Comprar Imóvel em Itália sendo Estrangeiro (Guia 2026)

Itália é, no papel, um dos mercados imobiliários mais abertos da UE, e um dos mais exigentes na prática. As regras sobre quem pode comprar são generosas: cidadãos da UE têm paridade plena e a maior parte dos nacionais de países terceiros qualifica-se pela condizione di reciprocità italiana (doutrina da reciprocidade). Onde está o atrito: a compra passa obrigatoriamente pelo notário, o sistema fiscal traça uma linha clara entre residência primária e secundária, e os edifícios antigos italianos são tristemente conhecidos pelos abusi edilizi (obras sem licença) capazes de fazer cair um negócio à última hora.

Duas coisas a clarificar antes de se apaixonar por uma casa de campo na Toscana. Primeiro, precisa de um Codice Fiscale antes de poder assinar o que quer que seja. Segundo, os programas de "casas a 1 euro" das aldeias sicilianas e pugliesas vêm com obrigações vinculativas de reabilitação e cauções. Não são um atalho para Itália.

Este guia percorre o Codice Fiscale, o imposto de registo (Imposta di Registro), o IVA em novos, o IMU anual, o rogito obrigatório no notário, o financiamento para não residentes, e onde os expatriados realmente compram em Seeki.

Os Estrangeiros Podem Comprar Imóveis em Itália?

Quase sempre, sim. O quadro legal italiano divide os compradores estrangeiros em três grupos:

1. Cidadãos da UE e do EEE: paridade plena com residentes italianos. Sem aprovações, mesmo tratamento fiscal (incluindo imposto de registo de 2% para primeira habitação se mudarem residência).
2. Cidadãos de países terceiros com residência em Itália: tratados como residentes italianos para efeitos de propriedade e fiscais.
3. Cidadãos de países terceiros não residentes: sujeitos à condizione di reciprocità. Podem comprar se o seu país permitir que italianos comprem lá. O Ministério dos Negócios Estrangeiros publica a lista. EUA, Reino Unido, Canadá, Austrália, Suíça, Japão, Brasil e a maioria dos países da América Latina qualificam-se. Alguns não; o notário verifica antes do rogito.

A Itália não limita os compradores estrangeiros por tipo de imóvel, valor ou localização. Terra agrícola, centros históricos, moradias na costa, imóveis comerciais: o mesmo enquadramento. A terra agrícola tem direitos de prelazione (preempção) dos agricultores vizinhos que podem atrasar o negócio.

Codice Fiscale: o primeiro passo

O Codice Fiscale é um código fiscal italiano de 16 caracteres emitido pela Agenzia delle Entrate. Sem ele não consegue abrir conta bancária italiana, assinar um contrato-promessa, pagar impostos nem outorgar a escritura. É gratuito, baseado na identidade (não na residência); os não residentes obtêm-no rotineiramente.

Três vias:

1. Presencialmente numa repartição da Agenzia delle Entrate em Itália: gratuito, no próprio dia com passaporte.
2. Num consulado italiano no estrangeiro: também gratuito, 1 a 4 semanas consoante o consulado.
3. Através de um advogado italiano ou commercialista com procuração: 100 a 250 € como parte de um mandato mais amplo.

Trate disto antes de começar a licitar. Vários passos seguintes (conta bancária, pedido de crédito, transferência de sinal) ficam parados sem ele.

Os programas de casas a 1 euro

Os programas case a 1 euro dirigidos por pequenos comuni em aldeias do sul despovoadas são reais, mas bem mais exigentes do que sugerem os títulos virais. Cada comune define o âmbito de reabilitação, a caução e o prazo, e o notário, os impostos e os custos de transferência continuam a aplicar-se por cima. A compra não é, em valor líquido, uma operação de 1 euro. Confirme as condições com o ufficio tecnico do município específico antes de licitar. Se a ideia atrai, observe o programa Borghi e incentivos regionais conexos na Sicília ou na Apúlia.

Imposto liso de 7% para pensionistas que se mudam para o sul

O regime fiscale agevolato per pensionati esteri italiano (art. 24-ter TUIR) oferece uma taxa única de 7% de IRS sobre todos os rendimentos de fonte estrangeira (pensões, rendas, mais-valias) para reformados que transfiram residência fiscal para um município elegível do sul. As regras de cabeça:

• Rendimento de pensão estrangeira, pública ou privada.
• Residência fiscal num comune em Abruzzo, Molise, Campania, Apúlia, Basilicata, Calabria, Sardenha ou Sicília com população inferior a 30.000 (limiar elevado de 20.000 pela Lei 34/2026, em vigor desde 7 de abril de 2026). Municípios de zonas sísmicas em Lazio, Marche e Umbria também se qualificam. Palermo, Bari, Catania e Lecce permanecem acima do limiar.
• Não pode ter sido residente fiscal em Itália nos 5 anos fiscais anteriores à mudança.
• A taxa única aplica-se por 10 anos fiscais consecutivos (o ano da opção mais os nove seguintes).

É popular entre reformados norte-americanos, britânicos e do norte da Europa, e tem impulsionado a valorização real em comuni elegíveis. Confirme a elegibilidade com um commercialista antes de estruturar a mudança em torno disto. A lista é publicada e revista periodicamente.

Custos e Impostos

Conte com 10 a 15% do preço de aquisição em custos pontuais numa habitação secundária ou compra por não residente, ou 5 a 8% numa primeira habitação onde se qualifique para a taxa reduzida. Três canais principais: imposto de registo (ou IVA em novos), notário e impostos cadastrais/hipotecários.

Imposto de registo (Imposta di Registro)

O custo pontual dominante na compra a particulares:

• Primeira habitação (prima casa): 2% do valore catastale (valor cadastral, tipicamente bem abaixo do mercado), mínimo de 1.000 €. Tem de registar residência no comune do imóvel no prazo de 18 meses e o imóvel não pode pertencer a categoria de luxo (A1, A8, A9).
• Habitação secundária (seconda casa): 9% do valor cadastral, mínimo de 1.000 €. É o que a maioria dos compradores estrangeiros não residentes paga numa segunda habitação.
• Impostos cadastrais e hipotecários fixos: 50 € cada (100 € no total) em vendas entre particulares.

Mecânica-chave: o imposto de registo é calculado sobre o valor cadastral através do mecanismo prezzo-valore, e não sobre o preço de aquisição. Os valores cadastrais correm muitas vezes 30 a 50% abaixo do mercado, o que reduz materialmente a base tributável. O comprador tem de pedir formalmente o tratamento prezzo-valore no rogito.

IVA em novos

Quando compra diretamente a um construtor ou promotor registado para efeitos de IVA no prazo de 5 anos após a conclusão, a compra está sujeita a IVA em vez de imposto de registo:

• 4% de IVA para prima casa (não luxo).
• 10% de IVA para seconda casa (não luxo).
• 22% de IVA para categorias de luxo (A1 senhorial, A8 villa, A9 castelo/histórico).

Mais os impostos fixos de registo, cadastral e hipotecário de 200 € cada (600 € no total) em novos. O IVA calcula-se sobre o preço de aquisição declarado, não sobre o valor cadastral, razão pela qual os novos costumam custar mais em impostos do que usados equivalentes.

Honorários de notário

O notário (notaio) é um oficial público obrigatório que redige, certifica e regista a escritura. O comprador escolhe e paga. Conte com 1 a 2,5% consoante a complexidade do negócio, antiguidade do notário e região, com um piso de aproximadamente 1.500 a 2.500 € em transações pequenas. Parcialmente negociável, mas não dispensável. Não pode saltar ou substituir o notário.

Comissão de mediação

Tipicamente 3% + 22% de IVA de cada lado. Ao contrário de Portugal ou do Reino Unido, em Itália o comprador paga o seu próprio mediador. O total de mediação ronda assim 6% + IVA, repartido entre as partes.

IMU anual

O imposto municipal anual. As taxas são definidas por cada comune dentro de uma banda nacional, e os benefícios para habitação própria variam por categoria. Consulte a taxa exata do seu imóvel no ufficio tributi relevante antes de orçamentar. O IMU é cobrado em duas prestações (junho e dezembro) e pago via F24. O seu commercialista ou uma agência local trata disto à distância.

TASI e TARI

A TASI (taxa de serviços) foi absorvida pelo IMU desde 2020 e deixou de existir como linha autónoma. A TARI (recolha de resíduos) mantém-se: municipal, volumétrica ou por m², cobrada anualmente. Para um apartamento urbano de 100 m²: 200 a 450 €/ano.

Mais-valias

Para pessoas singulares, as mais-valias estão isentas após 5 anos de detenção, qualquer que seja a nacionalidade ou residência. Vendendo dentro de 5 anos, a mais-valia é tributada à taxa progressiva de IRPEF (até 43% mais sobretaxas regionais) ou, por opção do comprador no momento da escritura, 26% lisos de imposto substitutivo retido e pago pelo notário. Ganhos numa prima casa vendida dentro dos 5 anos ficam isentos se o produto for reinvestido noutra primeira habitação no prazo de 12 meses.

Imóveis em propriedade societária são tributados às taxas de IRC, sem janela de 5 anos.

Consulte os preços por m² atuais em Itália para validar o preço pedido face àquilo que o mercado efetivamente transaciona em cada região.

Financiamento como Não Residente

Os bancos italianos financiam não residentes, em condições materialmente mais apertadas do que para italianos. Taxas e tetos de LTV mexem com a política do BCE. Reconfirme com um intermediário.

LTV (rácio empréstimo/valor)

• Estrangeiro não residente: tipicamente 50 a 60%. Precisa de 40 a 50% do preço em capital próprio, mais despesas.
• Estrangeiro com residência italiana: muitas vezes 70 a 80%, melhores taxas.
• Residente italiano com rendimentos italianos: 80 a 90%, melhores taxas.

Os bancos avaliam o imóvel de forma independente e financiam sobre o menor dos valores entre avaliação e preço. A avaliação é por vezes conservadora em imóveis antigos ou atípicos, o que pode obrigar discretamente a aumentar o capital próprio.

Bancos italianos ativos com não residentes

Vários bancos comerciais financiam não residentes, embora o apetite oscile. Contacte dois ou três para uma proposta competitiva antes de assinar o contrato-promessa. Um intermediário de crédito independente (mediatore creditizio) é comum e habitualmente não cobra diretamente ao mutuário.

Taxas e estrutura

Indicação 2026 (mexem semanalmente, confirme com o banco):

• Variável (Euribor 3 meses + spread de 1,0 a 2,0%): efetiva 3,5 a 4,5%.
• Fixa (10 a 25 anos, indexada IRS): 3,5 a 4,8%.
• Mista: fixa nos primeiros 5 a 10 anos, depois variável.

A análise demora 4 a 8 semanas após a documentação estar completa. Avaliação 400 a 800 €, paga antecipadamente. As comissões de amortização antecipada em crédito habitação estão limitadas por lei de defesa do consumidor.

O Processo de Compra Passo a Passo

Conte com 2 a 4 meses desde a primeira proposta à entrega das chaves, mais tempo se houver complicações de título ou crédito envolvido.

1. Codice Fiscale e conta bancária italiana

Comece aqui. O código fiscal leva dias (em Itália) a algumas semanas (via consulado). Depois, abra conta na Intesa Sanpaolo, UniCredit ou num banco digital. Precisa da conta para o sinal, IMU, transferências de utilities e remanescente na escritura. Aos não residentes é normalmente oferecido um conto non-residenti com estrutura de comissões ligeiramente diferente.

2. Pesquisa e proposta di acquisto

Use a pesquisa em mapa de Seeki para fazer a shortlist. A proposta di acquisto é uma proposta assinada a um preço determinado com um pequeno sinal (tipicamente 1.000 a 10.000 € ou 1 a 2% retido pelo mediador como boa-fé). Se o vendedor assinar, a proposta torna-se vinculativa para ambos os lados, sujeita ao contrato-promessa que se segue. Se o vendedor não assinar dentro da validade, o sinal é devolvido.

3. Compromesso (contrato-promessa) e sinal

O compromesso é o contrato-promessa vinculativo, geralmente assinado 2 a 6 semanas depois da proposta aceite. O comprador transfere uma caparra confirmatoria de 10 a 30% do preço.

Regras supletivas do Código Civil:

• Comprador desiste → vendedor fica com o sinal.
• Vendedor desiste → vendedor deve ao comprador o dobro.
• Qualquer das partes pode pedir esecuzione in forma specifica (execução específica) por via judicial em vez do confisco do sinal. Cara mas disponível.

Registe o compromesso na Agenzia delle Entrate no prazo de 30 dias. O registo dá ao comprador prioridade sobre qualquer reivindicação posterior contra o vendedor, um escudo crítico na due diligence.

4. Due diligence

Entre o compromesso e o rogito, o seu advogado ou notário verifica:

• Cadeia de título e correspondência cadastral via Conservatoria dei Registri Immobiliari e Catasto.
• Hipotecas, penhoras e ónus: o imóvel tem de transmitir livre e desembaraçado.
• Licenças de construção e abusi edilizi: cada modificação desde a construção tem de ter licença válida. Alterações não licenciadas (sala acrescentada, varanda fechada, cave convertida) são extremamente comuns em Itália e podem exigir sanatoria (regularização), demolição ou ajuste no preço.
• Certificado de habitabilidade (agibilità).
• Certificado Energético (APE): obrigatório na venda.
• Certificações de condomínio para apartamentos: declaração do administrador de que não há quotas em dívida, mais atas das últimas 5 assembleias incluindo obras planeadas.
• Categoria sísmica: imóveis nas zonas 1 a 3 podem ter obrigações de reforço; em imóveis históricos o Sismabonus pode financiar a melhoria.

5. Rogito no notário

O rogito é a escritura pública final. A presença do notário é obrigatória. Nenhuma venda de imóvel se conclui em Itália sem ele. O notário lê a escritura em voz alta, verifica identidades, cobra impostos e taxas no próprio dia e regista o título junto da Autoridade Tributária e do registo predial.

No rogito o comprador apresenta:

• Cheques visados (assegni circolari) ou transferências confirmadas para o remanescente, honorários do notário e impostos.
• Codice Fiscale, passaporte e documentação sobre estado civil.
• Procuração (procura) se o comprador não estiver presente: uma procuração específica notariada, não uma genérica.

6. Registo e utilities

O notário entrega a escritura à Agenzia delle Entrate e à Conservatoria no prazo de 20 a 30 dias. Transfira utilities (eletricidade, gás, água, TARI dos resíduos) para o seu nome com a escritura.

Cronograma realista

Fase	Duração
Codice Fiscale + conta bancária	1 a 4 semanas
Pesquisa + proposta di acquisto	Variável
Compromesso assinado	2 a 6 semanas após proposta aceite
Due diligence + crédito (se aplicável)	4 a 10 semanas
Rogito	1 dia
Total da proposta às chaves	8 a 16 semanas

Onde Compram Habitualmente os Estrangeiros

Toscana

A Toscana continua a ser a casa espiritual da Itália dos compradores estrangeiros. Florença domina o segmento urbano. Apartamentos no centro histórico atingem preços premium e raramente chegam ao mercado em boas condições. O valor está nas províncias: Lucca (cidade muralhada e costa de Versilia), Siena (cidade medieval e campo das Crete Senesi) e o cinturão agrícola de Chianti e Val d'Orcia. As casas de pedra (casali) com 1 a 5 hectares são a aquisição arquetípica.

Lombardia e Milão

A Lombardia centra-se em Milão, capital de negócios de Itália e, de longe, o mercado urbano de arrendamento mais profundo. Os apartamentos em Milão são a tese preferida dos investidores internacionais; as rentabilidades estão comprimidas pela última década de subidas, mas a procura é consistente. Os lagos (Como e Iseo do lado lombardo, Garda partilhado entre Lombardia e Veneto) sustentam o mercado de segunda habitação. Conte com 20 a 30% de prémio em primeira linha de lago face a imóveis afastados 500 metros.

Lácio e Roma

Lazio e Roma ancoram o mercado de compradores estrangeiros do centro de Itália. Apartamentos no centro histórico (Trastevere, Monti, Testaccio, Prati) são a aquisição clássica; os Castelli Romani envolventes e Viterbo oferecem alternativas rurais e de pequenas cidades a uma fração do preço.

Apúlia

A Apúlia tem sido a região revelação da última década. Na Valle d'Itria (Ostuni, Locorotondo, Martina Franca, Cisternino) negoceiam-se trulli e masserie caiadas a preços que ainda batem a Toscana em 40 a 60% para tipologias comparáveis. A península do Salento, a sul de Lecce, é a alternativa de praia. Ambas foram pressionadas pela procura de aluguer de curta duração e pelo momentum dos compradores estrangeiros desde 2020.

Sicília

A Sicília oferece o maior valor absoluto em Itália para compradores estrangeiros: apartamentos em centros históricos de Palermo, Noto, Ragusa ou Siracusa a 500 a 1.500 €/m², metade da Apúlia e um terço da Toscana. A contrapartida: os custos de obra são reais, o mercado local de mão de obra é mais fino e os abusi edilizi são endémicos no interior siciliano. Excelente para compradores com tempo e arquiteto local de confiança. Difícil para quem tenta transacionar remotamente.

Campânia e Amalfi

A Campania e Nápoles albergam dois mercados distintos. Nápoles cidade é uma alternativa urbana em ascensão: preços mais baixos do que Roma, centro histórico profundo, ligações diretas de comboio. A Costa Amalfitana (Positano, Amalfi, Ravello) e a península de Sorrento alcançam os preços por m² mais altos da costa italiana, impulsionados por oferta restrita e uma marca reconhecida globalmente.

Lago de Garda

O Lago de Garda (abrangendo Lombardia, Veneto e Trentino-Alto Adige) é o maior mercado lacustre para compradores estrangeiros, particularmente forte com alemães, holandeses e austríacos devido à proximidade alpina por estrada. A margem sul (Sirmione, Desenzano, Peschiera) é mais desenvolvida e mais cara; a margem leste no Veneto oferece melhor relação preço-valor.

Outras

A Umbria é a Toscana mais sossegada e barata. A Emilia-Romagna com Bolonha oferece qualidade de vida urbana com desconto face a Roma ou Milão. O Piemonte (terra do vinho das Langhe, Turim) combina gastronomia, vinho e acesso alpino. Veneza é um nicho: belíssima mas estruturalmente difícil (acqua alta, restrições de conservação, oferta limitada por andar).

Armadilhas Comuns

Abusi edilizi (obras não autorizadas). O maior risco isolado no imobiliário italiano. Qualquer modificação no invólucro exterior, na planta ou no volume desde a licença original tem de ter uma concessione edilizia ou permesso di costruire correspondente em arquivo. Proprietários italianos acrescentaram historicamente varandas, fecharam loggias, converteram caves em quartos e construíram anexos sem licença, por vezes décadas atrás. O seu notário e perito devem verificar que o registo cadastral corresponde ao que está fisicamente lá. Opções de remediação: sanatoria (regularização, quando permitida, com coimas), demolição ou abandonar o negócio. Não feche um negócio com abusi conhecidos sem o vendedor já ter apresentado e obtido sanatoria.

Certificações de condomínio. Apartamentos em condomini exigem certificação escrita do administrador a indicar quotas em dívida, obras planeadas e eventuais litígios. Falta ou evasão na certificação é sinal de alarme. Grandes lavori straordinari (fachada, telhado, elevador) pendentes podem recair sobre o comprador após a venda, em dezenas de milhares de euros.

Reforço sísmico. A Itália é um dos países sismicamente mais ativos da Europa. Imóveis em zona 1 (mais alto risco) ou zona 2 podem ter obrigações de reforço em obras, sobretudo em trabalho estrutural. O Sismabonus pode cobrir 70 a 85% dos custos e é muitas vezes atribuível ao empreiteiro, pelo que vale a pena integrá-lo no orçamento de obra desde o primeiro dia.

Disciplina nos orçamentos de obra no sul. As obras de recuperação no sul (Sicília, Calabria, interior da Apúlia) parecem aliciantes no papel e estouram com frequência 50 a 100% acima do orçado. Causas comuns: trabalho estrutural subestimado em pedra antiga, atrasos no fornecimento de materiais, mão de obra artesã com prazos longos e scope creep originado em surpresas de licenciamento. Regra prática para compradores não residentes a recuperar à distância: ao orçamento inicial, junte 40 a 60% de contingência e ponha tudo sob contrato a preço fixo com pagamentos faseados ligados a marcos de entrega.

Desencontros cadastrais. É comum o registo cadastral discordar da realidade física: divisões mal contadas, áreas com 10 a 20% de desvio, classe errada. Corrigir (voltura, variazione catastale) é rotineiro mas leva semanas. Faça-o antes do rogito, não depois, porque alimenta o cálculo do imposto de registo.

Custos de câmbio transfronteiriço. Mover um sinal de 300.000 € via SWIFT clássico custa 1.000 a 3.000 €+ em spread cambial. Corretoras multi-moeda (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) poupam 0,3 a 1%, longe de ser irrelevante na escala do sinal.

Pesquisa Eficaz em Seeki

Seeki agrega os anúncios italianos por região num mapa de pesquisa único. Práticas que valem a pena:

• Comece amplo: em Itália ou ao nível de região (Toscana, Lombardia, Puglia, Sicilia) e estreite com filtros. O comune vizinho oferece muitas vezes melhor relação preço-valor.
• Use os filtros por slug para intenções comuns: apartamentos à venda em Itália, casas à venda em Itália.
• Compare preços por m² face ao mercado: preços por m² em Itália ajuda-o a validar o que os vendedores pedem face àquilo que efetivamente se transaciona.
• Guarde pesquisas para receber alertas quando surgirem novos anúncios. Bons apartamentos em Milão, Roma ou Florença saem depressa.
• Aproxime o mapa a ruas específicas para avaliar bairros visualmente.

FAQ

Quando preciso do Codice Fiscale e posso obtê-lo à distância?

Antes da proposta de aquisição e certamente antes do compromesso ou rogito. Em qualquer consulado italiano no estrangeiro (1 a 4 semanas), através de advogado italiano com procuração (1 a 2 semanas) ou presencialmente numa repartição da Agenzia delle Entrate em Itália (no próprio dia). Gratuito quando obtido diretamente. Vários passos seguintes (conta bancária, transferência de sinal, pedido de crédito) ficam parados sem ele, por isso trate cedo.

Os não residentes conseguem crédito em Itália?

Sim, na maior parte dos grandes bancos (Intesa Sanpaolo, UniCredit e BNL têm todos canais dedicados a não residentes), mas com LTV mais baixo do que para residentes italianos. LTV típico para não residentes 50 a 60%, ou seja, 40 a 50% do preço em capital próprio mais despesas. Taxas semelhantes às dos residentes (variável em torno de 3,5 a 4,5%, fixa 3,5 a 4,8%), mas com spreads maiores e análise de 4 a 8 semanas.

Em que consiste o regime de 7% para reformados e quem se qualifica?

Imposto sobre o rendimento liso de 7% sobre todos os rendimentos de fonte estrangeira durante 10 anos fiscais, se transferir residência para um comune com menos de 30.000 habitantes (limiar elevado de 20.000 pela Lei 34/2026, em vigor desde 7 de abril de 2026) em Abruzzo, Molise, Campania, Apúlia, Basilicata, Calabria, Sardenha ou Sicília, mais municípios de zonas sísmicas em Lazio, Marche e Umbria. Não pode ter sido residente fiscal em Itália nos 5 anos anteriores e tem de receber uma pensão estrangeira. As maiores cidades do sul (Bari, Palermo, Catania, Lecce) ficam acima do limiar. Confirme a elegibilidade com um commercialista antes de estruturar a mudança.

Quanto custam os encargos totais da escritura?

Para uma segunda habitação adquirida a particulares: 10 a 15% do preço, dominado pelos 9% de imposto de registo sobre o valor cadastral (efetivo 5 a 7% sobre o preço de mercado, devido ao desconto cadastral), mais honorários do notário (1 a 2,5%), comissão do mediador (3% + IVA do lado do comprador) e honorários de advogado. Para uma primeira habitação com tratamento de prima casa: 5 a 8%. Em novos a partir de promotor, há IVA sobre o preço pedido em vez de imposto de registo sobre o valor cadastral. Total comparável ou ligeiramente superior em segundas habitações, inferior em primeiras à taxa de 4% de IVA.

Tenho de usar notário?

Sim. A lei italiana exige um notário (notaio) para redigir, certificar e registar a escritura final. O notário é um oficial público obrigatório, não apenas um advogado. Verifica o título, procura ónus, cobra e paga os impostos por si no momento do rogito, e regista a escritura. O comprador escolhe o notário e paga os honorários. Pode contratar também um avvocato para aconselhamento específico (recomendado em qualquer negócio não trivial), mas o notário é inegociável.

Posso comprar através de uma empresa (SPV)?

Sim. Pessoas singulares e empresas estrangeiras podem deter imóveis italianos diretamente, e uma S.r.l. italiana é comum para imobiliário comercial, carteiras de arrendamento ou planeamento sucessório. Os imóveis em propriedade societária pagam IMU à taxa plena independentemente do uso, e a isenção de mais-valias a 5 anos não se aplica. A lei fiscal italiana é mais pesada com imóveis detidos via jurisdições classificadas como não cooperativas. Confirme com um commercialista antes de estruturar via veículo offshore.

Que impostos pago quando vender?

Para pessoas singulares, as mais-valias estão isentas após 5 anos de detenção, qualquer que seja a nacionalidade ou residência. Dentro de 5 anos, a mais-valia é tributada às taxas progressivas de IRPEF (até 43% mais sobretaxas regionais) ou, por opção do comprador no rogito, 26% lisos de imposto substitutivo pago pelo notário. A venda de uma prima casa dentro de 5 anos fica isenta se o produto for reinvestido noutra primeira habitação no prazo de 12 meses. Vendedores societários pagam à taxa de IRC sem janela de 5 anos.

Posso arrendar o meu imóvel em curta duração (estilo Airbnb)?

Sim, mas cada vez mais regulado, sobretudo em cidades saturadas de turismo. Os esquemas nacionais de registo CIR (Codice Identificativo Regionale) e CIN (Codice Identificativo Nazionale) exigem registar cada imóvel, exibir o código em todos os anúncios e comunicar dados dos hóspedes à polícia local (alloggiati web). Cidades como Florença, Veneza, Roma e partes da Costa Amalfitana têm tetos por zona, moratórias de registo ou limites de noites por ano. Se o rendimento de curta duração for central na tese de investimento, confirme o conjunto de regras em vigor no comune específico antes de licitar. A regulamentação tem apertado anualmente desde 2023 e continua a evoluir.

Aviso Legal

Informação geral, não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal. As leis imobiliárias italianas, as taxas e a elegibilidade dos regimes mudam; valide com um notaio, avvocato e commercialista italianos licenciados antes de transacionar. Última revisão: 2026-05-18 pela Seeki Editorial.