Onde comprar para arrendar compensa na Europa

A rendibilidade bruta do arrendamento na Europa divide-se nitidamente consoante o mercado. Em 2026, as rendibilidades mais fortes situam-se na Polónia e em Espanha, onde Łódź, Valência e Breslávia rendem perto de 6% ao ano sobre os valores-pedido medianos. As mais fracas estão nas maiores cidades da Alemanha: Berlim, Hamburgo e Munique pagam todas abaixo de 3%. Em termos gerais, quanto mais caro é comprar numa cidade, menos rende a sua renda.

Valores revistos pela última vez a 1 de julho de 2026. Metodologia no final deste artigo.

Rendibilidade bruta do arrendamento, cidade a cidade

A tabela ordena vinte dos maiores mercados de apartamentos dos países que a Seeki cobre por rendibilidade bruta do arrendamento: a renda-pedido mediana por metro quadrado, anualizada, dividida pelo preço-pedido de venda mediano por metro quadrado, para apartamentos. A última coluna é a pontuação de localização Seeki média de cada cidade, uma medida de 0 a 100 de quão bem servido é o endereço típico.

Cidade	Venda mediana (€/m²)	Renda mediana (€/m²·mês)	Rendibilidade bruta	Pontuação de localização Seeki
Łódź, Polónia	2,210	12.8	6.9%	80
Valência, Espanha	3,240	18.6	6.9%	89
Breslávia, Polónia	3,150	15.6	5.9%	72
Poznań, Polónia	2,940	14.1	5.8%	80
Marselha, França	4,340	20.8	5.8%	87
Varsóvia, Polónia	4,100	19.6	5.7%	82
Gdansk, Polónia	3,460	16.5	5.7%	70
Madrid, Espanha	5,420	24.4	5.4%	91
Barcelona, Espanha	4,880	21.2	5.2%	93
Bordéus, França	4,800	20.8	5.2%	88
Amesterdão, Países Baixos	8,320	32.9	4.8%	89
Paris, França	10,890	40.9	4.5%	83
Lião, França	5,690	20.2	4.3%	74
Lisboa, Portugal	6,770	23.6	4.2%	96
Viena, Áustria	6,540	22.1	4.1%	88
Bratislava, Eslováquia	4,210	14.1	4.0%	85
Praga, Chéquia	6,930	19.1	3.3%	87
Munique, Alemanha	8,980	20.5	2.7%	87
Hamburgo, Alemanha	6,720	14.7	2.6%	71
Berlim, Alemanha	5,730	12.0	2.5%	83

O essencial é uma inversão quase perfeita do preço. Os mercados mais baratos para comprar são os que mais pagam, e os mais caros os que menos pagam. A Polónia e Espanha ocupam oito dos nove primeiros lugares. As três maiores cidades da Alemanha, a habitação mais cara e mais procurada desta lista, ocupam os três últimos lugares. Berlim, a cidade que arrenda mais espaço por euro a um inquilino, é o pior sítio da lista para se ser senhorio.

Rendibilidade bruta não é rendibilidade líquida

A rendibilidade bruta é o ponto de partida honesto, mas não é o que chega à sua conta. É a renda-pedido anual dividida pelo preço pedido, antes de qualquer dedução. A rendibilidade líquida retira os custos de compra (imposto de transmissão, notário, comissão de mediação), o imposto sobre o rendimento da renda, os períodos sem inquilino, a gestão e a manutenção, e qualquer financiamento.

Esses custos variam muito na Europa, pelo que o ranking bruto não sobrevive intacto até ao líquido. A Polónia aplica um imposto de compra baixo aos apartamentos em segunda mão, enquanto o imposto de transmissão em Espanha e os custos conduzidos pelo notaire em França são bastante mais altos, e o imposto de transmissão na Alemanha varia consoante o estado federado. Um mercado de custo elevado corrói mais da sua rendibilidade bruta do que um de custo baixo, o que estreita a diferença entre, digamos, uma cidade polaca e uma espanhola quando entram os custos reais. Leia a tabela como um filtro e depois calcule os custos específicos de cada mercado antes de avançar. Os nossos guias por país cobrem a mecânica da compra e o tratamento fiscal mercado a mercado.

Polónia e Espanha lideram, por razões diferentes

O topo da tabela é polaco e espanhol, mas os dois lá chegam por caminhos diferentes. A Polónia lidera pela entrada barata: Łódź, Breslávia, Poznań, Varsóvia e Gdansk compram-se a cerca de €2,200 a €4,100 por metro quadrado, os preços mais baixos da lista, ao passo que as rendas subiram com uma forte procura urbana e uma população arrendatária jovem e móvel. Barato para comprar e sólido para arrendar é a combinação clássica de alta rendibilidade.

Espanha lá chega pela renda. Valência, Madrid e Barcelona não são especialmente baratas para comprar, mas as suas rendas são altas face a esses preços, impulsionadas por uma procura interna profunda e por um vasto mercado de arrendamento de curta e média duração. Isso empurra Valência para o topo da tabela ao lado de Łódź e mantém Madrid e Barcelona acima de 5%. Como mostra a secção seguinte, Espanha consegue-o mantendo a melhor qualidade de endereço da lista, o que é o ponto mais importante para um senhorio.

Porque é que as grandes cidades alemãs rendem menos

No fundo situam-se Praga, Munique, Hamburgo e Berlim, entre 2.5% e 3.3%. Estão entre os mercados mais profundos e mais bem capitalizados da Europa, e os seus preços refletem anos de valorização e uma procura de compradores profunda e bem financiada. As rendas por metro quadrado são altas em termos absolutos, mas não subiram tão depressa como os preços, pelo que a rendibilidade do rendimento comprime. Quando os compradores pagam por uma valorização futura esperada, a renda atual compra uma fatia menor do preço.

Berlim é o caso mais evidente. Arrenda mais espaço por euro do que qualquer outra cidade aqui, o que parece uma pechincha para um inquilino, mas essa mesma renda baixa por metro face a um preço de gama média fixa a sua rendibilidade no fundo da lista. Parte da renda mediana baixa de Berlim é estrutural: um vasto conjunto de arrendamentos regulados e antigos alugados abaixo do mercado, mais o hábito alemão de indicar a renda-base sem encargos, puxam ambos a mediana anunciada para baixo.

Paris e Amesterdão: caras nos dois sentidos

Paris e Amesterdão são os dois mercados que quebram a regra do preço face à rendibilidade. Têm os preços de venda mais altos da lista por larga margem, perto de €10,900 e €8,300 por metro quadrado, mas ambos mantêm uma rendibilidade de meio da tabela, à volta de 4.5% a 4.8%. A razão é que as suas rendas são tão extremas como os seus preços. Paris pede mais de €40 por metro quadrado ao mês e Amesterdão perto de €33, muito acima de tudo o resto aqui. É a renda extrema, e não a entrada barata, que mantém as suas rendibilidades respeitáveis, e é um caso de investimento muito diferente da faixa de valor polaca: muito capital em jogo, pouca folga na capacidade de pagamento dos inquilinos, e forte regulação em ambas as cidades.

A pontuação de localização muda o ranking

A rendibilidade diz-lhe o que a renda rende. Nada diz sobre a qualidade do sítio onde está a comprar, e é aí que a pontuação de localização justifica a sua coluna. Pontua o enquadramento, não o apartamento: acesso a transportes, comércio e serviços próximos, espaços verdes, quão sossegada a rua costuma ser. Leia as duas colunas em conjunto e o ranking reorganiza-se em torno da qualidade ajustada ao risco.

Espanha é o destaque. Valência rende 6.9% com uma pontuação de localização de 89, Madrid 5.4% com 91 e Barcelona 5.2% com 93, as três pontuações mais altas entre as cidades de alta rendibilidade. Obter uma rendibilidade perto de 6% e um endereço de topo ao mesmo tempo é raro, e nenhum outro país da lista o consegue. A Polónia, pelo contrário, compra as suas rendibilidades mais altas em endereços mais fracos: Breslávia (5.9%) e Gdansk (5.7%) apresentam as pontuações de localização mais baixas da tabela, 72 e 70, pelo que parte dessa rendibilidade em destaque é compensação por um enquadramento menos central. Poznań (80) e Varsóvia (82) são as cidades polacas que juntam uma forte rendibilidade a um endereço sólido.

No outro extremo, os mercados caros invertem o compromisso. Praga, Munique e Viena pontuam 87 a 88 em localização, mas ficam perto do fundo em rendibilidade, e Lisboa apresenta a pontuação de localização mais alta da lista, 96, com uns medianos 4.2%. Nessas cidades está a comprar o endereço, não o rendimento. Para um investidor de comprar para arrendar, o ponto ideal é o canto superior esquerdo desse compromisso, alta rendibilidade e alta pontuação em simultâneo, e em meados de 2026 esse canto pertence a Espanha. Se quiser a análise completa do que a pontuação mede, escrevemos sobre isso em o que a Pontuação Seeki realmente mede.

Perguntas frequentes

Que cidade europeia tem a maior rendibilidade do arrendamento?

Entre as cidades estudadas, Łódź e Valência partilham a maior rendibilidade bruta do arrendamento, cerca de 6.9%, seguidas de Breslávia e Poznań, perto de 5.8% a 5.9%. A Polónia e Espanha dominam o topo da tabela. As rendibilidades mais fracas estão nas maiores cidades da Alemanha, onde Berlim, Hamburgo e Munique pagam todas abaixo de 3% sobre os valores-pedido medianos.

Berlim é uma boa aposta para comprar e arrendar?

Só em rendibilidade bruta, Berlim é a mais fraca desta lista, cerca de 2.5%. As suas rendas anunciadas são as mais baixas por metro quadrado aqui, contidas por um vasto conjunto de arrendamentos regulados e pela indicação da renda-base, enquanto os seus preços ficam na gama média. Berlim é uma cidade forte e líquida com uma rendibilidade de rendimento fraca, pelo que o argumento a seu favor assenta na valorização do capital e não na renda.

Porque é que Espanha combina alta rendibilidade com boas localizações?

As cidades espanholas juntam preços de compra moderados a rendas fortes e a centros urbanos densos e bem ligados, pelo que pontuam alto na medida de localização Seeki e ainda assim rendem acima de 5%. Valência, Madrid e Barcelona apresentam pontuações de localização de 89 a 93 a par de rendibilidades de 5.2% a 6.9%, a combinação ajustada ao risco mais forte da lista.

Estas rendibilidades são brutas ou líquidas?

São rendibilidades brutas: a renda-pedido anual dividida pelo preço pedido, antes dos custos de compra, do imposto sobre o rendimento, dos períodos sem inquilino, da gestão, da manutenção e do financiamento. A rendibilidade líquida é mais baixa e varia consoante o país, porque os impostos de transmissão e os custos de arrendamento diferem muito na Europa. Use o valor bruto para filtrar mercados e depois calcule o líquido para a cidade e o imóvel específicos.

Porque é que as cidades caras rendem menos?

Em Praga, Munique, Berlim e Hamburgo, os preços refletem anos de valorização do capital e uma procura profunda de compradores. As rendas por metro quadrado são altas em termos absolutos, mas não subiram tão depressa como os preços, pelo que a renda atual compra uma parte menor do preço de compra. Quando um mercado incorpora no preço a valorização esperada, a sua rendibilidade de rendimento comprime.

Estes valores são os pedidos ou os efetivamente praticados?

Ambas as colunas são valores-pedido medianos de anúncios ativos na Seeki: preços de venda anunciados e rendas anunciadas. Os preços de venda efetivos tendem a ficar ligeiramente abaixo do pedido, e as rendas contratadas ligeiramente abaixo do anunciado, pelo que deve tratar a rendibilidade como uma fotografia atual do mercado e não como um retorno realizado. Cobrem apenas apartamentos.

Já é senhorio?

Se já tem um imóvel arrendado ou planeia vender um imóvel de investimento, pode anunciá-lo você mesmo na Seeki. A aplicação cria o anúncio a partir das suas fotografias, define o preço com base nos mesmos dados de mercado atuais que estão por trás deste artigo, e coloca-o à frente de compradores e inquilinos na língua deles.

Metodologia

A rendibilidade bruta do arrendamento é a renda-pedido mediana por metro quadrado para apartamentos, multiplicada por doze, dividida pelo preço-pedido de venda mediano por metro quadrado para apartamentos, em cada cidade. As vinte cidades estão entre os maiores mercados de apartamentos por volume de anúncios nos países que a Seeki cobre, escolhidas para uma abrangência pan-europeia e não para uma única região. Ambas as medianas provêm de anúncios atualmente ativos na Seeki e são convertidas em euros para que as cidades se comparem em igualdade de circunstâncias. Usam-se medianas porque resistem melhor aos valores atípicos do que as médias. As rendas são a renda-base, sem encargos nem consumos, que é como estes mercados anunciam. Quando uma cidade tem um vasto conjunto de arrendamentos regulados ou abaixo do mercado (Berlim em especial), a renda-pedido mediana reflete esse parque e pode subestimar o que um senhorio que arrende um apartamento novo obteria, pelo que a rendibilidade investível de Berlim num novo arrendamento fica um pouco acima do valor indicado. A pontuação de localização Seeki é a média da pontuação de localização por anúncio dos apartamentos de cada cidade. Os dados são atualizados trimestralmente.

Para compradores a ponderar um destes mercados, os nossos guias por país cobrem a mecânica da compra, os impostos e as regras para não residentes. Comece pelo Comprar Imóvel em Espanha sendo Estrangeiro (Guia 2026) ou pelo Comprar Imóvel na Alemanha sendo Estrangeiro (Guia 2026). Para comparar diretamente os preços por metro, veja a página de preço por m² de Espanha ou a página de preço por m² da Polónia. Para duas visões com o orçamento invertido das cidades da Europa Central desta tabela, leia o que €200,000 compram na Europa Central e o que €1,000 por mês arrendam na Europa Central.