Immobilienkauf für Ausländer in Europa: 12 Länder

Eine serbische Ingenieurin mit Blick auf eine Wohnung in Prag, ein Brite im Ruhestand an der Algarve, ein Münchner Paar zwischen Amsterdam und Warschau: Jeder grenzüberschreitende Käufer beginnt mit derselben Sorge. Kann ein Ausländer hier überhaupt ein Zuhause besitzen, und bringt ein Nicht-EU-Pass eine Genehmigung oder eine Steuerrechnung mit sich, die ein Einheimischer nie sieht? Die Antwort hängt vom Land und Ihrer Staatsangehörigkeit ab, und sie ist offener, als die meisten erwarten.

Zuletzt geprüft: 2026-08-10. Seeki.eu ist kein Rechts- oder Steuerberater, dies ist eine Orientierung, keine Beratung. Regeln zum Auslandseigentum, Genehmigungen und Zuschläge ändern sich und hängen von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem Wohnsitz und dem Objekttyp ab. Klären Sie Ihren konkreten Fall mit einem lokalen Notar, Anwalt oder Steuerberater, bevor Sie sich festlegen. Quellen am Ende dieses Artikels.

Die Matrix für 12 Länder: wer kaufen darf und was dazugehört

Die Tabelle stellt die Regel jedes Landes für einen EU- oder EWR-Bürger der Regel für einen Käufer von außerhalb der EU (aus einem Drittstaat) gegenüber, dazu jede Genehmigung und jede ausländerspezifische Kosten- oder Ausweispflicht. Sie reicht von den offensten Märkten bis zu den vier, die ausländische Käufer beschränken.

Land	EU-/EWR-Käufer	Nicht-EU-Käufer	Genehmigung oder Zustimmung	Ausländerspezifische Kosten oder Ausweis
Tschechien	Gleiche Rechte wie Inländer	Kauft direkt	Keine	Keine (Grunderwerbsteuer 2020 abgeschafft)
Slowakei	Gleiche Rechte	Kauft direkt	Keine (Gegenseitigkeitsprüfung bei Agrarland)	Keine
Deutschland	Gleiche Rechte	Kauft direkt	Keine	Keine
Frankreich	Gleiche Rechte	Kauft direkt	Keine	Keine
Belgien	Gleiche Rechte	Kauft direkt	Keine	12 % bis 12,5 % Abgabe auf jedes Nicht-Eigenheim
Niederlande	Gleiche Rechte	Kauft direkt	Keine (lokale Selbstnutzungsregeln)	8 % Investorensatz gegenüber 2 % Eigenheim
Spanien	Gleiche Rechte	Kauft direkt	Militärische Genehmigung nur in Verteidigungszonen	NIE erforderlich
Portugal	Gleiche Rechte	Kauft direkt	Keine	NIF plus Fiskalvertreter, 7,5 % IMT seit Mai 2026
Polen	Gleiche Rechte	Wohnung ja, Haus oder Grundstück braucht Genehmigung	MSWiA-Genehmigung (Nicht-EWR)	Genehmigungsgebühr
Ungarn	Gleiche Rechte	Kauft mit Genehmigung	Genehmigung des Regierungsamts (Nicht-EWR)	Genehmigungsgebühr
Österreich	Weitgehend gleiche Rechte	Braucht meist Zustimmung	Zustimmung der Landes-Grundverkehrsbehörde (Nicht-EU)	Genehmigungsverfahren
Italien	Gleiche Rechte	Gegenseitigkeitsprüfung oder Aufenthaltstitel	Gegenseitigkeitsprüfung	Codice fiscale

Für die meisten Länder Europas ist die Frage, ob ein Ausländer ein Zuhause besitzen darf, ein geklärtes Ja, und die eigentlichen Variablen sind die Steuerrechnung und der Papierkram, nicht die Erlaubnis. Die Reibung ballt sich in den vier beschränkten Märkten und, getrennt davon, beim Grund und Boden: Agrar- und Waldflächen sind für Nicht-EU-Käufer in den meisten Ländern beschränkt oder an eine Gegenseitigkeitsprüfung gebunden, die Slowakei und Ungarn eingeschlossen. Drei Märkte lassen einen Gebietsfremden mehr zahlen, Portugals 7,5 % IMT, den niederländischen Investorensatz von 8 % gegenüber 2 % für einen Eigennutzer und Belgiens Abgabe von 12 % bis 12,5 %, die wir in was ein Immobilienkauf in Europa wirklich kostet aufschlüsseln.

Können Ausländer in Tschechien Immobilien kaufen?

Ja, ohne Genehmigung. Die serbische Ingenieurin mit Blick auf jene Prager Wohnung kauft direkt im eigenen Namen. Die Übergangsfrist nach dem Beitritt, die ausländische Käufer von Zweitwohnsitzen beschränkte, lief am 1. Mai 2009 aus, und die verbliebene Beschränkung nach Staatsangehörigkeit in § 17 des Devisengesetzes wurde durch das Gesetz 206/2011 Sb. mit Wirkung vom 19. Juli 2011 ersatzlos aufgehoben. Danach fiel die Grunderwerbsteuer von 4 %: Das Gesetz 386/2020 Sb. hat sie rückwirkend für alle ab dem 1. Dezember 2019 im Kataster eingetragenen Übertragungen abgeschafft, und sie wurde nicht wieder eingeführt. Zur Entscheidung zwischen Direktkauf und Gesellschaft und zur Mechanik des Katasters siehe Immobilienkauf in Tschechien für Ausländer.

Können Ausländer in der Slowakei Immobilien kaufen?

Ja, und es ist einer der einfachsten Märkte Europas. Jede Staatsangehörigkeit hält ein slowakisches Zuhause direkt, ohne Genehmigung und ohne Wohnsitzpflicht, nach § 19a des Devisengesetzes 202/1995. Eine Grunderwerbsteuer gibt es ebenfalls nicht, die Slowakei hat sie zum 1. Januar 2005 abgeschafft.

Die einzige Ausnahme ist Agrarland, und sie ist enger, als die meisten Ratgeber vermuten lassen. § 7 des Gesetzes 140/2014 ist eine Gegenseitigkeitsprüfung und kein pauschales Verbot: Ein Käufer ist nur dort ausgeschlossen, wo das Recht seines eigenen Landes Slowaken den Erwerb von Agrarland dort verwehrt, EU-, EWR- und Schweizer Staatsangehörige sind ausdrücklich ausgenommen, und Erbschaften sind in jedem Fall ausgenommen. Das Verfassungsgericht hat die Regeln des Gesetzes zum öffentlichen Angebot und zum Vorrang ortsansässiger Landwirte im Erkenntnis PL. ÚS 20/2014, veröffentlicht am 11. Februar 2019, aufgehoben, das Verfahren ist heute also leichter, als Darstellungen aus der Zeit vor 2019 beschreiben.

Können Ausländer in Deutschland Immobilien kaufen?

Ja, ohne jede Beschränkung. Das deutsche Recht knüpft Immobilieneigentum an keine Bedingung der Staatsangehörigkeit oder des Wohnsitzes, sodass jede Staatsangehörigkeit zu identischen Bedingungen kauft. Jeder Käufer zahlt dieselbe Grunderwerbsteuer, und den Satz legt jedes Bundesland selbst fest: 3,5 % in Bayern am unteren Ende und 6,5 % an der Spitze in vier Ländern, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein, während die übrigen zwischen 5 % und 6 % liegen, nach Angaben von Germany Trade and Invest mit Stand August 2026.

Können Ausländer in Frankreich Immobilien kaufen?

Ja, Frankreich ist einer der offensten Märkte der Liste, ohne Prüfung der Staatsangehörigkeit, ohne Vorabgenehmigung und ohne Erlaubnis, ein Gebietsfremder kauft in jeder Preisklasse, und für das Eigentum braucht es nach Angaben der Notaires de France weder Visum noch Aufenthaltstitel. Jede Transaktion läuft über einen Notaire, einen zur Unparteilichkeit verpflichteten Amtsträger, der die Eigentumskette rekonstruiert, Hypotheken und Dienstbarkeiten prüft, die Urkunde beglaubigt und die Übertragungsabgaben für den Staat einzieht.

Können Ausländer in Belgien Immobilien kaufen?

Ja: Das belgische Recht knüpft den Kauf an keine Bedingung der Staatsangehörigkeit, und eine Ausländergenehmigung gibt es nicht. Der Haken sind die Kosten, nicht der Zugang. Die Registrierungsabgabe auf ein Objekt, das nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, beträgt nach Angaben des belgischen Notariatsverbands mit Stand August 2026 12 % in Flandern und 12,5 % in Brüssel und Wallonien. Alle ermäßigten Sätze verlangen, dass Sie tatsächlich in dem Objekt wohnen, ein gebietsfremder Käufer erreicht also keinen davon: Flandern berechnet 2 % und Wallonien 3 % auf einen einzigen Hauptwohnsitz, und Brüssel gewährt bei Objekten bis 600.000 € einen Freibetrag von 200.000 € auf die Bemessungsgrundlage. Flandern hat seinen Satz von 2 % zum 1. Januar 2026 verschärft und verlangt nun mindestens ein ununterbrochenes Jahr gemeldeten Wohnsitzes an der Adresse. Das macht Belgien für einen Gebietsfremden zum teuersten Markt hier für die Abwicklung.

Können Ausländer in den Niederlanden Immobilien kaufen?

Ja, das niederländische Recht knüpft den Kauf an keine Bedingung der Staatsangehörigkeit, jede Staatsangehörigkeit kauft also direkt. Die Beschränkung, die Investoren trifft, ist lokal, nicht national: Gemeinden können eine Selbstnutzungsregel (opkoopbescherming) einführen, die die Vermietung günstiger und mittelpreisiger Objekte für vier Jahre ab Eintragung der Übertragungsurkunde untersagt. Amsterdam, Utrecht und Den Haag wenden sie im gesamten Gemeindegebiet an, während Rotterdam, Eindhoven und Arnheim einzelne Viertel ausweisen, und sie bindet jeden Eigentümer unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Jede Gemeinde setzt ihre eigene Wertobergrenze: die von Utrecht stieg zum 1. Juli 2026 auf 686.000 €. Die nationale Evaluierung der Regel ging im Juli 2026 ins Parlament, und die Antwort der Regierung steht mit Stand August 2026 noch aus, prüfen Sie die örtliche Regel also, bevor Sie sich festlegen. Ein Objekt, in dem Sie nicht wohnen werden, trägt nach Angaben der Belastingdienst mit Wirkung zum 1. Januar 2026 8 % Grunderwerbsteuer, gesenkt von 10,4 %, gegenüber 2 % für einen Eigennutzer. Der Satz von 10,4 % gilt weiterhin für Gewerbeflächen, Grundstücke und eine getrennt vom Wohnobjekt gekaufte Garage.

Können Ausländer in Spanien Immobilien kaufen?

Ja, und die Haupthürde ist ein Ausweis, keine Genehmigung. Jeder ausländische Käufer braucht eine NIE, Spaniens Ausländeridentifikationsnummer, weil Notar und Grundbuch sie nach der Ausländerverordnung (Königliches Dekret 557/2011) für den Abschluss des Kaufs verlangen. Nicht-EU-Käufer brauchen zusätzlich eine militärische Genehmigung in Zonen von Verteidigungsinteresse nach dem Gesetz 8/1975 und dem Königlichen Dekret 689/1978. Diese Regelung erfasst innerhalb einer ausgewiesenen Zone ländliche wie städtische Objekte gleichermaßen, und die Inseln, Balearen und Kanaren eingeschlossen, sind vollständig ausgewiesen. In der Praxis taucht sie am häufigsten bei ländlichen Grundstücken und in Grenzprovinzen auf. EU-Bürger sind davon ausgenommen.

Spanien schloss seinen Investorenvisa-Weg am 3. April 2025, als das Organgesetz 1/2025 das Golden-Visa-Programm vollständig aufhob, den Immobilienweg ebenso wie den über Unternehmensprojekte und Staatsanleihen. Vor diesem Datum erteilte Titel bleiben gültig und verlängerbar. Eine gesonderte 100-%-Steuer auf Käufe durch gebietsfremde Nicht-EU-Bürger wurde im Januar 2025 angekündigt und am 22. Mai 2025 im Kongress eingebracht, wo sie nach der jüngsten Berichterstattung, die wir bestätigen konnten, im März 2026 ohne Abstimmung feststeckte (US News). Behandeln Sie sie als anhängig statt als erledigt und prüfen Sie ihren Stand, bevor Sie kalkulieren. Unser Ratgeber zum Beantragen einer NIE-Nummer für einen Kauf in Spanien behandelt den Papierkram.

Können Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?

Ja, ohne Eigentumsgenehmigung, doch zwei Dinge kosten Gebietsfremde inzwischen mehr. Der Brite im Ruhestand an der Algarve muss eine NIF (Portugals Steuernummer) besorgen und einen Fiskalvertreter bestellen. Und ein Käufer, der kein portugiesischer Steueransässiger ist, zahlt nach dem Decreto-Lei 97/2026 vom 20. Mai eine pauschale IMT-Grunderwerbsteuer von 7,5 % auf ein ausschließlich zu Wohnzwecken genutztes Objekt, ohne Befreiung und ohne Ermäßigung.

Dieser Satz gilt bereits. Er greift seit dem 25. Mai 2026 und nicht erst ab dem 1. September 2026, wie mehrere Immobilienseiten weiterhin berichten: Der eigene Zeitplan des Dekrets (Artikel 18) verschiebt nur die neuen Mietregelungen auf September, während die IMT-Änderung mit dem Dekret selbst in Kraft trat. Wenn Sie diesen Sommer als Gebietsfremder einen Kauf abschließen, kalkulieren Sie mit 7,5 %.

Die Steuer hängt an der Steueransässigkeit und nicht an der Staatsangehörigkeit, ein EU-Bürger ohne Wohnsitz in Portugal zahlt sie also ebenfalls. Drei Wege heben sie auf, nach dem geänderten Artikel 17 des IMT-Gesetzbuchs: Sie waren bereits portugiesischer Steueransässiger, Sie werden es innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf, oder Sie vermieten das Objekt binnen sechs Monaten zu einer gedeckelten Miete zu Wohnzwecken und halten es in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate lang vermietet. In den beiden letzten Fällen erstattet die Steuerbehörde auf Antrag die Differenz zu den normalen progressiven Sätzen, den Sie binnen sechs Monaten stellen müssen. Der Immobilienweg in das Golden Visa wurde bereits 2023 gestrichen.

Können Ausländer in Polen Immobilien kaufen?

Es hängt davon ab, was Sie kaufen. Eine abgeschlossene Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist ausgenommen, und ein Nicht-EWR-Käufer kann sie ohne Genehmigung erwerben, wenn sie außerhalb der Grenzzone liegt. Ein Haus, eine Parzelle oder ein Grundstück braucht eine Genehmigung des MSWiA, Polens Innenministerium, nach dem Gesetz von 1920 über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer. EU- und EWR-Bürger sind bei Wohnungen vollständig ausgenommen. Der Immobilienkauf in Polen als Ausländer (2026-Leitfaden) beschreibt das Genehmigungsverfahren.

Können Ausländer in Ungarn Immobilien kaufen?

Ja, aber Nicht-EWR-Käufer brauchen eine Genehmigung. Ein Drittstaatsangehöriger muss vor dem Kauf eine Erwerbsgenehmigung beim örtlichen Regierungsamt einholen, ein Verfahren, das meist 30 bis 90 Tage dauert und Nachweise über Identität, Zweck und Mittel verlangt. EU- und EWR-Bürger werden wie Einheimische behandelt und brauchen keine Genehmigung. Agrar- und Waldflächen sind für alle Ausländer stark beschränkt.

Können Ausländer in Österreich Immobilien kaufen?

Für Nicht-EU-Käufer meist nicht ohne Zustimmung. Österreich ist der strengste Markt hier, und ein Skifahrer, der auf ein Chalet in Tirol hofft, läuft in zwei getrennte Hürden, die leicht verwechselt werden.

Die erste ist die Ausländergenehmigung. Ein Bundesgesetz gibt es nicht, jedes der neun Bundesländer führt sein eigenes Grundverkehrsgesetz, und ein Käufer aus einem Drittstaat braucht in der Regel die Genehmigung der Landes-Grundverkehrsbehörde. Bei dieser Hürde sind Tirol, Vorarlberg, Kärnten und Wien die strengsten Länder. Kärnten schließt einen neuen Ferienkauf durch Gebietsfremde faktisch aus und verlangt fünf Jahre ununterbrochenen Hauptwohnsitz in Österreich, und Wiens Ausländergrunderwerbsgesetz erfasst jeden Objekttyp. Salzburg, oft zu den strengsten gezählt, geht an diesem Punkt den anderen Weg: Sein Grundverkehrsgesetz 2023 nennt einen Zweitwohnsitz in einem ausgewiesenen Zweitwohnungsgebiet ausdrücklich als tauglichen Grund für eine Genehmigung an Drittstaatsangehörige.

Die zweite Hürde ist die Ferienwohnungsregel, und sie bindet Österreicher und Ausländer gleichermaßen. Tirol untersagt ausländische Ferienwohnungen nicht als solche. Es untersagt neue für alle, nach dem Raumordnungsgesetz 2022, und lässt nur vor 1999 registrierte oder ausdrücklich gewidmete zu, gedeckelt bei 8 % des Wohnungsbestands einer Gemeinde. Seit dem 1. Januar 2026 verlangen 181 Tiroler Gemeinden von jedem Käufer die Erklärung, keine neue Ferienwohnung zu schaffen, mit einer gerichtlich angeordneten Versteigerung als Sanktion bei Verstoß.

EU- und EWR-Bürger werden bei der Ausländerhürde weitgehend Österreichern gleichgestellt, wobei die meisten Länder einen Nachweis der Grundfreiheit erwarten, auf die Sie sich stützen, und die Gleichbehandlung niemanden von den Ferienwohnungsregeln befreit. Schweizer Käufer sind nicht automatisch gleichgestellt: Die volle Inländerbehandlung folgt erst, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in Österreich nehmen. Lesen Sie den Immobilienkauf in Österreich als Ausländer (2026-Leitfaden), bevor Sie sich auf ein Bundesland festlegen, und wenn Sie aus Ungarn kaufen, geht Immobilienkauf in Österreich als ungarischer Staatsbürger den ganzen Weg durch.

Können Ausländer in Italien Immobilien kaufen?

Für EU-Bürger frei. Für Nicht-EU-Bürger nur, wenn die Gegenseitigkeitsbedingung (condizione di reciprocità) erfüllt ist: Italien erlaubt den Kauf, wenn ein Italiener im Land des Ausländers kaufen könnte, eine Prüfung, die der Notar anhand der MAECI-Tabellen des Außenministeriums vornimmt. Ein gültiger italienischer Aufenthaltstitel hebt die Prüfung ganz auf. Jeder Käufer braucht einen Codice fiscale, Italiens Steuernummer. Siehe den Immobilienkauf in Italien als Ausländer (2026-Leitfaden) für das Detail zur Gegenseitigkeit. Deutsche und österreichische Käufer finden den ganzen Weg samt Kosten in Immobilienkauf in Italien aus Deutschland oder Österreich.

Wann eine lokale Gesellschaft oder das Warten auf die Ansässigkeit der bessere Weg ist

Zwei Situationen kehren den Standardrat um, direkt als Privatperson zu kaufen. Die erste ist ein Portfolio oder ein Vermietungsgeschäft: Eine lokale Gesellschaft (eine tschechische s.r.o., eine spanische S.L.) kann die Haftung trennen, die grenzüberschreitende Nachfolge ordnen und das Halten mehrerer Objekte vereinfachen. Die zweite ist ein beschränkter Markt: Weil die meisten Beschränkungen am Nicht-EU-Status hängen, kann das vorherige Erlangen der Ansässigkeit sie aufheben. Ein italienischer Aufenthaltstitel überspringt die Gegenseitigkeitsprüfung, und der EU- oder EWR-Status räumt die polnische, ungarische und österreichische Genehmigung ganz aus.

Das ist nicht für jeden. Für ein einzelnes Zuhause, in dem Sie selbst wohnen, in einem der acht offenen Märkte, ist eine Gesellschaft übertrieben und bringt Gründungskosten, jährliche Abschlüsse und Körperschaftsteuer ohne Nutzen. Auf die Ansässigkeit zu warten, ergibt nur Sinn, wenn Sie ohnehin umgezogen wären. Wenn Sie mehr als ein Land abwägen, stellt der Umzugsvergleich von Seeki.eu zwei Märkte nebeneinander, mit Preisen in einer einzigen Währung, bevor Sie sich für einen entscheiden.

Häufig gestellte Fragen

Können Nicht-EU-Bürger in Europa Immobilien kaufen?

Ja, in weiten Teilen Europas. Von den 12 Märkten hier legen 8 einem Nicht-EU-Käufer keine Eigentumsbeschränkung auf und brauchen keine Genehmigung: Tschechien, die Slowakei, Deutschland, Frankreich, Belgien, die Niederlande, Spanien und Portugal. Vier beschränken zumindest einen Teil der Käufe: Polen und Ungarn verlangen eine Genehmigung, Österreich eine Zustimmung der Länder und Italien eine Gegenseitigkeitsprüfung. Meist brauchen Sie zusätzlich eine lokale Steuernummer.

Welche europäischen Länder verlangen eine Genehmigung zum Immobilienkauf?

Vier. Polen verlangt für Nicht-EWR-Käufer eines Hauses oder Grundstücks eine MSWiA-Genehmigung, wobei eine abgeschlossene Wohnung außerhalb der Grenzzone ausgenommen ist. Ungarn verlangt für alle Nicht-EWR-Käufer eine Genehmigung des Regierungsamts. Österreich verlangt für Nicht-EU-Käufer eine Zustimmung der Landes-Grundverkehrsbehörde, am strengsten in Tirol, Vorarlberg, Kärnten und Wien. Italien führt eine Gegenseitigkeitsprüfung statt einer Genehmigung. Agrarland ist in den meisten Ländern gesondert beschränkt.

Zahlen Ausländer beim Immobilienkauf in Europa zusätzliche Steuern?

Manchmal. Portugal erhebt von Nicht-Steueransässigen seit dem 25. Mai 2026 eine pauschale IMT von 7,5 % auf Wohnobjekte (Decreto-Lei 97/2026), ein Zuschlag, der an der Steueransässigkeit statt an der Staatsangehörigkeit hängt, sodass selbst ein gebietsfremder EU-Bürger erfasst wird. Die Niederlande erheben 8 % auf ein Anlageobjekt gegenüber 2 % für einen Eigennutzer. Belgiens Abgabe von 12 % bis 12,5 % gilt für jedes Nicht-Eigenheim. Anderswo ist die Steuer für alle gleich.

Können Ausländer in Europa eine lokale Hypothek bekommen?

Meist ja, aber zu strengeren Konditionen als ein Ansässiger. Banken in der ganzen EU vergeben an Gebietsfremde, oft auch an Nicht-EU-Käufer, aber der Beleihungsauslauf ist niedriger: Wo ein Einheimischer 80 % bis 90 % des Preises leihen könnte, ist ein Gebietsfremder meist näher an 60 % bis 70 % gedeckelt, planen Sie also ein größeres Eigenkapital ein. Wir vergleichen, wer vergibt und zu welchen Konditionen, im Ratgeber zu Hypotheken für Gebietsfremde in der EU.

Muss ich in einem Land leben, um dort Immobilien zu kaufen?

Nein. Keiner dieser Märkte verlangt zum Eigentum an einem Zuhause die Ansässigkeit, und Sie können als Gebietsfremder kaufen, der nie dort gelebt hat. Verlangt werden können eine Genehmigung (Polen, Ungarn, Österreich bei Nicht-EU-Käufern), eine Steuernummer (Spaniens NIE, Portugals NIF, Italiens Codice fiscale) und ein Nachweis Ihrer Mittelherkunft nach den EU-Regeln gegen Geldwäsche. Die Ansässigkeit ändert Ihre steuerliche Lage, nicht Ihr Recht zu kaufen.

Wie vergleiche ich zwei dieser Länder, bevor ich mich für eines entscheide?

Stellen Sie sie zuerst nebeneinander. Der Umzugsvergleich von Seeki.eu stellt zwei dieser Märkte bei typischen Preisen und Objekten gegenüber, seine Suche normiert jedes Budget auf Euro, sodass eine Auswahl über 250.000 € in Warschau und Lissabon dasselbe bedeutet, und die meisten dieser Länder tragen einen Ratgeber für ausländische Käufer, der die obigen Genehmigungen und Steuern behandelt. So können Sie einen Markt ein- oder ausschließen, bevor Sie für einen Anwalt oder eine Besichtigungsreise Geld ausgeben.

Bevor Sie im Ausland ein Angebot machen

Der nützlichste Schritt eines grenzüberschreitenden Käufers ist es, die drei Fragen zu trennen, die durcheinandergeraten: Darf ich hier kaufen, was kommt durch Steuern und Genehmigungen dazu, und kann ich es mir leisten, sobald das Budget in einer Währung steht. Für 8 dieser 12 Märkte ist die erste Antwort ein klares Ja, für die anderen vier ein Ja mit einer Genehmigung oder einer Prüfung, die am Nicht-EU-Status hängt. Von dort ist es eine Frage der Vorauswahl, und genau da verdient sich Seeki.eu seinen Platz: Stellen Sie spanische Quadratmeterpreise dem polnischen Gegenstück gegenüber, halten Sie beim Vergleichen jeden Preis in Euro und öffnen Sie den Ratgeber des Landes für ausländische Käufer, wo wir einen haben, bevor Sie sich auf eines festlegen.

Quellen

Dieser Artikel wurde am 10. August 2026 gegen Primärrecht und amtliche Stellen erneut geprüft, soweit diese erreichbar waren.

Portugal: Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai, veröffentlicht im Diário da República, 1.ª série, Nr. 97, insbesondere Artikel 6 (der Artikel 17 des IMT-Gesetzbuchs ändert) und Artikel 18, der regelt, wann jede Maßnahme in Kraft tritt.

Tschechien: Gesetz 206/2011 Sb., das § 17 des Devisengesetzes 219/1995 Sb. aufhebt, und Gesetz 386/2020 Sb., das die Grunderwerbsteuer abschafft.

Slowakei: § 19a des Devisengesetzes 202/1995 Z. z., § 7 des Gesetzes 140/2014 Z. z. und das Erkenntnis des Verfassungsgerichts PL. ÚS 20/2014, verkündet als Nález 33/2019 Z. z.

Spanien: Gesetz 8/1975 und Königliches Dekret 689/1978 zu Zonen von nationalem Verteidigungsinteresse, die Ausländerverordnung (Königliches Dekret 557/2011) und das Organgesetz 1/2025, das die Investorenvisa-Regelung aufhebt.

Deutschland: Germany Trade and Invest, zu den Grunderwerbsteuersätzen nach Bundesland.

Frankreich: Notaires de France, zu Käufen durch Gebietsfremde und zur Rolle des Notaire.

Belgien: der belgische Notariatsverband, zu den regionalen Registrierungsabgaben, dem Brüsseler Freibetrag und den Bedingungen des flämischen Satzes ab dem 1. Januar 2026.

Niederlande: die Belastingdienst zu den Grunderwerbsteuersätzen sowie Volkshuisvesting Nederland und die Stadt Utrecht zur Selbstnutzungsregel und ihrer anhängigen nationalen Evaluierung.

Österreich: die konsolidierten Landesgesetze im Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) in der am 10. August 2026 geltenden Fassung, insbesondere das Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 und das Tiroler Raumordnungsgesetz 2022, das Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023, das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz, das Kärntner Grundverkehrsgesetz 2002, das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz und die Tiroler Vorbehaltsgemeindenverordnung 2026. Die Behandlung Schweizer Käufer folgt dem Freizügigkeitsabkommen zwischen der EU und der Schweiz.

Polen, Ungarn und Italien: Die Genehmigungs- und Gegenseitigkeitsregeln in diesen drei Abschnitten wurden im Juli 2026 aus dem polnischen Ministerium für Inneres und Verwaltung, der ungarischen Genehmigungsregelung der Regierungsämter und Italiens MAECI-Gegenseitigkeitstabellen zusammengestellt. In der Prüfung im August 2026 wurden sie nicht erneut belegt, behandeln Sie sie also als Stand Juli 2026 und bestätigen Sie sie mit einem lokalen Anwalt, bevor Sie sich darauf verlassen.

Sätze und Schwellen ändern sich und variieren je nach Region, Objekttyp und Ihrer eigenen Steueransässigkeit. Das ist eine Orientierung, keine Beratung. Klären Sie Ihre Lage mit einem lokalen Notar, Anwalt oder Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.