Wohnungspreise pro Quadratmeter in polnischen Städten 2026

Der Preis pro Quadratmeter ist die einfachste Möglichkeit, Städte zu vergleichen. Er blendet Unterschiede in der Wohnfläche aus und zeigt, was eine Immobilie an einem bestimmten Standort tatsächlich kostet. Die folgenden Zahlen sind Median-Angebotspreise für Wohnungen aus aktiven Verkaufsangeboten auf Seeki.eu, keine Transaktionspreise. Dieser Unterschied ist wichtig: Ein Angebotspreis ist das, was der Verkäufer erwartet, während ein Transaktionspreis das ist, was tatsächlich gezahlt wird, in der Regel einige bis mehrere Prozent darunter.

Zuletzt geprüft: 2026-08-12. Jeder Preis unten wurde an diesem Datum aus aktuellen Inseraten auf Seeki.eu neu abgeleitet. Seeki.eu ist kein Steuer- oder Rechtsberater, der Hinweis zur Grunderwerbsteuer in den häufigen Fragen ist daher Orientierung und keine Beratung: Klären Sie Ihren eigenen Fall mit einem polnischen Notar oder Steuerberater, bevor Sie sich festlegen. Methode und Quellen stehen am Ende dieses Artikels.

Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in polnischen Städten 2026?

Zwanzig der größten städtischen Märkte Polens reichen von 17.550 zł/m² in Warschau hinunter bis 7.600 zł/m² in Częstochowa, in den Inseratsdaten von Seeki.eu mit Stand 12. August 2026. Die Daten beziehen sich auf zum Verkauf angebotene Wohnungen, die in Złoty bepreist sind. Für jede Stadt geben wir den Median sowie die Spanne zwischen dem ersten und dritten Quartil an, dem Band, das die mittlere Hälfte der Angebote enthält.

Stadt	Median zł/m²	Typische Spanne (25–75 %)	Angebote
Warschau	17.550	14.845–20.972	7.686
Kraków	15.920	14.160–18.455	4.337
Gdańsk	15.181	12.646–19.507	2.428
Gdynia	13.900	11.227–19.006	1.044
Wrocław	13.386	11.641–15.528	3.052
Poznań	12.682	11.025–14.517	2.664
Katowice	10.900	8.936–12.758	1.242
Lublin	10.500	9.433–11.800	1.293
Białystok	10.500	8.817–12.484	1.016
Szczecin	10.393	8.913–12.605	942
Rzeszów	10.300	8.943–12.050	1.359
Olsztyn	10.131	8.678–12.056	389
Bydgoszcz	10.117	8.455–11.423	1.135
Toruń	10.062	8.740–11.644	751
Kielce	9.740	8.158–11.300	555
Łódź	9.500	8.204–10.959	1.987
Zielona Góra	9.484	8.545–10.800	517
Gliwice	8.906	7.647–10.300	456
Gorzów Wielkopolski	7.982	6.846–9.484	414
Częstochowa	7.600	6.427–8.490	657

Warschau bleibt mit 17.550 zł/m² der teuerste Markt im Land, doch der Abstand zum Verfolgerfeld ist schmaler, als sein Ruf vermuten lässt: Kraków verlangt 91 % des Warschauer Medians und Gdańsk 86 %. Gdynia, Wrocław und Poznań bilden eine klare zweite Gruppe zwischen 12.682 und 13.900 zł/m². Die Mitte der Tabelle liegt eng beieinander, acht Städte von Katowice bis Toruń innerhalb eines Bandes von rund 8 %, ein Käufer, der zwischen ihnen wählt, wählt also in Wahrheit nach Arbeitsplätzen und Verkehrsanbindung und nicht nach Preis. Częstochowa schließt die Tabelle als günstigstes der hier aufgeführten größeren Zentren ab, mit 7.600 zł/m².

Um wie viel sind die polnischen Wohnungspreise seit 2015 gestiegen?

Die Preise sind im vergangenen Jahrzehnt rund auf das Zweieinhalbfache gestiegen, und der Anstieg fiel im ganzen Land weitgehend ähnlich aus. Das sauberste Maß liefert die Polnische Nationalbank (Narodowy Bank Polski, NBP) mit ihrer Häuserpreisdatenbank BaRN, die dieselben 16 Woiwodschaftshauptstädte plus Gdynia seit 2006 auf einheitlicher Grundlage verfolgt und jedes Quartal durchschnittliche Angebots- und Transaktionspreise veröffentlicht.

Auf dem Erstmarkt, auf dem Bauträger neu errichtete Einheiten verkaufen, lag der durchschnittliche Angebotspreis in Warschau im vierten Quartal 2015 bei 7.789 zł/m² und im ersten Quartal 2026 bei 18.056 zł/m², dem jüngsten von der NBP veröffentlichten Quartal. Das ist ein Anstieg von 132 %. Die sechs weiteren größten Städte, als Gruppe genommen, stiegen von 6.068 auf 14.587 zł/m², ein Plus von 140 %. Die zehn übrigen Regionalhauptstädte stiegen von 4.977 auf 11.883 zł/m², ein Plus von 139 %.

Zielona Góra war in beiden Quartalen die günstigste der 17 Städte und stieg prozentual am stärksten, von 3.870 auf 9.581 zł/m², ein Plus von 148 %. Das Wachstum lief dem Preisniveau entgegen: Warschau startete von der höchsten Basis und stieg von allen Gruppen am wenigsten, während der günstigste Markt am schnellsten zulegte. Für einen Käufer zählt das mehr als die Kopfzahl: Gemessen an Warschau kostete Zielona Góra 2015 50 % der Hauptstadt pro Meter und 2026 53 %, der Abschlag der günstigen Stadt hat sich also verringert statt vergrößert.

Unsere eigenen Zahlen passen zu dieser Reihe. Der Median von Seeki.eu für eine Warschauer Wohnung lag am 12. August 2026 bei 17.550 zł/m², gegenüber dem Durchschnitt der NBP für das erste Quartal von 18.056 zł/m² auf dem Erstmarkt und 18.919 zł/m² auf dem Zweitmarkt. Beide werden unterschiedlich gemessen, unserer als Median über beide Märkte und der NBP-Wert als Durchschnitt innerhalb jedes Marktes, ein Abstand von wenigen Prozent ist daher zu erwarten und keine Abweichung.

Was ist der Unterschied zwischen Erst- und Zweitmarkt?

Der Erstmarkt umfasst den Handel mit Einheiten, die erstmals von einem Bauträger verkauft werden. Der Zweitmarkt ist der Weiterverkauf von Immobilien, die bereits bewohnt wurden. Angebotspreise auf dem Erstmarkt sind in derselben Stadt in der Regel die höheren der beiden, weil sie neue Einheiten im Bauträger-Ausbaustandard abdecken und oft geringere laufende Kosten aufweisen.

Die NBP-Reihe für das erste Quartal 2026 zeigt, wie ungleich diese Lücke ausfällt. Über die sieben größten Städte verlangte der Erstmarkt 15.637 zł/m² gegenüber 15.138 auf dem Zweitmarkt, ein Aufschlag von rund 3 %. Über die zehn übrigen Regionalhauptstädte war der Aufschlag deutlich breiter, 11.883 gegenüber 9.725, also 22 %. Warschau dreht es um: Der Zweitmarkt verlangte 18.919 zł/m² gegenüber 18.056 auf dem Erstmarkt. Der wahrscheinliche Grund ist die Lage und nicht der Zustand, denn der Bestand der Hauptstadt liegt in den zentralen Bezirken, während der Neubau an den Stadtrand gedrängt wird.

Die Mediane in der obigen Tabelle umfassen beide Märkte. Für eine konkrete Entscheidung lohnt es sich, die Suche auf einen davon einzugrenzen, auf der Preis-pro-m²-Seite für Polen.

Methodik

Die Zahlen in der Tabelle stammen aus aktiven Wohnungs-Verkaufsangeboten auf Seeki.eu, neu abgeleitet am 12. August 2026. Einbezogen werden nur Angebote in Złoty mit einem angegebenen Preis pro Meter zwischen 1.000 und 60.000 zł, was fehlerhafte und extreme Einträge herausfiltert. Für jede Stadt wird der Median statt dem Durchschnitt angegeben, da der Median durch einzelne sehr teure Angebote weniger verzerrt wird. Städte werden nur aufgenommen, wenn mindestens 100 Angebote diese Filter erfüllen, und die 20 in der Tabelle gehören zu den größten städtischen Märkten des Landes und sind keine vollständige Liste jeder Stadt, die die Schwelle erreicht. Seeki.eu führt Zehntausende von Wohnungs-Verkaufsangeboten in Polen, in Städten wie in Dörfern, und die Daten werden fortlaufend aktualisiert, sobald neue Angebote eingehen, sodass sich der Median einer Stadt zwischen den Abrufen bewegen kann. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Transaktionspreise.

Der Jahrzehntvergleich nutzt eine andere Quelle, und das bewusst. Unsere eigenen Inseratsdaten reichen nicht bis 2015 zurück, jede historische Zahl stammt daher aus der BaRN-Datenbank der Polnischen Nationalbank zu Angebots- und Transaktionspreisen, die die 16 Woiwodschaftshauptstädte plus Gdynia abdeckt. Wo beide Quellen nebeneinander stehen, ist der Methodenunterschied im Satz genannt.

Häufige Fragen

Sind das Transaktions- oder Angebotspreise?

Angebotspreise. Sie zeigen, was Verkäufer in aktiven Angeboten auf Seeki.eu verlangen. Der Preis, zu dem eine Immobilie tatsächlich verkauft wird, liegt in der Regel darunter, und die Lücke zwischen Angebots- und Transaktionspreis weitet sich in Zeiten schwächerer Nachfrage und in Städten mit starkem Überangebot aus. Für abgeschlossene Transaktionen sind die Transaktionsreihe der NBP und das Statistische Hauptamt (Główny Urząd Statystyczny) die maßgeblichen polnischen Quellen, die beide später und in gröberer räumlicher Auflösung veröffentlichen.

Warum der Median und nicht der Durchschnitt?

Der Durchschnitt wird durch einige sehr teure Angebote verzerrt, etwa Premiumwohnungen im Zentrum. Der Median zeigt auf das mittlere Angebot, bei dem die Hälfte des Marktes darüber und die andere Hälfte darunter liegt, und spiegelt besser wider, was ein typischer Käufer erwarten kann. Die Quartilsspanne in der Tabelle erledigt den Rest: Sie zeigt das Band, in das die mittlere Hälfte der Angebote fällt, und sagt damit ebenso viel über die Breite eines Marktes wie über seine Mitte.

Welche polnische Stadt ist am teuersten und welche am günstigsten?

Von den 20 Städten dieser Tabelle ist Warschau mit einem Median von 17.550 zł/m² am teuersten und Częstochowa mit 7.600 zł/m² am günstigsten, in den Inseratsdaten von Seeki.eu mit Stand 12. August 2026. Warschau liegt pro Quadratmeter etwa beim 2,3-Fachen von Częstochowa. Die aktuelle Rangfolge mit laufenden Werten für jede polnische Region und Stadt steht auf der Preis-pro-m²-Seite für Polen.

Wie vergleichen sich diese Zahlen mit den Daten der Polnischen Nationalbank?

Eng, sobald man die Methode berücksichtigt. Für Warschau im ersten Quartal 2026 verzeichnete die NBP durchschnittliche Angebotspreise von 18.056 zł/m² auf dem Erstmarkt und 18.919 zł/m² auf dem Zweitmarkt. Unser Median über beide Märkte lag am 12. August 2026 bei 17.550 zł/m². Die NBP veröffentlicht Durchschnitte für 17 Städte mit vierteljährlicher Verzögerung, sie ist damit die bessere historische Reihe, während aktuelle Inserate die bessere Antwort darauf sind, wofür eine Wohnung heute angeboten wird.

Welche Steuer zahlt ein Käufer für eine polnische Wohnung?

Der Kauf einer Bestandswohnung in Polen trägt eine 2-%-Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (podatek od czynności cywilnoprawnych, PCC) auf den Kaufpreis, nach podatki.gov.pl, dem amtlichen Portal der polnischen Steuerverwaltung. Seit dem 31. August 2023 sind Erstkäufer davon befreit. Neubaukäufe von einem Bauträger liegen außerhalb der PCC, weil sie stattdessen Mehrwertsteuer tragen. Notargebühren, Gebühren für das Grund- und Hypothekenbuch und eine etwaige Maklergebühr kommen obendrauf.

Wie häufig werden diese Zahlen aktualisiert?

Die Mediane in diesem Artikel sind eine Momentaufnahme vom 12. August 2026 und werden bei jeder Prüfung des Artikels aufgefrischt. Die zugrunde liegenden Daten ändern sich täglich, während Angebote eingehen und verkauft werden, und der aktuelle Wert für jede polnische Stadt steht auf der Preis-pro-m²-Seite für Polen. Wer eine Suche für eine Stadt auf Seeki.eu speichert, erhält eine tägliche Übersicht neuer Treffer und Preissenkungen darin.

Quellen

Mediane Angebotspreise, Quartilsspannen und Angebotszahlen sind Erstquellendaten von Seeki.eu, neu abgeleitet aus aktuellen veröffentlichten Wohnungs-Verkaufsangeboten am 12. August 2026 mit den in der Methodik oben genannten Filtern.

Jede historische Zahl, jeder Vergleich zwischen Erst- und Zweitmarkt und jeder Quartalsdurchschnitt für 2026 stammt aus der BaRN-Häuserpreisdatenbank der Polnischen Nationalbank, veröffentlicht als Teil ihres Quartalsberichts zu Wohn- und Gewerbeimmobilienpreisen. Die genannten Quartale sind das vierte 2015 und das erste 2026, das mit Stand 12. August 2026 jüngste veröffentlichte, und die Abdeckung umfasst die 16 Woiwodschaftshauptstädte plus Gdynia.

Die Angaben zur Grunderwerbsteuer stammen von podatki.gov.pl, dem amtlichen Informationsdienst der polnischen Steuerverwaltung, der die 2-%-Steuer auf zivilrechtliche Handlungen bei Bestandskäufen von Wohnraum und die seit dem 31. August 2023 geltende Erstkäuferbefreiung darlegt. Für erzielte statt inserierte Preise sind die Transaktionsreihe der NBP und das Statistische Hauptamt die maßgeblichen Stellen. Keine Zahl in diesem Artikel stammt von ihnen.

Aktuelle Quadratmeterwerte sagen Ihnen, wo jede Stadt heute steht, und dieser Artikel sagt Ihnen, was diese Zahlen bedeuten. Beginnen Sie mit der Polen-Seite, filtern Sie auf Wohnungen zum Verkauf und nutzen Sie die Preis-pro-m²-Seite für Polen, um eine Stadt am Rest des Landes zu verankern. Für den weiteren Blick siehe, wie polnische Städte gegen 30 andere europäische Märkte abschneiden und welche von Warschau, Kraków und Gdańsk zu welchem Käufer passt. Für rechtliche Details beim Kauf, einschließlich Genehmigungen für Käufer aus Nicht-EU-Ländern und Steuern, siehe Immobilienkauf in Polen als Ausländer (2026-Leitfaden).