Was der Immobilienkauf in Polen wirklich kostet

Sie haben eine Wohnung in Warschau gefunden, der Angebotspreis passt zu Ihrem Budget, und nun wollen Sie die echte All-in-Zahl: was der Kauf tatsächlich kostet, sobald die Steuern und Gebühren zum Ausgangspreis hinzukommen. In Polen ist diese zusätzliche Schicht dünner als in den meisten Ländern Europas, und fast das Ganze ist eine einzige Position.

Zuletzt geprüft: 2026-07-20. Seeki ist kein Rechts- oder Steuerberater, dieser Artikel ist eine Orientierung, keine Beratung. Sätze ändern sich und hängen von Ihren Umständen ab. Klären Sie Ihren konkreten Fall mit einem polnischen Notar, Anwalt oder Steuerberater, bevor Sie unterschreiben. Quellen und Methode am Ende dieses Artikels.

Wie hoch sind die gesamten Kaufnebenkosten für eine polnische Wohnung?

Für einen Barkäufer einer typischen Bestandswohnung belaufen sich die Kaufnebenkosten auf etwa 2,3 % des Preises, und die 2 % PCC-Grunderwerbsteuer sind fast alles davon. Die Tabelle rechnet eine repräsentative Wohnung für 211.000 € in Warschau (Warszawa) durch, Polens größtem Wohnungsmarkt, bepreist aus den medianen Angebotswerten für Wohnungen zum Verkauf in Warschau auf Seeki mit Stand Juli 2026.

Kostenposition	Satz	Bei einer Bestandswohnung für 211.000 €
PCC-Grunderwerbsteuer	2 %	4.220 €
Notargebühr (taksa notarialna, gesetzliches Maximum)	rund 0,3 %	etwa 690 €
Gerichts-/Grundbucheintrag	pauschal 200 Złoty	etwa 46 €
Unvermeidbar gesamt, Barkäufer	rund 2,3 %	etwa 4.950 €
Käufermakler (nur wenn Sie einen beauftragen)	2 % bis 3 % + 23 % MwSt.	0 € oder 5.200 € bis 7.800 €
Variante Erstkäufer (PCC-befreit)	rund 0,3 %	etwa 740 €

Die Zahl, die man behalten sollte, ist der Abstand: Ein regulärer Käufer zahlt etwa 4.950 €, ein berechtigter Erstkäufer etwa 740 €, weil die PCC die ganze Geschichte ist und sie davon befreit sind. Gemessen an den wahren All-in-Kosten eines Kaufs in Europa, die von rund 1 % in Tschechien bis 16 % in Belgien reichen, liegt Polen nahe am günstigen Ende.

PCC-Grunderwerbsteuer: was ist der 2-%-Satz, und wer ist befreit?

Die PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) ist Polens Steuer auf zivilrechtliche Handlungen. Bei Immobilien ist es die 2-%-Grunderwerbsteuer, die ein Käufer für ein Bestandsobjekt zahlt, das von einem privaten Verkäufer gekauft wird. Laut der polnischen Steuerbehörde (podatki.gov.pl) berechnet und erhebt der Notar sie in dem Moment, in dem die Kaufurkunde unterschrieben wird, sodass sie beim Abschluss anfällt. Der Satz ist pauschal 2 % des Marktwerts, allein der Käufer zahlt sie, und beim Beispiel über 211.000 € sind das etwa 4.220 €, mit Abstand die größte Position beim Kauf.

Seit dem 31. August 2023 sind Erstkäufer befreit. Nach dem geänderten PCC-Gesetz zahlt jemand, der seine erste Wohnung auf dem Sekundärmarkt kauft, keine PCC, sofern er nie ein anderes Zuhause besessen hat. Die Bedingung ist streng: Bei einem Paar müssen beide Partner sie erfüllen, sodass die Befreiung für die gesamte Transaktion verloren geht, wenn einer von beiden bereits eine Wohnung besitzt. Wenn Sie noch nie Eigentum hatten, spart Ihnen diese eine Regel die 2 %.

Ein Satz läuft in die andere Richtung: Seit dem 1. Januar 2024 (Dz.U. 2023 poz. 1463) zahlt ein Käufer, der seine sechste oder weitere Wohnung im selben Gebäude oder auf demselben Grundstück erwirbt, 6 % PCC statt 2 %, eine Maßnahme, die auf Fonds zielt, die ganze Wohnblöcke kaufen. Einen gewöhnlichen Käufer trifft sie nicht, aber den Satz gibt es.

Zahlen Sie PCC auf einen Neubau vom Bauträger?

Nein. Ein Neubau, der von einem Bauträger auf dem Primärmarkt gekauft wird, trägt Mehrwertsteuer, nicht PCC, weil das polnische Recht dieselbe Transaktion nicht zweimal besteuert. Die Mehrwertsteuer steckt bereits in dem Preis, den der Bauträger nennt: 8 % auf Wohnfläche bis 150 Quadratmeter, 23 % auf jeden Überschuss. Sie geben keine PCC-Erklärung ab und zahlen keine 2 % obendrauf.

Das macht Neubau gegen Bestand teils zu einer Steuerfrage. Ein PCC-befreiter Erstkäufer gewinnt steuerlich nichts durch einen Neubau, da er ohnehin 0 % zahlt. Ein Käufer, der nicht befreit ist, spart die 2 % bei einem Neubau, doch die Mehrwertsteuer ist in einen anders festgelegten Preis eingebacken, sodass die Ersparnis eher scheinbar als real sein kann. Der einzige saubere Vergleich ist der All-in-Preis einer konkreten neuen Wohnung gegen eine vergleichbare Bestandswohnung, Steuer inklusive.

Genau für diesen Vergleich ist Seekis Immobilienbewertung da: ein Richtpreis-Werkzeug, das den lokalen medianen Quadratmeterpreis auf Größe und Ausstattung einer Immobilie anwendet, sodass Sie einen Angebotspreis oder das Angebot eines Bauträgers prüfen können, bevor Sie verhandeln. Es ist eine Ausgangsreferenz, keine Bewertung.

Wie hoch sind die Notargebühren in Polen, und sind sie gedeckelt?

Notargebühren in Polen sind gesetzlich gedeckelt, es gibt also eine Obergrenze für das, was Ihnen berechnet werden kann. Die taksa notarialna, die Gebühr des Notars für die Erstellung der Urkunde, hat ihr Maximum durch die Verordnung des Justizministers vom 28. Juni 2004 über die maximalen Notartarife festgelegt (konsolidierter Text Dz.U. 2024 poz. 1566), nicht dem Markt überlassen. Ein Notar, der über dem Tarif berechnet, bricht die Regeln.

Bei einem Wohnungskauf fällt für die Urkunde der halbe Standardtarif plus 23 % Mehrwertsteuer an. Beim Beispiel über 211.000 € beläuft sich die Notargebühr, samt Urkundenabschriften, auf rund 690 €, etwa 0,3 % des Preises, ein Anteil, der mit steigendem Preis sinkt. Der Notar ist ein neutraler Amtsträger, der die Urkunde vorbereitet und die Steuern für beide Seiten abwickelt, sodass ein eigener Anwalt optional ist: sinnvoll für einen grenzüberschreitenden Käufer, aber nicht fest in den Ablauf eingebaut.

Wie hoch sind die Gerichts- und Grundbuchgebühren?

Die Gerichtsgebühren sind gering und pauschal. Das księga wieczysta ist Polens Grund- und Hypothekenregister, und das Eigentum geht rechtlich erst über, sobald das Gericht Sie dort einträgt. Nach dem Gesetz über die Gerichtskosten in Zivilsachen (Art. 42) ist die Eintragung Ihres Eigentums pauschal 200 Złoty, etwa 46 €, unabhängig davon, was die Immobilie kostet, und eine Hypothek fügt weitere pauschale 200 Złoty hinzu, um das Pfandrecht des Kreditgebers einzutragen. Unser Ratgeber zu Hypotheken für Gebietsfremde in der EU behandelt, wer in Polen vergibt und zu welchen Konditionen. Keine der Gebühren skaliert mit dem Preis, sodass sie bei jedem normalen Kauf ein Rundungsposten sind. Die Genehmigungsregeln für Käufer von außerhalb des EWR, der eine Bereich, in dem sich der Papierkram eines ausländischen Käufers von dem eines Einheimischen unterscheidet, behandelt unser länderspezifischer Immobilienkauf in Polen als Ausländer (2026-Leitfaden).

Wer zahlt den Makler in Polen?

Es gibt in Polen keine gesetzliche Regel dazu, wer den Makler zahlt, sodass es der jeweils unterzeichnete Vertrag entscheidet. Die Provision reicht von etwa 2 % bis 3,5 % des Preises plus 23 % Mehrwertsteuer, gezahlt von dem, der den Makler beauftragt, gemäß den polnischen Maklermarktsätzen Mitte 2026. Zunehmend werden Inserate als „0 % für den Käufer“ beworben: Der Verkäufer trägt die gesamte Gebühr, und ein Käufer, der auf eine Anzeige antwortet, zahlt nichts. Sie zahlen nur dann Provision, wenn Sie Ihren eigenen Käufermaklervertrag unterschreiben, etwa um einen Makler abseits des Marktes suchen oder für Sie verhandeln zu lassen. Deshalb steht der Makler außerhalb der unvermeidbaren Gesamtsumme oben: Für die meisten Käufer ist er null.

Ein Käufermakler verdient die Gebühr vor allem, wenn Sie grenzüberschreitend kaufen, nicht persönlich besichtigen können oder einem konkreten Auftrag in einem engen Teilmarkt nachjagen, wo 2 % bis 3 % für jemanden, der vor Ort prüft und verhandelt, das Risiko des Überzahlens ausgleichen können. Bei einer gängigen Wohnung, die Sie selbst besichtigen können, und einem Verkäufer, der bereits einen Makler hat, ist der Weg über den zahlenden Verkäufer günstiger, und einen Großteil der Vorarbeit können Sie aus den Inseraten erledigen, etwa nachzulesen, wie sich Preis und Lage über Warschau, Krakau und Danzig bewegen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Gesamtkosten für den Kauf einer Wohnung in Polen?

Für einen Barkäufer einer Bestandswohnung kalkulieren Sie etwa 2 % bis 3 % des Preises, fast alles davon die 2 % PCC-Grunderwerbsteuer. Der Notar fügt rund 0,3 % hinzu und die Gerichtseintragung pauschal 200 Złoty. Bei einer Warschauer Wohnung für 211.000 € sind das etwa 4.950 €, ein Erstkäufer, von der PCC befreit, zahlt eher an die 740 €.

Wer zahlt die PCC-Steuer beim Immobilienkauf in Polen?

Der Käufer zahlt die PCC, und nur auf dem Sekundärmarkt. Sie ist pauschal 2 % des Marktwerts der Immobilie, berechnet und erhoben vom Notar bei Unterschrift der Kaufurkunde, laut der polnischen Steuerbehörde (podatki.gov.pl). Neubauten vom Bauträger tragen stattdessen Mehrwertsteuer, sodass keine PCC anfällt. Seit dem 31. August 2023 sind Erstkäufer auf dem Sekundärmarkt befreit.

Zahlen Sie PCC auf einen Neubau in Polen?

Nein. Ein Neubau vom Bauträger auf dem Primärmarkt trägt Mehrwertsteuer, nicht PCC, sodass Sie die 2 % nie zahlen. Die Mehrwertsteuer steckt bereits im Preis des Bauträgers: 8 % auf Wohnfläche bis 150 Quadratmeter und 23 % auf jeden Überschuss. Die eine Ausnahme ist der Massenkauf, bei dem die sechste und jede weitere Einheit in einem Gebäude 6 % PCC auslöst, auch bei Neubau, in Kraft seit dem 1. Januar 2024.

Sind die Notargebühren in Polen fest?

Sie sind gedeckelt, nicht fest. Das Maximum, das ein Notar berechnen kann, ist durch die Verordnung des Justizministers vom 28. Juni 2004 festgelegt (konsolidierter Text Dz.U. 2024 poz. 1566), und für eine Wohnungsurkunde fällt der halbe Standardtarif plus 23 % Mehrwertsteuer an. Bei einer mittelpreisigen Wohnung liegt die Gebühr nahe 0,3 % des Preises, einige Hundert Euro samt Urkundenabschriften. Ein Notar, der über dem Tarif berechnet, bricht die Regeln.

Zahlen Ausländer mehr für den Immobilienkauf in Polen?

Nein, die Steuern sind identisch. Ein Gebietsfremder zahlt dieselben 2 % PCC sowie Notar- und Gerichtsgebühren wie ein polnischer Käufer, und die Erstkäuferbefreiung gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Käufer von außerhalb des EWR brauchen möglicherweise eine Genehmigung des Innenministeriums, wobei eine abgeschlossene Wohnung meist ausgenommen ist. Um einen Angebotspreis vor der Anfrage zu prüfen, misst Seekis Richtpreis ihn am lokalen medianen €/m².

Methode und Quellen

Der repräsentative Preis wendet den medianen Angebotspreis je Quadratmeter für Warschauer Wohnungen zum Verkauf auf Seeki (etwa 4.016 €/m² mit Stand Juli 2026) auf die mediane Wohnungsgröße von 52,66 Quadratmetern an, was rund 211.000 € ergibt. Złoty-Beträge werden zu etwa 4,35 Złoty je Euro umgerechnet, dem Referenzkurs der Europäischen Zentralbank Mitte Juli 2026. Der 2-%-PCC-Satz, die Erstkäuferbefreiung mit Wirkung vom 31. August 2023 und der 6-%-Massensatz in Kraft seit dem 1. Januar 2024 stammen von der polnischen Steuerbehörde (podatki.gov.pl) und dem Änderungsgesetz (Dz.U. 2023 poz. 1463). Die Notargebühren folgen der Verordnung des Justizministers vom 28. Juni 2004 über die maximalen Notartarife (konsolidierter Text Dz.U. 2024 poz. 1566) und die Gerichtsgebühren dem Gesetz über die Gerichtskosten in Zivilsachen (Art. 42). Die Maklerprovision spiegelt die polnischen Marktsätze Mitte 2026 wider. Klären Sie Ihre eigene Lage mit einem polnischen Notar, Anwalt oder Steuerberater, bevor Sie sich festlegen.