Was der Immobilienverkauf in Deutschland kostet

Deutsche Verkäufer fahren bei den Nebenkosten besser als fast alle anderen in Europa, weil der Käufer Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt. Was tatsächlich die Seite des Verkäufers verlässt, ist eine kürzere Liste, und eine Position darauf stellt den Rest in den Schatten. Zwei Daten entscheiden, ob Ihnen der Gewinn bleibt, und beide stehen lange fest, bevor Sie je mit einem Käufer sprechen.

Zuletzt geprüft: 3. August 2026. Seeki.eu ist kein Steuer- oder Rechtsberater, und dies ist eine Orientierung, keine Beratung. Provisionshöhen sind üblich, nicht gesetzlich, und die steuerliche Behandlung hängt von Ihren eigenen Daten ab. Klären Sie Ihren Fall mit einem deutschen Steuerberater oder Notar, bevor Sie sich festlegen.

Wer zahlt in Deutschland seit dem Gesetz von 2020 den Makler?

Beide Seiten zu gleichen Teilen, wann immer es sich um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt und der Käufer ein Verbraucher ist. Das ist der ganze Kern der Reform, die am 23. Dezember 2020 in Kraft trat und als §§ 656a bis 656d ins Bürgerliche Gesetzbuch geschrieben wurde.

Zwei Vorschriften erledigen die Arbeit. Nach § 656c BGB darf ein Makler, der von beiden Parteien Provision nimmt, das nur, wenn sich beide zum selben Betrag verpflichten, und wird eine Seite von der Zahlung frei, wird es die andere ebenfalls. Nach § 656d BGB ist dort, wo nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen hat, eine Vereinbarung, die die andere zahlen lässt, nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens ebenso viel schuldet. § 656b BGB begrenzt beide Regeln auf Verbraucherkäufer. Die alte Berliner Praxis, die gesamte Provision auf den Käufer zu laden, ist damit vorbei, und die Vorstellung, dass der Verkäufer für nichts inseriert, ebenfalls.

Was das Gesetz nicht tut, ist die Höhe festzulegen. Die bleibt Marktbrauch, und sie unterscheidet sich je nach Bundesland. Nach der Übersicht von baufi24 für 2026 liegen elf Bundesländer bei 7,14 % des Preises inklusive Mehrwertsteuer, geteilt in je 3,57 %. Hamburg liegt üblich bei 6,25 %, und Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bei 5,95 %. Teile Niedersachsens liegen noch niedriger, ab rund 4,76 %.

Bei einer Wohnung für 450.000 € in Nordrhein-Westfalen beträgt die Hälfte des Verkäufers zu 3,57 % 16.065 €. Diese eine Position ist größer als alle anderen Verkäuferkosten auf dieser Seite zusammen, und sie ist verhandelbar.

Was sparen Sie beim Verkauf ohne Makler, und was übernehmen Sie?

Sie sparen Ihre Hälfte. Sie sparen nicht den Notar, denn in Deutschland ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück unwirksam, wenn er nicht notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Der Notar ist unvermeidbar und zugleich der Grund, warum ein privater deutscher Verkauf sicher zu führen ist: Er entwirft den Vertrag, prüft das Grundbuch, überwacht die Abwicklungsvoraussetzungen und sagt dem Käufer, wann er zahlen muss. Die optionale Partei ist hier der Makler, nicht der Notar.

Was Sie übernehmen, ist die Arbeit, für die ein Maklerbüro Geld verlangte. Die Wohnung an echten Vergleichsobjekten bepreisen. Sie fotografieren. Eine Anzeige schreiben, die dem Vergleich mit professionellen standhält. Anfragen beantworten, Besichtigungen führen und prüfen, ob die Finanzierung eines Käufers echt ist, bevor Sie die Immobilie vom Markt nehmen. Die Unterlagen zusammentragen: den Grundbuchauszug, die Flurkarte und bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Wohngeldabrechnungen.

Das meiste davon brauchte früher einen Profi. Die Fotografie, der Text und die Vergleichsdaten brauchen ihn nicht mehr, denn sie passen auf ein Handy.

Beim Inserieren ist Deutschland die teure Ausnahme. Eine private Anzeige auf dem größten deutschen Portal beginnt nach einem kurzen kostenlosen Fenster bei rund 129 € für vier Wochen (ImmobilienScout24, 2026), was zu den steilsten Preisen für Privatverkäufer in Europa gehört. Seeki.eu veröffentlicht für pauschal 9 € zum aktuellen Einführungspreis gegenüber regulär 29 €, ohne Provision, und das Inserat erreicht Käufer auf dem ganzen Kontinent statt nur die, die auf Deutsch suchen. Eine rein inländische Anzeige deckelt den Käuferkreis auf Menschen, die Deutsch lesen, und in Berlin, München und Frankfurt ist das kein Rundungsfehler. Das Bild Markt für Markt, wo ein Privatverkäufer inserieren kann, steht in wo Privatverkäufer in Europa inserieren können, und die niederländische Fassung derselben Entscheidung, wo das größte Portal Privatverkäufer rundweg abweist, steht in ein Haus in den Niederlanden ohne Makler verkaufen.

Welche Kosten und Unterlagen sind unvermeidbar?

Vier, und nur zwei davon sind Ihre.

Kosten	Wer sie zahlt	Übliche Höhe
Maklerprovision	Geteilt, beide Seiten gleich	3,57 % je Seite in den meisten Bundesländern, inkl. Mehrwertsteuer
Energieausweis	Verkäufer (bei einer Wohnung die Eigentümergemeinschaft)	Rund 100 € bis 250 € verbrauchsbasiert, 300 € bis 800 € bedarfsbasiert, für das Gebäude
Löschung der Grundschuld der Bank	Verkäufer	Rund 0,2 % des eingetragenen Grundschuldbetrags
Notar und Grundbuch für die Übertragung	Käufer, nach Brauch	Rund 1,5 % bis 2 % des Preises, wo eine Finanzierung eingetragen wird
Grunderwerbsteuer	Käufer, nach Brauch	3,5 % bis 6,5 %, je Bundesland festgesetzt

Der Energieausweis ist nicht optional, und er entscheidet über Ihre Anzeige. Nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes müssen Sie einem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert einen gültigen Ausweis vorlegen und ihn nach Vertragsschluss übergeben. Nach § 87 GEG muss die Anzeige selbst die Kennwerte des Ausweises tragen, wo ein solcher vorliegt: um welche Art es sich handelt, den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Wer ohne sie inseriert, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Baudenkmäler und Gebäude unter 50 m² sind ausgenommen.

Bei der Frage, wer dafür zahlt, ist Deutschland die Ausnahme. Der Ausweis erfasst immer das ganze Gebäude, nie die einzelne Wohnung, bei einer Eigentumswohnung trägt also die Eigentümergemeinschaft die Kosten, und ein einzelner Eigentümer hat beim Verkauf einen gesetzlichen Anspruch auf eine Kopie gegen sie. Viele deutsche Verkäufer zahlen deshalb nichts, weil das Gebäude bereits einen gültigen hat. Prüfen Sie das, bevor Sie einen bestellen. Die Einzelheiten Land für Land, samt Gültigkeitsdauer und Sanktionen, stehen in dem Energieausweis, den Sie zum Verkauf einer Immobilie in Europa brauchen.

Die Löschung der Grundschuld ist die andere Verkäuferposition. Sobald Ihr Darlehen zurückgezahlt ist, erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung, ein Notar beglaubigt den Löschungsantrag, und das Grundbuchamt streicht die Eintragung aus Abteilung III des Grundbuchs. Notar und Grundbuchamt berechnen jeweils eine 0,5-Gebühr nach § 34 GNotKG, das Paar kommt also auf rund 0,2 % der eingetragenen Summe: bei einer Grundschuld über 200.000 € insgesamt rund 435 €. Die Bank des Käufers wird darauf bestehen, dass die Immobilie lastenfrei ankommt, und nach Brauch zahlt der Verkäufer dafür, wobei der Kaufvertrag es anders zuweisen kann.

Zahlen Sie beim Immobilienverkauf in Deutschland Steuer?

Das ist die Frage, die vor dem Inserieren zu klären ist, nicht nach einem Angebot. Nach § 23 des Einkommensteuergesetzes ist ein privater Immobilienverkauf ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Beide Enden werden am Datum des notariellen Vertrags gemessen, nicht an der Übergabe oder der Grundbucheintragung, weshalb ein zwei Wochen zu früh unterschriebener Verkauf eine fünfstellige Summe kosten kann.

Zwei Ausnahmen setzen die Frist außer Kraft, und eine davon genügt:

• Die Immobilie wurde von der Anschaffung oder Fertigstellung bis zum Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
• Die Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Das müssen keine vollen Kalenderjahre sein, weshalb der zweite Weg großzügiger ist, als er klingt.

Es gibt außerdem eine Freigrenze: Bleibt Ihr Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungen im Kalenderjahr unter 1.000 €, ist er frei. Oberhalb der Grenze wird der Gewinn Ihrem Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Satz besteuert statt mit einem pauschalen, derselbe Gewinn kostet einen Gutverdiener also erheblich mehr.

Die Wohnung in den letzten Jahren vor dem Verkauf zu vermieten, bricht die zweite Ausnahme, und geerbte Immobilien tragen das Anschaffungsdatum des Voreigentümers, statt eine neue Zehnjahresfrist zu starten. Beides ist eine Stunde beim Steuerberater wert, bevor Sie einen Termin festlegen, denn der Unterschied zwischen einem Verkauf im November und einem im Februar ist mitunter die ganze Steuerrechnung.

Was kostet die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens?

Läuft Ihr Darlehen mit Zinsbindung noch Jahre, wenn der Käufer zahlt, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen verlangen. Der Verkauf der Immobilie gibt Ihnen ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Darlehens, doch dieses Recht kommt mit der Entschädigung im Gepäck, und der Betrag steigt mit der verbleibenden Zinsbindung und mit dem Abstand zwischen Ihrem Zins und den aktuellen Marktzinsen.

Drei Dinge mindern oder beseitigen sie, so die deutschen Verbraucherzentralen:

• Die Zehnjahresregel. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen und zahlen nichts, nach § 489 BGB. Die Frist läuft ab der Auszahlung, nicht ab dem Vertragsdatum, und sie gilt unabhängig davon, wie lang die Zinsbindung war.
• Eine Ersatzsicherheit. Eine lastenfreie Immobilie gleichen Sicherungswerts anzubieten oder das Darlehen auf das als Nächstes gekaufte Zuhause zu übertragen, kann die Bank ohne Zahlung stellen.
• Fehlerhafte Unterlagen. Bei nach dem 21. März 2016 geschlossenen Verträgen verliert die Bank den Anspruch, wenn die Vereinbarung die vorgeschriebenen Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrechten oder zur Berechnung der Entschädigung auslässt.

Die Obergrenze, wo überhaupt gerechnet wird, ist, dass sie den doppelten tatsächlichen Schaden der Bank nicht übersteigen darf. Fragen Sie Ihre Bank vor der Zusage zu einem Preis schriftlich nach einer Berechnung, nicht danach, denn es ist eine reale Zahl in Ihrem Nettoerlös, und sie ändert sich Monat für Monat.

Wie lange dauert der Verkauf, und wie sollten Sie bepreisen?

Die deutsche Abwicklungsfolge liegt fest und läuft recht zügig, sobald der Notar beteiligt ist. Nach der Beurkundung trägt der Notar eine Auflassungsvormerkung ein, die den Anspruch des Käufers sichert und die das Grundbuch typisch in zwei bis vier Wochen einträgt. Steht sie und sind jede Löschungsbewilligung und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht eingegangen, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und der Käufer hat normalerweise rund zwei Wochen, um den Preis zu überweisen. Vom Notartermin bis zum Geld sind es meist vier bis sechs Wochen. Die förmliche Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt später und hält die Zahlung nicht auf.

Der langsame Teil ist alles davor. Den Käufer zu finden, ist der Punkt, an dem ein deutscher Verkauf Monate dauert, und er entscheidet sich fast vollständig am Angebotspreis in den ersten drei Wochen.

Bepreisen Sie aus Belegen statt aus dem, was der Nachbar behauptet, bekommen zu haben. Der mittlere €/m² über deutsche Regionen und Städte ist die Messlatte, und der Richtpreis von Seeki.eu erledigt die Rechnung aus diesem lokalen Median, angepasst an Größe und Zustand. Er ist eine erste Schätzung und kein förmliches Gutachten, und er beruht auf denselben Vergleichsobjekten, die Ihnen ein Makler nennen würde. Die Methode zählt mehr als die Zahl, und sie steht in wie Sie Ihre Immobilie mit echten Daten bepreisen. Verbringen Sie danach einen Abend mit den Fotos, denn der Preis, den Sie halten können, hängt von ihnen stärker ab als von allem anderen, was Sie tun: wie Sie Ihre Immobilie zum Verkauf fotografieren behandelt die Reihenfolge der Räume und das Licht. Wenn Sie ebenso kaufen wie verkaufen, deckt der Immobilienkauf in Deutschland als Ausländer (2026-Leitfaden) die andere Seite derselben Transaktion ab.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Provision verlangt ein Makler in Deutschland?

Typisch 7,14 % des Preises inklusive Mehrwertsteuer, geteilt so, dass jede Seite 3,57 % zahlt, was nach der Übersicht von baufi24 für 2026 dem Niveau in den meisten Bundesländern entspricht. Hamburg liegt üblich bei 6,25 %, Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern bei 5,95 %, Teile Niedersachsens ab rund 4,76 %. Nichts davon ist gesetzlich. Das Gesetz legt nur die Teilung fest, der Prozentsatz selbst ist vor Unterzeichnung des Maklervertrags verhandelbar.

Wer zahlt beim Hausverkauf in Deutschland den Makler?

Beide Parteien zu gleichen Teilen, bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, das ein Verbraucher kauft. Seit dem 23. Dezember 2020 verlangt § 656c BGB von einem für beide Seiten tätigen Makler, beiden denselben Betrag zu berechnen, und § 656d BGB hindert einen Verkäufer, der den Makler allein beauftragt hat, mehr als die Hälfte weiterzugeben. Die gesamte Provision auf den Käufer zu laden, ist nicht mehr durchsetzbar.

Brauche ich für den Hausverkauf in Deutschland einen Notar?

Ja. § 311b BGB macht einen Kaufvertrag über ein Grundstück unwirksam, wenn ihn kein Notar beurkundet, einen Weg über private Unterlagen gibt es also nicht. Einen Makler brauchen Sie nicht, und die beiden werden oft verwechselt. Der Notar entwirft den Vertrag, prüft das Grundbuch, überwacht die Abwicklungsvoraussetzungen und versendet die Fälligkeitsmitteilung, und genau das macht einen privaten Verkauf sicher.

Brauche ich für den Verkauf einer Wohnung in Deutschland einen Energieausweis?

Ja, und die Anzeige braucht seine Kennwerte ebenfalls. § 80 des Gebäudeenergiegesetzes verlangt, spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorzulegen und ihn nach Vertragsschluss zu übergeben, und § 87 verlangt Art, Energiekennwert, Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse in der Anzeige. Bußgelder erreichen 10.000 €. Bei einer Wohnung gehört der Ausweis zum Gebäude, prüfen Sie also, ob Ihre Eigentümergemeinschaft einen hat.

Wann zahlt man beim Immobilienverkauf in Deutschland keine Steuer?

Wenn zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn eine der Ausnahmen zur Eigennutzung greift: Die Immobilie wurde seit der Anschaffung ausschließlich als eigenes Zuhause genutzt, oder Sie haben im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor darin gewohnt. Gewinne aus privaten Veräußerungen unter 1.000 € im Kalenderjahr sind ebenfalls frei. Darüber wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Was kostet es, eine Immobilie in Deutschland privat zu inserieren?

Seeki.eu kostet pauschal 9 € für die Veröffentlichung zum aktuellen Einführungspreis, ohne Provision, und alles, was das Inserat baut, ist kostenlos: die von der KI geschriebene Beschreibung und der Titel, die Fotoverbesserung, das virtuelle Inszenieren, der vermessene Grundriss und die 3D-Ansicht, der 360°-Rundgang und der Richtpreis. Teuer sind die deutschen Portale, ab rund 129 € für eine private Anzeige über vier Wochen. Das Export-Paket bereitet Ihr Inserat für sie auf, sodass Sie es einmal bauen und nie neu tippen.

Bevor Sie inserieren

Prüfen Sie zuerst das Anschaffungsdatum in Ihrem notariellen Vertrag, denn die Zehnjahresprüfung kann mehr wert sein als alle anderen Punkte hier zusammen. Fragen Sie Ihre Bank schriftlich, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in diesem Quartal wäre. Finden Sie heraus, ob Ihr Gebäude bereits einen gültigen Energieausweis hat. Bepreisen Sie danach gegen lokale Mediandaten, fotografieren Sie das Objekt ordentlich, und entscheiden Sie, ob die Maklerhälfte von 7,14 % Ihnen etwas kauft, das Sie nicht an einem Abend selbst schaffen.