Cuánto cuesta de verdad comprar vivienda en Polonia

Ha encontrado un piso en Varsovia, el precio de anuncio encaja en su presupuesto, y ahora quiere la cifra real con todo incluido: lo que cuesta de verdad la compra una vez que los impuestos y gastos caen sobre la etiqueta. En Polonia esa capa añadida es más fina que en la mayor parte de Europa, y casi toda ella es una sola partida.

Revisado por última vez: 2026-07-20. Seeki no es asesor legal ni fiscal; este artículo es orientación, no asesoramiento. Los tipos cambian y dependen de sus circunstancias. Confirme su caso concreto con un notario, abogado o asesor fiscal polaco antes de firmar. Fuentes y método al pie de este artículo.

¿Cuáles son los costes de cierre totales de un piso polaco?

Para un comprador al contado de un piso de reventa típico, los costes de cierre rondan el 2.3% del precio, y el impuesto de transmisiones PCC del 2% es casi todo. La tabla trabaja sobre un piso representativo de €211,000 en Varsovia (Warszawa), el mayor mercado de vivienda de Polonia, valorado a partir de las cifras medianas de anuncio de pisos en venta en Varsovia en Seeki a julio de 2026.

Partida de coste	Tipo	Sobre un piso de reventa de €211,000
PCC (impuesto de transmisiones)	2%	€4,220
Notaría (taksa notarialna, máximo legal)	en torno al 0.3%	unos €690
Inscripción judicial / registro de la propiedad	200 zł fijos	unos €46
Total inevitable, comprador al contado	en torno al 2.3%	unos €4,950
Agente del comprador (solo si contrata uno)	2% a 3% + 23% de IVA	€0, o €5,200 a €7,800
Variante de primera vivienda (exenta de PCC)	en torno al 0.3%	unos €740

La cifra que hay que recordar es la brecha: un comprador corriente paga unos €4,950, y un comprador de primera vivienda que cumpla los requisitos unos €740, porque el PCC es toda la historia y ellos están exentos. Vista frente a el coste real de comprar con todo incluido en toda Europa, que va desde en torno al 1% en Chequia hasta el 16% en Bélgica, Polonia se sitúa cerca del extremo barato.

Impuesto de transmisiones PCC: ¿qué es el tipo del 2% y quién está exento?

El PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) es el impuesto polaco sobre los actos de derecho civil. Sobre un inmueble es el impuesto de transmisiones del 2% que un comprador paga por una vivienda de reventa adquirida a un particular. Según la agencia tributaria polaca (podatki.gov.pl), el notario lo calcula y lo recauda en el momento en que se firma la escritura de venta, así que se liquida al cierre. El tipo es un 2% plano sobre el valor de mercado, lo paga solo el comprador, y sobre el ejemplo de €211,000 eso supone unos €4,220, con holgura la mayor partida de la compra.

Desde el 31 de agosto de 2023, los compradores de primera vivienda están exentos. Bajo la Ley del PCC modificada, quien compra su primera vivienda en el mercado secundario no paga PCC, siempre que nunca haya sido dueño de otra vivienda. La condición es estricta: para una pareja, ambos miembros deben cumplirla, así que si uno ya posee un piso la exención se pierde para toda la operación. Si nunca ha sido propietario, esta sola norma le ahorra el 2%.

Un tipo va en sentido contrario: desde el 1 de enero de 2024 (Dz.U. 2023 poz. 1463), un comprador que adquiere su sexto piso o más en el mismo edificio o parcela paga un 6% de PCC, no un 2%, una medida dirigida a los fondos que compran bloques de pisos. No afectará a un comprador corriente, pero el tipo existe.

¿Se paga PCC por una obra nueva de un promotor?

No. Una vivienda nueva comprada a un promotor en el mercado primario soporta IVA, no PCC, porque la ley polaca no grava dos veces la misma operación. El IVA ya está dentro del precio que cotiza el promotor: un 8% sobre la superficie residencial de hasta 150 metros cuadrados, un 23% sobre cualquier exceso. No presenta declaración de PCC ni paga el 2% por encima.

Eso convierte la elección entre obra nueva y reventa en parte una cuestión fiscal. Un comprador de primera vivienda exento de PCC no gana nada en impuestos comprando nuevo, ya que paga el 0% en cualquier caso. Un comprador que no está exento se ahorra el 2% en una obra nueva, pero el IVA va incorporado a un precio fijado de otra manera, así que el ahorro puede ser más aparente que real. La única comparación limpia es el precio total con todo incluido de un piso nuevo concreto frente a uno de reventa comparable, impuestos incluidos.

Esa comparación es para lo que sirve la herramienta de valoración de Seeki: una herramienta de precio orientativo que aplica el precio mediano local por metro cuadrado al tamaño y las características de un inmueble, para que pueda poner a prueba un precio de anuncio o la oferta de un promotor antes de negociar. Es una referencia de partida, no una tasación.

¿Cuánto cuesta la notaría en Polonia y está limitada?

La notaría en Polonia está limitada por ley, así que hay un techo a lo que le pueden cobrar. La taksa notarialna, el honorario del notario por redactar la escritura, tiene su máximo fijado por el Reglamento del Ministro de Justicia de 28 de junio de 2004 sobre las tarifas notariales máximas (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), no dejado al mercado. Un notario que cobre por encima de la tarifa está incumpliendo las normas.

Para una compra residencial, la escritura devenga la mitad de la tarifa estándar, más un 23% de IVA. Sobre el ejemplo de €211,000, la notaría, incluidas las copias de la escritura, ronda los €690, en torno al 0.3% del precio, una proporción que baja a medida que sube el precio. El notario es un funcionario público neutral que prepara la escritura y liquida los impuestos para ambas partes, así que un abogado propio es opcional: sensato para un comprador transfronterizo, pero no incorporado al proceso.

¿Cuáles son las tasas judiciales y de registro?

Las tasas judiciales son pequeñas y fijas. La księga wieczysta es el registro de la propiedad y de hipotecas de Polonia, y la titularidad se transmite legalmente solo una vez que el juzgado le inscribe allí. Bajo la Ley sobre Costas Judiciales en Materia Civil (art. 42), inscribir su titularidad son 200 zł fijos, unos €46, cueste lo que cueste el inmueble, y una hipoteca añade otros 200 zł fijos para inscribir la carga del prestamista; nuestra guía sobre hipotecas para no residentes en la UE cubre quién presta en Polonia y en qué condiciones. Ninguna tasa escala con el precio, así que en cualquier compra normal son una partida de redondeo. Las normas de permiso para compradores de fuera del EEE, la única parte en que el papeleo de un comprador extranjero difiere del de un local, se cubren en nuestra Comprar propiedad en Polonia siendo extranjero (Guía 2026) por país.

¿Quién paga al agente inmobiliario en Polonia?

No hay una norma legal sobre quién paga al agente inmobiliario en Polonia, así que lo zanja el contrato que firme. La comisión va de en torno al 2% al 3.5% del precio más un 23% de IVA, pagada por quien encarga al agente, según las tarifas del mercado inmobiliario polaco a mediados de 2026. Cada vez más, los anuncios se publican como "0% para el comprador": el vendedor carga con toda la tarifa y un comprador que responde a un anuncio no paga nada. Solo paga comisión si firma su propio contrato de agencia como comprador, por ejemplo para que un agente busque fuera de mercado o negocie por usted. Por eso el agente queda fuera del total inevitable de arriba: para la mayoría de los compradores es cero.

Un agente del lado del comprador se gana la tarifa sobre todo cuando compra desde el extranjero, no puede visitar en persona o persigue un encargo concreto en un submercado tenso, donde el 2% a 3% por alguien que filtra y negocia localmente puede compensar el riesgo de pagar de más. Con un piso corriente que puede visitar usted mismo y un vendedor que ya tiene agente, la vía de que pague el vendedor sale más barata, y buena parte del trabajo previo puede hacerlo desde los anuncios, como leer cómo se mueven el precio y la dirección entre Varsovia, Cracovia y Gdańsk.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto suman los costes totales de comprar un piso en Polonia?

Para un comprador al contado de un piso de reventa, presupueste en torno al 2% a 3% del precio, casi todo el impuesto de transmisiones PCC del 2%. La notaría añade en torno al 0.3% y la inscripción judicial 200 zł fijos. Sobre un piso de €211,000 en Varsovia eso son unos €4,950; un comprador de primera vivienda, exento del PCC, paga más cerca de €740.

¿Quién paga el impuesto PCC al comprar vivienda en Polonia?

El comprador paga el PCC, y solo en el mercado secundario. Es un 2% plano sobre el valor de mercado del inmueble, calculado y recaudado por el notario cuando se firma la escritura de venta, según la agencia tributaria polaca (podatki.gov.pl). Las viviendas nuevas de un promotor soportan IVA en su lugar, así que no se aplica PCC. Desde el 31 de agosto de 2023, los compradores de primera vivienda en el mercado secundario están exentos.

¿Se paga PCC por una obra nueva en Polonia?

No. Una vivienda nueva de un promotor en el mercado primario soporta IVA, no PCC, así que nunca paga el 2%. El IVA ya está dentro del precio del promotor: un 8% sobre la superficie residencial de hasta 150 metros cuadrados y un 23% sobre cualquier exceso. La única excepción es la compra en bloque, donde el sexto piso y cada uno más en un mismo edificio devengan un 6% de PCC aun comprados nuevos, en vigor desde el 1 de enero de 2024.

¿Están fijadas las tarifas notariales en Polonia?

Están limitadas, no fijadas. El máximo que un notario puede cobrar lo establece el Reglamento del Ministro de Justicia de 28 de junio de 2004 (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), y una escritura residencial devenga la mitad de la tarifa estándar más un 23% de IVA. Sobre un piso de precio medio la tarifa ronda el 0.3% del precio, unos cientos de euros incluidas las copias de la escritura. Un notario que cobre por encima de la tarifa está incumpliendo las normas.

¿Pagan más los extranjeros por comprar vivienda en Polonia?

No, los impuestos son idénticos. Un no residente paga el mismo 2% de PCC y las mismas tasas de notaría y de juzgado que un comprador polaco, y la exención de primera vivienda se aplica con independencia de la nacionalidad. Los compradores de fuera del EEE pueden necesitar un permiso del ministerio del interior, aunque un piso independiente suele estar exento. Para poner a prueba un precio de anuncio antes de preguntar, el precio orientativo de Seeki lo compara con el €/m² mediano local.

Método y fuentes

El precio representativo aplica el precio mediano de anuncio por metro cuadrado de los pisos en venta de Varsovia en Seeki (unos €4,016/m² a julio de 2026) al tamaño mediano de piso de 52.66 metros cuadrados, lo que da en torno a €211,000. Las cifras en zlotys se convierten a unos 4.35 zł por euro, el tipo de referencia del Banco Central Europeo a mediados de julio de 2026. El tipo del 2% de PCC, la exención de primera vivienda vigente desde el 31 de agosto de 2023 y el tipo del 6% para compra en bloque en vigor desde el 1 de enero de 2024 provienen de la agencia tributaria polaca (podatki.gov.pl) y de la ley modificadora (Dz.U. 2023 poz. 1463). La notaría sigue el Reglamento del Ministro de Justicia de 28 de junio de 2004 sobre las tarifas notariales máximas (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), y las tasas judiciales la Ley sobre Costas Judiciales en Materia Civil (art. 42). La comisión de agencia refleja las tarifas del mercado polaco a mediados de 2026. Confirme su propia situación con un notario, abogado o asesor fiscal polaco antes de comprometerse.