Cuánto cuesta de verdad comprar vivienda en Polonia

Ha encontrado un piso en Varsovia, el precio de anuncio encaja en su presupuesto, y ahora quiere la cifra real con todo incluido: lo que cuesta de verdad la compra una vez que los impuestos y gastos caen sobre la etiqueta. En Polonia esa capa añadida es más fina que en la mayor parte de Europa, y casi toda ella es una sola partida.

Revisado por última vez: 2026-08-13. Seeki.eu no es asesor legal ni fiscal; este artículo es orientación, no asesoramiento. Los tipos cambian y dependen de sus circunstancias. Confirme su caso concreto con un notario, abogado o asesor fiscal polaco antes de firmar. Fuentes y método al pie de este artículo.

¿Cuáles son los costes de cierre totales de un piso polaco?

Para un comprador al contado de un piso de reventa típico, los costes de cierre rondan el 2,4% del precio, y el impuesto de transmisiones PCC del 2% es casi todo. La tabla trabaja sobre un piso representativo de €206.000 en Varsovia (Warszawa), el mayor mercado de vivienda de Polonia, valorado según la cifra mediana de anuncio de pisos en venta en Varsovia en Seeki.eu a agosto de 2026.

Partida de coste	Tipo	Sobre un piso de reventa de €206.000
PCC (impuesto de transmisiones)	2%	€4.130
Notaría, máximo legal (taksa notarialna)	en torno al 0,3%	unos €690
Inscripción judicial / registro de la propiedad	200 zł fijos	unos €47
Total inevitable, comprador al contado	en torno al 2,4%	unos €4.870
Agente del comprador (solo si contrata uno)	2% a 3% + 23% de IVA	€0, o €5.070 a €7.600
Variante de primera vivienda (exenta de PCC)	en torno al 0,35%	unos €740

La cifra que hay que recordar es la brecha: un comprador corriente paga unos €4.870, y un comprador de primera vivienda que cumpla los requisitos unos €740, porque el PCC es toda la historia y ellos están exentos. Vista frente a el coste real de comprar con todo incluido en toda Europa, que va desde en torno al 1% en Chequia hasta el 16% en Bélgica, Polonia se sitúa cerca del extremo barato.

Conviene saberlo antes de anclarse a un anuncio: el precio de anuncio y el precio pactado no son la misma cifra. Según la encuesta trimestral del mercado de la vivienda del Banco Nacional de Polonia, el precio medio de anuncio del mercado secundario de Varsovia fue de 18.919 zł por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026, mientras que las operaciones se cerraron a una media de 16.393 zł. El PCC se calcula sobre el valor de mercado, que en una compraventa normal entre partes independientes es el precio que usted acuerda de verdad, así que el impuesto sigue lo que negocia y no lo que se anunció.

Impuesto de transmisiones PCC: ¿qué es el tipo del 2% y quién está exento?

El PCC es el impuesto polaco sobre los actos de derecho civil (podatek od czynności cywilnoprawnych), el gravamen que se aplica cuando los bienes cambian de manos entre particulares y no a través de un vendedor con IVA. Sobre un inmueble es el impuesto de transmisiones del 2% que un comprador paga por una vivienda de reventa adquirida a un particular. Según la Ley del PCC, el sujeto pasivo en un contrato de compraventa es el comprador (art. 4), el tipo sobre inmuebles es un 2% plano del valor de mercado (art. 7), y el notario actúa como recaudador en las escrituras públicas y no puede otorgar la escritura hasta que el impuesto esté pagado (art. 10). Por eso se liquida al cierre, y sobre el ejemplo de €206.000 supone unos €4.130, con holgura la mayor partida de la compra.

Desde el 31 de agosto de 2023, los compradores de primera vivienda están exentos. Bajo el art. 9 pkt 17 de la Ley del PCC, añadido por la ley modificadora de 26 de mayo de 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463), quien compra un piso en propiedad separada, una vivienda unifamiliar o un derecho cooperativo de propiedad sobre una vivienda no paga PCC, siempre que nunca haya sido titular de ninguno de esos derechos. La condición es estricta y alcanza a todos los compradores que figuren en la escritura: para una pareja, ambos miembros deben cumplirla, así que si uno ya posee un piso la exención se pierde para toda la operación. La única salvedad que recoge la propia ley es una cuota heredada del 50% o menos, que no le descalifica.

Un tipo va en sentido contrario. Desde el 1 de enero de 2024, un comprador que adquiere al menos seis pisos en propiedad separada en un mismo edificio, o en varios edificios sobre una misma parcela, paga un 6% de PCC sobre el sexto y cada uno de los siguientes (art. 7a). Se aplica a las unidades vendidas con IVA, que es el supuesto de obra nueva que de otro modo quedaría fuera del PCC por completo, así que es un gravamen sobre la compra en bloque y no un recargo sobre el 2% ordinario. No afectará a quien compra una sola vivienda, pero el tipo existe.

¿Se paga PCC por una obra nueva de un promotor?

No. Una vivienda nueva comprada a un promotor en el mercado primario soporta IVA, no PCC, porque la ley polaca no grava dos veces la misma operación. El IVA ya está dentro del precio que cotiza el promotor: bajo la Ley del IVA (art. 41), el tipo reducido del 8% cubre la superficie residencial de hasta 150 metros cuadrados en un piso, y el tipo general del 23% se aplica a la parte que supere ese límite. No presenta declaración de PCC ni paga el 2% por encima.

Eso convierte la elección entre obra nueva y reventa en parte una cuestión fiscal. Un comprador de primera vivienda exento de PCC no gana nada en impuestos comprando nuevo, ya que paga el 0% en cualquier caso. Un comprador que no está exento se ahorra el 2% en una obra nueva, pero el IVA va incorporado a un precio fijado de otra manera, así que el ahorro puede ser más aparente que real. La única comparación limpia es el precio total con todo incluido de un piso nuevo concreto frente a uno de reventa comparable, impuestos incluidos.

Esa comparación es para lo que sirve la herramienta de valoración de Seeki.eu: una herramienta de precio orientativo que aplica el precio mediano local por metro cuadrado al tamaño y las características de un inmueble, para que pueda poner a prueba un precio de anuncio o la oferta de un promotor antes de negociar. Es una referencia de partida, no una tasación.

¿Cuánto cuesta la notaría en Polonia y está limitada?

La notaría en Polonia está limitada por ley, así que hay un techo a lo que le pueden cobrar. La tarifa notarial (taksa notarialna), el honorario del notario por redactar la escritura, tiene su máximo fijado por el Reglamento del Ministro de Justicia de 28 de junio de 2004 sobre las tarifas notariales máximas (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), no dejado al mercado. Un notario que cobre por encima de la tarifa está incumpliendo las normas.

La venta de un piso tiene una rebaja específica: el §6 del reglamento incluye la venta de una vivienda entre las escrituras que se cobran a la mitad de la escala estándar del §3. Sobre el ejemplo de €206.000 la escala completa da 4.322 zł, así que el máximo a media tarifa son 2.161 zł, y con el 23% de IVA y las copias de la escritura (limitadas a 6 zł por página) la factura ronda los €690, en torno al 0,3% del precio, una proporción que baja a medida que sube el precio. El notario es un funcionario público neutral que prepara la escritura y liquida los impuestos para ambas partes, así que un abogado propio es opcional: sensato para un comprador transfronterizo, pero no incorporado al proceso.

¿Cuáles son las tasas judiciales y de registro?

Las tasas judiciales son pequeñas y fijas. El registro de la propiedad y de hipotecas (księga wieczysta) es donde se inscribe la titularidad en Polonia, y la titularidad se transmite legalmente solo una vez que el juzgado le inscribe allí. Bajo la Ley sobre Costas Judiciales en Materia Civil (art. 42), inscribir su titularidad son 200 zł fijos, unos €47, cueste lo que cueste el inmueble, y una hipoteca añade otros 200 zł fijos para inscribir la carga del prestamista; nuestra guía sobre hipotecas para no residentes en la UE cubre quién presta en Polonia y en qué condiciones. Ninguna tasa escala con el precio, así que en cualquier compra normal son una partida de redondeo. Las normas de permiso para compradores de fuera del EEE, la única parte en que el papeleo de un comprador extranjero difiere del de un local, se cubren en nuestra Comprar propiedad en Polonia siendo extranjero (Guía 2026) por país.

¿Le entregan certificado energético al comprar en Polonia?

Sí, y no le cuesta nada. Bajo la Ley sobre la Eficiencia Energética de los Edificios (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 101), el vendedor debe haber obtenido un certificado de eficiencia energética (świadectwo charakterystyki energetycznej) para cualquier vivienda que se venda mediante contrato de compraventa (art. 3), y debe entregárselo al comprador cuando se otorga la escritura notarial (art. 11). El notario hace constar la entrega en la escritura y, si falta, advierte formalmente al vendedor de la multa por no facilitarlo. Usted no puede renunciar al derecho a recibirlo, ni aunque prefiera no retrasar la firma, y el certificado mantiene su validez durante 10 años (art. 14). Obtenerlo suele costarle al vendedor unos cientos de zlotys en el caso de un piso, y cómo son las normas en los demás mercados está en nuestra guía sobre el certificado energético que necesita para vender una vivienda en Europa.

¿Quién paga al agente inmobiliario en Polonia?

No hay una norma legal sobre quién paga al agente inmobiliario en Polonia, así que lo zanja el contrato que firme. La comisión tampoco está regulada: las agencias suelen pedir un 2% a 3% del precio más un 23% de IVA, y la cifra la fija el contrato de agencia, no la ley. Cada vez más, los anuncios se publican como "0% para el comprador": el vendedor carga con toda la tarifa y un comprador que responde a un anuncio no paga nada. Solo paga comisión si firma su propio contrato de agencia como comprador, por ejemplo para que un agente busque fuera de mercado o negocie por usted. Por eso el agente queda fuera del total inevitable de arriba: para la mayoría de los compradores es cero.

Un agente del lado del comprador se gana la tarifa sobre todo cuando compra desde el extranjero, no puede visitar en persona o persigue un encargo concreto en un submercado tenso, donde el 2% a 3% por alguien que filtra y negocia localmente puede compensar el riesgo de pagar de más. Con un piso corriente que puede visitar usted mismo y un vendedor que ya tiene agente, la vía de que pague el vendedor sale más barata, y buena parte del trabajo previo puede hacerlo desde los anuncios, como leer cómo se mueven el precio y la dirección entre Varsovia, Cracovia y Gdańsk.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto suman los costes totales de comprar un piso en Polonia?

Para un comprador al contado de un piso de reventa, presupueste en torno al 2% a 3% del precio, casi todo el impuesto de transmisiones PCC del 2%. La notaría añade en torno al 0,3% y la inscripción judicial 200 zł fijos. Sobre un piso de €206.000 en Varsovia eso son unos €4.870; un comprador de primera vivienda, exento del PCC, paga más cerca de €740.

¿Quién paga el impuesto PCC al comprar vivienda en Polonia?

El comprador paga el PCC, y solo en el mercado secundario. Es un 2% plano sobre el valor de mercado del inmueble, calculado y recaudado por el notario cuando se firma la escritura de venta, según los arts. 4, 7 y 10 de la Ley del PCC. Las viviendas nuevas de un promotor soportan IVA en su lugar, así que no se aplica PCC. Desde el 31 de agosto de 2023, los compradores de primera vivienda en el mercado secundario están exentos.

¿Se paga PCC por una obra nueva en Polonia?

No. Una vivienda nueva de un promotor en el mercado primario soporta IVA, no PCC, así que nunca paga el 2%. El IVA ya está dentro del precio del promotor: un 8% sobre la superficie residencial de hasta 150 metros cuadrados y un 23% sobre la parte que la supere. La única excepción es la compra en bloque, donde un comprador que adquiere al menos seis pisos en un mismo edificio o sobre una misma parcela paga un 6% sobre el sexto y cada uno de los siguientes, en vigor desde el 1 de enero de 2024.

¿Están fijadas las tarifas notariales en Polonia?

Están limitadas, no fijadas. El máximo que un notario puede cobrar lo establece el Reglamento del Ministro de Justicia de 28 de junio de 2004 (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), y la venta de un piso es una de las escrituras que se cobran a la mitad de la escala estándar, más un 23% de IVA. Sobre un piso de precio medio la tarifa ronda el 0,3% del precio, unos cientos de euros incluidas las copias de la escritura. Un notario que cobre por encima de la tarifa está incumpliendo las normas.

¿Tiene el vendedor que entregarle un certificado energético en Polonia?

Sí. El vendedor debe haber obtenido un certificado de eficiencia energética y entregárselo cuando se otorga la escritura notarial, bajo la Ley sobre la Eficiencia Energética de los Edificios. El notario hace constar la entrega en la escritura y advierte al vendedor de la multa si falta. Usted no puede renunciar a ese derecho, el certificado tiene una validez de 10 años y el coste recae en el vendedor.

¿Pagan más los extranjeros por comprar vivienda en Polonia?

No, los impuestos son idénticos. Un no residente paga el mismo 2% de PCC y las mismas tasas de notaría y de juzgado que un comprador polaco, y la exención de primera vivienda se aplica con independencia de la nacionalidad. Los compradores de fuera del EEE pueden necesitar un permiso del ministerio del interior, aunque un piso independiente suele estar exento. Para poner a prueba un precio de anuncio antes de preguntar, el precio orientativo de Seeki.eu lo compara con el €/m² mediano local.

Fuentes

El precio representativo es el precio mediano de anuncio de un anuncio publicado de venta de piso en Varsovia en Seeki.eu, muestreado el 10 de agosto de 2026: 888.000 zł, o unos €206.000. Las cifras en zlotys se convierten a 4,30 zł por euro, el tipo de referencia del Banco Central Europeo del 10 de agosto de 2026. Las medias de anuncio y de transacción por metro cuadrado de Varsovia proceden de la encuesta trimestral del mercado de la vivienda del Banco Nacional de Polonia (BaRN), primer trimestre de 2026, la última publicada en el momento de la revisión.

Las normas de impuestos y tasas provienen de la legislación primaria tal y como la publica el servicio del boletín oficial del parlamento polaco, contrastada con el portal tributario del Ministerio de Hacienda (podatki.gov.pl). El tipo del 2%, la sujeción del comprador, el notario como recaudador, la exención de primera vivienda y el tipo del 6% para compra en bloque provienen del texto consolidado de la Ley del Impuesto sobre Actos de Derecho Civil (Dz.U. 2026 poz. 191) y de la ley modificadora de 26 de mayo de 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463). El tramo reducido del 8% de IVA y su límite de 150 metros cuadrados provienen del texto consolidado de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (Dz.U. 2025 poz. 775). La notaría sigue el Reglamento del Ministro de Justicia de 28 de junio de 2004 sobre las tarifas notariales máximas (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), las tasas judiciales la Ley sobre Costas Judiciales en Materia Civil (texto consolidado Dz.U. 2025 poz. 1228), y las obligaciones de certificado energético la Ley sobre la Eficiencia Energética de los Edificios (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 101). La comisión de agencia no está regulada en Polonia y el rango citado refleja la práctica de mercado habitualmente anunciada, no un tipo legal. Confirme su propia situación con un notario, abogado o asesor fiscal polaco antes de comprometerse.