Mieterrechte in Österreich: was Vermieter dürfen

Sie mieten in Wien, eine Forderung nach einer hohen Kaution oder einer Maklerprovision ist auf Ihrem Schreibtisch gelandet, und etwas daran fühlt sich falsch an. Ob diese Forderung in Österreich rechtens ist, hängt fast immer von einer Sache ab, die Sie selbst prüfen können: wie alt Ihr Gebäude ist und unter welche Stufe des bundesweiten Mietrechtsgesetzes (MRG) es fällt. Klären Sie das, und Sie wissen in Minuten, ob Miete, Kaution und Gebühren, die Ihnen verrechnet werden, im Rahmen des Gesetzes liegen.

Zuletzt geprüft: 2026-08-10. Seeki.eu ist kein Rechtsberater, dies ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Die österreichischen Mietregeln hängen vom Alter und Typ Ihres Gebäudes, von Ihrem Vertrag und von der jüngsten Reform ab, und sie ändern sich. Klären Sie Ihre eigene Lage mit einem Mietrechtsanwalt oder einer Mietervertretung wie der Arbeiterkammer oder der Mietervereinigung, bevor Sie etwas unterschreiben oder anfechten.

Was darf ein österreichischer Vermieter rechtlich verlangen?

Jede Forderung unten hängt an derselben Frage: ob das MRG Ihre Wohnung vollständig erfasst. Kaution, Maklerprovision und Mietobergrenzen sind die drei Punkte, die ein Mieter am häufigsten anfechten muss, jeweils ihrer Regel und Quelle gegenübergestellt.

Thema	Die Regel in Österreich	Quelle
Kaution	Drei Bruttomonatsmieten sind üblich, bis zu sechs sind zulässig. Darüber nur, wenn der Vermieter ein besonderes Sicherungsbedürfnis darlegt	oesterreich.gv.at
Maklerprovision	Seit dem 1. Juli 2023 zahlt, wer den Makler beauftragt. In den meisten Mietverhältnissen ist das der Vermieter, nicht der Mieter	oesterreich.gv.at
Welche Regeln gelten (MRG)	Voll bei Miethäusern von vor 1953 sowie geförderten und Gemeindewohnungen, teilweise bei neueren privaten Häusern, ausgenommen bei Ein- oder Zweifamilienhäusern	arbeiterkammer.at
Regulierte Mieterhöhungen	Keine Erhöhung vor April 2026, dann höchstens 1 % im Jahr 2026 und 2 % im Jahr 2027 nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz	arbeiterkammer.at, konsumentenfragen.at
Befristete Mietverträge	Mindestlaufzeit steigt für Verträge ab dem 1. Jänner 2026 von drei auf fünf Jahre, außer der Vermieter tritt nicht als Unternehmer auf. Der Mieter kann nach dem ersten Jahr mit drei Monaten Frist kündigen	konsumentenfragen.at

Erfasst das MRG Ihre Wohnung? Bestimmen Sie zuerst Ihre Stufe

Österreich ordnet jede Wohnung einer von drei MRG-Stufen zu, und welche davon auf Ihre zutrifft, entscheidet, ob die Miete überhaupt gedeckelt ist. Zwei Wohnungen in derselben Straße können unter völlig verschiedenen Regelungen liegen, und das ist die Tatsache, die ein Neuankömmling am häufigsten übersieht.

Vollanwendung. Das volle MRG erfasst Mietwohnungen in Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden, vermietete Eigentumswohnungen aus der Zeit vor dem 9. Mai 1945 sowie geförderte Wohnungen und Gemeindewohnungen, laut der Arbeiterkammer, der gesetzlichen Interessenvertretung, die österreichische Mieter berät, mit Stand August 2026. Hier ist die Miete gesetzlich gedeckelt (über das Richtwertsystem oder das ältere Kategoriesystem, unten), der Kündigungsschutz ist stark, und die Betriebskosten sind gesetzlich geregelt. Das ist die einzige Stufe, in der das, was ein Vermieter verlangt, echte gesetzliche Grenzen hat.

Teilanwendung. Wohnungen in privat finanzierten Gebäuden, die nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, und vermietete Eigentumswohnungen aus der Zeit nach dem 8. Mai 1945 fallen hierher. Nur wenige MRG-Regeln greifen, vor allem der Schutz vor willkürlicher Kündigung und die Befristungsregeln. Es gibt keine Mietzinsobergrenze, Vermieter und Mieter vereinbaren die Miete frei, und der Großteil des neueren gezielt errichteten Bestands liegt in dieser Stufe.

Vollausnahme. Ein Mietvertrag über ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Ferienwohnung, eine Dienstwohnung oder einen Platz in einem Pflegeheim fällt ganz aus dem MRG heraus, laut der Arbeiterkammer. Stattdessen gilt das allgemeine Zivilrecht, die Miete ist frei, und der Vermieter kann zu den Bedingungen des Vertrags selbst kündigen.

Wie viel Kaution darf ein Vermieter in Österreich verlangen?

Drei Monatsmieten sind die Norm, sechs sind der äußere Rand des Zulässigen, und darüber hinaus rechtfertigt nur ein besonderes Sicherungsbedürfnis auf Vermieterseite mehr. Österreichs Behördenportal oesterreich.gv.at hält fest, dass eine Kaution von drei Bruttomonatsmieten üblich ist (brutto heißt Hauptmietzins plus Betriebskosten plus 10 % Umsatzsteuer), dass bis zu sechs Bruttomonatsmieten ebenfalls zulässig sind und dass eine höhere Kaution nur dort erlaubt ist, wo der Vermieter ein besonderes Sicherungsbedürfnis hat, beurteilt nach Mietniveau, Bonität des Mieters sowie Zustand und Ausstattung der Wohnung, mit Stand August 2026. Eine gesetzliche Obergrenze als solche gibt es nicht: Die Arbeiterkammer weist darauf hin, dass sechs Bruttomonatsmieten der von der Rechtsprechung gezogene Maßstab sind und keine im Gesetz stehende Zahl.

Die Kaution ist Sicherheit, nicht das Geld des Vermieters. Sie muss getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters verwahrt werden, etwa auf einem Sparbuch, und wird am Ende des Mietverhältnisses samt Zinsen zurückgegeben, abzüglich berechtigter Ansprüche für offene Miete oder Schäden. Behält ein Vermieter sie ohne Grund ein, führen die Mietervereinigung, die Arbeiterkammer oder das Bezirksgericht den Weg zur Eskalation.

Wer zahlt den Makler in Österreich?

In den meisten Mietverhältnissen zahlen Sie jetzt gar keine Provision. Das Bestellerprinzip, die Regel „wer bestellt, zahlt", trat für Mietwohnungen am 1. Juli 2023 in Kraft, sodass die Provision auf jene Partei fällt, die den Makler zuerst beauftragt hat, laut oesterreich.gv.at und der Arbeiterkammer mit Stand August 2026. Weil Vermieter fast immer einen Makler beauftragen, um einen Mieter zu finden, liegt die Provision beim Vermieter und kann weder weitergegeben noch geteilt werden. Die Regel gilt nur für Wohnungsmieten, nicht für Käufe und nicht für Geschäftsflächen.

Ein Mieter schuldet die Provision nur dort, wo er dem Makler als erster Auftraggeber einen echten Suchauftrag erteilt hat, für eine Wohnung, die noch nicht in den Büchern dieses Maklers stand. Für einen Mieter, der Märkte gewohnt ist, in denen der einziehende Mieter ein bis zwei Monatsmieten an Provision zahlt, ist das die größte einzelne Ersparnis im österreichischen System.

Wie stark darf Ihre Miete 2026 steigen?

Bei einer regulierten Wohnung kaum. Die Erhöhung ist nun weit unter der Inflation gedeckelt. Österreichs Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ist seit dem 1. Jänner 2026 in Kraft, und vor April 2026 durfte keine Miete über eine Wertsicherungsklausel angehoben werden, laut der Arbeiterkammer. Für Wohnungen in der MRG-Vollanwendung, deren Miete auf dem Richtwert- oder dem Kategoriesystem läuft, darf sie um höchstens 1 % im Jahr 2026 und 2 % im Jahr 2027 steigen, selbst wenn die gemessene Inflation höher ist, wobei die allgemeine Formel von 3 % plus der Hälfte jedes Überschusses erst ab 2028 greift, laut dem Verbraucherportal konsumentenfragen.at mit Stand August 2026.

Der Richtwert ist der gesetzliche Grundmietzins je Quadratmeter, für jedes Bundesland gesondert festgesetzt, der ältere MRG-erfasste Wohnungen verankert. Die neuen Werte traten am 1. April 2026 in Kraft und passen sich nun jährlich statt alle zwei Jahre an, wobei der Wiener Richtwert von 6,67 € auf 6,74 € je Quadratmeter stieg, also um die erlaubten 1 %, laut der Mietervereinigung und dem Mieterschutzverband mit Stand August 2026. In der frei vereinbarten Stufe und in der Teilanwendung folgt eine Wertsicherungsklausel derselben MieWeG-Obergrenze: Inflation bis 3 % wird voll weitergegeben, von allem darüber nur die Hälfte, und die Anpassung darf erst zum 1. April wirksam werden. Eine regulierte Erhöhung während des Mietverhältnisses ist also gesetzlich niedrig gedeckelt und alles darüber anfechtbar, während Sie in der freien Stufe nur die Wertsicherungsklausel Ihres Vertrags und die MieWeG-Obergrenze schützen.

Wie lange läuft Ihr Mietvertrag, und wie kommen Sie früher heraus?

Die meisten privaten österreichischen Mietverhältnisse sind befristet, und die Mindestlaufzeit ist gerade länger geworden. Ein befristeter Mietvertrag, der ab dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen oder verlängert wird, muss mindestens fünf Jahre laufen statt zuvor drei, es sei denn, der Vermieter kann zeigen, dass er nicht als Unternehmer auftritt, dann bleiben drei Jahre bestehen, laut dem Verbraucherportal konsumentenfragen.at und der Wirtschaftskammer Österreich zum Mietpaket 2026. Ein privater Eigentümer, der eine einzelne Wohnung vermietet, fällt in der Regel unter die Dreijahresgrenze, lesen Sie also die angebotene Laufzeit, statt fünf Jahre anzunehmen. Läuft eine Befristung einfach aus und Sie bleiben wohnen, verlängert sich der Vertrag einmalig, nach den neuen Regeln um fünf Jahre, und wird erst danach unbefristet.

Die Ausstiegsregeln begünstigen den Mieter. Bei einem befristeten Mietvertrag können Sie nach Ablauf des ersten Jahres kündigen (drei Monate zum Monatsletzten), sodass Sie nie für die volle Laufzeit gebunden sind. Ein unbefristeter Mietvertrag in einer MRG-erfassten Wohnung ist die stärkste Position von allen: Der Vermieter kann nur über das Gericht kündigen, und nur aus einem gesetzlichen Grund wie anhaltender Nichtzahlung oder schwerem Missbrauch. Dieser rein gerichtliche Schutz ist der Kündigungsschutz, für den ältere Mietverhältnisse geschätzt werden.

In Wien greifen diese Regeln am stärksten, als Österreichs tiefstem Mietmarkt. Die mediane Angebotsmiete in den aktuellen Wiener Wohnungsinseraten auf Seeki.eu liegt bei 22,0 € je Quadratmeter im Monat, rund 1.320 € für eine typische 60-Quadratmeter-Wohnung, mit Stand Juli 2026. Wie diese Mieten im Vergleich zum übrigen Kontinent stehen, zeigt unser Ranking der Mietrenditen in Europa, und für den regionalen Blick, was 1.000 € im Monat in Mitteleuropa mieten.

Wo begünstigt das österreichische Recht den Vermieter?

Bei allem mieterfreundlichen Ruf gibt Österreich Vermietern zwei strukturelle Vorteile, beide aus derselben Wurzel: Die meisten Mietverhältnisse erreichen nie die geschützte Stufe. Ein großer Teil des neueren Bestands liegt unter Teilanwendung oder Vollausnahme, wo die Miete frei ist und keine Richtwert-Obergrenze gilt, sodass die viel zitierten Deckel nicht für die Wohnung gelten, die ein typischer Neuankömmling mietet. Und weil die meisten Mietverträge befristet sind, erreicht der rein gerichtliche Kündigungsschutz nur eine Minderheit der Mieter. Das Gesetz gleicht das mit einem verpflichtenden Befristungsabschlag von 25 % auf den zulässigen Mietzins aus, allerdings nur in der Vollanwendung, wo ein Vermieter bloß 75 % jener Miete verlangen darf, die ein unbefristeter Vertrag zuließe, laut der Mietervereinigung mit Stand August 2026. Das ist eine Entschädigung für schwächere Sicherheit und kein Ersatz, und in der Teilanwendung gibt es überhaupt keinen Abschlag.

Die ehrliche Bilanz: Ein unbefristeter Vertrag in einem Altbau von vor 1953 stellt Sie unter einige der schützendsten Miet- und Räumungsregeln Europas, während eine neuere Befristung, der häufige Fall, Ihnen Kündigungsrechte bringt, aber weder die Obergrenze noch die Sicherheit. Wenn Sie stattdessen einen Kauf abwägen, behandelt unser Immobilienkauf in Österreich als Ausländer (2026-Leitfaden) die Kaufseite. Doch wenn Sie mieten, lesen Sie den Vertragsentwurf auf das Baujahr und auf das Wort „befristet", bevor Sie annehmen, welcher Schutz Ihnen zusteht.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Kaution darf ein Vermieter in Österreich verlangen?

Drei Bruttomonatsmieten sind üblich, und bis zu sechs Bruttomonatsmieten sind zulässig, laut oesterreich.gv.at mit Stand August 2026, wobei brutto Hauptmietzins plus Betriebskosten plus Umsatzsteuer bedeutet. Über sechs hinaus braucht ein Vermieter ein besonderes Sicherungsbedürfnis, beurteilt nach Mietniveau, Bonität oder Ausstattung. Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters verwahrt und am Ende des Mietverhältnisses samt Zinsen zurückgegeben werden, abzüglich berechtigter Ansprüche.

Zahlen Mieter in Österreich den Makler?

Meist nicht. Seit das Bestellerprinzip für Mietverhältnisse am 1. Juli 2023 in Kraft trat, zahlt die Provision, wer den Makler zuerst beauftragt hat, und weil Vermieter fast immer den Makler beauftragen, liegt sie beim Vermieter, laut oesterreich.gv.at. Ein Mieter schuldet sie nur im seltenen Fall, dass er dem Makler seinen eigenen Suchauftrag für eine Wohnung erteilt hat, die dieser Makler noch nicht im Angebot hatte.

Wie stark darf meine Miete 2026 steigen?

Bei einer regulierten Wohnung sehr wenig. Nach dem Mieten-Wertsicherungsgesetz, seit dem 1. Jänner 2026 in Kraft, dürfen Mieten in der Vollanwendung um höchstens 1 % im Jahr 2026 und 2 % im Jahr 2027 steigen, laut konsumentenfragen.at, selbst wenn die Inflation höher ist. Frei vereinbarte Mieten mit einer Wertsicherungsklausel folgen der allgemeinen Obergrenze: Inflation bis 3 % wird voll weitergegeben, von allem darüber nur die Hälfte, und die Erhöhung darf erst zum 1. April wirksam werden.

Welche Gebäude erfasst das MRG?

Das Mietrechtsgesetz gilt voll für Mietwohnungen, die vor dem 1. Juli 1953 gebaut wurden, für vermietete Eigentumswohnungen aus der Zeit vor dem 9. Mai 1945 sowie für geförderte Wohnungen und Gemeindewohnungen, laut der Arbeiterkammer. Neuere privat finanzierte Gebäude fallen unter die Teilanwendung, wo nur die Kündigungs- und Befristungsregeln gelten und die Miete frei ist. Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferienwohnungen und Dienstwohnungen sind voll ausgenommen.

Wie finde ich eine mietregulierte Wohnung in Wien, bevor sie weg ist?

Regulierte Altbauwohnungen werden schnell vermietet, gutes Timing schlägt also Glück. Auf Seeki.eu können Sie Wiener Mietwohnungen filtern, diese Suche speichern und eine tägliche Benachrichtigung über neue Treffer erhalten, die Ihnen frische Inserate am Morgen ihres Erscheinens vorlegt. Verbinden Sie das mit einer Prüfung des Baujahrs und des Worts „befristet" im Vertragsentwurf, und Sie können bei einer mietgedeckelten Wohnung zugreifen, bevor jemand anderer noch die Karte aktualisiert.

Quellen

Erneut geprüft im August 2026. Die Regeln zu Kaution und Maklerprovision stammen vom Bürgerportal der österreichischen Bundesverwaltung oesterreich.gv.at, das drei Bruttomonatsmieten als üblich, sechs als zulässig und alles darüber als an ein besonderes Sicherungsbedürfnis gebunden ausweist, ergänzt um den Hinweis der Arbeiterkammer, der gesetzlichen Interessenvertretung, dass die sechs ein Maßstab aus der Rechtsprechung sind und keine Zahl im Gesetz. Die Provisionsregel ist das Bestellerprinzip, das am 1. Juli 2023 für Wohnungsmieten eingeführt wurde und von denselben beiden Stellen erläutert wird.

Die Anwendungsstufen des Mietrechtsgesetzes folgen der Darstellung der Arbeiterkammer zu Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahme, samt den Stichtagen 1. Juli 1953 und 9. Mai 1945 und dem Ausschluss von Ein- und Zweifamilienhäusern, Ferienwohnungen, Dienstwohnungen und Pflegeheimplätzen.

Die Mietobergrenzen stammen aus dem Mieten-Wertsicherungsgesetz, erlassen mit dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz und seit dem 1. Jänner 2026 in Kraft, wie es das Verbraucherportal konsumentenfragen.at und die Wirtschaftskammer Österreich darstellen, sowie von der Arbeiterkammer für die Regel, dass vor April 2026 keine Wertsicherungsklausel die Miete anheben durfte. Die ab 1. April 2026 geltenden Richtwerte, darunter der Wiener, werden von der Mietervereinigung Österreichs und dem Mieterschutzverband veröffentlicht. Die Befristungsregeln, die Mindestlaufzeit von fünf Jahren und ihre Ausnahme für nicht unternehmerisch tätige Vermieter, die einmalige Verlängerung, das Kündigungsrecht des Mieters mit drei Monaten Frist nach dem ersten Jahr und der Befristungsabschlag von 25 % in der Vollanwendung stammen aus demselben Gesetz und von der Mietervereinigung.

Mieten und Schwellen ändern sich, und die Stufe, in die Ihre Wohnung fällt, entscheidet, welche dieser Regeln Sie erreichen. Klären Sie Ihre eigene Lage mit einem Mietrechtsanwalt oder einer Mietervertretung, bevor Sie etwas unterschreiben oder anfechten.