Wohnungspreise pro Quadratmeter in polnischen Städten 2026

Der Preis pro Quadratmeter ist die einfachste Möglichkeit, Städte zu vergleichen. Er blendet Unterschiede in der Wohnfläche aus und zeigt, was eine Immobilie an einem bestimmten Standort tatsächlich kostet. Die folgenden Zahlen sind Median-Angebotspreise für Wohnungen aus aktiven Verkaufsangeboten, die Seeki erfasst hat, keine Transaktionspreise. Dieser Unterschied ist wichtig: Ein Angebotspreis ist das, was der Verkäufer erwartet, während ein Transaktionspreis das ist, was tatsächlich gezahlt wird, in der Regel einige bis mehrere Prozent darunter.

Median-Angebotspreis pro m² nach Stadt

Die Daten beziehen sich auf zum Verkauf angebotene Wohnungen, die in Złoty bepreist sind. Für jede Stadt geben wir den Median sowie die Spanne zwischen dem ersten und dritten Quartil an, dem Band, das die mittlere Hälfte der Angebote enthält.

Warschau bleibt der teuerste Markt im Land mit einem Median von über 17.000 Złoty pro Meter. Kraków ist die einzige Stadt, die wirklich nah herankommt. Gdańsk und Gdynia an der Küste sowie Wrocław bilden eine zweite Gruppe. Unter zehntausend Złoty pro Meter findet man nur einige Regionalhauptstädte, und Częstochowa schließt die Tabelle als günstigstes der hier aufgeführten größeren Zentren ab.

Vergleich mit dem vorigen Jahrzehnt

Mitte des vorigen Jahrzehnts, in der Phase der Stabilisierung nach der Kreditkrise, lag der durchschnittliche Angebotspreis für einen Neubau in Warschau bei etwa 8.000 Złoty pro Meter, in den nächsten sechs größten Städten bei rund 6.000 Złoty und in Zielona Góra, damals am günstigsten, bei rund 4.000 Złoty. Diese Daten stammen von der Polnischen Nationalbank (NBP) für die 16 größten Städte, veröffentlicht in deren regelmäßigem Bericht zu Wohnungspreisen.

Der Vergleich mit den heutigen Medianen zeigt das Ausmaß der Veränderung. Der Median-Angebotspreis in Warschau stieg von rund 8.000 auf über 17.000 Złoty pro Meter, in Zielona Góra von rund 4.000 auf über 9.000 Złoty. In den meisten großen Städten haben sich die Angebotspreise im Laufe des Jahrzehnts mindestens verdoppelt. Den stärksten Anstieg verzeichneten mittelgroße Städte, wo die Ausgangsbasis niedrig war und die Nachfrage, angetrieben durch günstigen Kredit und Zuzug in die Regionalzentren, anhaltend blieb.

Erstmarkt und Zweitmarkt

Der Erstmarkt umfasst den Handel mit Einheiten, die erstmals von einem Bauträger verkauft werden. Der Zweitmarkt ist der Weiterverkauf von Immobilien, die bereits bewohnt wurden. Angebotspreise auf dem Erstmarkt liegen am gleichen Standort in der Regel über denen des Zweitmarkts, weil sie neue Einheiten im Rohbauzustand abdecken und oft geringere laufende Kosten aufweisen. Die Mediane in der obigen Tabelle umfassen beide Märkte. Für eine konkrete Entscheidung lohnt es sich, die Suche auf einen davon einzugrenzen, auf der Preis-pro-m²-Seite für Polen.

Methodik

Die Zahlen stammen aus aktiven Wohnungs-Verkaufsangeboten, die Seeki zum Veröffentlichungsdatum aggregiert hat. Einbezogen werden nur Angebote in Złoty mit einem angegebenen Preis pro Meter zwischen 1.000 und 60.000 zł, was fehlerhafte und extreme Einträge herausfiltert. Für jede Stadt wird der Median statt dem Durchschnitt angegeben, da der Median gegenüber einzelnen sehr teuren Angeboten robuster ist. Die Tabelle umfasst Städte mit mindestens 100 aktiven Angeboten. Insgesamt deckt Seeki mehr als 90.000 Wohnungs-Verkaufsangebote in über 7.000 Ortschaften in Polen ab. Die Daten werden fortlaufend aktualisiert, sobald neue Angebote eingehen, sodass sich der Median einer Stadt zwischen den Abrufen ändern kann. Es handelt sich um Angebotspreise, nicht um Transaktionspreise.

Häufige Fragen

Sind das Transaktions- oder Angebotspreise?

Angebotspreise. Sie zeigen, was Verkäufer in aktiven Angeboten verlangen. Der Preis, zu dem eine Immobilie tatsächlich verkauft wird, liegt in der Regel darunter, und die Lücke zwischen Angebots- und Transaktionspreis weitet sich in Zeiten schwächerer Nachfrage und in Städten mit starkem Überangebot aus.

Warum der Median und nicht der Durchschnitt?

Der Durchschnitt wird durch einige sehr teure Angebote verzerrt, etwa Premiumwohnungen im Zentrum. Der Median zeigt auf das mittlere Angebot, bei dem die Hälfte des Marktes darüber und die andere Hälfte darunter liegt, und spiegelt besser wider, was ein typischer Käufer erwarten kann.

Wie häufig werden diese Zahlen aktualisiert?

Die Daten werden aktualisiert, sobald neue Angebote eingehen. Den aktuellen Wert für jede Stadt findet man auf der Preis-pro-m²-Seite für Polen.

Welche Stadt ist am teuersten und welche am günstigsten?

In dieser Tabelle ist Warschau am teuersten, mit einem Median von über 17.000 Złoty pro Meter, und Częstochowa am günstigsten, mit etwas über 7.000 Złoty. Die vollständige Rangliste der Regionalhauptstädte mit aktuellen Preisen findet sich auf der Polen-Seite.

Aktuelle Angebotspreise für bestimmte Städte und Stadtteile sind auf der Preis-pro-m²-Seite für Polen zu finden. Für rechtliche Details beim Kauf, einschließlich Genehmigungen für Käufer aus Nicht-EU-Ländern und Steuern, siehe Immobilienkauf in Polen als Ausländer (2026-Leitfaden).