Immobilienkauf in Österreich als ungarischer Staatsbürger

Eine Familie aus Sopron sieht sich Wohnungen in Eisenstadt an, ein Ingenieur aus Győr nimmt einen Job in Wien an, und beide stoßen auf dieselbe Sorge: ob ein EU-Pass zum Kauf in Österreich reicht oder ob irgendein Landesamt noch ein Veto hält. Österreich hat hier keine einheitliche Bundesregel. Es hat neun, eine je Bundesland, und es zählt die, wo die Immobilie liegt.

Zuletzt geprüft: 2026-08-03. Seeki.eu ist kein Rechts- oder Steuerberater, und dies ist eine Orientierung statt einer Beratung. Der österreichische Grundverkehr ist Landessache, die Regeln ändern sich, und sie hängen ebenso von der Gemeinde ab wie vom Bundesland. Klären Sie Ihren eigenen Fall mit einem österreichischen Rechtsanwalt oder Notar, bevor Sie etwas unterschreiben. Quellen am Ende dieses Artikels.

Darf ein ungarischer Staatsbürger in Österreich eine Immobilie kaufen?

Ja, und keine Bewilligung wegen der Staatsangehörigkeit steht im Weg. Jedes der neun Bundesländer führt sein eigenes Grundverkehrsgesetz, und jedes stellt EU- und EWR-Bürger beim Erwerb Österreichern gleich. Das burgenländische Gesetz sagt es rundheraus: EU-Bürger gelten nicht als Ausländer, das für Drittstaatsangehörige geschriebene Bewilligungsverfahren öffnet sich also gar nicht. Käufer von außerhalb der EU sind diejenigen, die eine landesrechtliche Bewilligung brauchen, wie in unseren Regeln für Käufer ohne Wohnsitz in Europa dargestellt.

Was für Sie übrig bleibt, ist Papier, keine Erlaubnis, und es wird örtlich festgelegt.

Wo Sie kaufen	Was ein EU-Bürger einreicht	Der Haken
Wien	Nichts Verpflichtendes. EWR- und Schweizer Käufer sind vom Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz ausgenommen und können darüber eine schriftliche Negativbestätigung anfordern	Die Stadt nennt die Bestätigung freiwillig, während österreichische Praktiker berichten, dass das Grundbuchsgericht sie vor der Eintragung verlangt
Burgenland	Eine Erklärung nach §9 des Landesgrundverkehrsgesetzes binnen drei Monaten, dass die Immobilie nicht als Ferienwohnsitz genutzt wird	In Vorbehaltsgemeinden ersetzt eine Bewilligung die Erklärung, und eine falsche Erklärung kostet bis zu 36.000 € Strafe
Niederösterreich, Oberösterreich, Steiermark	Wohnimmobilienkäufe laufen für EU-Käufer im Wesentlichen offen	Land- und forstwirtschaftliche Flächen behalten in jedem Bundesland ihr eigenes strengeres Regime
Tirol	Eine Erklärung in den Vorbehaltsgemeinden, dass der Kauf keinen neuen Freizeitwohnsitz schafft	Neue Freizeitwohnsitze sind außerhalb des registrierten Bestands untersagt, Strafen erreichen 40.000 €, und die Behörde kann einen Verkauf erzwingen
Salzburg, Vorarlberg, Kärnten	Eine Erklärung über die beabsichtigte Nutzung nach dem Landesgesetz	Zweitwohnsitzgrenzen in Tourismusgemeinden gelten unabhängig vom Pass

Das Muster lohnt sich zweimal zu lesen. Nichts in dieser Tabelle hängt daran, Ungar zu sein. Es hängt daran, was Sie mit der Immobilie vorhaben und in welcher Gemeinde sie steht.

Welche Bundesländer beschränken Zweitwohnsitze?

Drei davon streng, und die Beschränkung hat nichts mit Ihrem Pass zu tun. Tirol, Salzburg und Vorarlberg führen Zweitwohnsitzregime, die Ferienwohnungen aus dem Wohnbestand heraushalten sollen, und sie binden einen österreichischen Käufer genau so wie Sie. In Tirol ist die Schaffung eines neuen Freizeitwohnsitzes außerhalb des registrierten Bestands verboten, und in den Vorbehaltsgemeinden gibt der Käufer eine Erklärung ab, dass der Kauf keinen schafft. Der Vollzug ist nicht theoretisch: Strafen erreichen 40.000 €, und die Grundverkehrsbehörde kann den Verkauf der Immobilie anordnen.

Das Burgenland, das Bundesland, das die meisten ungarischen Käufer zuerst ansehen, liegt in der Mitte. Seine Erklärung nach §9 ist eine Formalität, wenn Sie etwas zum Wohnen oder zur langfristigen Vermietung kaufen. Sie ist alles andere als eine Formalität, wenn der Plan ein Wochenendhaus am Neusiedler See ist, denn genau diese Erklärung würden Sie damit falsch abgeben, zu einem Preis von bis zu 36.000 €. Kaufen Sie in einer Vorbehaltsgemeinde, kippt das Verfahren von der Erklärung zur Bewilligung.

Wien, Niederösterreich und die östlichen Bundesländer erlegen keine solche Quote auf. Ist die Wohnung Ihr Zuhause oder eine langfristige Vermietung, stellt sich die Zweitwohnsitzfrage nie.

Was kostet der Kauf in Österreich zusätzlich zum Preis?

Rechnen Sie mit 9 % bis 12 % des Kaufpreises. Österreichs Nebenkostenstapel liegt im europäischen Mittelfeld, teurer als Tschechien oder die Slowakei, deutlich unter Belgien, und der Grund, warum er dort landet, ist der Makler.

Kostenposition	Was sie ausmacht	Wer sie festsetzt
Grunderwerbsteuer	3,5 % des Preises	Bund, §7 GrEStG (Finanzministerium, Stand Januar 2026)
Eintragung im Grundbuch	1,1 % des Preises für die Eigentumseintragung, plus 1,2 % des besicherten Betrags für die Eintragung eines Pfandrechts	Gerichtsgebührengesetz, TP 9 GGG
Vertragserrichter, der Anwalt oder Notar, der den Vertrag schreibt und das Geld hält	rund 1 % bis 3 % plus 20 % Mehrwertsteuer	Verhandelt
Makler	bis zu 3 % plus 20 % Mehrwertsteuer, dem Käufer verrechenbar über 48.448,51 €	Immobilienmaklerverordnung

Eine Position hat sich in diesem Sommer bewegt. Die befristete Befreiung, die die Grundbuchgebühren von 1,1 % und 1,2 % für Eigennutzer erließ, für Anträge zwischen dem 1. Juli 2024 und dem 30. Juni 2026, ist ausgelaufen. Alles, was danach eingebracht wird, zahlt beide wieder in voller Höhe, was bei einer Wohnung für 300.000 € 3.300 € zurück auf die Rechnung bringt.

Die Maklerposition lesen ungarische Käufer am häufigsten falsch, wegen einer Reform, die sie nicht erreicht. Das Bestellerprinzip verlagerte die Provision seit dem 1. Juli 2023 auf die Partei, die den Makler beauftragt, und es gilt nur für Vermietungen. Beim Kauf wird die Provision weiterhin zwischen den Seiten geteilt, und einem Käufer dürfen bis zu 3 % plus 20 % Mehrwertsteuer verrechnet werden. Nehmen Sie sie in die Schätzung auf, oder klären Sie vor dem Angebot, wer zahlt. Wie sich der ganze Stapel mit dem Rest des Kontinents vergleicht, steht in unserer Aufschlüsselung zu den wahren Kosten eines Immobilienkaufs in Europa.

Bekommen Sie eine österreichische Hypothek, während Sie in Ungarn leben?

Ja, mit einem niedrigeren Beleihungsauslauf als ein Ansässiger und mit einer schwereren Akte. Die Kreditregeln haben sich 2025 gelockert: Die Verordnung, die bei den meisten Wohnbaukrediten rund 20 % Eigenmittel erzwang, die KIM-Verordnung, lief am 30. Juni 2025 aus und wurde nicht verlängert. An ihre Stelle trat ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht FMA zur nachhaltigen Wohnbaufinanzierung (02/2025, veröffentlicht am 26. Juni 2025), das dieselben drei Maßstäbe als aufsichtliche Erwartung statt als hartes Recht behält. Höchstens 90 % Beleihungsauslauf bei Vergabe, Raten bis zu 40 % des Nettoeinkommens, eine Obergrenze von 35 Jahren Laufzeit und Toleranz für Überschreitungen bei höchstens einem Fünftel der Neuvergabe je Halbjahr.

Das ist der Fall des Ansässigen. Ein EU-Antragsteller ohne Wohnsitz mit belegtem Einkommen erreicht typisch 60 % bis 70 % des Werts, planen Sie also ein Drittel des Preises in bar zusätzlich zu den Nebenkosten ein, und rechnen Sie nach vollständiger Akte mit vier bis acht Wochen Prüfung. Das Darlehen wird durch ein Pfandrecht im österreichischen Grundbuch besichert, weshalb es normalerweise ein österreichisches Darlehen sein wird und kein ungarisches.

Die Währung verdient mehr Überlegung als der genannte Zinssatz. Ein Eurokredit, der aus einem Forint-Gehalt bedient wird, trägt über die ganze Laufzeit ein Wechselkursrisiko, und ein schwächerer Forint erhöht die realen Kosten jeder Rate. Verdienen Sie in Euro, in Österreich oder irgendwo sonst in der Eurozone, verschwindet dieses Risiko.

Wo suchen ungarische Käufer tatsächlich?

An zwei Orten, aus verschiedenen Gründen. Das Burgenland kommt zuerst, weil es das günstigste Bundesland Österreichs und das großzügigste im Grundverkehr ist, und weil Sopron wenige Kilometer von der Grenze liegt. Eisenstadt, Neusiedl am See und die Grenzorte legen eine österreichische Adresse, eine österreichische Schule und ein österreichisches Gehalt in einen Arbeitsweg, den viele ungarische Familien ohnehin zurücklegen. Ungarn zählen zu den zehn größten ausländischen Nationalitäten, die in Österreich leben, und die Nettozuwanderung aus Ungarn war 2025 mit rund 2.700 Personen weiterhin positiv, laut dem Österreichischen Integrationsfonds auf Basis von Zahlen von Statistik Austria mit Stand 1. Januar 2026.

Wien ist der andere. Es ist pro Quadratmeter teurer als jedes Bundesland, aber der Markt ist tief, das Mietrecht ist ungewöhnlich schützend, falls Sie die Wohnung je vermieten, und die äußeren Bezirke liegen deutlich unter dem stadtweiten Schlagzeilenwert. In welchem Bezirk Sie kaufen, verändert Baubestand und Käuferprofil stärker, als es ein einzelner Durchschnitt nahelegt, was unser Halbjahresbericht zum Wiener Markt Stufe für Stufe darlegt. Gehört das Vermieten zum Plan, lesen Sie zuerst, was österreichische Vermieter verlangen dürfen und was nicht, denn die regulierte Stufe deckelt Ihre Miete von Gesetzes wegen.

Die österreichischen Wohnimmobilienpreise stiegen 2025 um 2,6 %, laut dem im März 2026 veröffentlichten Hauspreisindex von Statistik Austria, der Einstiegspunkt driftet also nach oben statt seitwärts.

Der Ablauf, vom verbindlichen Angebot bis zur Grundbucheintragung

1. Das Kaufanbot. Sobald der Verkäufer es annimmt, sind Sie gebunden, jede Bedingung, die Sie brauchen, Finanzierung samt der landesrechtlichen Erklärung oder Bewilligung, gehört also mit einer Fristsetzung hier hinein.
2. Der Kaufvertrag und die Treuhand. Ein Anwalt oder Notar als Vertragserrichter schreibt den Vertrag und hält das Geld treuhändig, bis Sie eingetragen sind. Beide Unterschriften werden beglaubigt, was das Grundbuch verlangt, bevor es die Eingabe annimmt.
3. Der Schritt auf Landesebene. Die burgenländische Erklärung geht binnen drei Monaten nach dem Vertrag ein. Wo eine Vorbehaltsgemeinde oder ein alpines Bundesland stattdessen eine Bewilligung will, ist diese Entscheidung das, wogegen Sie die Frist aus Schritt eins schützt.
4. Das Finanzamt. Der Vertragserrichter meldet den Vertrag an, die Grunderwerbsteuer von 3,5 % wird festgesetzt und gezahlt, und das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, nach der das Grundbuch fragt.
5. Das Grundbuch. Der Vertrag wird beim Bezirksgericht eingebracht und die Gebühr von 1,1 % wird fällig. Das Eigentum geht mit der Eintragung über, nicht mit der Unterschrift.
6. Freigabe aus der Treuhand und Übergabe. Der Preis erreicht den Verkäufer, sobald Sie im Grundbuch stehen, und die Schlüssel folgen.

Rechnen Sie bei einem unkomplizierten städtischen Kauf mit 8 bis 14 Wochen vom angenommenen Angebot bis zur Grundbucheintragung. Eine landesrechtliche Bewilligung fügt vier bis zwölf Wochen hinzu, weshalb alpine Käufe länger laufen als östliche.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein ungarischer Staatsbürger ohne Bewilligung ein Haus in Österreich kaufen?

Ja. Jedes Landesgrundverkehrsgesetz stellt EU- und EWR-Bürger beim Erwerb Österreichern gleich, die für Drittstaatsangehörige geschriebene Bewilligung für den Ausländergrunderwerb gilt für einen ungarischen Pass also nicht. Verlangt werden kann weiterhin eine Nutzungserklärung: Das Burgenland fragt binnen drei Monaten nach einer Bestätigung, dass die Immobilie kein Ferienwohnsitz ist, und Tirol verlangt das Gegenstück in seinen Vorbehaltsgemeinden.

Muss ich in Österreich leben, um dort eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Ein Wohnsitz ist nirgends in Österreich Bedingung für Eigentum, und Sie können als Nichtansässiger kaufen, der nie eine österreichische Adresse hatte. Der Wohnsitz verändert zwei praktische Dinge statt Ihres Kaufrechts: wie viel eine österreichische Bank gegen die Immobilie leiht, und ob die Wohnung nach den alpinen Zweitwohnsitzregeln als Ihr Hauptwohnsitz gilt. Österreichische Inserate können Sie auf Seeki.eu auf Ungarisch in die engere Wahl nehmen, mit Preisen in der Währung Ihrer Wahl.

Wie viel kostet ein Immobilienkauf in Österreich zusätzlich zum Preis?

Rund 9 % bis 12 %. Die festen Teile sind die Grunderwerbsteuer von 3,5 % und 1,1 % für die Eintragung im Grundbuch, plus 1,2 % des Darlehens, wenn Sie ein Pfandrecht eintragen lassen. Dazu kommen der Vertragserrichter mit rund 1 % bis 3 % plus Mehrwertsteuer und, anders als bei einer Vermietung, eine Maklerprovision von bis zu 3 % plus Mehrwertsteuer, die ein Käufer tragen soll. Unsere europäische Aufschlüsselung der Nebenkosten stellt Österreich elf anderen Märkten gegenüber.

Kann ich ein Ferienhaus am Neusiedler See kaufen?

Manchmal, und die Schranke ist nicht Ihre Staatsangehörigkeit. Das Burgenland verlangt binnen drei Monaten eine Erklärung, dass die Immobilie nicht als Ferienwohnsitz dient, und eine falsche kostet bis zu 36.000 € Strafe. In einer Vorbehaltsgemeinde wird aus dieser Erklärung stattdessen eine Bewilligung. Prüfen Sie die Gemeinde statt des Bundeslands, denn auf dieser Ebene greift die Regel, und jedes Inserat auf Seeki.eu trägt die Gemeinde, in der es liegt.

Leiht eine österreichische Bank jemandem, der in Forint verdient?

Meist ja, bei 60 % bis 70 % des Werts für einen belegten EU-Nichtansässigen gegenüber 80 % oder mehr für einen Ansässigen. Seit die KIM-Verordnung zu den Eigenmitteln am 30. Juni 2025 auslief, erwartet das Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht von Kreditgebern eine Obergrenze von 90 %, eine Schuldendienstquote von 40 % und eine Höchstlaufzeit von 35 Jahren. Die Größe, die es zu beobachten gilt, ist die Währung: Ein Eurokredit aus Forint-Einkommen bewegt sich über sein ganzes Leben mit dem Wechselkurs.

Wie vergleiche ich österreichische und ungarische Preise vor der Entscheidung?

Bringen Sie beide Märkte auf einen Bildschirm. Seeki.eu trägt österreichische und ungarische Inserate in derselben Suche, auf Ungarisch, wenn Sie es so wollen, mit jedem Preis in der Währung Ihrer Wahl, und der Umzugsvergleich sortiert Städte danach, was ein einziges Budget kauft, sobald alles auf Euro normiert ist. Die Seiten zum Quadratmeterpreis geben Ihnen dann einen Median für jedes österreichische Bundesland, einen ruhigeren Anker als jeder einzelne Angebotspreis.

Bevor Sie ein verbindliches Angebot unterschreiben

Zwei Prüfungen entscheiden das meiste. Klären Sie, was die Gemeinde zu Zweitwohnsitzen sagt, nicht nur das Bundesland, denn eine Erklärung, die Sie nicht ehrlich unterschreiben können, ist der eine Weg, auf dem ein EU-Käufer noch gestoppt wird. Bepreisen Sie danach den ganzen Kauf statt des Angebotspreises: 3,5 % Steuer, 1,1 % Grundbuch, der Vertragserrichter und, sofern Sie nichts anderes vereinbart haben, eine Maklerprovision, die österreichischen Käufern verrechnet werden darf. Danach ist es ein Auswahlproblem. Stellen Sie den mittleren Euro-Quadratmeterpreis in ganz Österreich neben dieselbe Zahl für Ungarn, halten Sie beim Vergleich beides in einer Währung, und öffnen Sie den Immobilienkauf in Österreich als Ausländer (2026-Leitfaden) für das Bundesland, auf das Sie sich festlegen.

Quellen

Zusammengestellt im August 2026 aus dem österreichischen Bundesministerium für Finanzen zur Grunderwerbsteuer (§7 GrEStG, zuletzt aktualisiert am 1. Januar 2026), dem Gerichtsgebührengesetz (TP 9 GGG) für die Grundbuchsätze von 1,1 % und 1,2 %, den Erläuterungen der Stadt Wien zum Ausländergrunderwerb, dem burgenländischen Grundverkehrsgesetz (§3, §9 und §32), dem Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 und seiner Erklärung für Vorbehaltsgemeinden, den Provisionsobergrenzen der Immobilienmaklerverordnung, dem Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht zur nachhaltigen Vergabe von Wohnbaukrediten (FMA 02/2025, 26. Juni 2025) nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung, dem Hauspreisindex von Statistik Austria und den vom Österreichischen Integrationsfonds veröffentlichten Bevölkerungsdaten. Sätze und Landesregeln ändern sich. Klären Sie Ihre eigene Lage mit einem österreichischen Rechtsanwalt oder Notar, bevor Sie sich festlegen.