Kde investovat do evropských nemovitostí v roce 2026

Při hledání nemovitostí přes hranice není otázka "kde mohu koupit?", ale "kde bych měl investovat?" Odpověď závisí na čtyřech různých faktorech: výnosy z pronájmu, růst cen, daňové zatížení a dopady omezení pro zahraniční kupce. Žádný trh nevyniká ve všech čtyřech oblastech. Složené hodnocení níže odráží priority investora.

Poslední kontrola: 3. září 2026. Seeki.eu není právním, daňovým ani investičním poradcem a tento článek slouží k orientaci, nikoli jako poradenství. Hrubé výnosy jsou před zdaněním příjmu, které se v zde zvažovaných trzích pohybuje od 0 % do 48 %. Růst cen je retrospektivní. Minulé výkony nepředpovídají budoucí výnosy. Potvrďte si aktuální daňovou pozici, pravidla pronájmu a podmínky financování pro váš konkrétní případ s místním notářem, právníkem nebo daňovým poradcem, než se zavážete. Metodika a zdroje na konci tohoto článku.

Složené hodnocení: Kam ukazují čísla

Hodnocení zohledňuje čtyři kritéria, která odrážejí priority investora. Výnos, s 40 %, představuje příjmový tok, zatímco čekáte na kapitálový růst. Růst cen, vážený 25 %, nabízí potenciální růst, ale je nejméně předvídatelný. Překážky pro zahraniční kupce tvoří 20 %, protože povolení nebo reciproční testy mohou zastavit nákup. Transakční náklady, s 15 %, jsou jednorázovým výdajem, ale při koupi za 300 000 € může rozdíl mezi nejlevnějším a nejdražším trhem dosáhnout 40 000 €.

Každá složka je normalizována na stupnici od 0 do 100 proti nejlepšímu výkonu v této oblasti a poté vážena. Složený výsledek je vážený součet a hodnocení z toho mechanicky vyplývá.

Pořadí	Země	Výnos (40%)	Růst (25%)	Překážky (20%)	Náklady (15%)	Složené
1	Slovensko	67	81	100	100	82
2	Španělsko	97	72	80	12	75
3	Polsko	100	33	60	81	72
4	Česko	58	56	100	100	72
5	Portugalsko	70	100	70	16	69
6	Maďarsko	75	45	50	63	61
7	Nizozemsko	75	29	90	35	61
8	Francie	83	1	100	42	60
9	Rakousko	67	24	40	49	48
10	Belgie	58	17	100	0	47
11	Německo	43	8	100	53	47
12	Itálie	63	29	40	30	45

Úspěšná formule Slovenska kombinuje tři nepřekonatelné výhody. Jeho růst cen přibližně 14 % meziročně v Eurostat House Price Index pro Q1 2026 je druhý nejrychlejší. Neexistují žádné překážky pro zahraniční kupce: Každá národnost může přímo nakupovat bez povolení nebo daňových čísel, díky oddílu 19a slovenského devizového zákona. Transakční náklady jsou minimální, mezi 1 % a 2 %, na stejné úrovni jako v Česku, což jsou nejnižší v Evropě, protože Slovensko zrušilo svou daň z nabytí v roce 2005 a znovu ji nezavedlo. I když je výnos ve středním pásmu kolem 4,0 %, ostatní tři faktory zvedají Slovensko nad trhy se silnějšími příjmovými výnosy.

Španělsko si zajišťuje druhé místo s jiným profilem. Jeho výnos, přibližně 5,8 %, je druhý nejvyšší, a jeho růst cen, přibližně 13 % meziročně, se řadí na třetí místo. Transakční náklady jsou však překážkou: Regionální španělská daň z nabytí nemovitosti se pohybuje od 6 % do 13 %, v závislosti na autonomní komunitě, což snižuje její hodnocení nákladů na 12. Pro kupce, kteří cílí na Madrid s 6 %, namísto Katalánska na horním konci stupnice, se složené hodnocení Španělska zlepšuje.

Polsko a Česko jsou na třetím a čtvrtém místě. Polsko vede ve výnosu, nejvíce váženém faktoru, s přibližně 6,0 %, ale jeho růst cen se ochladil na přibližně 6 % meziročně a zaostává za lídry. Česko odráží Slovensko v překážkách a nákladech, obě dosahují perfektních výsledků, ale zaostává ve výnosu s přibližně 3,5 % a růstu s přibližně 10 %. Polské hodnocení překážek 60 odráží požadavek, že kupující mimo EHP potřebuje povolení ministerstva vnitra k nákupu domu nebo pozemku, i když samostatný byt je z toho vyňat. Tento požadavek neplatí pro občany EU, což zlepšuje polské hodnocení.

Portugalsko se umístilo na pátém místě, poháněné nejsilnějším růstem cen v Evropě s přibližně 18 % meziročně. Jeho transakční náklady pro nerezidenty, včetně paušální daně z nabytí nemovitosti 7,5 % od května 2026 podle Decreto-Lei 97/2026, spolu s požadavkem na NIF a daňového zástupce, však snižují jeho hodnocení nákladů a překážek.

Na spodním konci se nachází Německo, Belgie, Rakousko a Itálie pod 50. Německý výnos je s přibližně 2,6 % nejslabší a jeho růst cen je s přibližně 1,4 % meziročně téměř stagnující. Belgické transakční náklady, mezi 12 % a 12,5 % registračního poplatku, jsou nejvyšší v Evropě a snižují jeho hodnocení nákladů na nulu. Rakousko a Itálie nabízejí střední výnosy, ale mají nejnižší hodnocení překážek kvůli omezením pro kupce mimo EU: Rakousko vyžaduje povolení pro převod pozemků na úrovni provincie a Itálie uplatňuje reciproční test.

Maďarsko a Belgie představují jedinečnou výzvu. Oba se neobjevily v Eurostat House Price Index pro Q1 2026, poslední publikaci v době psaní. Jejich hodnocení růstu jsou odhady založené na předchozích čtvrtletích a tržních zprávách a nesou více nejistoty než ostatních deset. Maďarská prognóza růstu přibližně 8 % odráží silnou poptávku a rostoucí mzdy v Budapešti, zatímco belgický odhad přibližně 3 % odráží pomalejší tempo Beneluxu.

Kde je skutečný výnos

Hrubý výnos z pronájmu je nájemné, které nemovitost generuje před náklady, vyjádřené jako procento z kupní ceny. Je to příjmová složka výnosu a v celé Evropě se ostře liší podle trhu.

Nejvyšší výnosy jsou v Polsku a Španělsku. Podle údajů o nabídkách na Seeki.eu z poloviny roku 2026 polská města generují přibližně 5,7 % až 6,9 % v mediánu: Łódź a Valencie sdílejí první místo s 6,9 %, následuje Wrocław s 5,9 %, Poznań s 5,8 % a Varšava a Gdaňsk s 5,7 %. Velká trojka Španělska, Madrid, Barcelona a Valencie, všechny generují přes 5 %, a Valencie to dělá s hodnocením lokality Seeki.eu 89, což znamená, že kvalita adresy je vedle příjmu vysoká. Kompletní tabulku město po městě, s hodnocením lokality a metodikou za tím, najdete v našem hodnocení výnosů z pronájmu přes 20 evropských měst.

Nejslabší výnosy jsou v největších německých městech. Berlín generuje přibližně 2,5 %, Hamburk 2,6 % a Mnichov 2,7 % při mediánových nabídkových číslech. Jsou to hluboké, dobře kapitalizované trhy, kde ceny odrážejí roky zhodnocování a nájmy neudržely krok. Když kupující platí za očekávaný kapitálový růst, aktuální nájemné kupuje menší část ceny. Berlínská regulace nájmů, která omezuje nájmy při opětovném pronájmu do prosince 2029 na 10 % nad místní srovnávací nájemné, a jeho konvence citovat čisté nájemné před náklady na služby, snižují inzerovaný medián dále dolů.

Celostátní výnosy v uvedené složené tabulce jsou přibližné hodnoty odvozené z městských dat, kde jsou k dispozici, a z tržních odhadů, kde země nemá město v tabulce výnosů z pronájmu. Jsou hrubé, nikoli čisté. Daň z příjmu z nájmu se pohybuje od paušálních 8,5 % v Polsku po progresivní sazby, které v Nizozemsku a Portugalsku dosahují téměř 48 %, a není zahrnuta v žádném čísle zde. Hrubý výnos 6 %, který je zdaněn 40 %, dává čistý výnos 3,6 %. Hrubý výnos 3 %, který je zdaněn 10 %, dává čistý výnos 2,7 %. Hrubé hodnocení přežije pouze čisté, pokud modelujete daň.

Kde ceny rostou nejrychleji

Růst cen je kapitálovou složkou výnosu a je nejméně rovnoměrně rozloženým ze čtyř kritérií. Eurostat House Price Index pro první čtvrtletí 2026 ukazuje kontinent, který se dělí na tři rychlostní pásma.

Portugalsko vede s přibližně 18 % meziročně, poháněné silnou zahraniční poptávkou, omezenou novou nabídkou v Lisabonu a Portu a trhem, který od roku 2023 běží na plné obrátky. Slovensko následuje s přibližně 14 %, přičemž Bratislava absorbuje většinu domácí i zahraniční poptávky. Španělsko je na přibližně 13 %, s Madridem, Barcelonou a pobřežními městy, které všechny rostou. Česko je na přibližně 10 %, přičemž Praha táhne národní průměr nahoru.

Střední pásmo se pohybuje od přibližně 4 % do 6 %. Polsko, Itálie, Nizozemsko a Rakousko zaznamenávají všechny pozitivní, ale nespektakulární růst. Polská hodnota přibližně 6 % je ostré zpomalení od dvouciferných sazeb z let 2023 a 2024 a odráží trh, který absorboval mnoho svého post-pandemického nedostatku nabídky.

Plochá pásma jsou Německo a Francie, s přibližně 1,4 % a 0,1 % meziročně. Německo je nejostřejší případ. Po desetiletí téměř nepřetržitého zhodnocování se jeho největší města zastavila. Berlínská mediánová nabídková cena za metr čtvereční, přibližně 5 700 € v polovině roku 2026, je sotva nad tím, kde byla před rokem. Trh neklesá, ale také neroste, a to mění investiční aritmetiku: Německé město, které je koupeno pouze pro příjem, generuje 2,5 % až 3,3 % hrubého, a pokud ceny stagnují, není žádný kapitálový zisk, který by vyrovnal rozdíl.

Dvě země chybí v Eurostat publikaci pro Q1 2026. Belgie a Maďarsko neměly v této čtvrtletní sérii srovnatelné čtení. Jejich hodnocení růstu v složeném jsou odhady: přibližně 3 % pro Belgii a přibližně 8 % pro Maďarsko, založené na předchozích čtvrtletích a tržních zprávách. Považujte je za směrové, nikoli za přesné.

Růstové hodnoty jsou národní průměry a skrývají velké rozdíly v rámci zemí. Varšava a Łódź rostou rychleji než polský průměr. Venkovská Francie a venkovská Itálie klesají, zatímco Paříž a Milán zůstávají stabilní. Národní číslo je obrazovka, nikoli prognóza.

Brzda transakčních nákladů

Nákup stojí peníze nad rámec ceny a rozsah se pohybuje od přibližně desetinásobku nejlevnějšího trhu po nejdražší. Při koupi za 300 000 € se nevyhnutelné doplňky, daň z nabytí nemovitosti, notář, registrační a právní náklady, pohybují od přibližně 5 000 € v Česku a na Slovensku až po přibližně 45 000 € v Belgii.

Složená váha transakčních nákladů je 15 %, protože je to jednorázový úder, nikoli roční. Během desetiletého držení činí rozdíl 40 000 € v nákupních nákladech přibližně 4 000 € ročně nebo přibližně 1,3 % investice 300 000 €. To jsou skutečné peníze, ale je to menší než dvoubodová mezera ve výnosu, která se během stejného desetiletí složí. Váha to odráží: Náklady jsou důležité, ale výnos je důležitější.

Kompletní celostátní přehled, včetně toho, kdo platí realitního makléře a co se v roce 2026 změnilo, najdete v našem skutečné náklady na koupi nemovitosti v Evropě. Čísla použitá ve složeném jsou průměrem nevyhnutelného rozsahu nákladů každé země pro nerezidentního kupce domu k opětovnému prodeji.

Jedna nákladová linie si zaslouží vlastní zmínku, protože se v roce 2026 změnila a zachytává kupce, kteří se naposledy dívali před rokem. Portugalsko od 25. května 2026 uplatňuje paušální daň z nabytí nemovitosti 7,5 % pro nerezidentní kupce podle Decreto-Lei 97/2026 a nahrazuje progresivní stupnici pro tuto skupinu. Platí od prvního eura, bez obvyklých pásem pro hlavní bydliště, a zachytává také portugalské občany žijící v zahraničí. Rozdíl je vratný, pokud se do dvou let stanete portugalským daňovým rezidentem. Pro nerezidentního investora to posouvá Portugalsko z mírně drahého k jednomu z nejdražších.

Překážky pro zahraniční kupce

Osm z dvanácti zde porovnávaných trhů je otevřeno pro každou národnost bez povolení a bez omezení. Čtyři blokují alespoň některé kupce a každý blokuje speciálně pasy mimo EU.

Osm otevřených jsou Česko, Slovensko, Německo, Francie, Belgie, Nizozemsko, Španělsko a Portugalsko. Ve všech z nich vlastní kupující každé národnosti přímo. Španělsko a Portugalsko přidávají předpoklad: daňové číslo pro cizince, NIE ve Španělsku a NIF v Portugalsku, které trvá jeden až čtyři týdny prostřednictvím právníka, ale samotný nákup neblokuje. Nizozemsko přidává místní pravidlo, nikoli národní: obecní požadavky na vlastnictví v městech jako Amsterdam, Utrecht a Haag mohou blokovat nákup k pronájmu u levnějších a středních domů, ale vážou každého kupce bez ohledu na pas.

Čtyři blokované trhy jsou Polsko, Maďarsko, Rakousko a Itálie. Polsko vyžaduje povolení ministerstva vnitra pro kupce mimo EHP, který kupuje dům nebo pozemek, i když samostatný byt mimo pohraniční zónu je z toho vyňat. Maďarsko vyžaduje povolení vládního úřadu pro každého kupce mimo EHP, přičemž okresy potřebují 30 až 90 dní na rozhodnutí. Rakousko vyžaduje povolení pro převod pozemků na úrovni provincie pro většinu kupců mimo EU a Tyrolsko, Salcbursko a Vorarlbersko vedou nejpřísnější režimy. Itálie uplatňuje reciproční test, který zkoumá, zda by Ital mohl koupit ve vaší zemi, což zcela odstraňuje platné italské povolení k pobytu.

Pro občana EU nebo EHP všechny čtyři překážky mizí. Polsko, Maďarsko a Rakousko vás při akvizici považují za místního a italský reciproční test nikdy neplatí. Hodnocení překážek ve složeném odráží případ mimo EU, protože tam překážka existuje. Pro občana EU se hodnocení pro Polsko, Maďarsko, Rakousko a Itálii všechna zvyšují na 100 a hodnocení se posouvá: Polsko se vyšplhá nad Česko na třetí místo, Maďarsko se posune o několik míst nahoru a Rakousko a Itálie se posunou do středu tabulky.

Kompletní pravidla, trh po trhu, najdete v našem referenčním díle o pravidlech nákupu pro nerezidentní nemovitosti v Evropě. Oceněný úsudek o tom, který trh je celkově nejjednodušší, s ohledem na náklady, rychlost a dálkový závěr i povolení, najdete v nejjednodušší evropské zemi pro nákup nemovitosti jako cizinec.

Měnový a daňový slepý bod

Dvě věci, které složené nezachycuje, a jsou dostatečně důležité, aby změnily hodnocení pro některé kupce.

První je měnové riziko. Tři z zde zvažovaných trhů, Polsko, Česko a Maďarsko, leží mimo eurozónu. Hypotéka v těchto zemích je denominována v místní měně: zlotý, koruna nebo forint. Pokud vyděláváte v eurech a půjčujete si ve zlotých, může směnný kurz mezi vaším platem a vaší měsíční splátkou během 20letého úvěru kolísat více než úroková sazba. Česká hypoteční sazba byla v dubnu 2026 průměrně 4,6 %, polská sazba 5,9 % a maďarská sazba 7,8 %, všechny výrazně nad průměrem eurozóny přibližně 3,3 %, podle údajů Evropské centrální banky. Vyšší sazba je částečně kompenzací za měnové riziko, které banka přebírá. Zbytek přebírá dlužník. Náš průvodce hypotékami pro nerezidentní kupce v EU se zabývá tím, kdo půjčuje a za jakých podmínek, země po zemi.

Druhá je daň z příjmu z nájmu. Hrubé výnosy ve složeném jsou před zdaněním a daňové sazby se liší stejně výrazně jako samotné výnosy. Česko uplatňuje paušální 15 % na příjmy z nájmu po 30 % odpočtu nákladů, pro efektivní sazbu blízkou 10,5 %. Polsko uplatňuje paušální 8,5 % na příjmy z nájmu do 100 000 zlotých a 12,5 % nad tuto částku, bez odpočtu nákladů pod paušálním režimem. Německo zdaňuje příjmy z nájmu osobní sazbou daně z příjmu, která se pohybuje od 14 % do 45 % plus solidární příplatek. Nizozemsko zdaňuje příjmy z nájmu nepřímo prostřednictvím fiktivního výnosu na majetek v Boxu 3, s 36 % v roce 2026 na předpokládaný výnos. Polský výnos 6 %, který je zdaněn 8,5 %, dává čistý výnos 5,5 %. Nizozemský výnos 4,5 %, který je zdaněn efektivní sazbou blízkou 30 %, dává čistý výnos přibližně 3,2 %. Rozdíl mezi oběma se zmenšuje z 1,5 bodu hrubého na přibližně 2,3 bodu čistého, což je stále rozdíl, ale menší, než naznačuje hrubá tabulka. Modelujte daň, než modelujete nákup.

Realita likvidity

Investice do nemovitostí není bankovní vklad. Nemůžete ji vybrat do 48 hodin a na některých trzích ji nemůžete vybrat do šesti měsíců.

Likvidita se liší podle trhu, cenové kategorie a typu nemovitosti a data jsou tenčí než pro cenu nebo výnos, protože čísla o době na trhu jsou zřídka publikována na národní úrovni. Co je známo, z makléřských a notářských zpráv a z zkušeností samotných trhů, je, že hluboké, objemné trhy se rychleji vyčerpávají. Dobře oceněný byt v Berlíně, Madridu, Varšavě nebo Amsterdamu obvykle najde kupce během týdnů až několika měsíců. Venkovský dům ve střední Francii, ve vnitrozemí Portugalska nebo na italském venkově může stát rok nebo déle.

Složené likviditu nehodnotí, protože data nejsou dostatečně systematická, aby je bylo možné normalizovat. Ale praktické pravidlo je jednoduché. Trhy, které se v této tabulce umisťují nejvýše, Slovensko, Španělsko, Polsko, Česko, patří také k nejlikvidnějším pro byty ve svých velkých městech. Trhy, které se umisťují nejníže, Itálie a Německo, nejsou nelikvidní, ale jejich transakční řetězce jsou delší a jejich kupní bazény jsou tenčí mimo hlavní města. Pokud musíte prodat do dvou let, kupte v hlavním městě na objemném trhu. Pokud je váš horizont deset let, likvidita hraje menší roli.

Často kladené otázky

Kde je nejlepší místo pro investice do nemovitostí v Evropě v roce 2026?

Slovensko se umisťuje na prvním místě ve složeném hodnocení z hrubého výnosu z pronájmu, růstu cen, překážek pro zahraniční kupce a transakčních nákladů. Kombinuje druhý nejrychlejší růst cen v Evropě, přibližně 14 % meziročně v Eurostat House Price Index pro Q1 2026, s nejnižšími nevyhnutelnými náklady na koupi, mezi 1 % a 2 % ceny, a nulovými překážkami pro zahraniční kupce pro každou národnost. Španělsko se umisťuje na druhém místě se silným výnosem a růstem dohromady a Polsko na třetím místě s nejvyššími výnosy v Evropě. Kompletní hodnocení, s metodikou za tím, najdete v uvedené složené tabulce. Můžete porovnat, co rozpočet koupí na všech 12 trzích na Seeki.eu.

Která evropská země má nejvyšší výnosy z pronájmu?

Polsko a Španělsko vedou v hrubém výnosu z pronájmu. Podle údajů o nabídkách na Seeki.eu z poloviny roku 2026 sdílejí Łódź a Valencie nejvyšší městský výnos s přibližně 6,9 %, následuje Wrocław s 5,9 % a Poznań s 5,8 %. Na celostátní úrovni je Polsko na přibližně 6,0 % a Španělsko na přibližně 5,8 %. Jsou to hrubé výnosy před zdaněním příjmu, které se v zde zvažovaných trzích pohybuje od 8,5 % do 48 %. Kompletní tabulku město po městě najdete v našem hodnocení výnosů z pronájmu.

Které evropské realitní trhy rostou nejrychleji?

Portugalsko, Slovensko a Španělsko vedou v růstu cen v Eurostat House Price Index pro Q1 2026, s přibližně 18 %, 14 % a 13 % meziročně. Česko následuje s přibližně 10 %. Polsko se ochladilo na přibližně 6 %. Německo a Francie jsou nejpomalejší, s přibližně 1,4 % a 0,1 %. Belgie a Maďarsko nebyly v Eurostat publikaci pro Q1 2026; jejich čísla jsou odhady. Jsou to národní průměry a skrývají velké rozdíly v rámci zemí. Minulý růst nepředpovídá budoucí výnosy.

Potřebuji povolení k investici do nemovitostí v Evropě jako cizinec?

V osmi z dvanácti zde porovnávaných trhů ne. Česko, Slovensko, Německo, Francie, Belgie, Nizozemsko, Španělsko a Portugalsko jsou otevřeny pro každou národnost bez povolení k vlastnictví. Čtyři trhy blokují kupce mimo EU: Polsko vyžaduje povolení pro domy a pozemky, Maďarsko vyžaduje povolení vládního úřadu pro všechny nákupy, Rakousko vyžaduje povolení na úrovni provincie a Itálie uplatňuje reciproční test. Pro občany EU a EHP všechny čtyři překážky mizí. Kompletní pravidla najdete v našem referenčním díle o pravidlech nákupu pro nerezidentní nemovitosti v Evropě.

Kolik stojí investice do nemovitostí v Evropě, mimo cenu?

Nevyhnutelné doplňky, daň z nabytí nemovitosti, notář, registrační a právní náklady, se pohybují od přibližně 1 % do 2 % ceny v Česku a na Slovensku až po 12 % až 12,5 % v Belgii. Při koupi za 300 000 € je to přibližně 5 000 € oproti přibližně 40 000 €. Většina západní Evropy se pohybuje mezi 7 % a 13 %. Provize makléře, obvykle 3 % až 5 %, je obvykle hrazena prodávajícím, ale v Německu, Rakousku a Itálii nese kupující část nebo celou provizi. Kompletní rozpis najdete v našem průvodci skutečnými náklady na koupi nemovitosti v Evropě.

Jsou tyto výnosy čisté po zdanění?

Ne. Každé číslo výnosu v tomto článku je hrubé, to znamená roční nabídkové nájemné dělené nabídkovou cenou, před zdaněním příjmu, náklady na koupi, prázdnotou, správou, údržbou a financováním. Daň z příjmu z nájmu se pohybuje od paušálních 8,5 % v Polsku po progresivní sazby, které v Nizozemsku a Portugalsku dosahují téměř 48 %. Hrubý výnos 6 %, který je zdaněn 40 %, dává čistý výnos 3,6 %. Modelujte daň pro váš konkrétní případ, než se zavážete.

Než investujete

Složené hodnocení odpovídá na otázku: Kam ukazují čísla, podle kritérií, která jsou pro investora důležitá, vážená, jak je investor váží. Neodpovídá na to, zda chcete vlastnit byt v Bratislavě nebo dům ve Valencii. Nemodeluje vaši daňovou pozici, vaše financování nebo váš výstupní horizont. Použijte to jako obrazovku přes trhy, do kterých byste skutečně investovali, nikoli jako důvod, proč si vybrat ten, který byste nevybrali.

Odtud je to problém srovnání. Postavte slovenské ceny za metr čtvereční proti španělským, držte obě v jedné měně a otevřete průvodce pro zahraniční kupce země, než se omezíte na jeden. Seeki.eu bylo přesně pro to navrženo: domy z celé Evropy v jednom vyhledávání, oceněné ve vámi zvolené měně, s až čtyřmi nabídkami z různých zemí vedle sebe porovnávanými podle kurzů ECB.

Metodika

Složené hodnocení hodnotí dvanáct evropských realitních trhů podle čtyř kritérií, vážených tak, aby odrážely priority investora: Hrubý výnos z pronájmu (40 %), růst cen (25 %), překážky pro zahraniční kupce (20 %) a transakční náklady (15 %). Každé kritérium je normalizováno na stupnici od 0 do 100 proti nejlepšímu výkonu v této oblasti, pak vážený součet dává složený výsledek. Hodnocení mechanicky vyplývá ze složeného výsledku.

Hrubý výnos z pronájmu je celostátní přiblížení, které je odvozeno z městských mediánových nabídkových nájmů dělených mediánovými nabídkovými prodejními cenami pro byty na Seeki.eu, jak je publikováno v našem hodnocení výnosů z pronájmu. Kde má země několik měst v tomto hodnocení, je celostátní číslo jednoduchým průměrem městských výnosů. Kde má země jedno město, je celostátní číslo výnos tohoto města, upravený na národní trh. Kde země nemá město v hodnocení, je číslo tržním odhadem založeným na publikovaných makléřských a výzkumných zprávách. Všechny výnosy jsou hrubé, před zdaněním příjmu, náklady na koupi, prázdnotou, správou, údržbou a financováním.

Růst cen je 12měsíční procentuální změna v Eurostat House Price Index do Q1 2026, který je v době psaní nejaktuálnější. Je to národní průměr a skrývá rozdíly v rámci zemí. Belgie a Maďarsko neměly v této čtvrtletní sérii srovnatelné čtení; jejich hodnocení růstu jsou odhady založené na předchozích čtvrtletích a tržních zprávách. Minulý růst nepředpovídá budoucí výnosy.

Překážky pro zahraniční kupce hodnotí každý trh na stupnici od 1 do 5, kde 5 znamená, že neexistuje žádné omezení, žádné povolení a žádný předpoklad pro každou národnost, a 1 znamená povolení nebo reciproční test, který může blokovat nákup. Hodnocení následují pravidla publikovaná v našem referenčním díle o pravidlech nákupu pro nerezidentní nemovitosti v Evropě a našem hodnocení nejjednodušší evropské země pro nákup nemovitosti jako cizinec. Hodnocení odrážejí případ mimo EU, protože tam překážky existují. Pro občany EU a EHP se hodnocení pro Polsko, Maďarsko, Rakousko a Itálii všechna zvyšují na 5.

Transakční náklady jsou průměrem nevyhnutelného rozsahu nákladů každé země pro nerezidentního kupce domu k opětovnému prodeji, vyjádřené jako procento z kupní ceny. Rozsahy pocházejí z naší rozpisu skutečných nákladů na koupi nemovitosti v Evropě, sestavené z národních daňových úřadů a notářských úřadů a znovu přezkoumané v srpnu 2026. Provize makléře je vyloučena, protože kdo ji platí, se liší od země k zemi.

Složené je obrazovka, nikoli prognóza. Nemodeluje daň z příjmu z nájmu, náklady na financování, měnové riziko, likviditu, regulaci pronájmu nebo daň z kapitálových výnosů při výstupu. Každý z nich může změnit hodnocení pro konkrétního kupce. Potvrďte svůj vlastní případ s místním notářem, právníkem nebo daňovým poradcem, než se zavážete.

Pro kompletní mechanismy nákupu trh po trhu, viz naše průvodce pro zahraniční kupce, počínaje Koupě nemovitosti na Slovensku jako cizinec (průvodce 2026), spanelske-kralovstvi nebo polska-republika. Pro přímé srovnání cen za metr čtvereční, viz slovenská stránka ceny za m² nebo španělská stránka ceny za m². Pro živá tržní data za složeným, viz panevropská tržní zpráva s nabídkovými čísly, mediánovými cenami a Eurostat HPI pro každou zemi. Pro data o výnosech, viz kde se vyplatí koupit a pronajmout v celé Evropě. Pro data o nákladech, viz skutečné náklady na koupi nemovitosti v Evropě. Pro data o překážkách, viz pravidla nákupu pro nerezidentní nemovitosti v Evropě a nejjednodušší evropská země pro nákup nemovitosti jako cizinec. Pro financování, viz zda mohou cizinci získat hypotéku v EU. Pro srovnání cen na úrovni měst, viz srovnání cen nemovitostí ve 30 evropských městech, Q3 2026.

Zdroje

Výnosy z pronájmu: Městské hrubé výnosy pocházejí z dat o nabídkách na Seeki.eu, jak je publikováno v našem hodnocení výnosů z pronájmu, vypočítané jako mediánová nabídková nájemní cena za metr čtvereční pro byty, anualizovaná, dělená mediánovou nabídkovou prodejní cenou za metr čtvereční pro byty. Celostátní přiblížení jsou odvozeny z těchto městských čísel, kde jsou k dispozici, a z tržních odhadů, kde nejsou. Všechna čísla jsou hrubá, před jakýmkoli odpočtem.

Růst cen: Eurostat House Price Index, 12měsíční procentuální změna do Q1 2026, nejaktuálnější publikace v době psaní. Index měří změny cen všech obytných nemovitostí kupovaných domácnostmi, jak nových, tak stávajících, pro celou zemi. Belgie a Maďarsko neměly v této čtvrtletní sérii srovnatelné čtení; jejich čísla jsou odhady.

Překážky pro zahraniční kupce: Pravidla, jak jsou publikována národními úřady a sestavena v našem referenčním díle o pravidlech nákupu pro nerezidentní nemovitosti v Evropě, pocházejí z polského ministerstva vnitra (MSWiA), maďarského vládního nařízení 251/2014, rakouských provinčních úřadů pro převod pozemků, italských tabulek reciprocity ministerstva zahraničí a relevantních devizových a občanských zákoníků ostatních trhů.

Transakční náklady: Rozsahy, jak jsou publikovány v naší rozpisu skutečných nákladů na koupi nemovitosti v Evropě, sestavené z národních daňových úřadů a notářských úřadů a znovu přezkoumané v srpnu 2026. Čísla platí pro nerezidentního kupce domu k opětovnému prodeji a vylučují provizi makléře. Portugalská sazba 7,5 % pro nerezidenty následuje Decreto-Lei 97/2026, účinné od 25. května 2026.

Hypoteční sazby: Data Evropské centrální banky o průměrných nových úrokových sazbách pro bydlení za duben 2026, nejaktuálnější v době psaní.

Sazby daně z příjmu z nájmu: Publikovaná národní pravidla, jak stála v polovině roku 2026. Česko: 15 % na příjmy z nájmu po 30 % odpočtu nákladů podle zákona o dani z příjmu. Polsko: 8,5 % paušální daň na příjmy z nájmu do 100 000 zlotých, 12,5 % nad tuto částku, podle paušální daně z registrovaného příjmu. Německo: osobní sazba daně z příjmu od 14 % do 45 % plus solidární příplatek. Nizozemsko: Box 3 fiktivní zdanění výnosů s 36 % v roce 2026. Sazby se mění a závisí na okolnostech daňového poplatníka. Potvrďte svou vlastní pozici s daňovým poradcem.

Pravidla, sazby a prahy se mění a liší podle regionu, typu nemovitosti a okolností kupce. Potvrďte svůj specifický případ s místním notářem, právníkem nebo daňovým poradcem, než se zavážete.