Comprar Imóvel em Espanha sendo Estrangeiro (Guia 2026)
Espanha é, há uma década, o maior mercado de compradores estrangeiros da UE em volume. As regras que enquadram a compra são notavelmente abertas: sem restrição de nacionalidade, sem aprovação prévia, sem investimento mínimo. Compradores da UE e de fora da UE transacionam essencialmente nas mesmas condições.
Primeiro precisa de um NIE (Número de Identificación de Extranjero), o número fiscal que serve de chave a todos os passos, do contrato de arras ao pagamento do imposto de transmissão. Depois uma conta bancária espanhola, um abogado independente e uma visão clara dos encargos da operação. As despesas associadas à compra acrescentam 10 a 15% ao valor pedido.
A mudança política a reter: o Visto Gold espanhol, que conferia residência por aquisição de imóvel a partir de 500.000 €, foi formalmente extinto a 3 de abril de 2025. Comprar continua simples. Apenas deixou de vir com autorização de residência associada.
Este guia cobre NIE e banca, toda a estrutura fiscal, crédito para não residentes, o fluxo das arras à escritura, armadilhas regionais, e onde os compradores estrangeiros se concentram em Seeki.
Os Estrangeiros Podem Comprar Imóveis em Espanha?
Sim, sem aprovação prévia nem quotas. Não residentes compram nas mesmas condições que cidadãos espanhóis. Ser proprietário, por si só, não confere direito a permanecer: cidadãos de países terceiros continuam a precisar de visto para exceder 90 dias em 180. Uma mão-cheia de zonas fronteiriças e de interesse militar exige autorização para compradores de fora da UE, mas raramente é relevante em transações residenciais.
Número fiscal (NIE): porque vem primeiro
O NIE é um número fiscal e de identificação. Sem ele não consegue abrir uma conta bancária de residente, outorgar uma escritura pública, pagar o ITP nem inscrever o título. Não confere qualquer direito de residência.
Três vias: presencialmente numa esquadra da Polícia Nacional espanhola (Extranjería); num consulado de Espanha no estrangeiro; ou através de advogado com poder notarial, que é o caminho seguido pela maioria dos compradores não residentes (150 a 300 € mais apostila). Comece antes de licitar a sério.
Visto Gold: estado em 2026
O Visto Gold foi terminado a 3 de abril de 2025 ao abrigo da Ley Orgánica 1/2025. A compra de imóvel, a qualquer preço, deixou de acionar autorização de residência. As vias de residência para investidores que subsistem (dívida pública, investimento empresarial qualificado, projetos de interesse geral) não se satisfazem com a aquisição de habitação. Se a residência for crítica, considere o Visto Não Lucrativo, o Visto de Nómada Digital ou uma via de trabalho ou família.
Custos e Impostos
Conte com 10 a 15% do preço de aquisição em custos pontuais, mais o IBI anual e, para patrimónios maiores, imposto sobre a fortuna. As taxas estão fixadas a nível nacional, autonómico e municipal, pelo que o valor varia por região e consoante seja novo ou usado.
Imposto de transmissão: ITP (usado) vs. IVA + AJD (novo)
Os imóveis usados pagam Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), definido por cada comunidade autónoma, tipicamente 6 a 13%. Indicação 2026: Madrid 6%, Canarias 6,5%, Andalucía 7% liso, Comunitat Valenciana 10% liso, Catalunya 10 a 13% por escalões (escalões progressivos desde 27 de junho de 2025: 10% até 600 mil, 11% até 900 mil, 12% até 1,5 M€, 13% acima; 20% para grandes senhorios), Illes Balears 8 a 13% por escalões.
Os imóveis novos (primeira transmissão a partir do promotor) pagam IVA a 10% (4% no caso de habitação oficialmente protegida) e ainda AJD (imposto do selo) a 0,5 a 2,5% sobre a escritura. Confirme sempre a taxa em vigor para a comunidade autónoma específica no momento da assinatura. As taxas são revistas nas leis de orçamentos regionais anuais.
Notário, registo, gestor administrativo (gestoría), advogado
Notário 0,1 a 0,5%, conservatória 0,1 a 0,25%, gestoría (gestor administrativo) 300 a 600 €. Um abogado independente cobra 1 a 1,5% + IVA (21%), mínimo 1.500 a 2.000 €. Não use o advogado do vendedor nem o serviço jurídico interno da agência. A comissão do mediador (3 a 6% + IVA) é normalmente paga pelo vendedor e incluída no preço pedido.
Imposto Municipal sobre Imóveis (IBI) e IRNR
O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) é o imposto municipal anual, calculado sobre o valor catastral (geralmente bem abaixo do valor de mercado). Taxas tipicamente entre 0,4 e 1,1%. Madrid e Barcelona rondam 0,5 a 0,7%, Andaluzia costeira e Baleares mais. Uma habitação típica de 300.000 € paga 500 a 1.200 €/ano, mais a taxa municipal de basura (resíduos).
A armadilha: mesmo que nunca arrende, Espanha cobra um imposto sobre rendimento imputado (IRNR) a proprietários não residentes, presumido a 1,1 a 2% do valor catastral e tributado a 19% (UE/EEE) ou 24% (fora da UE) no Modelo 210. O rendimento de arrendamento efetivo é tributado às mesmas taxas; residentes na UE/EEE podem deduzir despesas, não residentes fora da UE não.
Imposto sobre a Fortuna e Imposto de Solidariedade
Espanha aplica um imposto patrimonial sobre os ativos mundiais dos residentes e sobre os ativos espanhóis dos não residentes. Isenção geral de 700.000 € por contribuinte (1,4 M€ para casais), com escala progressiva 0,2 a 3,5%. Madrid e Andalucía bonificam o imposto a zero. O Imposto de Solidariedade sobre as Grandes Fortunas federal (introduzido em 2022 e tornado permanente após o Tribunal Constitucional o confirmar) incide a partir de 3 M€ de património líquido a 1,7 a 3,5% e repõe efetivamente o imposto sobre a fortuna nas regiões bonificadas. Para um não residente com um único apartamento de 800.000 € em Madrid, ambos os escalões são normalmente zero; acima de 3 M€, recorra a um asesor fiscal.
Mais-valias na venda
Os não residentes pagam 19% lisos sobre a mais-valia líquida (preço de venda menos custo de aquisição, impostos de aquisição, notário, registo e benfeitorias documentadas), independentemente de residirem dentro ou fora da UE/EEE; a taxa mais alta de 24% para não residentes aplica-se ao rendimento geral (por exemplo, rendas) e não a mais-valias imobiliárias. Na escritura o comprador retém 3% do preço (retención) via Modelo 211 como adiantamento por conta do IRC do vendedor; o vendedor apresenta depois o Modelo 210 para acertar a coleta e pedir o reembolso. Os residentes pagam uma escala progressiva de 19 a 28% com possibilidade de reinvestimento da habitação própria noutra habitação própria no EEE/UE no prazo de dois anos.
Consulte os preços por m² atuais em Espanha para validar se o preço pedido está alinhado com o mercado.
Financiamento como Não Residente
Os bancos espanhóis financiam compradores estrangeiros ativamente, mas as condições são mais apertadas do que para residentes.
Tetos de LTV: não residente fora da UE 60 a 70%, não residente da UE 65 a 75%, residente fiscal em Espanha 80% (até 90% em habitação própria). O banco encomenda a sua própria tasación (avaliação) e financia sobre o menor dos valores entre a avaliação e o preço, o que é decisivo em mercados costeiros quentes.
Documentação exigida: passaporte, NIE, conta bancária espanhola, 3 recibos de vencimento e carta da entidade patronal (ou 2 anos de contas como independente), 2 anos de declarações fiscais do país de origem, 6 meses de extratos bancários, relatório de crédito, comprovativo de morada. Análise: 3 a 6 semanas.
Vários bancos comerciais financiam não residentes com regularidade. Contacte dois ou três para uma proposta competitiva antes de assinar a reserva ou as arras. Os intermediários de crédito independentes (intermediarios de crédito) são habitualmente gratuitos para o mutuário, pagos pelo banco.
Taxas: variável segue a Euribor 12 meses + spread de 0,75 a 1,5% (efetiva 3,0 a 4,0% em 2026); fixa 10 a 30 anos 3,0 a 4,5%. As comissões de amortização antecipada estão limitadas por lei a 0,15 a 0,25% em variável e 1,5 a 2% em fixa.
O Processo de Compra Passo a Passo
Conte com 8 a 12 semanas desde a proposta às chaves, mais tempo em planta ou se surgirem questões de título.
1. NIE + conta bancária espanhola. Com advogado sob procuração, o NIE demora 1 a 4 semanas. Uma conta de não residente (cuenta de no residente) requer NIE mais um certificado de no residencia renovado a cada dois anos.
2. Pesquisa e proposta. Use a pesquisa em mapa de Seeki para fazer a shortlist; as pesquisas guardadas alertam-no para novas correspondências. As propostas não são vinculativas até à assinatura de um contrato de arras.
3. Contrato de arras. Contrato de sinal privado padrão (artigo 1454 do Código Civil): o comprador paga 10% como arras. Se o comprador se retirar, o vendedor fica com o sinal; se o vendedor recuar, deve o dobro. Faça-o redigir ou rever por advogado e pague a partir da sua conta espanhola para um rasto AML limpo.
4. Due diligence. O seu advogado verifica a nota simple (titular, encargos, hipotecas, penhoras), o certificado catastral, a licencia de primera ocupación, o estado urbanístico (crítico em rurais), as dívidas de condomínio para apartamentos, o certificado energético e que o IBI e as utilities estão pagos.
5. Escritura pública no notário. Ambas as partes comparecem (ou por poder notarial). O remanescente é pago por cheque bancário (cheque bancario); os notários são cautelosos com transferências do próprio dia. O ITP (ou IVA + AJD nos novos) deve ser pago no prazo de 30 dias; a maioria dos compradores paga no próprio dia via gestoría.
6. Registo do título + utilities. A gestoría entrega o ITP/AJD e a escritura (2 a 4 semanas). Transfira as utilities e inscreva-se para o IBI no ayuntamiento.
| Fase | Duração |
|---|---|
| NIE + conta bancária | 2 a 5 semanas |
| Arras assinadas | 1 a 3 semanas após proposta |
| Due diligence + crédito (se aplicável) | 4 a 8 semanas |
| Escritura no notário | 1 dia |
| Registo na conservatória | 2 a 4 semanas após escritura |
| Total da proposta às chaves | 8 a 12 semanas |
Onde Compram Habitualmente os Estrangeiros
Costa del Sol, província de Málaga. O maior mercado individual de compradores estrangeiros em Espanha. A Costa del Sol Occidental a oeste de Málaga (Marbella, Estepona e os enclaves de golfe nas suas costas) atrai britânicos, escandinavos, alemães e norte-americanos. ITP de 7% na Andalucía, imposto sobre a fortuna bonificado a zero. Veja apartamentos à venda na Andalucía.
Madrid. A Comunidad de Madrid é o segundo maior mercado de compradores estrangeiros, em grande parte investidores e relocados. A cidade de Madrid domina (Salamanca, Chamberí, Retiro no topo de gama). ITP mais baixo entre as grandes regiões (6%), imposto sobre a fortuna bonificado a zero, sujeito ao Imposto de Solidariedade acima dos 3 M€. Casas à venda na Comunidad de Madrid.
Catalunha e Barcelona. Barcelona na comarca de Barcelonès na Catalunha é um mercado denso de compradores estrangeiros (franceses, alemães, italianos, norte-americanos) centrado em Eixample, Gràcia, Sant Gervasi e na frente de mar. ITP mais elevado entre as grandes regiões (progressivo 10 a 13% desde a reforma de junho de 2025); licenças de arrendamento de curta duração (HUT) congeladas na cidade.
Comunitat Valenciana. A Comunitat Valenciana estende-se de Valência para sul, passando por Alicante e pela Costa Blanca. Alicante, Dénia, Calp e Benidorm são mercados pesados de holandeses, britânicos e alemães a preços mais suaves, com ITP liso de 10%.
Illes Balears. As Illes Balears (Maiorca, Menorca, Ibiza, Formentera) são o mercado de ilhas premium. Alemães e britânicos dominam Maiorca; Ibiza pende para segunda habitação de luxo. Palma é o polo urbano. ITP por escalões até 13%; licenças de arrendamento de curta duração com tetos apertados.
Canárias. As Canárias combinam clima subtropical durante todo o ano com baixo ITP (6,5%) e um regime próprio de IVA (IGIC a 7% em novos). Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Adeje e Arona concentram a maior parte do imobiliário de compradores estrangeiros, com forte procura de remote workers escandinavos, britânicos e alemães desde a pandemia.
Armadilhas Comuns
Construções ilegais em zonas rurais. O erro mais caro no imobiliário espanhol: comprar uma finca rural parcial ou totalmente ilícita. Uma moradia, piscina ou anexo construído sem licencia de obras válida pode não constar do registo predial. A regularização (AFO na Andalucía) é lenta e nem sempre é viável. Exija o relatório urbanístico completo do ayuntamiento antes de assinar as arras.
Dívidas e estatutos de condomínio. O comprador de um apartamento pode herdar até três anos de quotas em dívida. Um certificado de la comunidad limpo é inegociável, e leia as atas dos últimos três anos para detetar litígios e derramas (obras de fundo) planeadas. Os estatutos podem ainda restringir arrendamento de curta duração, animais ou uso comercial.
Valor de referência. Desde 2022 a administração tributária utiliza um valor de referencia do Catastro como base tributável mínima para o ITP, independentemente do preço pago. Se a referência for superior, o ITP é calculado sobre ela. Confirme no portal do Catastro antes de licitar.
Câmbio transfronteiriço. Mover mais de 100.000 € via SWIFT clássico custa 300 a 1.500 € em spread escondido. Corretoras multi-moeda (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) poupam tipicamente 0,3 a 1,0%. Programe a transferência para chegar antes da escritura.
Licenças de arrendamento de curta duração. Se o rendimento de aluguer turístico é central na sua tese, confirme o regime de licenças (VUT, HUT na Catalunha, ETV nas Baleares, VV nas Canárias) por comunidade autónoma e município. Barcelona cidade, grande parte de Maiorca e zonas de Valência e da Andaluzia costeira têm tetos ou moratórias; as licenças existentes podem não ser transmissíveis na venda.
Pesquisa Eficaz em Seeki
Seeki agrega os principais portais espanhóis num mapa de pesquisa único. Comece ao nível do país ou da região (Espanha, Andalucía, Catalunha, Comunitat Valenciana) e estreite com filtros. O município vizinho oferece muitas vezes melhor relação preço-valor. Use os filtros por slug, como apartamentos à venda na Andalucía, e consulte os preços por m² em Espanha antes de fazer proposta.
FAQ
Tenho de viver em Espanha para comprar?
Não. Não residentes podem comprar qualquer tipo de imóvel livremente: sem visto ou autorização de residência. Uma procuração permite ao seu advogado assinar em seu nome.
Consigo crédito antes de ter residência?
Sim, com LTV mais baixo: 60 a 70% para não residentes fora da UE, 65 a 75% para cidadãos da UE. Os bancos espanhóis avaliam com base no rendimento do país de origem. Conte com 3 a 6 semanas de análise em paralelo com a due diligence após as arras.
O Visto Gold ainda existe por via imobiliária?
Não. O Visto Gold foi extinto a 3 de abril de 2025. A compra de imóveis deixou de conferir qualquer autorização de residência. Considere o Visto Não Lucrativo, o Visto de Nómada Digital ou vias de família ou trabalho.
Quanto custam os encargos totais da escritura?
Conte com 10 a 15% acima do preço de aquisição. Custo dominante: o imposto de transmissão (ITP 6 a 13% em usados, IVA 10% + AJD 0,5 a 2,5% em novos). Some notariado e registo (~0,3%), honorários de advogado (1 a 1,5% + IVA), gestoría (~400 €) e custos de constituição do crédito se houver financiamento. A Catalunha por escalões (10 a 13%) e as Baleares por escalões (8 a 13%) empurram o total para o topo do intervalo; em Madrid ou nas Canárias, em usado, fica perto do limiar inferior.
Preciso de um advogado espanhol?
Fortemente recomendado, mesmo em compras a pronto. Um abogado independente revê as arras, faz a nota simple, verifica o estado urbanístico e as dívidas de condomínio, entrega o ITP e assiste à escritura. Conte com 1 a 1,5% + IVA, mínimo 1.500 a 2.000 €. Não confie no advogado do vendedor.
Posso comprar através de uma empresa (SPV)?
Sim. Uma Sociedad Limitada espanhola (SL) ou uma sociedade estrangeira podem deter imóveis espanhóis. Acrescenta sobrecarga contabilística, altera o perfil fiscal (IRC sobre mais-valias, dividendos na distribuição) e fecha alguns benefícios residenciais. Evite jurisdições constantes da lista cinzenta; Espanha aplica sobretaxas punitivas a imóveis detidos via paraísos fiscais.
Que impostos pago quando vender?
Os não residentes pagam 19% lisos de IRC sobre a mais-valia líquida em imóvel espanhol, independentemente da residência (a taxa de 24% para não residentes aplica-se a rendimento geral, como rendas, não a mais-valias imobiliárias). O comprador retém 3% na escritura via Modelo 211 como adiantamento; o vendedor entrega o Modelo 210 para acertar e pedir reembolso. O município ainda cobra plusvalía municipal sobre o aumento de valor do terreno (método objetivo ou método de ganho real, o que for menor). Os residentes pagam progressivamente 19 a 28% com possibilidade de reinvestimento da habitação própria noutra habitação própria no EEE/UE no prazo de 2 anos.
Posso fazer arrendamento de curta duração (turístico)?
Depende da região e do município. Confirme o regime de licenças (VUT, HUT na Catalunha, ETV nas Baleares, VV nas Canárias) antes de comprar, e verifique se o imóvel é elegível, se a licença é transmissível com a venda e se estão a ser emitidas novas licenças. Inclua no orçamento o registo nacional na Ventanilla Única Digital exigido desde 2025 para todos os arrendamentos de curta duração anunciados em plataformas como o Airbnb.
Aviso Legal
Informação geral, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Leis e taxas mudam; valide com um abogado e um asesor fiscal licenciados antes de transacionar. Última revisão: 2026-05-18 pela Seeki Editorial.