PERFEKT SANIERTE ALTBAUWOHNUNG / PROVISIONSFREI !!

**bitte keine Makler melden - Danke!**

**KURZBESCHREIBUNG**: Perfekt sanierte Architekten-Altbauwohnung, sehr gute Raumaufteilung, Lage im 3. Stock eines parifizierten Gründerzeithauses, Erstbezug nach Sanierung, sehr hell, großes Wohnzimmer, Schlafzimmer/Kabinett hofseitig, sehr ruhig gelegen, baugenehmigter Westbalkon!, Lifterrichtung 2027, hochwertige Ausstattung, sehr gute öffentliche Verkehrsanbindung (ca. 150 Meter zur U3-Station Johnstrasse!), perfekte Infrastruktur, sehr gute Mikrolage im 15. Bezirk

**PROVISIONSFREIER Direktkauf vom Eigentümer.**

**DETAILBESCHREIBUNG:**

**1. Beschreibung Wohnung:**

**1.1 Allgemeines:**

Die Nutzfläche der Wohnung TOP 15 beträgt ca. **49 m²** (siehe beiliegender Grundrissplan). Zur Wohnung gehört ein ca. 2 m² großes **Kellerabteil**.

Die Wohnung befindet sich im **3. Stock** eines parifizierten **Gründerzeithauses**, wurde im Jahr 2026 auf Basis einer **Architektenplanung hochwertig saniert** und **verbindet klassischen Wiener Altbaucharakter mit moderner Wohnqualität**. Im Zuge der Arbeiten wurde in der Wohnung u.a. die **Sanitär- und Heizungsinstallation auf den aktuellsten Stand gebracht**, das Bad/WC völlig neu errichtet, die Altbauelemente stilvoll saniert und ein sehr hochwertiger neuer **Eichenparkettboden** (Fa. WEITZER Parkett) verlegt. Es gibt beim Parkettboden in der gesamten Wohnung keine Stufen / Niveauunterschiede zwischen den einzelnen Räumen. Das Bad/WC wurde mit **qualitativ hochwertigen und modernen Sanitärgegenständen** und Fliesen ausgestattet. Im Allgemeinen wurde bei der Sanierung in allen Bereichen großer Wert auf Qualität gelegt.

Durch die Ost-/West-Ausrichtung der Wohnung sowie durch die hofseitige Lage von Küche und Schlafzimmer Richtung Westen präsentiert sich die Wohnung außergewöhnlich **hell, ruhig und freundlich** und schafft **eine außergewöhnlich angenehme Wohnatmosphäre**.

**1.2. Raumaufteilung & Ausstattungsbeschreibung:**

**- Raumaufteilung:**

Die Wohnung TOP 15 besteht aus einem lichtdurchfluteten und großzügigen Vorraum mit offenem Küchenbereich, einem **großen Wohnzimmer mit klassischer Altbauproportion**, einem Schlafzimmer/Kabinett und einem Bad mit Walk-In Dusche und WC, wobei **alle Räume** über den Vorraum/Küchenbereich zu erreichen und somit **getrennt begehbar** sind (siehe beiliegender Grundrissplan). Das Wohnzimmer ist straßenseitig (zur Wurmsergasse, **Richtung Osten**) ausgerichtet. Das Schlafzimmer/Kabinett wie auch der Vorraum/Küchenbereich sind in Richtung des ruhigen Innenhofes (**Richtung Westen, Grünblick, sehr hell!**) gelegen.

**- Ausstattung:**

Heizung:

Neue **Vaillant Gaskombitherme atmoTEC VCW AT 194/4-5** für Heizung und Warmwasser (Modell mit 20 kW Warmwasserleistung). Bei den Heizkörpern wurden moderne Modelle der Firma Vogel & Noot mit Mittelanschluss installiert. Thermostatköpfe sind auf allen Heizkörpern vorhanden.

Thermostat im Wohnzimmer: **Vaillant sensoHOME** VRT 380/2. Mit Zusatzmodul auch Fernsteuerung der Heizung über App möglich.

Böden:

3-Schicht-**Eichenparkett** der Fa. **WEITZER PARKETT**, Diele 2245, gefast, gebürstet, Oberfläche: Pro Activ+ (matt lackiert), Diele: 2245 x 193 x 1,3 cm.

Bad:

- Waschtisch Bad ***Duravit***, Serie Vero, 60 cm

- Armatur für Waschtisch: ***Grohe***, Serie Essence New

- Walk-In-Dusche: Duschsystem ***Grohe****, Modell Vitalo Joy*

- Hänge-WC ***Laufen***, Serie Pro

- Bad-Heizkörper ***Logatrend Therm***, 122 x 50 cm

- ORA Mineralguss Brausetasse 120 x 80 cm

Fliesen:

**Moderne Bodenfliesen** (RAK – Modell Lounge Anthrazit) sowie Wandfliesen weiß im Format 30 x 60 cm.

Türen:

Die Altbau-Wohnungseingangstüre sowie die **Altbautüre** zwischen Vorraum/Küchenbereich und Wohnzimmer wurden stilgerecht instandgesetzt. Für den Zugang zum Bad/WC sowie zum Schlafzimmer/Kabinett wiederum wurden **wandbündige Türen** der Firma Eclisse Modell *Synthesis Wing* verbaut und mit schlichten Metallbeschlägen versehen.

Fenster:

Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie modernen Metall-Beschlägen.

Küche:

Die Küche wurde bewusst offen für eine individuelle Gestaltung vorbereitet. Sämtliche erforderlichen Anschlüsse sind vorhanden: Wasser/Kanal, eigene Stromzuleitung für Geschirrspüler, E-Herd und Waschmaschine, Arbeitsplatzsteckdosen, Strom für Dunstabzug & Beleuchtung.

Magenta-Breitbandinternet:

In allen Wohnräumen befinden sich Magenta-/Telekabeldosen inkl. vorbereiteter Wohnungsverkabelung, an die nach Bedarf (und entsprechendem Vertragsabschluss) TV, Breitband-Internet und/oder Telefon angeschlossen werden können.

**2. Beschreibung Haus:**

Das Haus Wurmsergasse wurde als viergeschossiges, unterkellertes **Gründerzeithaus** in geschlossener Bauweise errichtet. Das Haus wurde im Jahr 2023 im Zuge einer Neuordnung der Wohnungseigentumsstruktur neu **parifiziert**, wobei der zum Verkauf stehenden Wohnung die TOP-Nr. 15 zugeordnet wurde.

Das Haus besteht aus dem Straßentrakt und einem kleineren Hoftrakt. Insgesamt befinden sich in der Liegenschaft **11 Wohnungen** und 1 Geschäftslokal. Die Wohnungen werden von den jeweiligen Eigentümern großteils selbst genutzt bzw. teils vermietet.

Im Zuge des bereits **genehmigten Dachgeschoßausbaus (Baubewilligung 2026)** wird das Gebäude allgemein umfassend aufgewertet.

Im Rahmen dieses Projekts ist auch die **Errichtung eines Personenaufzugs im Hof** vorgesehen, der alle Stockwerke inkl. Kellergeschoß barrierefrei erschließen wird. Die bauliche Umsetzung ist für 2027 geplant.

Für die Top 15 liegt weiters bereits eine rechtskräftige Baugenehmigung für einen lt. Plan ca. **5 m² großen Balkon** vor. Der Balkon ist **Richtung Westen (Nachmittagssonne!)** zum **ruhigen Innenhof** hin ausgerichtet. Die bauliche Umsetzung erfolgt im Zuge des bewilligten Dachgeschoßausbaus gemeinsam mit den Balkonzubauen der Nachbarwohnungen. Der Balkon wird künftig direkt vom Vorraum / Küchenbereich aus zugänglich sein (siehe Wohnungsplan).

Zusatzinfo: Der ehemalige im Haus befindliche Jazz-Club Blue Tomato ist seit drei Jahren dauerhaft geschlossen. Die Flächen des ehemaligen Clubs werden in das Umbauprojekt miteinbezogen. Es gibt daher aktuell und auch künftig keine Gastronomie mehr im Haus.

Der Energieausweis des Hauses weist u.a. folgende Daten auf: HWB (kwh/qm/Jahr) = 161,4 / HWB Energieklasse: E

**3. Lage:**

Das Haus Wurmsergasse 21 ist im Herzen des Bezirkes Rudolfsheim-Fünfhaus zwischen dem **Meiselmarkt** und der **Märzstraße** gelegen. Es gibt aufgrund der Lage in einer Sackgasse keinerlei Durchzugsverkehr und die **Wohnlage ist demensprechend ruhig**. In unmittelbarer Nähe (nur 150 Meter!) befindet sich die **U3 Station Johnstraße**, die in zwei Minuten vom Haus Wurmsergasse 21 erreichbar ist.

Der 15. Bezirk im Allgemeinen und im Speziellen die **Mikrolage im Bereich Märzstraße / Meiselmarkt** wurde in den vergangenen Jahren durch Stadtentwicklungsprojekte sowie durch die Sanierung und Aufwertung zahlreicher Bestandsgebäuden **sehr stark aufgewertet**. Im Bereich der Märzstraße / Wurmsergasse ist ein **homogener Wiener Altbaubestand** in hochwertigem Zustand sichtbar.

Die Mikrolage verbindet urbane Infrastruktur mit gewachsenem Gründerzeitflair. In unmittelbarer Umgebung des Hauses besteht:

- eine sehr gute Nahversorgung (Meiselmarkt, Euro-SPAR, Billa, BIPA etc.)

- vielseitige Gastronomie (z.B. neu eröffnete bzw. neu übernommene Lokale in der Märzstraße ‚Pomali‘ + ‚Il Bacio‘, ‚Heidingers‘ in der Selzgasse etc.)

- Schulen / Kindergärten / Ärzte

Im Jahr 2025 wurden ein neuer Fahrradweg im Bereich Meiselmarkt / Hütteldorferstraße eröffnet (Neugestaltung komplett bis zum Gürtel). Die **Wiener Innenstadt** ist daher rasch erreichbar, egal ob mit dem Fahrrad oder mit den öffentlichen Verkehrsmitteln.

**4. Verkehrsanbindung:**

**Sehr gute Verkehrsanbindung** an das öffentliche Verkehrsnetz. Folgende Bus- bzw.

U-Bahnlinien befinden sich u.a. in unmittelbarer Umgebung des Hauses:

**U3** (Ottakring – Simmering): Station Johnstraße  –  150 Meter entfernt

     2 Stationen (3 Minuten Fahrzeit) bis **U3/U6 Westbahnhof** (+ Linien 5, 6, 9, 18, 52, 58)

     4 Stationen (5 Minuten Fahrzeit) bis **U3 Neubaugasse** (+ Linien 13A, 14A)

     5 Stationen (7 Minuten Fahrzeit) bis **U3/U2 Volkstheater** (+ Linien U2, D, 1, 2, 46, 71)

     7 Stationen (10 Minuten Fahrzeit) bis **U3/U1 Stephansplatz** (+ Linien U1, 1A, 2A, 3A)

**49** (Ring/Volkstheater - Hütteldorf): Station Johnstrasse – 300 Meter entfernt

     4 Stationen (5 Minuten Fahrzeit) bis **U6 Burggasse** (+ Linien 6, 18)

     11 Stationen (16 Minuten Fahrzeit) bis **U3 Volkstheater / Ring** (+ Linien D, 1, 2, 46, 71)

**10A** (Bahnhof Heiligenstadt – Niederhofstraße): Station Märzstraße – 150 Meter entfernt

     2 Stationen (5 Minuten Fahrzeit) bis **Schloss Schönbrunn** (+ Linien 10, 60)

     3 Stationen (6 Minuten Fahrzeit) bis **U4 Schönbrunn**

     7 Stationen (10 Minuten Fahrzeit) bis **Wilmhelminenstraße** (+ Linie 2)

**12A** (Schmelz/Gablenzgasse – Eichenstraße): Station Johnstraße – 300 Meter entfernt

     8 Stationen (13 Minuten Fahrzeit) bis **U4/U6 Längenfeldgasse**

Mit dem Auto wiederum besteht eine sehr gute Anschlussverbindung zur A1 Richtung Salzburg wie auch zur Wiener Innenstadt.

**5. Information zu den Betriebskosten:**

Laut der aktuellen Vorschreibung der Hausverwaltung sind monatlich **folgende Betriebskosten** fällig:

Betriebskosten           €  108,96 (€ 2,24/qm)

Ust 10 % für BK          €    10,90

Gesamt                       €  119,86 (€ 2,46/qm)

Für den **Reparaturfonds** (= Rücklage der Hausgemeinschaft für künftige Sanierungsmaßnahmen) des Hauses Wurmsergasse 21 wird monatlich für die TOP 15 ein Betrag von 66,58 Euro vorgeschrieben.

**6. Daten Grundbuch:**

Grundbuch 01306 Rudolfsheim, EZ 1282, BLNr. 41