Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger (guide 2026)

L'Espagne est depuis une décennie le premier marché unique d'acheteurs étrangers de l'UE. Les règles qui régissent l'achat sont remarquablement ouvertes : pas de restriction de nationalité, pas d'approbation préalable, pas d'investissement minimum. Les acheteurs UE et hors UE transigent à peu près aux mêmes conditions.

Ce qu'il vous faut d'abord, c'est un NIE (Número de Identificación de Extranjero), le numéro fiscal qui jalonne chaque étape, du contrat de dépôt au droit de mutation. Puis un compte bancaire espagnol, un abogado indépendant et une vision claire des frais de transaction. Les frais de clôture ajoutent 10 à 15 % au prix affiché.

Le changement politique à connaître : le Golden Visa espagnol, résidence pour achat immobilier à partir de 500 000 €, a été formellement supprimé le 3 avril 2025. Acheter reste simple. Cela ne s'accompagne simplement plus d'un titre de séjour.

Ce guide couvre NIE et banque, l'addition fiscale complète, les prêts pour non-résidents, le parcours arras → escritura, les pièges régionaux et les zones où les acheteurs étrangers se concentrent sur Seeki.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Espagne ?

Oui, pas d'approbation préalable, pas de quotas. Les non-résidents achètent aux mêmes conditions que les nationaux espagnols. Posséder une maison ne donne en soi aucun droit au séjour : les acheteurs hors UE ont toujours besoin d'un visa pour dépasser 90 jours sur 180. Quelques zones frontalières et militairement sensibles exigent un permis pour les acheteurs hors UE, mais c'est presque jamais pertinent pour les transactions résidentielles.

Numéro fiscal (NIE) : pourquoi il vient en premier

Le NIE est un numéro fiscal et d'identité. Sans lui vous ne pouvez ouvrir un compte bancaire résident, signer une escritura pública (acte authentique), payer l'ITP ou inscrire le titre. Il n'accorde aucun droit de séjour.

Trois voies : en personne dans un commissariat de la Police nationale espagnole (Extranjería) ; dans un consulat espagnol à l'étranger ; ou par un avocat sous poder notarial, voie empruntée par la plupart des acheteurs non-résidents (150 à 300 € plus apostille). Lancez-le avant d'enchérir sérieusement.

Golden Visa : statut 2026

Le Golden Visa a été supprimé le 3 avril 2025 au titre de la loi organique 1/2025. L'achat immobilier, à n'importe quel prix, ne déclenche plus de titre de séjour. Les voies investisseur survivantes (dette publique, investissement professionnel qualifiant, projets d'intérêt général) ne peuvent être satisfaites par un achat de logement. Si la résidence vous importe, regardez le Visa Non Lucratif, le Visa Nomade Numérique ou une voie travail/famille.

Coûts et fiscalité

Comptez 10 à 15 % du prix d'achat en frais ponctuels, plus l'IBI annuelle et, pour les patrimoines plus importants, l'impôt sur la fortune. Les taux sont fixés aux niveaux national, communauté autonome et municipal, donc le chiffre varie par région et selon que le bien est neuf ou ancien.

Droit de mutation : ITP (revente) vs IVA + AJD (neuf)

Les biens en revente paient l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), fixé par communauté autonome, typiquement 6 à 13 %. Taux 2026 indicatifs : Madrid 6 %, Canaries 6,5 %, Andalousie 7 % forfait, Comunitat Valenciana 10 % forfait, Catalogne 10 à 13 % par tranches (tranches progressives depuis le 27 juin 2025 : 10 % jusqu'à 600 k€, 11 % jusqu'à 900 k€, 12 % jusqu'à 1,5 M€, 13 % au-delà ; 20 % pour les grands bailleurs), Îles Baléares 8 à 13 % par tranches.

Le neuf (première mutation depuis le promoteur) paie l'IVA à 10 % (4 % pour le logement officiellement protégé), plus le droit de timbre AJD de 0,5 à 2,5 % sur l'acte. Confirmez toujours le taux en vigueur pour la communauté autonome spécifique au moment de signer. Les taux sont révisés dans les lois budgétaires régionales annuelles.

Notaire, registre, gestoría, juridique

Notaire 0,1 à 0,5 %, registre foncier 0,1 à 0,25 %, gestoría (formaliste administratif) 300 à 600 €. Un abogado indépendant facture 1 à 1,5 % + IVA (21 %), plancher 1 500 à 2 000 €. N'utilisez ni l'avocat du vendeur ni le juriste interne de l'agence. La commission d'agence (3 à 6 % + IVA) est normalement payée par le vendeur et intégrée au prix demandé.

Taxe foncière annuelle (IBI) et impôt sur le revenu des non-résidents

L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière municipale, facturée annuellement sur le valor catastral (généralement bien en-dessous du marché). Taux d'environ 0,4 à 1,1 %. Madrid et Barcelone autour de 0,5 à 0,7 %, Andalousie côtière et Baléares plus élevés. Une maison à 300 000 € paie 500 à 1 200 €/an plus une taxe municipale d'basura (ordures).

Le piège : même si vous ne louez jamais le bien, l'Espagne prélève quand même un impôt sur le revenu imputé (IRNR) sur les propriétaires non-résidents, soit un revenu théorique de 1,1 à 2 % de la valeur cadastrale imposé à 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE) sur Modelo 210. Les loyers réels sont imposés aux mêmes taux ; les résidents UE/EEE peuvent déduire les charges, les non-UE non.

Impôt sur la fortune et taxe Solidarité

L'Espagne prélève un impôt sur la fortune patrimonial sur les actifs mondiaux pour les résidents et sur les actifs espagnols pour les non-résidents. Exonération générale de 700 000 € par contribuable (1,4 M€ pour les couples), barème progressif 0,2 à 3,5 %. Madrid et l'Andalousie bonifient à zéro. La Taxe de Solidarité fédérale sur les grandes fortunes (introduite en 2022, rendue permanente après que la Cour constitutionnelle l'a confirmée) s'applique au-delà de 3 M€ d'actifs nets à 1,7 à 3,5 % et restaure de fait l'ISF dans les régions bonifiées. Pour un non-résident avec un seul appartement à 800 000 € à Madrid, les deux couches sont en général à zéro ; au-delà de 3 M€, prenez un expert-comptable.

Plus-values à la revente

Les non-résidents paient un forfait de 19 % sur la plus-value nette (prix de cession moins coût d'acquisition, taxes d'acquisition, notaire, registre, améliorations documentées), qu'ils résident dans l'UE/EEE ou en dehors ; le taux non-résident plus élevé de 24 % s'applique aux revenus généraux (loyer par exemple) mais pas aux plus-values immobilières. À la conclusion, l'acheteur doit retenir 3 % du prix d'achat (retención) via Modelo 211 en avance sur la CGT du vendeur ; le vendeur dépose ensuite Modelo 210 pour régler l'obligation effective et demander tout remboursement. Les résidents paient un barème progressif de 19 à 28 % avec un report sur résidence principale dans une autre résidence principale UE/EEE sous deux ans.

Consulter les prix actuels au m² en Espagne pour juger si un prix demandé est réaliste.

Financement en tant que non-résident

Les banques espagnoles prêtent activement aux acheteurs étrangers, mais à des conditions plus serrées que pour les résidents.

Plafonds LTV : non-résident hors UE 60 à 70 %, non-résident UE 65 à 75 %, résident fiscal espagnol 80 % (jusqu'à 90 % pour la résidence principale). La banque commande sa propre tasación (expertise) et prête sur la valeur la plus basse entre expertise et prix d'achat, ce qui est crucial dans les marchés côtiers chauds.

Pièces requises : passeport, NIE, compte bancaire espagnol, 3 dernières fiches de paie plus lettre de l'employeur (ou 2 ans de comptes si indépendant), 2 ans de déclarations fiscales du pays d'origine, 6 mois de relevés bancaires, rapport de crédit, justificatif d'adresse. Souscription : 3 à 6 semaines.

Plusieurs banques de détail prêtent routinièrement aux non-résidents. Contactez-en deux ou trois pour une cotation compétitive avant de signer la réservation ou l'arras. Les courtiers indépendants (intermediarios de crédito) sont en général gratuits pour l'emprunteur, payés par le prêteur.

Taux : variable suit l'Euribor 12 mois + spread 0,75 à 1,5 % (effectif 3,0 à 4,0 % en 2026) ; fixe 10 à 30 ans 3,0 à 4,5 %. Les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi à 0,15 à 0,25 % sur le variable et 1,5 à 2 % sur le fixe.

Le processus d'achat, étape par étape

Prévoyez 8 à 12 semaines de l'offre à la remise des clés, davantage pour le neuf ou si des problèmes de titre surgissent.

1. NIE + compte bancaire espagnol. Avec un avocat sous procuration, le NIE prend 1 à 4 semaines. Un compte non-résident (cuenta de no residente) requiert le NIE plus un certificado de no residencia renouvelé tous les deux ans.

2. Recherche et offre. Utilisez la recherche cartographique de Seeki pour présélectionner ; les recherches sauvegardées vous alertent des nouveautés. Les offres ne sont pas contraignantes tant que vous n'avez pas signé un contrat de dépôt.

3. Contrato de arras. Contrat de dépôt privé standard (article 1454 du Code civil) : l'acheteur paie 10 % d'arras. Si l'acheteur se retire, le vendeur garde le dépôt ; si le vendeur se retire, il doit le double. Faites rédiger ou réviser par un avocat, et payez depuis votre compte espagnol pour une traçabilité AML propre.

4. Due diligence. Votre avocat vérifie le nota simple (propriétaire, charges, hypothèques, sûretés), le certificado catastral, la licencia de primera ocupación, le statut d'urbanisme (critique pour le rural), les dettes de communauté pour les appartements, le certificat énergétique, et que l'IBI et les fluides sont à jour.

5. Escritura pública chez le notaire. Les deux parties sont présentes (ou par poder notarial). Le solde est payé par chèque bancaire certifié (cheque bancario) ; les notaires sont prudents avec les virements le jour même. L'ITP (ou IVA + AJD pour le neuf) doit être payé sous 30 jours ; la plupart des acheteurs paient le même jour via la gestoría.

6. Inscription du titre + fluides. La gestoría dépose ITP/AJD et l'acte (2 à 4 semaines). Transférez les fluides et inscrivez-vous à l'IBI à l'ayuntamiento.

Étape	Durée
NIE + compte bancaire	2 à 5 semaines
Arras signé	1 à 3 semaines après l'offre
Due diligence + prêt (le cas échéant)	4 à 8 semaines
Escritura chez le notaire	1 jour
Mise à jour du registre foncier	2 à 4 semaines post-conclusion
Total de l'offre aux clés	8 à 12 semaines

Où les étrangers achètent typiquement

Costa del Sol, province de Málaga. Le plus grand marché unique d'acheteurs étrangers en Espagne. La Costa del Sol Occidental à l'ouest de Málaga (Marbella, Estepona et les enclaves de golf à l'arrière) attire britanniques, scandinaves, allemands et américains. 7 % d'ITP en Andalousie, impôt sur la fortune bonifié à zéro. Parcourir les appartements à vendre en Andalousie.

Madrid. La Communauté de Madrid est le deuxième marché d'acheteurs étrangers, principalement investisseurs et relocations. La ville de Madrid domine (Salamanca, Chamberí, Retiro en haut de gamme). ITP le plus bas des grandes régions (6 %), impôt sur la fortune bonifié à zéro, soumis à la Taxe de Solidarité au-delà de 3 M€. Maisons à vendre en Communauté de Madrid.

Catalogne et Barcelone. Barcelone dans la comarca de Barcelonès en Catalogne est un marché dense d'acheteurs étrangers (français, allemands, italiens, américains) centré sur Eixample, Gràcia, Sant Gervasi et le front de mer. ITP des grandes régions le plus élevé (progressif 10 à 13 % depuis la réforme de juin 2025) ; licences de location courte (HUT) gelées en ville.

Comunitat Valenciana. La Comunitat Valenciana court de Valence vers le sud jusqu'à Alicante et la Costa Blanca. Alicante, Dénia, Calp et Benidorm sont des marchés fortement néerlandais, britanniques et allemands à des points de prix plus doux, ITP forfait 10 %.

Îles Baléares. Les Îles Baléares (Majorque, Minorque, Ibiza, Formentera) sont le marché insulaire premium. Les acheteurs allemands et britanniques dominent Majorque ; Ibiza penche luxe résidence secondaire. Palma est le pôle urbain. ITP par tranches jusqu'à 13 % ; licences de location courte étroitement plafonnées.

Canaries. Les Canaries combinent climat subtropical annuel avec un ITP bas (6,5 %) et leur propre régime de TVA (IGIC à 7 % sur le neuf). Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Adeje et Arona concentrent la majeure partie du parc étranger, avec une forte demande de télétravailleurs scandinaves, britanniques et allemands depuis la pandémie.

Pièges courants

Constructions illégales en zone rurale. L'erreur la plus coûteuse de l'immobilier espagnol : acheter une finca rurale partiellement ou totalement non licenciée. Une villa, une piscine ou une annexe bâtie sans licencia de obras valable peut ne pas figurer au registre foncier. La régularisation (AFO en Andalousie) est lente et n'aboutit pas toujours. Exigez le rapport complet d'urbanisme de l'ayuntamiento avant de signer les arras.

Dettes de communauté et statuts. L'acheteur d'un appartement peut hériter de jusqu'à trois ans de charges impayées. Un certificado de la comunidad propre est non négociable, et lisez les trois dernières années de PV pour les contentieux et derramas (gros travaux) planifiés. Les statuts de communauté peuvent aussi restreindre la location courte, les animaux ou l'usage commercial.

Valor de referencia. Depuis 2022, l'administration fiscale utilise une valor de referencia du cadastre comme assiette minimale pour l'ITP, quel que soit ce que vous avez payé. Si la référence est supérieure, l'ITP se calcule sur la référence. Consultez-la sur le portail du cadastre avant d'enchérir.

Transfert de devises transfrontalier. Déplacer 100 000 € et plus par SWIFT standard peut coûter 300 à 1 500 € en spread caché. Les courtiers multidevises (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) économisent typiquement 0,3 à 1,0 %. Calez le transfert pour qu'il arrive avant l'escritura.

Licences de location courte. Si le revenu locatif vacances est au cœur de votre thèse, confirmez le régime de licence (VUT, HUT en Catalogne, ETV aux Baléares, VV aux Canaries) pour la communauté autonome et la commune. La ville de Barcelone, une grande partie de Majorque, et des bouts de Valence et d'Andalousie côtière ont des plafonds ou moratoires ; les licences existantes peuvent ne pas se transférer à la vente.

Bien chercher sur Seeki

Seeki agrège les annonces des principaux portails espagnols sur une carte unique. Démarrez au niveau pays ou région (Espagne, Andalousie, Catalogne, Comunitat Valenciana) et filtrez. Une commune voisine offre souvent un meilleur rapport qualité-prix. Utilisez les slugs de filtre comme appartements à vendre en Andalousie, et consultez les prix au m² en Espagne avant d'enchérir.

FAQ

Dois-je habiter en Espagne pour acheter ?

Non. Les non-résidents peuvent acquérir n'importe quel type de bien librement : pas de visa ni titre de séjour requis. Une procuration permet à votre avocat de signer pour vous.

Puis-je obtenir un prêt avant la résidence ?

Oui, à plafonds LTV plus bas : 60 à 70 % pour les non-résidents hors UE, 65 à 75 % pour les ressortissants UE. Les banques espagnoles souscrivent sur revenus du pays d'origine. Prévoyez 3 à 6 semaines de souscription en parallèle de la due diligence post-arras.

Le Golden Visa est-il encore disponible via l'immobilier ?

Non. Le Golden Visa a été supprimé le 3 avril 2025. L'achat immobilier n'accorde plus aucun titre de séjour. Regardez le Visa Non Lucratif, le Visa Nomade Numérique ou des voies famille/travail.

Quel est le total des frais de clôture ?

Comptez 10 à 15 % au-dessus du prix d'achat. Coût dominant : droit de mutation (ITP 6 à 13 % en revente, IVA 10 % + AJD 0,5 à 2,5 % en neuf). Ajoutez notaire et registre (environ 0,3 %), honoraires juridiques (1 à 1,5 % + IVA), gestoría (environ 400 €) et montage de crédit si financement. La Catalogne par tranches (10 à 13 %) et les Baléares par tranches (8 à 13 %) peuvent pousser le total en haut de fourchette ; la revente à Madrid ou aux Canaries se situe en bas.

Ai-je besoin d'un avocat espagnol ?

Fortement recommandé, même en cash. Un abogado indépendant relit les arras, lance le nota simple, vérifie l'urbanisme et les dettes de communauté, dépose l'ITP et assiste à l'escritura. Comptez 1 à 1,5 % + IVA, plancher 1 500 à 2 000 €. Ne vous reposez pas sur l'avocat du vendeur.

Puis-je acheter via une société (SPV) ?

Oui. Une Sociedad Limitada (SL) espagnole ou une société étrangère peut détenir de l'immobilier espagnol. Elle ajoute une surcharge comptable IS, change le profil fiscal (IS sur les plus-values, dividendes sur la distribution) et ferme certains avantages résidentiels. Évitez les juridictions sur liste noire ; l'Espagne applique des surtaxes punitives sur les biens détenus via des paradis fiscaux.

Quelles taxes à la revente ?

Les non-résidents paient une CGT forfaitaire de 19 % sur la plus-value nette sur les biens espagnols, qu'ils résident où qu'ils soient (le taux non-résident de 24 % s'applique aux revenus généraux comme les loyers, pas aux plus-values immobilières). L'acheteur retient 3 % à la conclusion via Modelo 211 en avance ; le vendeur dépose Modelo 210 pour régler et demander tout remboursement. La municipalité prélève aussi la plusvalía municipal sur l'augmentation de la valeur foncière (méthode objective ou plus-value réelle, la moins élevée). Les résidents paient 19 à 28 % progressif avec un report sur résidence principale dans une autre résidence principale UE/EEE sous 2 ans.

Puis-je louer en courte durée (location vacances) ?

Cela dépend de la région et de la commune. Confirmez le régime de licence (VUT, HUT en Catalogne, ETV aux Baléares, VV aux Canaries) avant d'acheter, et vérifiez si le bien est éligible, si la licence est cessible à la vente et si de nouvelles licences sont délivrées. Budgétez l'enregistrement national au Ventanilla Única Digital requis depuis 2025 pour toutes les locations courtes sur les plateformes comme Airbnb.

Avertissement

Informations générales, ni conseil juridique ni fiscal. Lois et taux évoluent ; vérifiez avec un abogado et un asesor fiscal agréés avant toute transaction. Dernière revue : 2026-04-19 par Seeki Editorial.