Portugal après la fin du Golden Visa par l'immobilier : 2026

Dernière révision : 2026-04-29

La voie Golden Visa portugaise par achat immobilier a été supprimée en octobre 2023 par la Lei 56/2023 (la réforme du logement „Mais Habitação"). Acheter un bien au Portugal ne donne plus droit à la résidence. Le programme Golden Visa subsiste, mais uniquement via transfert de capital, investissement en fonds, création d'emplois ou soutien scientifique ou culturel : plus via l'immobilier. Si votre objectif est une maison portugaise, il reste intact. Si votre objectif est la résidence via un achat, il faut regarder le visa D7, le D8 ou les catégories de Golden Visa qui subsistent.

Ce qui suit est une orientation pour les acheteurs britanniques, américains et brésiliens (les trois groupes qui portaient l'essentiel de l'ancienne demande Golden Visa par l'immobilier). Ce n'est pas un conseil juridique ni d'immigration. Les règles dans ce domaine changent souvent, et l'autorité qui décide de votre dossier, l'AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), qui a succédé au SEF en octobre 2023, accuse un retard et a ses propres particularités procédurales. Avant de bouger de l'argent d'un côté ou de l'autre de l'opération, parlez à un avocat portugais en droit des étrangers.

Ce qui a changé : avant et après octobre 2023

La Lei 56/2023 est entrée en vigueur le 7 octobre 2023. La veille, on pouvait obtenir le Golden Visa en achetant un bien portugais sur l'un de plusieurs seuils en euros. Le lendemain, non.

Le glissement qualitatif est plus simple que le tableau ne le suggère : le Portugal veut toujours du capital étranger, des experts étrangers et des retraités étrangers. Il ne veut plus être une voie de résidence pour quelqu'un dont la seule contribution est d'acheter un appartement à Lisbonne.

Les voies qui subsistent

Le Golden Visa (officiellement ARI — Autorização de Residência para Investimento) n'a pas été supprimé en tant que programme. C'est l'option immobilière qui a été supprimée. Ce qui reste :

• Transfert de capital. Virer une somme déterminée sur une banque portugaise ou un instrument éligible. Le minimum a été relevé à la fermeture de la voie immobilière ; le chiffre en vigueur est celui à confirmer avec votre avocat. Il bouge, et l'éventail d'instruments éligibles s'est resserré.
• Souscription d'un fonds d'investissement. Souscrire un fonds d'investissement portugais qualifié. La réforme de 2023 a expressément exclu les fonds dont le sous-jacent est immobilier, directement ou indirectement. Faites lire le prospectus du fonds par un tiers indépendant du distributeur.
• Création d'emplois. Créer un nombre défini d'emplois au Portugal ou capitaliser une société portugaise existante qui le fait. Les minima sont plus bas hors Lisbonne et Porto.
• Soutien à la recherche scientifique. Apport en capital à une entité publique ou accréditée de recherche portugaise.
• Soutien au patrimoine culturel et artistique. Apport en capital à la production culturelle, à la restauration ou à l'entretien du patrimoine national.

Toutes les voies aboutissent au même résultat : un titre de séjour qui, après la période de qualification et le respect des conditions de présence, de langue et de casier judiciaire, conduit au séjour permanent et, à terme, à la nationalité. L'exigence de présence est réputée légère (historiquement environ sept jours par an en moyenne), ce qui explique en partie l'attrait mondial du programme.

Ce qui a changé : on ne peut plus „accrocher" la résidence à l'achat d'un appartement. La voie des fonds ou du capital est aujourd'hui le substitut fonctionnellement le plus proche, avec un profil de risque et fiscal très différent.

Et le visa D7 ?

Pour les retraités britanniques et les titulaires de revenus passifs américains, le visa D7 est la voie qui remplace le plus souvent le Golden Visa dans les conversations. C'est un visa de résidence pour les personnes ayant un revenu passif stable et récurrent : pensions, loyers, dividendes, redevances.

Le D7 n'est pas un visa d'investissement. Il n'y a pas de seuil d'achat. On démontre que le revenu passif couvre le coût de la vie au Portugal (la barre suit le salaire minimum portugais et augmente chaque année). On dépose au consulat portugais avant le déménagement et on finalise la résidence à l'AIMA après l'arrivée. On devient résident fiscal portugais si l'on passe plus de 183 jours par an au Portugal, avec toutes les obligations associées.

Deux notes pratiques :

• Le D7 mène au même horizon long terme que le Golden Visa (séjour permanent au bout de cinq ans, éventuellement nationalité) mais demande de vivre réellement au Portugal. Pour un retraité qui planifie un déménagement, c'est une caractéristique, pas un défaut.
• Il est en général moins coûteux à obtenir que le Golden Visa, mais plus exigeant administrativement côté preuves de revenus. Relevés de pensions britanniques, 1099/Schedule E américains, justificatifs INSS ou de loyers brésiliens doivent être traduits, apostillés et présentés sous une forme exploitable au Portugal.

Le D8 pour nomades numériques est l'équivalent pour les titulaires d'un revenu actif à distance. Le seuil de revenu est plus élevé que pour le D7, et il faut que le revenu vienne de clients ou d'employeurs hors Portugal.

Ce qu'un achat immobilier au Portugal apporte encore

Réponse nette : une maison portugaise, aux mêmes conditions qu'avant. La mécanique d'achat (numéro fiscal NIF, taxe de mutation IMT, IMI annuelle, contrat préliminaire CPCV, acte notarié) est inchangée. Les non-résidents peuvent acheter sans restriction. Le marché ne s'est pas effondré quand le Golden Visa a été fermé : sur le littoral de l'Algarve et au centre de Lisbonne, la part d'acheteurs étrangers a simplement basculé d'une motivation „résidence" vers une motivation „style de vie".

Ce que l'achat n'apporte pas :

• La résidence. Un bien immobilier est un bien, pas un document migratoire.
• Une place au RNH dans la plupart des cas. Le régime de Résident Non Habituel a été fermé à la plupart des nouveaux demandeurs depuis 2024. Un successeur plus étroit existe pour des métiers spécifiques de science et d'innovation : votre situation doit être examinée individuellement.
• Aucune accélération de votre demande de D7 ou d'autre visa. L'AIMA évalue le visa sur ses propres mérites : posséder une maison portugaise est une preuve d'intention, pas une voie en soi.

Si l'objectif est la maison (pour la retraite, comme résidence secondaire ou pour la location), toute la mécanique et les pièges sont dans notre guide d'achat au Portugal. Le guide couvre NIF, tranches d'IMT, processus du CPCV, financement pour non-résidents et les zones où se concentrent typiquement les acheteurs britanniques, irlandais, français, allemands, néerlandais, américains et brésiliens.

Pour un aperçu des prix, parcourez l'offre actuelle au Portugal dans son ensemble, dans le district de Lisbonne, dans le district de Porto ou en Algarve / district de Faro. La page médiane €/m² par région est mise à jour quotidiennement à partir des annonces vivantes.

Pièges fréquents

• Lire de vieux articles. Une quantité étonnante de contenu de 2022 et début 2023 se positionne encore sur Google pour les requêtes Golden Visa par l'immobilier. Tout texte citant un seuil en euros concret pour „résidence via achat de bien" est obsolète. Vérifiez la date de publication.
• Confondre Golden Visa et D7. Ce sont des programmes distincts, avec des conditions, des frais et des règles de présence distincts. Le D7 exige de vivre au Portugal, les voies restantes de Golden Visa, non.
• Croire que le RNH est encore ouvert. Le régime de Résident Non Habituel, qui appliquait un taux forfaitaire de 20 % à certains revenus portugais qualifiés et un traitement favorable aux revenus étrangers, a été fermé à la plupart des nouveaux demandeurs. Le successeur est plus étroit et cible des fonctions précises d'innovation et de recherche. Ne budgétisez pas sur du RNH sans confirmation que vous êtes éligible aux nouvelles règles.
• Sous-estimer les délais de l'AIMA. L'agence a hérité d'un gros retard du SEF et le résorbe encore. Les demandes de Golden Visa comme de D7 peuvent durer plus longtemps que les délais indicatifs publiés.
• Acheter d'abord, planifier le visa ensuite. Avec la fermeture de la voie immobilière, cette séquence a moins de sens qu'avant. Si l'objectif réel est le visa, construisez l'investissement autour d'une voie Golden Visa éligible ou du D7 ; faites de l'achat immobilier une décision séparée, parallèle.

FAQ

Puis-je encore obtenir la résidence portugaise en achetant un bien ?

Non. La voie Golden Visa par l'immobilier a été supprimée par la Lei 56/2023, avec effet au 7 octobre 2023. Les nouvelles demandes ne peuvent pas reposer sur l'achat d'un bien. Le Golden Visa subsiste via transfert de capital, fonds d'investissement qualifiés, création d'emplois et soutien à la science ou à la culture. L'achat immobilier n'est plus une catégorie d'investissement reconnue pour la résidence.

Qu'est-ce qui a remplacé la voie immobilière du Golden Visa ?

Rien d'équivalent un pour un. Les catégories restantes de Golden Visa (transfert de capital, fonds non immobiliers, création d'emplois, soutien à la recherche et à la culture) sont les substituts les plus proches pour les investisseurs voulant la résidence sans s'installer. Pour les retraités et les travailleurs à distance qui veulent réellement vivre au Portugal, les visas D7 (revenus passifs) et D8 (nomade numérique) sont les alternatives pratiques. Ils mènent au même horizon long terme mais exigent une présence physique.

Le Portugal reste-t-il un bon endroit où acheter ?

C'est une autre question. La demande étrangère est passée d'acheteurs motivés par la résidence à des acheteurs motivés par le style de vie et la location, la mécanique d'achat (NIF, IMT, CPCV, notaire) est inchangée. Lisbonne, Porto, l'Algarve, la Côte d'Argent et Madère restent des marchés actifs aux niveaux de prix distincts. Une maison au Portugal est une décision d'investissement ou de style de vie raisonnable en soi : il suffit de la dissocier mentalement de la question de la résidence.

Et le visa D7 pour les retraités ?

Le D7 est un visa de résidence pour les personnes ayant un revenu passif stable et récurrent : pensions, loyers, dividendes. Il n'y a pas de seuil d'achat ; on prouve que le revenu couvre le coût de la vie portugais et on dépose au consulat portugais. Si vous passez plus de 183 jours par an au Portugal, vous devenez résident fiscal portugais. Pour les retraités britanniques post-Brexit, les retraités américains et les pensionnés brésiliens, c'est la voie la plus utilisée en 2026.

Le RNH est-il encore disponible ?

Pour la plupart des nouveaux demandeurs, non. Le régime de Résident Non Habituel a été fermé aux nouvelles entrées à partir de 2024 dans le même paquet de réforme du logement. Un successeur plus étroit vise des métiers scientifiques, technologiques et d'innovation précis. La question de votre éligibilité sous les nouvelles règles doit être tranchée individuellement avec un conseil fiscal portugais : des hypothèses fondées sur des blogs obsolètes ont déjà coûté de l'argent à plusieurs personnes.

Qui est l'autorité aujourd'hui, SEF ou AIMA ?

L'AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) a repris en octobre 2023 les fonctions de migration et d'asile du SEF. Toutes les nouvelles demandes, renouvellements et questions passent par l'AIMA. „SEF" comme nom historique apparaît encore sur d'anciens documents : viser le SEF pour des procédures nouvelles, c'est viser le mauvais organisme.

Encore une fois : orientation, pas conseil

Les règles portugaises d'immigration continuent à se stabiliser après la réforme de 2023. Le texte de la Lei 56/2023, les notes procédurales de l'AIMA et la réglementation autour du D7 et du successeur du RNH ont bougé plus d'une fois en dix-huit mois. Le coût d'une heure avec un avocat portugais en droit des étrangers est un arrondi face au coût d'une voie mal choisie. Tenez cet appel avant de signer un contrat de réservation, de souscrire un fonds ou de déposer un visa.