Bekommen Ausländer in Polen eine Hypothek?

Ja. Polnische Banken vergeben Kredite auch an Ausländer, und für Ihr Eigenkapital gilt dieselbe Regel wie für einen polnischen Käufer: Der Kredit darf 80 % des Immobilienwerts abdecken, mit zusätzlicher Sicherheit 90 %. Bei einer 55 m² großen Wohnung in Warschau zum Median auf Seeki.eu sind das 45.111 € aus eigener Tasche. Den Rest entscheidet, wo Sie verdienen und in welcher Währung.

Zuletzt geprüft: 2026-09-30. Seeki.eu ist weder Kreditgeber noch Vermittler, Rechts- oder Steuerberater, und dieser Artikel ist eine Orientierung, keine Beratung. Aufsichtliche Leitlinien, Bankrichtlinien und Zinsen ändern sich. Klären Sie Ihren Fall mit einer polnischen Bank, einem zugelassenen Kreditvermittler oder einem Notar, bevor Sie sich festlegen.

Bekommt ein Ausländer in Polen eine Hypothek?

Ja. Die Regeln, die polnische Hypothekenkredite deckeln, sagen nichts über die Staatsangehörigkeit. Sie stehen in der Empfehlung S (Rekomendacja S), der Leitlinie der polnischen Finanzaufsicht (Komisja Nadzoru Finansowego, KNF) für immobilienbesicherte Kredite, zuletzt im Juni 2023 überarbeitet. Sie ist eine Aufsichtsvorgabe und kein Gesetz, und sie behandelt Sie genau wie jemanden, der in Warschau geboren ist.

Über ausländische Antragsteller entscheidet die Praxis der Banken. In aller Regel verlangen sie eine Aufenthaltskarte, die noch mindestens sechs Monate gilt. Meist wollen sie außerdem eine PESEL sehen, die polnische nationale Identifikationsnummer. Und sie achten auf Einkommen, das in Polen erzielt wird.

Erfüllen Sie alle drei Punkte, sieht Ihre Akte fast aus wie die eines Einheimischen. Leben Sie im Ausland und verdienen dort, passen Sie nicht in das Profil, auf das die meisten Banken ausgelegt sind. Rechnen Sie mit weniger Angeboten.

Kaufen ist allerdings eine andere Frage als Leihen, dazu weiter unten der Abschnitt zur Genehmigung. Wie Polen im Vergleich zu anderen Märkten abschneidet, zeigt unser Vergleich der Hypotheken für Nichtansässige in Europa, und den Kauf selbst, vom Vorvertrag bis zur notariellen Urkunde, beschreibt der Immobilienkauf in Polen als Ausländer (2026-Leitfaden).

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine polnische Hypothek?

Zwanzig Prozent, es sei denn, Sie bezahlen für eine Abkürzung auf zehn. Die Empfehlung S deckelt den Kredit bei 80 % des Immobilienwerts zum Zeitpunkt der Auszahlung. Die Bank darf bis 90 % gehen, wenn der Teil zwischen 80 % und 90 % zusätzlich besichert ist.

Was als Sicherheit zählt, listet die Leitlinie auf. Eine Versicherung ist ein Weg. Auf einem Bankkonto gesperrtes Guthaben ist ein anderer, ebenso ein Pfand auf Złoty-Anleihen des polnischen Staatsschatzes oder der Polnischen Nationalbank (NBP). Sie können der Bank auch Bargeld übertragen oder Ersparnisse aus einem polnischen individuellen Altersvorsorgekonto verpfänden.

Und hier liegt der Haken für alle, die in Euro sparen. Lautet das hinterlegte Geld auf eine andere Währung als der Kredit, soll die Bank laut Empfehlung S unterstellen, dass es mindestens die Hälfte seines Werts verloren hat. Bei einer 55-m²-Wohnung in Warschau zum Median auf Seeki.eu macht der Teil zwischen 80 % und 90 % 22.556 € aus. Sichern Sie ihn mit Euro ab, binden Sie mindestens 45.111 € zusätzlich zu 10 % Eigenkapital, also mehr Bargeld als bei schlichten 20 % Eigenkapital.

Damit ist die Barrechnung auch noch nicht vollständig. Bei einer Bestandswohnung kommen rund 2 % bis 3 % an Steuern und Gebühren hinzu, der Großteil davon die Grunderwerbsteuer von 2 %, und unsere Übersicht der Kaufnebenkosten in Polen schlüsselt den Rest auf.

Was passiert, wenn Sie in Euro statt in Złoty verdienen?

Ein Złoty-Kredit bei Euro-Gehalt ist eine Rechnung, deren Preis in Ihrer Währung sich jeden Tag ändert. Nehmen Sie die Warschauer Wohnung mit 80 % über 25 Jahre: 5.075 zł im Monat, also 1.163 € zum Referenzkurs der Europäischen Zentralbank von 4,3653 zł je Euro am 29. September 2026. Bekommt man für den Euro später 10 % weniger Złoty, kostet Sie dieselbe Rate von 5.075 zł dann 1.292 €. An Ihrem Vertrag hat die Bank dabei nichts geändert.

Polnische Banken vergeben Kredite in aller Regel in Złoty. Die Empfehlung S verbietet Kredite in anderen Währungen nicht. Sie stuft aber jeden Kredit in einer anderen Währung als der, in der Sie verdienen, als Fremdwährungsengagement ein (walutowa ekspozycja kredytowa), und ein Złoty-Kredit bei Euro-Gehalt fällt genau unter diese Definition.

Am schärfsten trifft es Haushalte mit zwei Währungen. Empfehlung 6 verlangt von der Bank, bei der Prüfung Ihrer Tragfähigkeit für jede Währung außer Ihrer Haupteinkommenswährung einen Wertverlust von 50 % anzusetzen. Angenommen, ein Partner verdient 10.000 zł im Monat, der andere 1.000 €. Die Bank rechnet das Euro-Gehalt dann mit etwa 2.183 zł statt 4.365 zł.

Dieses Auseinanderfallen ist ein polnisches Problem, kein universelles. Die Slowakei gehört zum Euroraum, und ihre Banken verleihen Euro. Deshalb trägt, wer in Euro verdient und in der Slowakei finanziert, überhaupt kein Währungsrisiko.

Brauchen Ausländer eine Genehmigung für den Immobilienkauf in Polen?

Wer hier danebenliegt, hat am Ende keinen Kauf. Nach dem Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist ein Kauf ohne erforderliche Genehmigung nichtig.

Bürger des Europäischen Wirtschaftsraums und der Schweiz brauchen keine Genehmigung. Die Übergangsfristen des Gesetzes für Agrarland und Zweitwohnsitze sind seit Jahren abgelaufen.

Alle anderen brauchen eine Genehmigung des Ministers für Inneres und Verwaltung (MSWiA), gültig zwei Jahre ab Erteilung, sofern keine Ausnahme greift. Die wichtigste für Wohnungskäufer: Eine abgeschlossene Wohnung (samodzielny lokal mieszkalny) ist genehmigungsfrei, ebenso ein Garagenstellplatz, den Sie für Ihren Wohnbedarf kaufen.

Diese Ausnahme endet an der Grenzzone (strefa nadgraniczna). Dort braucht selbst eine Wohnung eine Genehmigung, fragen Sie also den Notar, ob die Adresse in der Zone liegt, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.

Für ein Haus oder ein Grundstück braucht ein Käufer aus einem Land außerhalb des EWR eine Genehmigung, mit zwei wesentlichen Ausnahmen. Die eine: Sie leben seit mindestens fünf Jahren in Polen, gerechnet ab Erhalt einer Niederlassungserlaubnis oder einer Erlaubnis zum Daueraufenthalt-EU. Die andere: Sie sind mit einem polnischen Staatsbürger verheiratet, leben seit zwei Jahren mit einer solchen Erlaubnis hier und kaufen in das eheliche Gesamtgut.

Wie Polens Regeln neben denen im übrigen Europa aussehen, zeigt unser Ratgeber zu den Kaufregeln für Nichtansässige, und der Kaufratgeber Polen erklärt, wie Sie eine Genehmigung beantragen, falls Sie eine brauchen.

Was kostet eine Wohnung in Warschau oder Krakau im Monat?

In Krakau sparen Sie bei gleichen 55 m² rund 5.360 € Eigenkapital. Die Tabelle rechnet eine 55-m²-Wohnung zum mittleren Angebotspreis pro Quadratmeter für Wohnungen auf Seeki.eu durch, Stand 30. September 2026: 4.101 €/m² in Warschau und 3.614 €/m² in Krakau.

Szenario	Preis (€)	Eigenkapital (€)	Kredit (€)	Monatlich, 25 Jahre (€)	Monatlich (zł)
Warschau, Kredit 80 %	225.555	45.111	180.444	1.163	5.075
Warschau, Kredit 90 %	225.555	22.556	202.999	1.308	5.710
Krakau, Kredit 80 %	198.770	39.754	159.016	1.025	4.472
Krakau, Kredit 90 %	198.770	19.877	178.893	1.153	5.031

Der Zins beträgt 6,00 %, der Durchschnitt neuer Złoty-Wohnbaukredite an polnische Haushalte im Juli 2026 laut der Zinsstatistik der Europäischen Zentralbank, die mit der NBP erstellt wird. Zur Einordnung: Der Referenzzins der NBP selbst liegt seit dem 5. März 2026 bei 3,75 %. Die Raten sind klassische Annuitäten über 300 Monate zu 0,5 % im Monat, die Złoty-Beträge zu 4,3653 zł je Euro.

Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Verkaufspreise, und die Zeilen mit 90 % enthalten nicht, was die Zusatzsicherheit kostet. Welche Stadt zu Ihnen passt, ist eine eigene Frage, der wir in Warschau, Krakau oder Danzig nachgehen, und das Ranking der Quadratmeterpreise polnischer Städte 2026 zeigt, wo der Rest des Landes steht.

Hilft eine längere Laufzeit bei der Kreditprüfung?

Nein. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, aber nicht die Hürde. Laut Empfehlung S sollen Banken Laufzeiten von höchstens 25 Jahren empfehlen und nie über 35 Jahre hinaus finanzieren.

Bei 35 Jahren sinkt die Rate für den Warschauer Kredit über 80 % auf etwa 1.029 € im Monat. Bei jeder Laufzeit über 25 Jahre prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit aber so, als liefe der Kredit 25 Jahre. Die längere Laufzeit verschafft Ihnen Luft, sobald die Wohnung Ihnen gehört. Einen größeren Kredit verschafft sie Ihnen nicht.

Außerdem achtet die Bank auf Ihre Schuldendienstquote. Die Empfehlung S verlangt besondere Sorgfalt, sobald alle Kreditraten zusammen 40 % des Nettoeinkommens übersteigen, bei Kreditnehmern bis zum regionalen Durchschnittslohn, und 50 % bei allen anderen. An der Grenze von 50 % setzt die Warschauer Rate für 80 % rund 2.325 € Nettoeinkommen im Monat voraus, ohne weitere Schulden. In Krakau sind es etwa 2.049 €. Banken legen eigene Puffer obendrauf, betrachten Sie beide Zahlen also als Untergrenze.

Mit den mittleren Quadratmeterpreisen in ganz Polen können Sie die Rechnung für jede Stadt wiederholen, bevor Sie mit einer Bank sprechen.

Wie prüfen Sie die Zahlen, bevor Sie eine Bank anrufen?

Die Zahl der Bank kommt zuletzt. Ihre eigene kann zuerst kommen.

Seeki.eu stellt polnische Immobilien neben das übrige Europa, in Ihrer Sprache und mit Preisen in der Währung Ihrer Wahl. Titel und Beschreibungen der Inserate werden auf Abruf übersetzt, eine polnische Anzeige lesen Sie also auf Deutsch. Jedes Verkaufsinserat hat einen Abschnitt Finanzierung mit einer geschätzten Monatsrate zum jüngsten durchschnittlichen Hypothekenzins des Landes. Er startet mit 20 % Anzahlung über 30 Jahre. Für die Rate über 25 Jahre, auf die eine polnische Bank Sie prüft, öffnet der Hypothekenrechner Polen mit 20 % Anzahlung über 25 Jahre.

Speichern Sie eine Suche für den gewünschten Stadtteil, dann bringt Ihnen eine tägliche Zusammenfassung neue Treffer und Preissenkungen. Ist Polen einer von mehreren Kandidaten, vergleichen Sie, was ein Budget in bis zu 30 Städten kauft, oder stellen Sie bis zu vier Immobilien nebeneinander, ganz gleich in welchem Land.

Noch ein Datum sollten Sie kennen. Falls Sie innerhalb von fünf Jahren wieder verkaufen könnten, lesen Sie zuerst, wie Polen einen schnellen Wiederverkauf besteuert, denn die fünf Jahre laufen ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem Sie kaufen.

Häufig gestellte Fragen

Bekommt ein Nichtansässiger in Polen eine Hypothek?

Ja, auch wenn der Weg schmaler ist. Polens Kreditleitlinie, die Empfehlung S, kennt keine Prüfung der Staatsangehörigkeit, aber Banken wollen in aller Regel eine polnische Aufenthaltskarte, eine PESEL-Nummer und in Polen erzieltes Einkommen. Fehlt das, rechnen Sie mit weniger Angeboten. Während Sie einen Kreditgeber suchen, können Sie auf Seeki.eu polnische Inserate auf Deutsch verfolgen, mit Preisen in der Währung Ihrer Wahl, und wissen so, was Ihr Budget kauft.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in Polen?

Planen Sie 20 % des Immobilienwerts ein. Die Empfehlung S, die Kreditleitlinie der polnischen Finanzaufsicht, deckelt Kredite bei 80 %, oder bei 90 %, wenn der Teil über 80 % zusätzlich besichert ist, etwa durch eine Versicherung. Bei einer 55-m²-Wohnung in Warschau zum Median auf Seeki.eu von 4.101 €/m², Stand 30. September 2026, sind 20 % genau 45.111 €. Dazu kommen rund 2 % bis 3 % an Kaufsteuern und Gebühren.

Bekomme ich eine polnische Hypothek, wenn ich in Euro verdiene?

Oft ja, aber der Kredit läuft in aller Regel in Złoty, Ihre Rate in Euro schwankt also mit dem Wechselkurs. Die Empfehlung S stuft einen Kredit in einer anderen Währung als Ihr Einkommen als Fremdwährungsengagement ein. Verdient Ihr Haushalt in zwei Währungen, setzt die Bank bei der Tragfähigkeitsprüfung für die kleinere Währung einen Wertverlust von 50 % an. Ein um 10 % schwächerer Euro hebt eine Rate von 5.075 zł von 1.163 € auf 1.292 €.

Brauchen Ausländer eine Genehmigung, um in Polen eine Wohnung zu kaufen?

Meist nicht. Bürger des EWR und der Schweiz brauchen überhaupt keine Genehmigung. Andere Ausländer sind nach dem Gesetz vom 24. März 1920 befreit, wenn sie eine abgeschlossene Wohnung kaufen, ein samodzielny lokal mieszkalny. In der Grenzzone, der strefa nadgraniczna, gilt die Befreiung nicht. Häuser und Grundstücke brauchen eine Genehmigung des Ministeriums für Inneres und Verwaltung, es sei denn, Sie erfüllen die Aufenthaltsbedingungen.

Wie hoch sind die Hypothekenzinsen in Polen 2026?

Der Durchschnittszins neuer Złoty-Wohnbaukredite an polnische Haushalte lag im Juli 2026 bei 6,00 %, laut der Zinsstatistik der Europäischen Zentralbank, erstellt mit der Polnischen Nationalbank. Ihr eigenes Angebot hängt von der Marge der Bank und Ihrer Akte ab. Jedes Verkaufsinserat auf Seeki.eu zeigt eine geschätzte Monatsrate zum jüngsten Durchschnittszins des Landes, und Anzahlung, Zins und Laufzeit lassen sich anpassen.

Wie schätze ich die Monatsrate für eine Wohnung in Polen?

Öffnen Sie ein beliebiges Verkaufsinserat auf Seeki.eu und gehen Sie zum Abschnitt Finanzierung. Dort steht eine geschätzte Monatsrate zum jüngsten durchschnittlichen Hypothekenzins in Polen, ausgehend von 20 % Anzahlung über 30 Jahre. Der Hypothekenrechner von Seeki.eu öffnet Polen mit 25 Jahren, denn auf diese Laufzeit prüfen polnische Banken Ihre Kreditwürdigkeit, ganz gleich welche Laufzeit Sie wählen. Bei einer 55-m²-Wohnung in Warschau zum Median sind das rund 1.163 € im Monat.

Quellen

• Polnische Finanzaufsicht (KNF), Empfehlung S zu guten Praktiken bei immobilienbesicherten Kreditengagements, in der Fassung vom Juni 2023: die Beleihungsgrenzen von 80 % und 90 % und die zulässigen Zusatzsicherheiten (Empfehlung 15.5), der unterstellte Wertverlust von 50 % für Einkommen in einer zweiten Währung (Empfehlung 6) und für Barsicherheiten in einer anderen Währung, die empfohlene Laufzeit von 25 und die maximale von 35 Jahren mit Prüfung der Kreditwürdigkeit auf 25 Jahre (Empfehlung 7), die Schwellen von 40 % und 50 % für die Schuldendienstquote (Empfehlung 9.3) sowie die Definition eines Fremdwährungsengagements.
• Gesetz vom 24. März 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, konsolidierter Text, Gesetzblatt 2017, Pos. 2278: die Genehmigungspflicht und ihre zweijährige Gültigkeit, die Nichtigkeit eines Kaufs ohne erforderliche Genehmigung, die Ausnahmen für Wohnungen und Garagen, die Rückausnahme für die Grenzzone, die Ausnahmen wegen Aufenthalt und Ehe sowie die Befreiung für Bürger des EWR und der Schweiz.
• Europäische Zentralbank, MFI-Zinsstatistik für Polen, neue Złoty-Kredite an Haushalte für den Wohnungskauf, erstellt von der Polnischen Nationalbank: 6,00 % für Juli 2026, der jüngste am 30. September 2026 veröffentlichte Monat.
• Europäische Zentralbank, Euro-Referenzkurs für den Złoty: 4,3653 zł je Euro am 29. September 2026.
• Polnische Nationalbank, veröffentlichte Leitzinsen: der Referenzzins von 3,75 %, gültig seit dem 5. März 2026.
• Inseratsdaten von Seeki.eu, 30. September 2026: mittlerer Angebotspreis pro Quadratmeter für Wohnungen zum Kauf, 4.101 €/m² in Warschau und 3.614 €/m² in Krakau. Angebotspreise, keine erfassten Verkäufe.