Huis kopen in Italië als buitenlander (gids 2026)

Italië is op papier een van de meest open EU-vastgoedmarkten en in de praktijk een van de meest procedureel veeleisende. De regels rond wie mag kopen zijn ruim: EU-burgers hebben volledige pariteit en de meeste niet-EU-burgers kwalificeren via Italië's condizione di reciprocità (wederkerigheidsdoctrine). Waar het wringt: de aankoop is door de notaris geconditioneerd, het belastingstelsel trekt een scherpe lijn tussen hoofd- en tweede woning, en oudere Italiaanse panden staan berucht om hun abusi edilizi (ongeoorloofde bouwwerken) die op het laatste moment een deal kunnen torpederen.

Twee zaken moet u rechttrekken voor u verliefd wordt op een Toscaans boerderijtje. Eén, u heeft een Codice Fiscale nodig voor u iets kunt tekenen. Twee, de "1-euro huis"-programma's die u in Siciliaanse en Apulische dorpen ziet, gaan gepaard met bindende renovatieverplichtingen en garanties. Het is geen sluiproute Italië in.

Deze gids loopt door Codice Fiscale, registratiebelasting (Imposta di Registro), btw op nieuwbouw, jaarlijkse IMU, de verplichte rogito bij de notaris, financiering voor niet-residenten, en waar expats feitelijk kopen op Seeki.

Mogen buitenlanders een huis kopen in Italië?

Vrijwel altijd ja. Italië's juridische kader verdeelt buitenlandse kopers in drie groepen:

1. EU- en EER-burgers: volledige pariteit met Italiaanse residenten. Geen goedkeuringen, dezelfde fiscale behandeling (inclusief 2% registratiebelasting voor hoofdverblijf bij verhuizing en inschrijving).
2. Niet-EU-burgers met Italiaans residentschap: behandeld als Italiaanse residenten voor eigendom en fiscaliteit.
3. Niet-EU niet-resident-burgers: onderworpen aan de condizione di reciprocità. Ze mogen kopen als hun thuisland Italianen toestaat daar vastgoed te kopen. Het ministerie van Buitenlandse Zaken publiceert de lijst. Amerikaanse, Britse, Canadese, Australische, Zwitserse, Japanse, Braziliaanse en de meeste Latijns-Amerikaanse burgers kwalificeren. Een handvol niet, en uw notaris verifieert dat voor de rogito.

Italië beperkt buitenlandse kopers niet naar type, waarde of locatie. Landbouwgrond, historische centra, kustvilla's, bedrijfsvastgoed: zelfde kader. Landbouwgrond kent aparte prelazione (voorkeursrechten) voor buurboeren die een deal kunnen vertragen.

Codice Fiscale: de eerste stap

De Codice Fiscale is een Italiaans fiscaal nummer van 16 tekens, afgegeven door de Agenzia delle Entrate. Zonder die opent u geen Italiaanse bankrekening, tekent u geen voorlopig contract, betaalt u geen belasting en voert u geen akte uit. Gratis, op identiteit gebaseerd (niet op residentschap); niet-residenten krijgen hem routinematig.

Drie routes:

1. In persoon bij een Agenzia delle Entrate-kantoor in Italië: gratis, dezelfde dag met paspoort.
2. Bij een Italiaans consulaat in het buitenland: ook gratis, 1 tot 4 weken afhankelijk van consulaat.
3. Via een Italiaanse advocaat of commercialista met volmacht: € 100 tot € 250 als onderdeel van een grotere opdracht.

Regel dit voor u serieus gaat bieden. Verschillende vervolgstappen (bankrekening, hypotheekaanvraag, aanbetaling) komen zonder hem stil te liggen.

De 1-euro huis-programma's

De case a 1 euro-programma's van kleine comuni in ontvolkte zuidelijke dorpen bestaan echt, maar zijn veel veeleisender dan de virale koppen suggereren. Elke comune stelt eigen renovatie-eisen, prestatiebondsen en deadlines, en de notaris, belastingen en transferkosten komen er bovenop. De aankoop is feitelijk geen 1-euro-transactie. Bevestig voorwaarden bij het ufficio tecnico van de specifieke gemeente voor u biedt. Als het idee aanspreekt, kijk dan ook naar het Borghi-programma en regionale stimuleringen in Sicilië of Puglia.

7% vlaktax voor pensionado's die naar het zuiden verhuizen

Het Italiaanse regime fiscale agevolato per pensionati esteri (Art. 24-ter TUIR) biedt een vlakke 7% inkomstenbelasting op alle buitenlands inkomen (pensioen, huur, vermogenswinst) voor gepensioneerden die hun fiscaal residentschap verleggen naar een kwalificerende zuidelijke gemeente. De hoofdlijnen:

• Buitenlands pensioeninkomen, van een buitenlandse publieke of private bron.
• Fiscaal residentschap in een comune in Abruzzo, Molise, Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sardinië of Sicilië met inwoners onder de 30.000 (van 20.000 opgeschroefd door wet 34/2026, in werking 7 april 2026). Aardbevingszones in Lazio, Marche en Umbrië kwalificeren ook. Palermo, Bari, Catania en Lecce blijven boven de drempel.
• U mag in de 5 belastingjaren voor verhuizing geen Italiaans fiscaal resident zijn geweest.
• Het vlaktarief geldt 10 opeenvolgende belastingjaren (het instapjaar plus de negen erna).

Populair bij Amerikaanse, Britse en Noord-Europese gepensioneerden, en het heeft echte prijsappreciatie in kwalificerende comuni veroorzaakt. Bevestig kwalificatie met een commercialista voor u een verhuizing eromheen plant. De lijst wordt periodiek aangepast.

Kosten en belastingen

Reken op 10 tot 15% van de koopsom aan eenmalige kosten voor een tweede woning of niet-resident-aankoop, of 5 tot 8% voor een hoofdverblijf waar u voor het verlaagde tarief kwalificeert. Drie hoofdkanalen: registratiebelasting (of btw op nieuwbouw), notariskosten en kadastrale/hypotheekbelastingen.

Registratiebelasting (Imposta di Registro)

De dominante eenmalige kostenpost bij aankoop van een particuliere verkoper:

• Hoofdverblijf (prima casa): 2% van de valore catastale (kadasterwaarde, doorgaans ruim onder marktwaarde), minimum € 1.000. U moet binnen 18 maanden uw residentie in de comune inschrijven en het pand mag geen luxecategorie zijn (A1, A8, A9).
• Tweede woning (seconda casa): 9% van kadasterwaarde, minimum € 1.000. Wat de meeste niet-resident-buitenlandse kopers op een vakantiewoning betalen.
• Vaste kadastrale en hypotheekbelastingen: € 50 elk (€ 100 totaal) op particulier-particulier-verkopen.

Belangrijke werking: registratiebelasting wordt berekend op de kadasterwaarde via het prezzo-valore-mechanisme, niet op de koopsom. Kadasterwaarden lopen vaak 30 tot 50% onder de marktwaarde, wat de belastbare basis materieel verlaagt. De koper moet bij de rogito formeel om prezzo-valore-behandeling vragen.

Btw op nieuwbouw

Bij aankoop direct van een btw-plichtige aannemer of ontwikkelaar binnen 5 jaar na oplevering geldt IVA in plaats van registratiebelasting:

• 4% IVA voor prima casa (niet-luxe).
• 10% IVA voor seconda casa (niet-luxe).
• 22% IVA voor luxecategorieën (A1 statig huis, A8 villa, A9 kasteel/historisch).

Plus vaste registratie-, kadaster- en hypotheekbelastingen van € 200 elk (€ 600 totaal) bij nieuwbouw. IVA wordt op de aangegeven koopsom berekend, niet op de kadasterwaarde, waardoor nieuwbouw fiscaal vaak duurder is dan vergelijkbare bestaande bouw.

Notariskosten

De notaris (notaio) is een verplichte openbaar ambtenaar die de akte opstelt, certificeert en archiveert. De koper kiest en betaalt. Reken 1 tot 2,5% afhankelijk van complexiteit, anciënniteit van de notaris en regio, met een ondergrens van grofweg € 1.500 tot € 2.500 op kleine transacties. Deels onderhandelbaar maar niet weg te denken. U kunt de notaris niet overslaan of vervangen.

Makelaarscourtage

Doorgaans 3% + 22% IVA aan beide kanten. Anders dan in Portugal of het VK betaalt de koper in Italië zijn eigen makelaar. Totale transactieprovisie komt daarmee op grofweg 6% + IVA, verdeeld tussen partijen.

Jaarlijkse IMU

De jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting. Tarieven worden per comune binnen een nationale band vastgesteld, en kortingen voor hoofdverblijf verschillen per categorie. Zoek het exacte tarief voor uw pand op bij het relevante ufficio tributi voor u begroot. IMU wordt in twee termijnen gefactureerd (juni en december) en betaald via F24. Uw commercialista of een lokale service kan dat op afstand regelen.

TASI en TARI

TASI (dienstenbelasting) is sinds 2020 in IMU opgenomen en bestaat niet meer als aparte regel. TARI (afvalinzameling) blijft: gemeentelijk, volumetrisch of per vierkante meter, jaarlijks gefactureerd. Typisch voor een stadsappartement van 100 m²: € 200 tot € 450 per jaar.

Vermogenswinst

Voor particulieren is vermogenswinst vrijgesteld na 5 jaar eigendom, ongeacht nationaliteit of residentschap. Verkoopt u binnen 5 jaar dan wordt de winst belast tegen progressieve IRPEF-tarieven (tot 43% plus regionale toeslagen) of, op keuze van de koper bij de akte, een vlakke substitutiebelasting van 26% die de notaris inhoudt en afdraagt. Winst op een prima casa die binnen 5 jaar wordt verkocht is vrijgesteld als de opbrengst binnen 12 maanden wordt herbelegd in een nieuw hoofdverblijf.

Vennootschap-gehouden vastgoed wordt tegen vennootschapstarieven belast, zonder 5-jaars-uitzondering.

Bekijk actuele prijzen per m² in Italië om vraagprijzen te toetsen tegen wat de markt feitelijk transacteert per regio.

Financiering als niet-resident

Italiaanse banken financieren niet-residenten, op materieel strakkere voorwaarden dan voor Italianen. Tarieven en LTV-plafonds bewegen met ECB-beleid. Hercontroleer met een broker.

LTV (loan-to-value)

• Niet-resident buitenlandse koper: typisch 50 tot 60%. U heeft 40 tot 50% van de prijs in cash plus kosten koper nodig.
• Buitenlandse koper met Italiaans residentschap: vaak 70 tot 80%, betere rentes.
• Italiaanse resident met Italiaans inkomen: 80 tot 90%, beste rentes.

Banken taxeren onafhankelijk en lenen op het laagste van taxatiewaarde en koopsom. Taxaties zijn op oudere of atypische panden vaak conservatief, wat u stilzwijgend dwingt meer cash in te brengen.

Italiaanse banken die niet-residenten financieren

Meerdere retailbanken financieren niet-residenten, al verschilt de risicobereidheid. Benader er twee of drie voor een competitieve offerte voor u het voorlopig contract tekent. Een onafhankelijke broker (mediatore creditizio) is gangbaar en kost de lener doorgaans niets direct.

Rentes en structuur

Indicatieve marges 2026 (bewegen wekelijks, dus bevestig met de bank):

• Variabel (Euribor 3-maands + spread 1,0 tot 2,0%): effectief 3,5 tot 4,5%.
• Vast (10 tot 25 jaar, IRS-gerelateerd): 3,5 tot 4,8%.
• Gemengd: vast voor eerste 5 tot 10 jaar, daarna variabel.

Acceptatie duurt 4 tot 8 weken zodra het dossier rond is. Taxatiekosten € 400 tot € 800, vooraf te betalen. Vervroegde-aflosfees op residentiële hypotheken zijn door consumentenbeschermingsrecht gemaximeerd.

Het kooptraject stap voor stap

Reken op 2 tot 4 maanden van eerste bod tot sleuteloverdracht, langer bij titelcomplicaties of hypotheekbetrokkenheid.

1. Codice Fiscale en Italiaanse bankrekening

Begin hier. Het fiscaal nummer duurt dagen (in Italië) tot een paar weken (via consulaat). Zodra u die heeft, opent u een rekening bij Intesa Sanpaolo, UniCredit of een digitale bank. U heeft de rekening nodig voor aanbetaling, IMU, nutsoverdracht en het saldo bij oplevering. Niet-residenten krijgen doorgaans een conto non-residenti met iets afwijkende feeschema's.

2. Zoeken en proposta di acquisto

Gebruik Seeki's kaartzoek voor een shortlist. De proposta di acquisto is een ondertekend bod tegen een opgegeven prijs met een kleine aanbetaling (typisch € 1.000 tot € 10.000 of 1 tot 2% als goede-intentie-geld in beheer bij de makelaar). Tekent de verkoper, dan wordt het bod voor beide partijen bindend, onder voorbehoud van het voorlopig contract. Tekent hij niet binnen de aangegeven geldigheid, dan wordt het deposito teruggegeven.

3. Compromesso (voorlopig contract) en aanbetaling

De compromesso is het bindende voorlopige contract, doorgaans 2 tot 6 weken na de geaccepteerde proposta getekend. De koper stort een caparra confirmatoria van 10 tot 30% van de koopsom.

Standaardregels onder het Burgerlijk Wetboek:

• Koper trekt zich terug → verkoper houdt de aanbetaling.
• Verkoper trekt zich terug → verkoper is het dubbele verschuldigd.
• Beide partijen kunnen via de rechter esecuzione in forma specifica (specifieke uitvoering) afdwingen in plaats van de aanbetaling op te geven. Duur maar mogelijk.

Registreer de compromesso binnen 30 dagen bij de Agenzia delle Entrate. Registratie geeft de koper voorrang op latere claims tegen de verkoper, een kritisch due-diligence-schild.

4. Due diligence

Tussen compromesso en rogito verifieert uw advocaat of notaris:

• Titelketen en kadastrale match via de Conservatoria dei Registri Immobiliari en Catasto.
• Hypotheken, lasten en bezwaringen: het pand moet vrij en schoon overgaan.
• Bouwvergunningen en abusi edilizi: elke wijziging sinds bouw moet een geldige vergunning hebben. Niet-vergunde aanpassingen (extra kamer, ingesloten balkon, omgebouwde kelder) zijn in Italië extreem gangbaar en kunnen sanatoria (amnestie-indiening), sloop of prijsaanpassing vereisen.
• Habitatieverklaring (agibilità).
• Energieprestatiecertificaat (APE): verplicht bij verkoop.
• Condominium-certificeringen voor appartementen: beheerderverklaring dat er geen openstaande kosten zijn, plus notulen van de laatste 5 vergaderingen inclusief geplande grote werken.
• Seismische categorie: panden in zones 1 tot 3 kunnen versterkingsverplichtingen kennen; voor historische panden kan het Sismabonus-belastingkrediet upgrades financieren.

5. Rogito bij de notaris

De rogito is de definitieve openbare akte. Notarisaanwezigheid is verplicht. Geen pandverkoop sluit in Italië zonder. De notaris leest de akte hardop voor, verifieert identiteit, int belastingen en fees op de dag, en archiveert de akte bij de fiscus en het kadaster.

Bij de rogito brengt de koper:

• Gecertificeerde bankcheques (assegni circolari) of bevestigde overschrijvingen voor het saldo, notariskosten en belastingen.
• Codice Fiscale, paspoort en huwelijkse-statusdocumentatie.
• Volmacht (procura) als de koper niet aanwezig is: een specifieke notariële POA, geen generieke.

6. Archivering en nutsvoorzieningen

De notaris dient de akte binnen 20 tot 30 dagen in bij de Agenzia delle Entrate en de Conservatoria. U zet nutsvoorzieningen (elektra, gas, water, afval TARI) op uw naam met de akte.

Realistische planning

Fase	Duur
Codice Fiscale + bankrekening	1 tot 4 weken
Zoeken + proposta di acquisto	Variabel
Compromesso getekend	2 tot 6 weken na geaccepteerde proposta
Due diligence + hypotheek (indien)	4 tot 10 weken
Rogito	1 dag
Totaal van bod tot sleutels	8 tot 16 weken

Waar buitenlanders typisch kopen

Toscane

Toscana blijft het spirituele thuis van buitenlands-koperend Italië. Firenze domineert het stadssegment. Historisch centrum-appartementen vragen premium en komen zelden in goede staat op de markt. De waarde zit in de provincies: Lucca (ommuurde stad plus Versilia-kust), Siena (middeleeuwse stad plus de Crete Senesi) en de agrarische gordels rond Chianti en Val d'Orcia. Stenen boerderijen (casali) met 1 tot 5 hectare land zijn de archetypische aankoop.

Lombardije en Milaan

Lombardia draait rond Milaan, het zakelijke hart van Italië en veruit de diepste stedelijke huurmarkt. Milano-appartementen zijn de favoriete buy-to-let-spel voor internationale investeerders; yields zijn gecompresseerd door tien jaar prijsgroei maar de vraag is consistent. De meren (Como en Iseo aan de Lombardische zijde, Garda over Lombardije en Veneto) drijven de tweede-huismarkt. Reken op 20 tot 30% premie aan het water versus vergelijkbare panden 500 meter landinwaarts.

Lazio en Rome

Lazio en Roma verankeren de centraal-Italiaanse buitenlands-kopersmarkt. Historisch-centrumappartementen (Trastevere, Monti, Testaccio, Prati) zijn de klassieke aankoop; de omliggende Castelli Romani en Viterbo bieden landelijke en kleinstedelijke alternatieven voor een fractie van de prijs.

Apulië

Puglia is de uitbraakregio van het laatste decennium. De Valle d'Itria (Ostuni, Locorotondo, Martina Franca, Cisternino) verhandelt trulli en gewitkalkte masserie tegen prijzen die Toscane voor vergelijkbare plattegronden nog steeds met 40 tot 60% verslaan. Het Salento-schiereiland zuidelijk van Lecce is het strandalternatief. Beide zijn geraakt door short-let-vraag en buitenlandse-kopersmomentum sinds 2020.

Sicilië

Sicilia biedt de grootste absolute waarde in Italië voor buitenlandse kopers: historisch-centrumappartementen in Palermo, Noto, Ragusa of Siracusa op € 500 tot € 1.500/m², de helft van Puglia en een derde van Toscane. De catch: renovatiekosten zijn reëel, lokale arbeidsmarkten dunner en abusi edilizi zijn epidemisch in landelijk Sicilië. Uitstekend voor kopers met tijd en een betrouwbare lokale architect. Lastig voor wie op afstand wil transacteren.

Campania en Amalfi

Campania en Napoli huisvesten twee aparte markten. Napels-stad is een opkomend stedelijk alternatief: lagere prijzen dan Rome, een diep historisch centrum, directe treinverbindingen. De Amalfikust (Positano, Amalfi, Ravello) en het Sorrento-schiereiland vragen Italië's hoogste strandprijzen per m², gedreven door beperkt aanbod en een wereldwijd herkenbaar merk.

Gardameer

Het Gardameer (over Lombardia, Veneto en Trentino-Alto Adige) is de grootste buitenlandse-kopersmeermarkt, vooral sterk bij Duitse, Nederlandse en Oostenrijkse kopers vanwege de alpenrijroute. De zuidkust (Sirmione, Desenzano, Peschiera) is ontwikkelder en duurder; de oostelijke Veneto-kust biedt betere waarde.

Overig

Umbria is het rustigere, goedkopere Toscane. Emilia-Romagna met Bologna biedt stedelijke kwaliteit van leven tegen korting op Rome of Milaan. Piemonte (Langhe-wijngebied, Torino) combineert eten, wijn en alpine bereikbaarheid. Venezia zelf is een nichemarkt: prachtig maar structureel lastig (acqua alta, behoudsbeperkingen, beperkt aanbod per verdieping).

Veelvoorkomende valkuilen

Abusi edilizi (ongeoorloofde bouwwerken). Het grootste risico in Italiaans vastgoed. Elke wijziging aan de buitengevel, plattegrond of volume sinds de oorspronkelijke vergunning moet een matchende concessione edilizia of permesso di costruire in dossier hebben. Italiaanse eigenaars hebben in de afgelopen decennia balkons toegevoegd, loggia's ingesloten, kelders tot kamers omgebouwd en uitbouwen gerealiseerd zonder vergunning. Uw notaris en landmeter moeten verifiëren dat het kadasterregister overeenkomt met de fysieke werkelijkheid. Sanering: sanatoria (amnestie-indiening, waar toegestaan, met boete), sloop of weglopen. Sluit nooit op een pand met bekende abusi tenzij de verkoper een sanatoria al heeft ingediend en doorgezet.

Condominium-certificeringen. Appartementen in condomini vereisen een schriftelijke beheerderverklaring over openstaande kosten, geplande grote werken en lopende procedures. Een ontbrekende of ontwijkende verklaring is rood vlaggetje. Grote hangende lavori straordinari (gevel, dak, lift) kunnen post-sale voor tienduizenden euro's bij de koper landen.

Seismische versterking. Italië is een van de seismisch actiefste landen in Europa. Vastgoed in zone 1 (hoogste risico) of zone 2 kan bij renovatie versterkingsverplichtingen kennen, vooral bij dragend werk. Het Sismabonus-belastingkrediet kan 70 tot 85% van de upgradekosten dekken en is vaak overdraagbaar aan de aannemer, dus de moeite waard om vanaf dag één in de renovatiebegroting te modelleren.

Disciplineer offertes voor zuidelijke renovaties. Renovatiekosten in zuidelijk Italië (Sicilië, Calabrië, het Apulische binnenland) zien er op papier verleidelijk uit en lopen vaak 50 tot 100% boven offerte uit. Veelvoorkomende oorzaken: onderschatte structurele werkzaamheden op oude stenen panden, materiaalvertragingen, ambachtelijke arbeid met lange doorlooptijden en scope creep door vergunningsverrassingen. Vuistregel voor niet-resident-kopers die op afstand renoveren: neem de eerste offerte, voeg 40 tot 60% contingency toe, en zet het hele project onder vastprijscontract met staged betalingen gekoppeld aan opleveringspunten.

Kadastermismatch. De kadastrale dossiers komen vaak niet overeen met het pand: kamers verkeerd geteld, oppervlakte 10 tot 20% afwijkend, klasse fout. Reparatie (voltura, variazione catastale) is routine maar duurt weken. Doe het voor de rogito, niet erna, omdat het de berekening van registratiebelasting beïnvloedt.

Wisselkoerskosten. Een aanbetaling van € 300.000 via standaard SWIFT-overschrijvingen kost € 1.000 tot € 3.000+ in marge. Multicurrency-aanbieders (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) besparen 0,3 tot 1%, niet verwaarloosbaar op aanbetalingsschaal.

Effectief zoeken op Seeki

Seeki aggregeert Italiaans aanbod over regio's tot één doorzoekbare kaart. Wat helpt:

• Begin breed op Italië of een regio (Toscana, Lombardia, Puglia, Sicilia) en filter aan. Vaak vindt u betere waarde in een naburige comune.
• Gebruik gelocaliseerde filter-slugs voor gangbare intenties: appartementen te koop in Italië, huizen te koop in Italië.
• Check prijs per m² tegen de markt: prijzen per m² door Italië laat u toetsen wat verkopers vragen tegen wat feitelijk transacteert.
• Sla zoekopdrachten op om bericht te krijgen bij nieuwe matches. Goede appartementen in Milaan, Rome of Florence gaan snel.
• Zoom de kaart in op specifieke straten om wijken visueel te beoordelen.

FAQ

Wanneer heb ik de Codice Fiscale nodig, en kan ik die op afstand krijgen?

Voor de proposta di acquisto, en zeker voor de compromesso of rogito. Bij elk Italiaans consulaat (1 tot 4 weken), via een Italiaanse advocaat met volmacht (1 tot 2 weken) of in persoon bij een Agenzia delle Entrate-kantoor in Italië (dezelfde dag). Gratis bij directe verkrijging. Meerdere vervolgstappen (bankrekening, aanbetaling, hypotheekaanvraag) komen zonder hem stil te liggen, dus regel hem vroeg.

Krijgen niet-residenten een Italiaanse hypotheek?

Ja, bij de meeste grote banken (Intesa Sanpaolo, UniCredit en BNL hebben specifieke niet-resident-kanalen) maar op lagere LTV dan voor Italiaanse residenten. Typische niet-resident-LTV is 50 tot 60%, oftewel 40 tot 50% van de prijs in cash plus kosten koper. Rentes zijn vergelijkbaar met residentenrentes (variabel rond 3,5 tot 4,5%, vast 3,5 tot 4,8%) maar de spreads zijn breder en acceptatie duurt 4 tot 8 weken.

Wat is de 7% vlaktax-pensionado-regeling en wie kwalificeert?

Een vlakke 7% inkomstenbelasting op alle buitenlands inkomen gedurende 10 belastingjaren als u uw residentschap verlegt naar een comune met minder dan 30.000 inwoners (drempel verhoogd van 20.000 door wet 34/2026, in werking 7 april 2026) in Abruzzo, Molise, Campania, Puglia, Basilicata, Calabria, Sardinië of Sicilië, plus aardbevingsgemeenten in Lazio, Marche en Umbrië. U mag de 5 jaar daarvoor geen Italiaans fiscaal resident zijn geweest en moet een buitenlands pensioen ontvangen. Grotere zuidelijke steden (Bari, Palermo, Catania, Lecce) blijven boven de drempel. Bevestig kwalificatie met een Italiaanse commercialista voor u een verhuizing eromheen plant.

Hoeveel zijn de kosten koper, all-in?

Voor een tweede woning van een particuliere verkoper: 10 tot 15% van de prijs, gedomineerd door 9% registratiebelasting op de kadasterwaarde (effectief 5 tot 7% op de marktprijs dankzij de kadasterdiscount) plus notariskosten (1 tot 2,5%), makelaarscourtage (3% + IVA van de koper) en juridische kosten. Voor een hoofdverblijf met prima casa-behandeling: 5 tot 8%. Nieuwbouw van een ontwikkelaar wordt belast met IVA op de hoofdprijs in plaats van registratie op kadasterwaarde. Vergelijkbaar of iets hoger all-in voor tweede woningen, lager voor hoofdverblijven met het 4% IVA-tarief.

Moet ik een notaris gebruiken?

Ja. De Italiaanse wet vereist een notaris (notaio) om de definitieve akte op te stellen, te certificeren en in te schrijven. De notaris is een verplichte openbaar ambtenaar, niet zomaar een advocaat. Hij verifieert titel, controleert op lasten, int en betaalt belastingen bij de rogito namens u, en archiveert de akte. De koper kiest de notaris en betaalt de fee. U kunt ook een aparte avvocato inhuren voor transactiespecifiek advies (aanbevolen bij elke niet-triviale deal), maar de notaris is niet onderhandelbaar.

Kan ik via een vennootschap kopen (SPV)?

Ja. Buitenlandse particulieren en bedrijven kunnen Italiaans vastgoed direct houden, en een Italiaanse S.r.l. is gangbaar voor commercieel vastgoed, buy-to-let-portefeuilles of estate planning. Vennootschap-gehouden vastgoed betaalt IMU tegen het volle tarief ongeacht gebruik, en de 5-jaars-vermogenswinstvrijstelling geldt niet voor vennootschappen. Italiaans fiscaal recht legt zwaardere behandeling op aan vastgoed via niet-coöperatieve jurisdicties. Check met een commercialista voor u via een offshore-structuur opzet.

Welke belastingen gelden bij verkoop?

Voor particulieren is vermogenswinst vrijgesteld na 5 jaar eigendom, ongeacht nationaliteit of residentschap. Binnen 5 jaar wordt de winst belast tegen progressieve IRPEF-tarieven (tot 43% plus regionale toeslagen) of, op keuze van de koper bij de rogito, een vlakke 26% substitutiebelasting door de notaris ingehouden. Verkoop van prima casa binnen 5 jaar is vrijgesteld als de opbrengst binnen 12 maanden wordt herbelegd in een ander hoofdverblijf. Vennootschapsverkopers betalen tegen het vennootschapstarief zonder 5-jaars-uitzondering.

Mag ik mijn Italiaanse pand kort verhuren (Airbnb-stijl)?

Ja, maar in toenemende mate gereguleerd, vooral in toeristisch verzadigde steden. De nationale CIR (Codice Identificativo Regionale) en CIN (Codice Identificativo Nazionale) verplichten u elk pand te registreren, de code op alle aanbiedingen te tonen en gastgegevens te melden aan de lokale politie (alloggiati web). Steden als Florence, Venetië, Rome en delen van de Amalfikust hebben extra zone-plafonds, registratiemoratoria of nachtenlimieten per jaar. Als short-let-inkomen kerntelement is, bevestig dan de actuele regels voor uw specifieke comune voor u biedt. Regulering verstrakt sinds 2023 jaar op jaar en blijft evolueren.

Disclaimer

Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Italiaans vastgoedrecht, tarieven en kwalificaties wijzigen; verifieer met een bevoegde Italiaanse notaio, avvocato en commercialista voor u transacteert. Laatst nagekeken: 2026-05-18 door Seeki Editorial.