Comprar Imóvel em França sendo Estrangeiro (Guia 2026)
França é um dos mercados residenciais mais abertos da Europa. Sem teste de nacionalidade, sem aprovação prévia, sem licença. Um reformado norte-americano em Paris, um comprador alemão em Provence-Alpes-Côte d'Azur e um renovador britânico na Nouvelle-Aquitaine seguem todos o mesmo caminho legal. O Brexit não mudou nada disto. Apenas alterou quanto tempo os britânicos podem ficar no imóvel que detêm.
A surpresa para compradores estrangeiros de primeira viagem é o papel central do notaire, um oficial público, nem o seu advogado nem o do vendedor, com deveres legais de neutralidade, depósito, verificação de título, cobrança de impostos e registo. Uma escritura (acte authentique de vente) não é válida sem ele.
Este guia cobre esse processo, a verdadeira estrutura de custos (honorários do notário, taxe foncière, IFI, mais-valias), o acesso ao crédito para não residentes, as regras do DPE que agora condicionam o rendimento de arrendamento e onde os compradores estrangeiros efetivamente transacionam em Seeki.
Os Estrangeiros Podem Comprar Imóveis em França?
Sim, sem restrição. Cidadãos da UE e de fora da UE pagam as mesmas taxas de transmissão, os mesmos honorários de notário e estão sujeitos às mesmas regras de mais-valias na saída. Um comprador estrangeiro pode deter título francês indefinidamente sem visto. As diferenças são laterais: cidadãos da UE podem viver em França indefinidamente; cidadãos de fora da UE estão limitados a 90 em 180 dias no espaço Schengen e precisam de visto de longa duração para exceder esse limite. Ser proprietário não é, por si só, caminho para residência. Residentes na UE obtêm tipicamente LTV maior. Passar 183+ dias em França determina se o país tributa o seu rendimento mundial e aplica o IFI sobre o imobiliário mundial.
Ao contrário de Portugal (NIF) ou Espanha (NIE), França não exige número fiscal antes de assinar. O seu numéro fiscal é emitido depois de o notário registar a escritura. Vai querer ter uma conta bancária francesa antes da escritura: as transferências SEPA a partir de IBAN francês liquidam mais depressa do que SWIFT internacional, e vários notários não aceitam transferências de fintechs para o remanescente. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole e CIC integram não residentes com passaporte, comprovativo de morada e prova de fundos.
O Notário: O Que Faz na Prática
O notaire é o pivot de qualquer transação imobiliária francesa: um oficial público nomeado pelo Ministério da Justiça, com monopólio legal sobre escrituras autenticadas. Os seus deveres correm para comprador e vendedor; o notário não pode tomar partido. Faz a pesquisa de título, verifica o direito do vendedor a vender, cobra os direitos de transmissão para o Tesouro, retém depósitos e regista a escritura. Os honorários são iguais quer recorra a um notaire ancien num escritório histórico de Paris quer a um notaire nouveau recém-nomeado numa cidade provincial. A tabela é fixada pelo Ministério da Justiça. O comprador pode escolher o seu próprio notário. Se comprador e vendedor levarem um notário cada, os honorários são repartidos entre os dois escritórios sem custo adicional. O notário não substitui um avocat anglófono se a operação for complexa (planta, rural, estruturação fiscal transfronteiriça).
Custos e Impostos
Conte com 7 a 9% do preço em custos pontuais num imóvel usado, 2 a 4% num novo (o IVA está no preço). Depois a taxe foncière anual e a taxe d'habitation se for residência secundária.
"Honorários de notário": o que está mesmo lá dentro
A expressão frais de notaire induz em erro. A maior parte da fatura é imposto de transmissão para o Estado, não rendimento do notário. Para um imóvel existente (ancien): droits de mutation de cerca de 5,80% a 6,32% (quota departamental agora até 5,00% ao abrigo da Lei das Finanças de 2024; 83 departamentos aplicaram a subida desde 1 de abril de 2025; quota municipal 1,20%; mais sobretaxa do Estado), mais émoluments du notaire em escala decrescente (cerca de 0,8% no primeiro escalão, descendo até 0,2% acima de 60.000 €), mais despesas e 0,1% de contribution de sécurité immobilière. Total: 7 a 8%, mais perto de 8% nos departamentos no teto dos 5,00%. A Lei das Finanças de 2026 introduziu uma redução de DMTO até 50% para compradores de primeira habitação elegíveis. Para novos (com menos de 5 anos, vendidos pelo promotor), os direitos de transmissão são substituídos por IVA a 20% embutido no preço, e os honorários do notário caem para 2 a 3%, daí frais de notaire réduits.
Taxe foncière e taxe d'habitation
A taxe foncière é o imposto anual de propriedade, devido pelo titular a 1 de janeiro. As taxas são fixadas por comuna sobre o valeur locative cadastrale (bastante abaixo da renda de mercado). Um apartamento em Paris pode pagar 800 a 1.200 €/ano, um apartamento na província 1.200 a 2.000 €, uma casa rural muitas vezes 800 a 2.500 €. As taxas subiram acentuadamente em muitas comunas. A taxe d'habitation sobre habitação própria foi totalmente abolida em 2023; mantém-se para residências secundárias e habitações vagas, e as comunas em zones tendues podem acrescentar uma sobretaxa de 5 a 60%. Paris, a maior parte da Côte d'Azur, as principais comunas alpinas de esqui e muitas localidades costeiras aplicam o máximo. Conte com cerca de outra taxe foncière numa residência secundária.
IVA, mais-valias e IFI
IVA a 20% aplica-se a novos vendidos pelo promotor; uma taxa reduzida de 5,5% aplica-se em zonas de requalificação urbana designadas (ANRU).
As mais-valias residenciais são tributadas em duas camadas: 19% de imposto sobre o rendimento mais 17,2% de contribuições sociais (reduzidas a 7,5% prélèvement de solidarité para vendedores residentes no EEE/Reino Unido inscritos noutro regime de segurança social UE/EEE/Suíça). Redução progressiva: anos 1 a 5 nenhuma; anos 6 a 21 mais-valia reduzida em 6%/ano para efeitos de imposto, mais 4% adicionais no ano 22 → isenção total dos 19% no ano 22. Contribuições sociais: 1,65%/ano dos anos 6 a 21, 1,60% no ano 22, 9%/ano dos anos 23 a 30 → isenção total no ano 30. Aplica-se uma sobretaxa de 2 a 6% acima de 50.000 € de mais-valia. A venda da habitação própria está totalmente isenta sem período de detenção.
IFI, imposto sobre a fortuna imobiliária. Entra acima de 1,3 M€ de imobiliário francês líquido (francês para não residentes, mundial para residentes fiscais). Taxas progressivas de 0,5% a 1,5% sobre a faixa acima de 800.000 €; o limiar efetivo é 1,3 M€, após o qual o escalão de 0,5% se aplica retroativamente desde os 800 mil. As hipotecas reduzem a base tributável. A habitação própria beneficia de redução de 30%.
Consulte os preços por m² atuais em França para validar o preço pedido face aos dados locais de transação antes de fazer proposta.
Financiamento como Não Residente
Os bancos franceses concedem crédito a compradores estrangeiros com regularidade, e vários têm balcões dedicados a não residentes. O LTV para não residentes é mais conservador do que para residentes; peça ao seu courtier en prêt immobilier tetos atuais e propostas de vários bancos. Os bancos financiam sobre o menor dos valores entre avaliação e preço.
As hipotecas são esmagadoramente de taxa fixa, com referência na OAT a 10 anos mais a margem do banco. O assurance emprunteur (seguro morte/invalidez) é obrigatório e acresce uma pequena percentagem anual ao capital em dívida. A loi Lemoine de 2022 permite trocar de seguradora a qualquer momento. A análise demora 4 a 8 semanas desde a documentação completa até à offre de prêt, com um período de reflexão obrigatório de 11 dias antes de poder assinar.
O Processo de Compra Passo a Passo
Conte com 2 a 4 meses desde a proposta às chaves; mais tempo em planta ou em títulos rurais complexos.
1. Pesquisa e proposta
Use a pesquisa em mapa de Seeki para fazer a shortlist. Quando faz uma proposta escrita (offre d'achat) e o vendedor aceita, nenhuma das partes está ainda vinculada. O passo vinculativo é o compromis. A comissão do mediador é de 4 a 7% + IVA, quase sempre paga pelo vendedor (incluída no preço pedido como FAI, frais d'agence inclus).
2. Compromis de vente (contrato preliminar)
Em uma a três semanas, as partes assinam um compromis de vente. Termos-chave: preço final, data prevista, depósito de 5 a 10% retido na escrow do notário, e conditions suspensives (aprovação de crédito em 45 a 60 dias, sem preempção municipal ou SAFER, certificado urbanístico limpo). Período legal de reflexão de 10 dias (apenas para o comprador): a partir do dia seguinte à receção da cópia assinada com todos os diagnósticos, o comprador tem 10 dias de calendário para desistir unilateralmente com devolução integral. O vendedor não tem equivalente. Depois disso, se o comprador desistir sem condição válida, o vendedor fica com o sinal; se for o vendedor a desistir, o comprador pode pedir execução específica.
3. Due diligence (2 a 3 meses)
Entre o compromis e a escritura, o notário faz a pesquisa de título, o certificado urbanístico, o extrato cadastral, os documentos de condomínio (règlement, atas das últimas 3 AGM, carnet d'entretien, saldo do fonds de travaux) e recolhe os diagnósticos obrigatórios do vendedor: DPE (energia), amiante (anterior a julho de 1997), plomb (anterior a 1949), termites (em zonas designadas), eletricidade/gás com mais de 15 anos, relatório de riscos naturais e tecnológicos (ERP) e superfície Carrez para lotes em copropriedade. Entretanto, o comprador concretiza o crédito.
4. Acte authentique no notário
Ambas as partes encontram-se no notário. O notário lê a escritura em voz alta, o comprador transfere o remanescente mais impostos e despesas para a escrow, as chaves trocam de mãos e as partes assinam. É emitida uma cópia certificada (attestation de propriété) para ligar utilities; a escritura registada completa chega semanas depois.
| Fase | Duração |
|---|---|
| Compromis assinado | 1 a 3 semanas após proposta |
| Reflexão + crédito + due diligence | 8 a 12 semanas |
| Acte authentique | 1 dia |
| Total da proposta às chaves | 2 a 4 meses |
Onde Compram Habitualmente os Estrangeiros
Paris e Île-de-France
Paris dentro da Île-de-France continua a ser o maior mercado de compradores estrangeiros: preservação de capital, conectividade global, peso cultural. Marais, Saint-Germain e os 7.º/8.º arrondissements dominam o topo de gama; o 9.º, 10.º, 11.º e 14.º são as apostas de valor. Veja apartamentos à venda em Paris para o stock atual.
Côte d'Azur e Provence
A costa dos Alpes-Maritimes na Provence-Alpes-Côte d'Azur é mercado estrangeiro há mais de um século. Nice é o ponto de preço mais líquido e acessível; Cannes, Antibes e os enclaves de Cap Ferrat ficam em prémio. Marselha é a aposta contrária, subvalorizada face a mercados mediterrânicos comparáveis. O interior da Provence (Luberon, Aix, Alpilles) atrai compradores de segunda habitação à procura de um mas em pedra.
Bordéus, Toulouse e o sudoeste
Bordéus transformou-se na década de 2010 com TGV de 2 horas até Paris e mantém-se boa relação preço-valor em apartamentos urbanos e vinhas envolventes. O interior do Dordogne na Nouvelle-Aquitaine é o clássico mercado rural britânico. Toulouse na Occitanie é a capital aeroespacial de França, mais jovem e mais barata do que Bordéus. O Languedoc na Occitanie é a alternativa mediterrânica de orçamento contido. Casas à venda em Bordéus é um filtro útil para o sudoeste.
Lyon, os Alpes e o Atlântico
Lyon, capital de Auvergne-Rhône-Alpes, é o segundo maior mercado urbano de França, com preço por m² na ordem de metade do de Paris. Os Alpes são um submercado à parte: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. O stock de chalets é fino, escrutinado legalmente e fortemente sobretaxado para taxe d'habitation. A costa sul da Bretanha (Morbihan) e o Atlântico (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) completam o mapa de segunda habitação.
Armadilhas a Vigiar
DPE e a proibição de arrendamento. O Diagnostic de Performance Énergétique classifica habitações de A a G. Sob a loi Climat et Résilience de 2021: imóveis com classe G proibidos de novos arrendamentos desde 1 de janeiro de 2025 (a restrição anterior de 2023 só apanhava as piores G acima de 450 kWh/m²/ano), F desde 1 de janeiro de 2028 e E desde 1 de janeiro de 2034 em França continental (datas mais tardias nas regiões ultramarinas). Se compra para arrendar, F/G é um problema de capex (isolamento, janelas, retrofit de aquecimento) antes de ser um ativo de rendimento. Estes imóveis transacionam cada vez mais com desconto a refletir a obra obrigatória.
Diagnósticos e vistorias. O dossiê obrigatório só cobre as zonas e idades definidas por lei. Casas de pedra rurais antigas fora de zonas obrigatórias de térmitas podem ainda assim ter infestações. Uma vistoria estrutural independente vale 500 a 1.500 € numa compra substancial.
Servidões rurais e preempção SAFER. As propriedades de campo carregam frequentemente servidões de passagem (vizinhos, drenagem, irrigação). Caminhe pelos limites; existem por vezes servidões não registadas na prática. A SAFER detém direito de preempção em terra agrícola e em algumas casas rurais, com dois meses para preemptar pelo preço oferecido.
Saúde financeira da copropriété. Em apartamentos, as atas das últimas três AGM e o carnet d'entretien são os documentos mais importantes da due diligence. Procure litígios, condóminos em incumprimento, obras de fundo votadas e ainda não faturadas (ravalement, telhado, elevador) e o saldo de reserva do fonds de travaux.
Regras de aluguer de curta duração em Paris. O arrendamento de curta duração da habitação própria em Paris está limitado a 120 noites/ano com registo obrigatório. O arrendamento de curta duração de uma residência secundária exige changement d'usage, compensado por converter superfície comercial equivalente em residencial, o que é praticamente impossível para a maioria. A maior parte dos regulamentos de copropriété proíbe pura e simplesmente o meublé touristique. Leia o règlement antes de fazer proposta.
FAQ
Preciso de número fiscal francês para comprar?
Não. Ao contrário de Portugal ou Espanha, França não exige número fiscal antes da escritura. O seu numéro fiscal é emitido depois de o notário registar a venda ou depois da sua primeira declaração francesa.
Consigo crédito como não residente?
Sim. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline para Reino Unido e Irlanda), HSBC e Société Générale são os mais ativos. LTV para não residentes: 50 a 70% (fora da UE) ou 70 a 80% (UE); taxas de 3,4 a 4,5% em fixa a 20 a 25 anos, mais o seguro de mutuário obrigatório.
O Brexit mudou alguma coisa para compradores britânicos?
Não na compra (mesmos direitos, mesmos honorários, mesmo crédito bancário). A mudança é na imigração: britânicos estão sujeitos a 90 em 180 dias no espaço Schengen e precisam de visto de longa duração para exceder. Os vendedores residentes no Reino Unido beneficiam do prélèvement de solidarité reduzido a 7,5% nas mais-valias, em vez dos 17,2% completos.
Quanto custam os encargos totais da escritura?
Imóvel existente (ancien): 7 a 9% do preço, na sua maioria imposto de transmissão para o Estado. Novo (neuf): 2 a 4%. O IVA está embutido no preço. Os custos de hipoteca acrescentam comissão bancária (500 a 1.500 €), avaliação (300 a 600 €), seguro (0,2 a 0,6%/ano) e 0,715% de imposto de registo do empréstimo.
Preciso de advogado além do notário?
Não legalmente. O notário trata da escritura mas é neutro. Numa compra complexa (planta, título carregado por sucessão, rural com SAFER, estruturação fiscal transfronteiriça), um avocat anglófono em paralelo vale 2.000 a 5.000 €.
Posso comprar através de uma empresa (SCI ou SPV)?
Sim, frequentemente uma Société Civile Immobilière (SCI) para compras familiares e planeamento sucessório. Contrapartidas: uma SCI não é elegível para a isenção de mais-valias da habitação própria, mantém contas anuais e desencadeia opções por IRC raramente reversíveis. Fale com um expert-comptable francês antes de constituir.
Que mais-valias pago quando vender?
19% de imposto sobre o rendimento mais 7,5% (EEE/Reino Unido) ou 17,2% (resto do mundo) de contribuições sociais. Redução progressiva a partir do ano 6: isenção total dos 19% no ano 22, isenção total das contribuições sociais no ano 30. Sobretaxa de 2 a 6% acima de 50.000 €. A venda da habitação própria está isenta sem período de detenção.
Posso fazer arrendamento de curta duração de um apartamento em Paris no Airbnb?
Com fortes restrições. O arrendamento de curta duração da habitação própria está limitado a 120 noites/ano com registo obrigatório. O de uma residência secundária exige changement d'usage, praticamente impossível para a maioria. A maior parte dos regulamentos de copropriété também proíbe pura e simplesmente o meublé touristique. Um arrendamento mobilado de longa duração (regime LMNP) é geralmente a única via viável.
Aviso Legal
Informação geral, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. Leis, taxas e escalões mudam; valide com um notaire, avocat ou expert-comptable francês antes de transacionar. Última revisão: 2026-05-18 pela Seeki Editorial.