a canone limitato prima di chi sta ancora aggiornando la mappa.

Fonti

Verifica ripetuta ad agosto 2026. Le regole su cauzione e provvigione vengono dal portale per i cittadini dell'amministrazione federale austriaca oesterreich.gv.at, che indica tre canoni mensili lordi come consuetudinari, sei come ammessi, e qualunque cifra superiore come subordinata a un interesse particolare alla garanzia, con l'Arbeiterkammer, la camera del lavoro istituita per legge, ad aggiungere che le sei mensilità sono un parametro consolidato dalla giurisprudenza e non una cifra scritta nella legge. La regola sulla provvigione è il Bestellerprinzip, per cui paga chi ordina, introdotto per le locazioni residenziali il 1° luglio 2023 e spiegato dagli stessi due enti.

Le fasce di applicazione della legge sulle locazioni (Mietrechtsgesetz) seguono le indicazioni dell'Arbeiterkammer su applicazione piena, applicazione parziale ed esenzione piena, comprese le date di costruzione del 1° luglio 1953 e del 9 maggio 1945 e l'esclusione di case uni e bifamiliari, appartamenti per le vacanze, alloggi di servizio e posti in casa di cura.

I tetti agli aumenti vengono dalla legge sull'indicizzazione dei canoni (Mieten-Wertsicherungsgesetz), approvata con la quinta legge di contenimento dell'inflazione in materia di locazioni (5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz) e in vigore dal 1° gennaio 2026, come esposto dal portale federale di informazione ai consumatori konsumentenfragen.at e dalla Camera economica federale austriaca, e dall'Arbeiterkammer per la regola che nessuna clausola di indicizzazione poteva aumentare il canone prima di aprile 2026. I valori di riferimento (Richtwerte) in vigore dal 1° aprile 2026, compreso quello di Vienna, sono pubblicati dalla Mietervereinigung Österreichs e dal Mieterschutzverband. Le regole sui contratti a tempo determinato, il minimo di cinque anni e la sua eccezione per i locatori che non agiscono come impresa, il rinnovo unico, il diritto dell'inquilino di dare disdetta con tre mesi di preavviso dopo il primo anno e lo sconto del 25% per la durata determinata nella fascia ad applicazione piena vengono dalla stessa legge e dalla Mietervereinigung.

Canoni e soglie cambiano, e la fascia in cui rientra il tuo appartamento decide quali di queste regole ti raggiungono. Verifica la tua posizione con un avvocato specializzato in locazioni o con un'associazione di inquilini prima di firmare o contestare qualcosa.