Acheter un bien immobilier au Portugal en tant qu'étranger (guide 2026)

Le Portugal reste l'un des marchés immobiliers les plus ouverts d'Europe. Pas de restriction de nationalité, pas d'approbation préalable, et les acheteurs UE comme hors UE empruntent le même parcours. Le seul prérequis administratif est un numéro fiscal portugais, le NIF, que vous pouvez obtenir à distance via un représentant fiscal avant même de réserver un vol.

Le changement à connaître : la voie Golden Visa par l'immobilier a été supprimée en octobre 2023 au titre de la réforme Mais Habitação. La résidence par investissement existe toujours (fonds qualifiants, création d'emplois, dons à la recherche ou à la culture), mais un appartement à Lisbonne ou en Algarve ne vous achète plus à lui seul un titre de séjour. Acheter reste facile. Cela n'ouvre simplement plus, en soi, une voie pour rester au Portugal.

Ce guide couvre NIF et banque, l'addition fiscale complète (IMT, droit de timbre, IMI, AIMI), l'accès au crédit pour les non-résidents, le parcours CPCV → escritura et les zones où les acheteurs étrangers atterrissent réellement sur Seeki.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien au Portugal ?

Oui, sans restriction. Le Portugal ne demande aucune autorisation gouvernementale, aucune résidence et aucun type de bien particulier. Un acheteur français d'un appartement à Lagos, un retraité belge installé à Cascais et un investisseur québécois en rénovation à Porto signent tous le même acte.

Parité UE / hors UE

Au moment de la vente, à peu près aucune différence. Les deux groupes acquittent les mêmes droits de mutation et la même taxe annuelle. Les différences vivent en aval :

• Résidence et visas : les citoyens UE peuvent résider au Portugal indéfiniment ; les non-UE ont besoin d'un visa (D7 revenus passifs, D8 nomade digital ou l'une des voies d'investissement restantes).
• Prêts : les non-résidents UE qualifient en général pour quelques points de plus en LTV que les non-UE.
• Résidence fiscale : le seuil des 183 jours détermine si le Portugal vous impose en résident ou non, ce qui change le traitement des plus-values et des revenus locatifs.

Rien de cela ne touche votre droit de détenir le titre. Un acheteur étranger peut posséder un bien portugais indéfiniment sans jamais obtenir la résidence.

Numéro fiscal (NIF) : pourquoi il vient d'abord

Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est un numéro fiscal à neuf chiffres. Sans lui vous ne pouvez ouvrir un compte bancaire, signer un contrat d'utilities, déposer un contrat promissoire (CPCV) ni exécuter une escritura. Obtenez-le avant de commencer à enchérir sérieusement.

Trois voies :

1. En personne dans un bureau Finanças au Portugal, gratuit. Les demandeurs hors UE doivent désigner un représentant fiscal (un résident portugais acceptant de recevoir la correspondance fiscale) à moins d'avoir une adresse UE en dossier.
2. Par un avocat ou comptable portugais sous procuration, 60 à 150 € pour le NIF plus la première année de représentation.
3. Via un service NIF en ligne, distant de bout en bout, généralement 80 à 150 € représentation incluse.

Les citoyens hors UE sont légalement tenus de conserver un représentant fiscal. Les citoyens UE/EEE n'en ont plus besoin. Comptez 1 à 3 semaines pour un NIF à distance.

Statut Golden Visa 2026

La voie immobilière directe (Autorização de Residência para Atividade de Investimento, ARI) a été retirée en octobre 2023. Acheter un appartement à Lisbonne, Porto ou en Algarve, à n'importe quel prix, ne qualifie plus.

À 2026, les voies restantes sont :

• Souscription de fonds d'investissement : 500 000 € dans un fonds portugais de capital-risque ou de private equity qualifiant (pas d'immobilier direct ou indirect dans le sous-jacent).
• Création d'emplois : constituer une société portugaise et créer au moins 10 emplois permanents (8 en zones à faible densité).
• Don à la recherche scientifique : 500 000 € à une institution de recherche publique ou privée.
• Don au patrimoine culturel : 250 000 € aux programmes artistiques ou patrimoniaux.
• Apport en capital dans une société : 500 000 € de capital social plus 5 nouveaux emplois.

L'immobilier peut rester une part de votre vie au Portugal. Il n'est simplement plus un déclencheur de Golden Visa. Le programme a été amendé à répétition depuis 2012 et reste une cible politique perpétuelle, donc confirmez les règles en vigueur sur le site de l'AIMA avant de vous engager dans une voie.

Coûts et fiscalité

Comptez 7 à 10 % du prix d'achat en frais ponctuels au-dessus de l'affiché, plus l'IMI annuelle et, pour les patrimoines plus larges, l'AIMI. Tous les chiffres ci-dessous sont à reconfirmer face aux orientations en vigueur de l'Autoridade Tributária (AT) ; les taux et tranches bougent dans le budget annuel de l'État.

Droit de mutation (IMT / Imposto Municipal sobre Transmissões)

Droit de mutation payé par l'acheteur avant l'acte. Par tranches, fonction de trois facteurs : prix, classification urbain/rural et résidence principale ou secondaire.

Pour un bien urbain en résidence principale en 2026, les tranches vont de 0 % jusqu'à 106 346 € à environ 7,5 à 8 % sur le marginal au-delà de 1 000 000 € (le budget 2026 a relevé toutes les tranches de 2 % pour l'inflation). Résidences secondaires et achats par non-résidents démarrent typiquement imposables à la première tranche (pas de bande à zéro) et grimpent un peu plus fort. Le foncier rural est forfait à 5 %.

Exemple chiffré indicatif sur une résidence principale urbaine à 400 000 € : environ 10 000 à 12 000 € d'IMT. Même bien en résidence secondaire : 20 000 à 22 000 €. Confrontez toujours les chiffres aux tranches en vigueur sur le portail AT. Elles changent chaque janvier.

Droit de timbre (Imposto do Selo)

Forfait de 0,8 % du prix, payé en même temps que l'IMT avant l'acte. Sur les prêts, le droit de timbre s'applique au montant du prêt à 0,5 à 0,6 % selon la durée.

Frais de notaire et d'inscription

Frais de notaire (escritura) 300 à 1 000 € selon la complexité et selon que vous passez par un office notarial, un solicitador ou le service rationalisé Casa Pronta. Mises à jour cadastrales (Registo Predial) typiquement 225 à 250 € sous Casa Pronta, ou à la carte à la Conservatória.

Commission d'agence

Vendeur par défaut. Les agences portugaises facturent typiquement 5 % + IVA (23 %), intégrés au prix demandé. Les agents acheteurs restent rares mais se développent à Lisbonne et en Algarve. Si vous en mandatez un, comptez 1 à 2 % directement à votre charge.

Taxe foncière municipale annuelle (IMI / Imposto Municipal sobre Imóveis)

Taxe foncière municipale, facturée annuellement (avril, août, novembre pour les factures de plus de 500 €). Fixée par município dans les bornes nationales :

• Urbain : 0,3 à 0,45 % de la Valor Patrimonial Tributário (VPT, valeur fiscale, typiquement bien en-dessous du marché).
• Rural : 0,8 % de la VPT.

Une exonération IMI résidence principale jusqu'à 3 ans est disponible pour les biens de moindre valeur sous conditions spécifiques. Vérifiez avec votre município.

Surtaxe patrimoine (AIMI)

Surtaxe type « impôt sur la fortune » sur l'agrégat de VPT résidentielle au-delà de 600 000 € par personne (1,2 M€ pour les couples en déclaration conjointe) :

• 0,7 % sur 600 k€ à 1 M€
• 1,0 % sur 1 M€ à 2 M€
• 1,5 % au-delà de 2 M€

L'AIMI est calculée par propriétaire sur tout l'immobilier résidentiel portugais. La détention en société paie un forfait de 0,4 % d'AIMI sans seuil.

Plus-values pour non-résidents

Depuis la loi de finances 2023 (mettant en œuvre l'arrêt CJUE C-388/19, MK c. Autoridade Tributária), non-résidents et résidents sont traités à l'identique : 50 % de la plus-value sont imposés aux taux progressifs IRS portugais (barème 2026 environ 12,5 à 48 %, plus surtaxe de solidarité le cas échéant). Le taux progressif est déterminé par référence au revenu mondial du vendeur. L'ancien forfait à 28 % pour non-résidents ne s'applique plus.

Les résidents portugais qui vendent leur résidence principale peuvent rouler la plus-value dans une autre résidence principale UE/EEE en franchise sous 36 mois.

Consulter les prix actuels au m² au Portugal pour confronter à ce que transige réellement le marché.

Financement en tant que non-résident

Les banques portugaises prêtent aux acheteurs étrangers routinièrement, mais les conditions sont plus serrées que pour les résidents et bougent avec la politique BCE. Reconfirmez avec un courtier avant de vous engager.

LTV (loan-to-value)

• Non-résident, hors UE : 60 à 70 %. Plus parfois disponible sur le neuf dans les marchés privilégiés, rarement au-delà de 70 %.
• Non-résident, ressortissant UE : souvent 70 à 80 %.
• Résident à revenu et déclarations portugaises : 80 à 90 %, meilleurs taux.

La banque expertise en interne et prête sur la valeur la plus basse entre expertise et prix d'achat, ce qui compte quand vous enchérissez dans un marché chaud.

Pièces requises

Prévoyez, avec traductions assermentées si la banque le demande :

• Passeport / ID, NIF, compte bancaire portugais
• 3 fiches de paie + lettre de l'employeur, ou 2 ans de comptes si indépendant
• 2 ans de déclarations fiscales du pays d'origine et 6 mois de relevés bancaires
• Dettes et actifs existants, un rapport de crédit du pays d'origine
• Justificatif d'adresse

Souscription 3 à 6 semaines une fois le dossier complet. Comptez payer l'expertise de la banque (300 à 600 €) d'avance.

Banques portugaises qui prêtent aux non-résidents

Plusieurs banques de détail prêtent aux non-résidents ; LTV, taux et politiques de documentation divergent. Contactez-en deux ou trois pour une cotation compétitive avant de signer le contrat préliminaire. Un courtier indépendant (intermediário de crédito) est courant ; les courtiers sont rémunérés par le prêteur, pas par vous.

Fixe vs variable

Trois variantes : fixe, variable (indexé sur Euribor 6 ou 12 mois plus un spread) et mixte.

Fourchettes indicatives 2026 :

• Variable : Euribor 12 mois + spread de 0,8 à 1,5 % → effectif 3,0 à 4,0 % selon la courbe.
• Fixe (10 à 30 ans) : 3,0 à 4,5 %.
• Mixte : fixe à environ 3,2 à 3,8 % pendant 5 à 10 ans, puis variable.

Les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées : 0,5 % sur le variable, 2 % sur le fixe, appliquées au montant remboursé.

Le processus d'achat, étape par étape

Prévoyez 6 à 12 semaines de l'offre aux clés. Davantage pour le neuf ou les complications de titre.

1. Numéro fiscal (NIF) + compte bancaire portugais

Commencez ici. Le NIF prend 1 à 3 semaines à distance. Une fois en main, ouvrir un compte courant chez Millennium BCP ou Activobank est routinier. Beaucoup d'agences le font à distance. Vous en avez besoin pour payer l'IMT, le dépôt CPCV, les fluides et le solde à la conclusion.

2. Recherche et offre

Utilisez la recherche cartographique de Seeki pour présélectionner. Filtrez par type d'annonce, prix, surface, équipements. Sauvegardez les recherches pour être alerté des correspondances. Votre offre est informelle jusqu'à signature du CPCV. Chaque partie peut se retirer d'ici là.

3. Contrat promissoire (CPCV / Contrato Promessa de Compra e Venda) et dépôt

Le contrat promissoire engage les deux parties. L'acheteur verse un dépôt (sinal) de 10 à 30 % du prix, conservé par le vendeur ou en séquestre. Le CPCV précise prix final, date d'acte, traitement du dépôt en cas de défaut, état du bien et équipements inclus, et déclarations sur titre et licences.

Règles par défaut du droit civil portugais : si l'acheteur se retire, le vendeur garde le dépôt. Si le vendeur se retire, il doit le double à l'acheteur. Vous pouvez négocier des pénalités plus dures (execução específica, exécution forcée) pour obtenir le droit de forcer la conclusion.

Faites toujours relire et, idéalement, rédiger le CPCV par un avocat. Les modèles d'agence favorisent le vendeur.

4. Due diligence

Entre CPCV et escritura, votre avocat vérifie :

• Registre foncier (Certidão Predial) : propriétaire, charges, hypothèques, sûretés, servitudes.
• Cadastre fiscal (Caderneta Predial) : VPT, statut IMI, description du bien.
• Licence d'habitation (Licença de Utilização) : critique. Un bien construit ou substantiellement modifié après août 1951 sans licence valable ne peut pas être légalement habité et ne peut pas être hypothéqué.
• Certificat énergétique (Certificado Energético) : obligatoire à la vente.
• PV et certificat de dette de copropriété : pour les appartements, le vendeur doit produire une attestation d'absence d'impayés de charges. Les PV historiques signalent les contentieux et gros travaux planifiés.
• Urbanisme (plano director municipal) : pour rural ou terrain à développer.
• Inspection technique (vistoria) : facultative mais utile sur les biens anciens.

5. Acte final (escritura)

Exécuté chez un notaire, un solicitador ou via Casa Pronta. Les deux parties sont présentes (ou par procuration). IMT et droit de timbre doivent être payés avant l'acte : vous apportez les quittances. Le solde du prix se transfère le jour même, typiquement par chèque bancaire certifié (cheque visado) ou virement. L'acte est signé, lu à voix haute, et vous repartez avec une copie certifiée.

6. Inscription du titre + fluides

L'inscription à la Conservatória do Registo Predial est généralement faite le jour même sous Casa Pronta ; sinon votre avocat dépose sous 30 jours. Transférez eau, électricité et gaz à votre nom. Mettez à jour la caderneta avec votre NIF pour recevoir les avis IMI.

Calendrier réaliste

Étape	Durée
NIF + compte bancaire	1 à 3 semaines
Recherche + offre	Variable
CPCV signé	1 à 2 semaines après l'offre
Due diligence + prêt (le cas échéant)	3 à 6 semaines
Escritura	1 jour
Total de l'offre aux clés	6 à 12 semaines

Où les étrangers achètent typiquement

Lisbonne

Le district de Lisbonne domine le marché des acheteurs étrangers. Chiado, Príncipe Real et Alfama commandent des prix premium ; Sintra, Cascais et Oeiras attirent les familles voulant la côte, les écoles internationales et une distance navetable à la capitale. Parcourir les appartements à vendre à Lisboa.

Porto

Le district de Porto est silencieusement devenu l'alternative budget : 30 à 40 % moins cher au m² sur des quartiers comparables, un centre historique dense et de bonnes liaisons vers l'Europe du Nord. La ville de Porto est prisée pour les projets de rénovation ; Vila Nova de Gaia et Matosinhos offrent du front fleuve et océan à des prix plus doux.

Algarve

Le district de Faro couvre toute l'Algarve, principalement marché de résidences secondaires et de retraités. Le tronçon central animé (Portimão, Albufeira, Lagoa), l'ouest plus calme (Lagos) et l'est plus résidentiel (Olhão et Tavira). Les villas dominent ; les rendements de licence touristique (AL) ont été touchés par le moratoire de 2023 (voir FAQ).

Côte d'Argent et intérieur

La Côte d'Argent (Óbidos, Nazaré, Peniche, partie du district de Leiria) est une alternative moins chère à l'Algarve avec des communautés néerlandaises, allemandes et britanniques en croissance. Santarém et Setúbal offrent des quintas rurales à une fraction des prix côtiers. Les districts intérieurs (Castelo Branco, Guarda, Évora) restent réellement bon marché, avec des fermes en pierre sous 150 000 € encore trouvables.

Madère

Madère s'est taillé une niche d'alternative subtropicale annuelle à l'Algarve, avec Funchal comme pôle urbain et Porto Santo comme île plage. La demande des télétravailleurs a fortement augmenté depuis le lancement du Village des Nomades Numériques à Ponta do Sol.

Pièges courants

Irrégularités de titre sur les biens ruraux anciens. Les quintas rurales transmises par succession informelle ont fréquemment des surfaces désaccordées entre cadastre, registre fiscal et réalité. Un bon avocat le signalera ; la mise au point prend des mois.

Licence d'habitation manquante. Tout logement urbain construit ou substantiellement modifié après août 1951 a besoin d'une Licença de Utilização. Les biens sans licence ne peuvent pas être loués, hypothéqués ou vendus normalement. La rétroactivité est parfois impossible si la structure viole le code en vigueur.

Risque promoteur sur le neuf (planta). Les promotions neuves butent occasionnellement sur des difficultés de financement et laissent les acheteurs avec des appartements à moitié finis. Protection : garanties bancaires sur les paiements étagés, promoteurs avec historique de livraisons, et clauses CPCV remboursant votre dépôt avec intérêts si le promoteur dépasse la date de livraison d'une marge définie.

Frais de transfert transfrontaliers. Déplacer 100 000 € et plus dans une banque portugaise par SWIFT standard coûte typiquement 300 à 1 500 € en spread caché. Les courtiers multidevises (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) économisent 0,3 à 1,0 % sur le change. Ce n'est pas négligeable à l'échelle d'un apport.

Sous-estimation des coûts de rénovation. La main-d'œuvre portugaise est bon marché aux standards nord-européens, mais les matériaux sont aux prix UE, les permis prennent du temps, et l'ancien regorge de surprises (amiante, non-conformité électrique, drainage défaillant). Règle empirique : quel que soit le devis de l'entrepreneur, budgétez 30 à 50 % de plus en imprévus, surtout dans les centres historiques où les règles de bâtiment classé mordent.

Bien chercher sur Seeki

Seeki agrège les portails portugais sur une carte unique. Quelques bonnes pratiques :

• Démarrer au niveau pays ou région (Portugal, Lisboa, Porto, Faro) et filtrer. Une commune voisine offre souvent le meilleur rapport qualité-prix.
• Utiliser les slugs de filtre : appartements à vendre à Lisboa, maisons à vendre à Porto, appartements à vendre à Faro.
• Vérifier la référence au m² avant d'offrir : prix au m² au Portugal vous dit à quoi le marché transige, pas ce que demandent les vendeurs.
• Sauvegarder les recherches. Les nouvelles annonces des cœurs urbains partent vite.
• Zoomer la carte sur des rues précises ; le proxy d'images permet de parcourir des centaines de photos sans gourmandise bande passante.

FAQ

Dois-je habiter au Portugal pour acheter ?

Non. Les non-résidents peuvent acquérir n'importe quel type de bien librement : pas de visa, pas de titre de séjour, pas d'obligation de visite préalable. Une procuration permet à votre avocat de signer pour vous si vous préférez rester à distance. Vous avez besoin d'un NIF et d'un compte bancaire portugais, tous deux organisables sans voyager.

Puis-je obtenir un prêt avant la résidence ?

Oui, à LTV plus faible. Les étrangers non-résidents qualifient à 60 à 70 % LTV, soit 30 à 40 % du prix en cash plus les frais de clôture. Les ressortissants UE atteignent souvent 70 à 80 %. Les banques souscrivent sur revenu et historique de crédit du pays d'origine, donc pas besoin d'historique d'emploi portugais.

Le Golden Visa est-il encore disponible via l'immobilier ?

Non. La voie d'investissement immobilier a été abolie en octobre 2023. Le programme existe encore via fonds, création d'emplois, voies scientifique, culturelle et apport en capital, mais acheter un appartement, une maison ou un commercial, à n'importe quel prix, ne qualifie plus à lui seul.

Quel est le total des frais de clôture ?

Comptez 7 à 10 % du prix d'achat au-dessus de l'affiché. L'IMT domine (0 à 8 % selon tranche et usage), puis le droit de timbre (0,8 %), notaire et inscription (500 à 1 500 € combinés) et honoraires juridiques (typiquement 1 à 1,5 % + TVA). Ajoutez le montage de crédit (expertise, droit de timbre sur le prêt, frais bancaires) si vous financez.

Ai-je besoin d'un avocat portugais ?

Fortement recommandé, même en cash. Un advogado portugais relit le CPCV, lance la recherche de titre, vérifie la licence d'habitation et le statut de copropriété, gère le dépôt IMT et assiste à l'escritura. Comptez 1 à 1,5 % du prix plus TVA. Ne vous reposez ni sur l'avocat du vendeur ni sur le juriste interne de l'agence ; tous deux ont un conflit d'intérêts.

Puis-je acheter via une société (SPV) ?

Oui. Les particuliers et sociétés étrangers peuvent détenir directement de l'immobilier portugais. Une Sociedade por Quotas portugaise est courante pour le commercial, les portefeuilles locatifs et la planification successorale. Elle ajoute une comptabilité IS et déclenche le forfait 0,4 % AIMI sur l'immobilier en société. Évitez la détention via une juridiction sur liste noire : le droit fiscal portugais applique un IMT punitif de 7,5 % et un IMI de 10 % aux biens détenus via des paradis fiscaux.

Quelles taxes à la revente ?

Depuis 2023, non-résidents et résidents sont imposés à l'identique : 50 % de la plus-value aux taux progressifs IRS portugais (environ 12,5 à 48 % en 2026, plus surtaxe de solidarité le cas échéant), le taux étant déterminé par référence au revenu mondial. L'ancien forfait à 28 % pour non-résidents ne s'applique plus, suite à l'arrêt CJUE C-388/19. Les résidents portugais qui vendent leur résidence principale peuvent rouler la plus-value dans une autre résidence principale UE/EEE en franchise sous 36 mois. La vente via société est imposée au taux IS.

Puis-je louer en courte durée (licence Alojamento Local / AL) ?

Le régime Alojamento Local (AL) régit la location courte durée. Le paquet Mais Habitação de 2023 qui suspendait nationalement les nouvelles licences AL, imposait une réévaluation des licences en 2030 et bloquait les cessions a été largement révoqué par le décret-loi 76/2024. L'autonomie municipale a été rétablie : chaque município décide désormais s'il plafonne, zone ou gèle l'AL sur son territoire, et les enregistrements sont à nouveau indéfinis et cessibles hors áreas de contenção déclarées. Lisbonne, Porto et certaines parties de l'Algarve maintiennent des zones de containment locales. Si le revenu AL est au cœur de votre thèse d'investissement, confirmez le jeu de règles en vigueur pour votre município avant d'enchérir.

Avertissement

Informations générales, ni conseil juridique ni fiscal. Lois et frais évoluent ; vérifiez avec un avocat portugais agréé et un conseiller fiscal avant toute transaction. Dernière revue : 2026-04-19 par Seeki Editorial.