Jak prodat nemovitost ve Španělsku bez makléře?

Nemovitost ve Španělsku můžete prodat bez makléře. Potřebujete však přehledné podklady k prodeji. Připravte je ještě před inzercí, při stanovení ceny porovnávejte skutečně podobné nemovitosti a nabídky posuzujte také podle financování a podmínek. Inzerci a prohlídky zvládnete sami, závěrečné právní kroky ale vyžadují odbornou pomoc.

Naposledy zkontrolováno: 2026-09-18. Seeki.eu neposkytuje právní ani daňové poradenství. Text slouží k základní orientaci. Před podpisem si u španělského notáře, právníka a daňového poradce ověřte potřebné dokumenty, svou daňovou situaci a postup dokončení prodeje.

Jaké podklady si připravit k prodeji?

Složku s dokumenty sestavte dříve, než objednáte fotografa nebo domluvíte první prohlídku:

• nabývací listinu a aktuální údaje z registru nemovitostí
• katastrální identifikaci a poslední doklad o zaplacení místní daně z nemovitosti
• poplatky společenství vlastníků a plánované práce na domě
• údaje o hypotéce či jiném zapsaném zatížení a navrženém postupu jeho výmazu.

Energetický průkaz do složky patří od začátku. Královský dekret 390/2021 u budov, na které se vztahuje, vyžaduje uvedení energetického hodnocení v inzerci a registrovaný průkaz ke kupní smlouvě. Některé autonomní oblasti požadují také doklad o povoleném užívání nebo způsobilosti k obývání. Zeptejte se příslušného místního úřadu. Dokument uznávaný v jiném regionu nemusí stačit.

Doklady o vlastnictví a zatížení, informace o domě a společenství i podklady k inzerci ukládejte odděleně. Kupujícímu, notáři či bance pak snáze odpovíte, aniž byste jim přeposílali dlouhý e-mailový řetězec. Co může kupující z průkazu zjistit, vysvětluje evropský průvodce energetickými průkazy.

Jak určit cenu španělské nemovitosti bez makléře?

Vycházejte ze srovnatelných nemovitostí, nikoli z nejdražšího inzerátu v sousedství. Vybírejte podobnou lokalitu, typ nemovitosti, velikost, patro, stav, venkovní plochy a parkování. Ke každému srovnání připište rozdíly. Výtah, terasa, rekonstrukce, stávající nájemník či nevyřešené práce v domě mohou cenu ovlivnit více než několik metrů čtverečních navíc.

Aktuální inzeráty ukazují konkurenci, ne ceny skutečně uzavřených prodejů. Z nejpodobnějších nabídek sestavte cenové rozpětí a počáteční nabídkovou cenu zvolte podle doložených odlišností svého domu či bytu. Předem si určete, jaká zpětná vazba by odůvodnila změnu. Jedna nízká nabídka nebo dva klidnější týdny vás pak nepřimějí k ukvapenému rozhodnutí.

Se zaznamenáním těchto rozdílů pomůže návod na stanovení ceny podle srovnatelných údajů. U každé změny ceny si stručně zapište její důvod. Při vyjednávání se pak máte o co opřít, když kupujícímu vysvětlujete svou představu.

Jak nemovitost poctivě inzerovat a ukazovat?

Inzerát musí odpovídat tomu, co prodáváte. Uveďte energetické hodnocení, stav, známé stavební práce, pravidelné náklady a vybavení, které zůstává. Upravenou fotografií nezakrývejte problém, který kupující při prohlídce stejně uvidí. Připravte si přehled ověřených informací, aby každý zájemce dostal stejné odpovědi.

Seeki.eu pomáhá připravit srozumitelný inzerát a oslovit kupující napříč Evropou v jejich jazyce. Postup a podrobnosti najdete na stránce pro prodávající.

Při prohlídce ukažte dokumenty, ze kterých inzerát vychází, a poznamenejte si otázky k pozdějšímu ověření. O pracích společenství, hranici pozemku, nájemníkovi či poplatku si odpověď nedomýšlejte. Průvodce prohlídkami bez makléře popisuje domluvení termínu, samotnou prohlídku i následnou komunikaci.

Co porovnávat v písemných nabídkách?

Posuzujte celou nabídku. Pro každého vážného zájemce použijte stejný seznam:

• cenu a navrženou zálohu
• způsob financování a podmínku získání hypotéky
• podmínky prověření nemovitosti a případný požadavek na výhradní jednání
• zamýšlený termín podpisu veřejné listiny a zahrnuté vybavení.

Každou položku zaznamenejte do stejného řádku srovnávací tabulky. Nižší nabídka s doloženými prostředky a reálným termínem může být jistější než vyšší částka s nejasným financováním.

Než nabídku přijmete, spočítejte, kolik vám z prodeje zbude. Od kupní ceny oddělte:

• splacení hypotéky a výmaz jejího zajištění
• daň ze zisku z prodeje a další daně prodávajícího potvrzené poradcem
• právní či notářské služby, které jste se zavázali zaplatit
• náklady na zápisy a podání, přípravu nemovitosti a skutečně vynaloženou inzerci.

Rozpis těchto položek je užitečnější než obecné procento z ceny. Výše nákladů i to, kdo je hradí, závisí na nemovitosti, obci a smlouvě.

Nabídku kupujícího, svou protinabídku a dohodnutou verzi uchovávejte společně. Poradce z nich bude vycházet při přípravě dohody o záloze nebo podkladů pro veřejnou listinu.

Potřebujete při soukromém prodeji notáře a zápis vlastnictví?

Prodej se obvykle dokončuje veřejnou listinou, závazek ale může vzniknout už soukromou kupní smlouvou. Španělská notářská rada vysvětluje, že i taková smlouva může být platná a závazná. Veřejná listina má silnější důkazní a vykonatelné účinky a kupující ji potřebuje k zápisu vlastnictví do registru nemovitostí. Než budete dohodu o záloze arras považovat za nezávaznou rezervaci, přečtěte si vysvětlení soukromých smluv a veřejných listin.

Pro dokončení prodeje si dohodněte odpovědnost za předání klíčů, odečty měřidel, doklady o platbě, vypořádání zatížení a výmaz hypotéky. Notář ověřuje například totožnost, způsobilost, vlastnictví a příslušné dokumenty. Zásadní obchodní podmínky však nesmějí zůstat neurčité. Registr nemovitostí eviduje práva k nemovitostem a poskytuje oficiální informace o zápisu.

Co se mění, pokud prodávající není španělským daňovým rezidentem?

Srážka 3 % je zálohou na daň, nikoli konečnou daňovou povinností. Kupuje-li kupující španělskou nemovitost od nerezidenta bez stálé provozovny ve Španělsku, musí srazit 3 % z dohodnuté úplaty a odvést je prostřednictvím formuláře 211. Pokyny daňového úřadu k formuláři 211 tuto částku popisují jako zálohu na pozdější výpočet daně prodávajícího.

Prodávající následně podá příslušné přiznání nerezidenta, započte sraženou částku a při přeplatku může požádat o vrácení. Doložení daňové rezidence může ovlivnit režim srážky, proto si před podpisem s poradcem ověřte svůj status a aktuální postup. Oficiální pravidla shrnují pokyny k prodeji nemovitostí nerezidenty.

Často kladené otázky

Mohu ve Španělsku prodat nemovitost bez realitního makléře?

Ano. Soukromý vlastník může sám inzerovat, pořádat prohlídky a vyjednávat. Právní a daňovou část je ale rozumné svěřit odborníkům. Dokumenty a podmínky dokončení prodeje nechte ověřit španělským notářem a podle okolností také nezávislým právníkem na nemovitosti. Soukromý prodej mění organizaci práce, nikoli potřebu správné smlouvy.

Potřebuji k prodeji ve Španělsku energetický průkaz?

U stávajících budov, na které se vztahuje Královský dekret 390/2021, musí inzerce obsahovat energetické hodnocení a ke kupní smlouvě se přikládá registrovaný průkaz. Místní pravidla mohou vyžadovat další dokumenty včetně povolení k užívání nebo potvrzení o způsobilosti k obývání. Před inzercí se obraťte na příslušný úřad autonomní oblasti, zejména pokud byla nemovitost upravena nebo má starší průkaz.

Je při španělském prodeji veřejná listina povinná?

Podle Španělské notářské rady může kupujícího i prodávajícího zavazovat už soukromá smlouva. Veřejná listina zůstává obvyklým dokumentem pro dokončení prodeje, protože má silnější právní účinky a kupující ji potřebuje k zápisu vlastnictví do registru nemovitostí. Dohodu o záloze i podklady pro listinu nechte zkontrolovat před převodem peněz.

Co má kupující uvést do nabídky?

Vyžádejte si cenu, zálohu, způsob financování, podmínku hypotéky, podmínky prověření nemovitosti, termín převodu, zahrnuté vybavení a případný požadavek na výhradní jednání. Trvejte na písemné podobě a vždy porovnávejte stejné položky. Nepřijmete tak lákavou částku, u níž teprve později zjistíte, že ji kupující nedokáže financovat nebo požaduje nesplnitelné podmínky.

Jaké náklady snižují výnos z prodeje ve Španělsku?

Nespoléhejte na univerzální procento. Sepište splacení hypotéky a výmaz zajištění, daň ze zisku z prodeje, další daně potvrzené poradcem, dohodnuté právní a notářské náklady, poplatky za zápisy a podání, přípravu nemovitosti i skutečné výdaje na inzerci. Výše a rozdělení závisí na obci, nemovitosti a smlouvě. Konkrétní seznam proto ověřte s notářem nebo právníkem.

Co znamená srážka 3 % u prodávajícího nerezidenta?

Jde o zálohu na později vypočtenou daň nerezidenta. Při koupi od nerezidenta bez španělské stálé provozovny kupující zpravidla srazí 3 % z dohodnuté ceny a odvede je formulářem 211. Prodávající přizná zisk, započte srážku a při záloze vyšší než konečná daň může získat přeplatek zpět.

Zdroje

• Španělský úřední věstník: pravidla energetické certifikace
• Španělská notářská rada: koupě a prodej bydlení
• Španělská daňová správa: pokyny k formuláři 211 pro nerezidenty