NIE vor dem Immobilienkauf in Spanien beantragen: 2026

Zuletzt geprüft: 2026-08-13. Seeki.eu ist kein Rechts- oder Steuerberater, dies ist Orientierung und keine Beratung. Die Abläufe unterscheiden sich je nach Konsulat und je nach spanischer Provinz, und Gebühren ändern sich. Klären Sie Ihren konkreten Fall mit einem spanischen Anwalt (abogado) oder einem zugelassenen Verwaltungsagenten (gestor), bevor Sie sich festlegen. Quellen am Ende dieses Artikels.

Diese Anleitung richtet sich an Käufer aus Deutschland, Österreich, den Niederlanden, dem Vereinigten Königreich und Irland, typischerweise Ruheständler und Zweitwohnsitz-Käufer an der spanischen Mittelmeerküste, auf den Balearen und den Kanaren. Klären Sie die Liste der Unterlagen mit der konkreten Stelle ab, bei der Sie den Antrag stellen, denn jedes Konsulat und jede Provinz veröffentlicht eine eigene.

Was die NIE ist, und was nicht

Die NIE ist eine persönliche Identifikationsnummer für Ausländer, ausgestellt von der spanischen Nationalpolizei (Policía Nacional) über eine Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería), eine Polizeidienststelle (Comisaría de Policía) oder ein spanisches Konsulat im Ausland (Oficina Consular). Diese drei Antragsorte stehen als Ankreuzfelder auf dem amtlichen Antragsformular selbst. Sie ist die steuerliche und administrative Kennung, mit der Sie die Kaufurkunde (escritura) beim Notar unterzeichnen, die Grunderwerbsteuer abführen, ins Grundbuch eingetragen werden, Versorgungsverträge abschließen und ein spanisches Bankkonto eröffnen.

Die Regeln stehen im spanischen Ausländerrecht, dem Organgesetz 4/2000, und in seiner Durchführungsverordnung, dem Königlichen Dekret 557/2011, die das amtliche Formular auf seiner Vorderseite zitiert. Der Titel der Verordnung zur Dokumentation von Ausländern, Titel XIII, enthält den Artikel, auf den das Formular für die NIE verweist, Artikel 206.

Die NIE ist kein Aufenthaltsrecht. Sie gibt kein Recht, in Spanien zu wohnen, zu arbeiten oder die staatliche Gesundheitsversorgung zu nutzen. Wer residieren möchte (auch britische Staatsbürger nach dem Brexit), durchläuft ein separates Verfahren (TIE bzw. Registrierungsbescheinigung), das in eine Karte mündet und die NIE umfasst.

Vor dem Start: Voraussetzungen

In etwa dieser Reihenfolge brauchen Sie:

• Gültigen Reisepass, Original plus gut lesbare Kopie. Das Formular fragt die Passnummer ab, und die Stellen wollen das Dokument sehen, aus dem sie stammt. Eine eigene Sechs-Monats-Regel für die NIE gibt es nicht, doch Reisende aus Nicht-EU-Staaten treffen an der Schengen-Grenze auf Vorgaben zur Passgültigkeit, verlängern Sie also früh, wenn Ihrer bald abläuft.
• Einen Grund für den NIE-Antrag. Das Formular bietet drei an, wirtschaftliche, berufliche und soziale Interessen, mit einer freien Zeile zur Präzisierung. Immobilienkäufer kreuzen wirtschaftliche Interessen an und tragen den Kauf ein. Belege bereithalten: unterzeichneter Reservierungsvertrag (contrato de arras), Entwurf der Kaufurkunde (escritura) oder schriftliche Bestätigung der Maklerseite, dass Sie im Kaufprozess sind.
• Adressnachweis aus Ihrem Heimatland (aktuelle Versorgungsrechnung oder Kontoauszug, in der Regel nicht älter als drei Monate).
• Ausgefülltes Formular EX-15, den amtlichen Antrag auf die NIE sowie auf Bescheinigungen über Residenz oder Nicht-Residenz. Es verlangt kein Lichtbild. Passfotos gehören zum Verfahren für die Aufenthaltskarte, nicht zu diesem, wobei einzelne Stellen eigene Checklisten veröffentlichen, lesen Sie also die der Stelle, bei der Sie antragen.
• Zahlungsnachweis für die Verwaltungsgebühr, erhoben über die Tasa 790, Código 012, das spanische Polizei-Gebührenformular für Anerkennungen und Genehmigungen. Der Eurobetrag ändert sich mit dem jährlichen Haushaltsgesetz, lesen Sie die aktuelle Zahl daher im Gebührenportal der Policía Nacional ab oder fragen Sie beim Konsulat, statt einer in einem Forum genannten Zahl zu vertrauen.
• Wenn jemand in Ihrem Namen antragt (ein spanischer Anwalt oder gestor), eine notarielle Vollmacht (poder), die dazu ermächtigt. In Deutschland, Österreich und den Niederlanden ausgestellte Vollmachten kommen häufig ohne Apostille aus, in UK ausgestellte in der Regel mit. Klären Sie das mit Ihrem spanischen Anwalt.

Schritt für Schritt: die NIE beantragen

1. Antragsort wählen: Konsulat oder direkt in Spanien

Es gibt zwei Hauptwege:

• Im spanischen Konsulat im Heimatland (Oficina Consular). Empfehlenswert, wenn vor dem Kauf noch Zeit ist. Das Konsulat bearbeitet den Antrag und stellt die NIE-Bescheinigung aus (Abholung vor Ort oder per Post). Termine werden über die Website des jeweiligen Konsulats vergeben. In Berlin, München, Frankfurt, Wien, Amsterdam und London ist die Nachfrage hoch, früh buchen.
• In Spanien bei einer Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder einer Polizeidienststelle (Comisaría de Policía). In manchen Provinzen schneller, in anderen langsamer. Sie benötigen einen vorab gebuchten Termin (cita previa) über die elektronische Verwaltungsstelle des Staates (sede electrónica) für Ausländerverfahren. Portaladressen und der Name des zuständigen Ministeriums haben sich mehr als einmal geändert, starten Sie also vom aktuellen Link auf der Seite der Policía Nacional oder Ihres Konsulats aus und nicht von einem Lesezeichen. Viele Käufer verbinden den Termin mit einer Besichtigungsreise.

Ein dritter Weg ist eine Vollmacht an einen spanischen Anwalt oder gestor, der den Antrag in Spanien für Sie stellt. Üblich, wenn Reisen schwierig ist.

2. Formular EX-15 ausfüllen

Das EX-15 laden Sie von der staatlichen Informationsseite zu Ausländerverfahren herunter, betrieben vom Ministerium für Inklusion, Soziale Sicherheit und Migration (Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones). Das Formular umfasst zwei Seiten, dazu eine dritte Seite mit amtlichen Hinweisen. Diese Hinweise sind eindeutig: in Druckbuchstaben mit schwarzem Stift ausfüllen oder tippen, und das Original zusammen mit einer Kopie desselben Dokuments einreichen.

Wichtige Felder: vollständiger Name wie im Pass, Namen der Eltern, Staatsangehörigkeit, Passnummer, aktuelle Anschrift im Ausland und der Grund des Antrags. Bei den Motiven kreuzen Sie wirtschaftliche Interessen an (por intereses económicos) und nutzen die Zeile zur Präzisierung, um den Immobilienerwerb einzutragen. Beim Antragsort kreuzen Sie die Stelle an, zu der Sie tatsächlich gehen. Dann unterschreiben und datieren. Das Formular ist kostenlos. Am Fuß trägt es die Zeile „impreso gratuito, prohibida su venta“, jede Seite, die Ihnen das PDF berechnet, verkauft Ihnen also ein kostenloses amtliches Dokument.

3. Die Gebühr über die Tasa 790, Código 012 zahlen

Die Tasa 790, Código 012 ist das spanische Polizei-Gebührenformular für Anerkennungen, Genehmigungen und Auswahlverfahren, und darüber wird die NIE-Gebühr erhoben. Erzeugen und laden Sie es in der elektronischen Verwaltungsstelle der Policía Nacional herunter, füllen Sie es aus und zahlen Sie bei einer spanischen Bank oder, wo die Möglichkeit angeboten wird, online. Die Bank stempelt das Formular, das gestempelte Exemplar bringen Sie zum Termin mit. Lesen Sie den Betrag am selben Tag im Gebührenportal ab, denn er wird vom jährlichen Haushaltsgesetz gesetzt und ist nicht fix.

Beim Antrag im Konsulat regelt das Konsulat die entsprechende Gebühr lokal, und dieser Schritt läuft anders. Anweisungen des Konsulats befolgen.

4. Termin buchen

Antrag in Spanien: Nutzen Sie das zentrale staatliche Terminsystem für Ausländerverfahren, erreichbar über die Seite der Policía Nacional. Provinz auswählen, Verfahren (üblicherweise als asignación de NIE gelistet), nächstgelegene Stelle. Wartezeiten auf einen Termin sind real, besonders in Küstenprovinzen wie Málaga, Alicante, Murcia und den Balearen in der Hauptsaison. Wie lang die Wartezeit ausfällt, wird nicht als landesweite Zahl veröffentlicht, behandeln Sie jede genannte Zahl also als lokal und tagesaktuell und nicht als Regel.

Antrag im Konsulat: Buchung über die Website des zuständigen spanischen Konsulats. Wartezeiten von wenigen Tagen bis mehreren Monaten je nach Stadt.

5. Zum Termin erscheinen

Originale und Kopien von allem mitbringen: Pass, unterzeichnetes EX-15, gestempeltes Gebührenformular, Beleg für den wirtschaftlichen Grund (Reservierungsvertrag, Maklerschreiben) und Adressnachweis. Die Beamtin oder der Beamte prüft die Unterlagen, nimmt einen Fingerabdruck oder Ihre Unterschrift und stellt die NIE-Bescheinigung entweder direkt aus oder bittet Sie, sie in einigen Werktagen abzuholen.

6. Bescheinigung abholen und sicher verwahren

Die NIE kommt als Bescheinigung auf Papier, mit Ihrer Nummer und Ihren persönlichen Daten. Es ist keine Karte. Das Original sicher aufbewahren und mehrere beglaubigte Kopien anfertigen lassen. Notar, Bank und Grundbuchamt wollen sie sehen. Ein Scan ist nützlich, die meisten Stellen verlangen aber eine physische Kopie zusammen mit dem Original.

Lesen Sie die aufgedruckten Daten. Die Nummer selbst ist dauerhaft, die Bescheinigung ist aber ein Dokument mit Ausstellungsdatum, und Banken und Notare fragen häufig nach einer neu ausgestellten, bevor sie handeln. Ist Ihre Jahre alt, fragen Sie Ihren Anwalt, ob die Gegenseite sie akzeptiert, bevor Sie sich darauf verlassen.

7. Einsetzen: Notar, Steuern, Grundbuch

Mit der NIE in der Hand können Sie die öffentliche Kaufurkunde (escritura pública de compraventa) beim Notar unterzeichnen, die Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) bei einem Bestandsobjekt oder die Umsatzsteuer (IVA) bei einem Neubau entrichten und ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Ihre NIE erscheint auf allen diesen Papieren.

Die Grunderwerbsteuer wird von jeder autonomen Gemeinschaft festgelegt, nicht von Madrid, und die Spanne ist weit. Sie reicht von 6 % in der Autonomen Gemeinschaft Madrid, nach dem Steuertarif der Regionalregierung selbst, bis zu 13 % im Spitzenband in Katalonien, nach der katalanischen Steuerbehörde, wobei auch die Balearen in ihrem oberen Band 13 % erreichen. Die Gemeinschaft, in der Sie kaufen, verschiebt die Steuerrechnung also um mehrere Prozent des Kaufpreises, was zu wissen sich lohnt, bevor Sie sich auf eine Provinz festlegen. Unser Immobilienkauf in Spanien als Ausländer (2026-Leitfaden) führt den Satz nach Region neben dem übrigen Kostenblock auf.

Typische Stolpersteine

• Überlastete Termine. Der Termin ist der Engpass. Schließen Sie keinen Reservierungsvertrag mit enger Abschlussfrist, bevor Sie wissen, wann Sie die NIE realistisch bekommen.
• Vergessener Stempel auf dem Gebührenformular. Manche Antragsteller erscheinen mit ausgefüllter, aber nicht bezahlter und gestempelter Tasa 790, und werden weggeschickt.
• Original ohne Kopie. Die Hinweise zum EX-15 verlangen, dass Original und Kopie des Formulars gemeinsam eingereicht werden. Kopieren Sie alles, bevor Sie zum Termin fahren.
• Falscher „Grund“ im EX-15. Wirtschaftliche Interessen ankreuzen, nicht Aufenthalt, und konkreten Kaufnachweis mitbringen. Allgemeine „ich überlege, zu kaufen“-Angaben werden mitunter abgelehnt.
• Annehmen, die NIE sei die einzige nötige Erlaubnis. Käufer aus Nicht-EU-Staaten, wozu seit dem Brexit auch britische Käufer zählen, können eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums brauchen, um Immobilien in Gebieten zu erwerben, die nach dem Gesetz 8/1975 und dem Königlichen Dekret 689/1978 als von Interesse für die Landesverteidigung ausgewiesen sind, und die Inseln sind als Ganzes ausgewiesen. Das ist ein vom NIE-Antrag getrennter Vorgang, und Ihr Anwalt sollte ihn ansprechen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Das größere Bild, wer in Europa was kaufen darf, steht in unserem Ratgeber zu den Regeln für den Immobilienkauf durch Gebietsfremde in Europa.
• Sich auf eine alte Bescheinigung verlassen. Haben Sie die NIE schon einmal vor Jahren für eine Reise bekommen, verlangen Banken und Notare unter Umständen dennoch eine frisch ausgestellte Bescheinigung, auch wenn die Nummer selbst Ihre bleibt.
• Probleme mit der Vollmacht. Vollmachten ohne erforderliche Apostille (vor allem aus UK) oder ohne ausdrückliche Erwähnung des NIE-Antrags werden zurückgewiesen. Wortlaut vom spanischen Anwalt formulieren lassen.
• Abweichende Namen. Den Namen exakt so schreiben wie im Pass (inklusive Mittelnamen und Umlauten) auf jedem Dokument. Abweichungen zwischen Pass, EX-15 und Reservierungsvertrag verzögern alles.

Wie es danach weitergeht

Mit der NIE in der Tasche geht es weiter:

• Spanisches Bankkonto eröffnen. Die meisten Banken akzeptieren NIE und Pass für ein Nicht-Residenten-Konto. Für Anzahlung, Steuern und Versorger nötig.
• Verwaltungsagentur oder Anwalt beauftragen. Eine Verwaltungsagentur (gestoría) übernimmt steuerliche und administrative Vorgänge, ein Anwalt (abogado) kommt mit juristischer Prüfung von Vertrag und Eigentum dazu. Für Nicht-Residenten empfiehlt sich ein unabhängiger Anwalt, also nicht der des Verkäufers.
• Grundbuchauszug (nota simple) anfordern beim Grundbuch: das kurze Dokument mit Eigentum, Hypotheken und Belastungen der Immobilie, die Sie kaufen wollen. Günstig, schnell und sinnvoll vor jeder Reservierungsanzahlung.

Schauen Sie sich die aktuellen Inserate in Spanien insgesamt an oder zoomen Sie auf Málaga an der Costa del Sol, einer der aktivsten Auslandskäufer-Märkte, um vor der Reise ein Gefühl für die Preisbänder zu bekommen. Die Costa del Sol Occidental westlich der Stadt und die Kanarischen Inseln sind die beiden anderen Ballungen, in denen sich britische, irische und deutsche Zweitwohnsitz-Käufer konzentrieren.

Immobilienkauf in Spanien als Ausländer (2026-Leitfaden)

Häufige Fragen

Brauche ich die NIE schon, wenn ich nur Wohnungen besichtige?

Nein. Die NIE wird erst beim Reservierungs- oder Kaufvertrag verlangt. Besichtigungen, Hypothekenanfragen und unverbindliche Absichtserklärungen sind ohne sie möglich. Den Antrag in Gang bringen, sobald ein konkretes Objekt und ein Zielzeitraum für den Abschluss stehen, vorher nicht.

Kann mein spanischer Anwalt die NIE für mich besorgen, ohne dass ich reise?

Ja. Sie erteilen eine Vollmacht (poder) an Ihren Anwalt oder gestor, der den Antrag bei der Oficina de Extranjería für Sie stellt. Die Vollmacht braucht konkrete Klauseln und (bei britischen Käufern) eine Apostille. Für Käufer aus Deutschland, Österreich oder den Niederlanden reicht oft die notarielle Form ohne Apostille, mit dem spanischen Anwalt klären.

Wie lange dauert die NIE?

Unterschiedlich. Konsulate von wenigen Tagen bis mehreren Monaten. In Spanien wird die Bescheinigung nach dem Termin meist am selben Tag oder innerhalb von etwa fünf Werktagen ausgestellt. Schwierig ist der Termin selbst: in stark nachgefragten Provinzen kann das Wochen dauern. Abschlussdatum erst nach Erhalt der NIE zusagen.

Braucht meine Partnerin / mein Partner eine eigene NIE?

Ja. Stehen zwei Personen in der Urkunde, braucht jede Person ihre eigene NIE. Gleichzeitig beantragen: gleiche Formulare, gleiche Gebühr pro Person, möglichst gleicher Termin.

Ist die NIE dasselbe wie ein Aufenthaltstitel?

Nein. Die NIE ist eine Identifikationsnummer für Ausländer. Aufenthalt ist ein eigener Status mit eigenem Antrag, eigenen Nachweisen und, für Briten seit dem Brexit, Visumanforderungen. Man kann die NIE jahrzehntelang halten, ohne je in Spanien ansässig zu sein, und viele britische und irische Zweitwohnsitz-Eigentümer tun genau das. Ein Immobilienkauf ist auch kein Weg dorthin: Spaniens Investorenvisum, weithin als Goldenes Visum bekannt, wurde durch das Organgesetz 1/2025 vollständig abgeschafft, der Weg zum Aufenthalt über den Immobilienerwerb existiert also nicht mehr.

Was, wenn ich die Bescheinigung verliere?

Die Nummer selbst ist dauerhaft, sie läuft nicht ab und ändert sich nicht. Für jede weitere Transaktion brauchen Sie aber eine Zweitausfertigung. Diese beantragen Sie bei jeder Oficina de Extranjería oder jedem spanischen Konsulat, mit Pass und (falls vorhanden) der ursprünglichen Vorgangsnummer.

Noch einmal: Orientierung, keine Beratung

Auf dem Papier wirken die NIE-Regeln einfach und ändern sich oft, sobald man am Schalter steht. Ein kurzes Telefonat mit einer spanischen Anwältin (abogada) oder einem Verwaltungsagenten (gestor) vor der Terminbuchung ist die günstigste Versicherung der ganzen Transaktion: Sie sagen Ihnen genau, welche Unterlagen Ihr Konsulat oder Ihre Provinz in diesem Monat verlangt, und ersparen Ihnen eine vergebliche Anreise.

Quellen

Das Antragsverfahren, das Formular und seine Rechtsgrundlage stammen aus dem amtlichen EX-15, „Solicitud de Número de Identidad de Extranjero (NIE) y Certificados“, veröffentlicht vom Ministerium für Inklusion, Soziale Sicherheit und Migration. Das Formular nennt auf seiner Vorderseite das Organgesetz 4/2000 und das Königliche Dekret 557/2011, zitiert Artikel 206 für die Art des Dokuments, führt die drei Antragsorte auf, listet wirtschaftliche, berufliche und soziale Interessen als verfügbare Motive und trägt die hier wiedergegebenen Ausfüllhinweise, einschließlich der Pflicht, Original und Kopie einzureichen, und der Angabe, dass das Formular kostenlos ist. Das Königliche Dekret 557/2011 in der vom Boletín Oficial del Estado konsolidierten Fassung verortet Artikel 206 in Titel XIII zur Dokumentation von Ausländern. Das Gebührenformular ist die Tasa 790, Código 012 der Policía Nacional für Anerkennungen, Genehmigungen und Auswahlverfahren, veröffentlicht in der elektronischen Verwaltungsstelle der Polizei, wo auch der aktuelle Betrag abzulesen ist.

Die Angaben zur Grunderwerbsteuer sind die eigenen veröffentlichten Tarife der autonomen Gemeinschaften: 6 % von der Autonomen Gemeinschaft Madrid und das Spitzenband von 13 % von der katalanischen Steuerbehörde, wobei die Balearen dasselbe Spitzenband erreichen. Die Abschaffung des Investorenvisums ist das Organgesetz 1/2025, wie von der spanischen Regierung veröffentlicht. Die Pflicht zur militärischen Genehmigung für Käufer aus Nicht-EU-Staaten stützt sich auf das Gesetz 8/1975 über Gebiete von Interesse für die Landesverteidigung und das ausführende Königliche Dekret 689/1978, beide konsolidiert im Boletín Oficial del Estado. Gebührenhöhen, Terminwartezeiten und Portaladressen ändern sich ohne Ankündigung und sind hier bewusst nicht als Zahlen angegeben.