Huis kopen in Frankrijk als buitenlander (gids 2026)
Frankrijk is een van de meest open woningmarkten van Europa. Geen nationaliteitstoets, geen voorafgaande goedkeuring, geen vergunning. Een Amerikaanse pensionado in Parijs, een Duitse koper in Provence-Alpes-Côte d'Azur en een Britse renovator in Nouvelle-Aquitaine doorlopen hetzelfde juridische pad. Brexit heeft daar niets aan veranderd. Het veranderde alleen hoe lang Britse kopers in hun eigen huis mogen verblijven.
De verrassing voor eerste-keer buitenlandse kopers is de centrale rol van de notaire, een openbaar ambtenaar, niet uw advocaat of die van de verkoper, met wettelijke plichten van neutraliteit, escrow, titelverificatie, belastinginning en inschrijving. Een akte (acte authentique de vente) is zonder hem niet geldig.
Deze gids loopt door dat proces, de echte kostenstapel (notariskosten, taxe foncière, IFI, vermogenswinst), hypotheekaccess voor niet-residenten, de DPE-regels die nu de verhuur beperken, en waar buitenlandse kopers feitelijk transacteren op Seeki.
Mogen buitenlanders een huis kopen in Frankrijk?
Ja, zonder beperking. EU- en niet-EU-burgers betalen dezelfde overdrachtsrechten en notariskosten en vallen onder dezelfde vermogenswinstregels bij verkoop. Een buitenlandse koper kan onbepaald tijd Franse titel houden zonder visum. Verschillen zitten in aangrenzende terreinen: EU-burgers kunnen onbeperkt in Frankrijk wonen, niet-EU-burgers vallen onder de Schengen 90/180-regel en hebben voor langer verblijf een long-stay visum nodig. Een woning bezitten leidt op zichzelf niet tot residentschap. EU-residenten krijgen doorgaans een hogere hypotheek-LTV. Of u 183+ dagen per jaar in Frankrijk verblijft, bepaalt of Frankrijk uw wereldwijde inkomen belast en IFI op wereldwijd vastgoed toepast.
In tegenstelling tot Portugal (NIF) of Spanje (NIE) vraagt Frankrijk geen fiscaal nummer voor u tekent. Uw numéro fiscal wordt afgegeven nadat de notaris de akte heeft ingeschreven. Een Franse bankrekening is wel praktisch voor de oplevering: SEPA-overschrijvingen van een Frans IBAN klaren sneller dan internationale SWIFT, en sommige notarissen accepteren geen fintech-overschrijvingen voor het saldo. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole en CIC openen non-resident-rekeningen met paspoort, adresbewijs en bewijs van middelen.
De notaire: wat hij feitelijk doet
De notaire is de spil van elke Franse vastgoedtransactie: een openbaar ambtenaar benoemd door de minister van Justitie, met een wettelijk monopolie op geauthentiseerde aktes. Verplichtingen lopen naar koper en verkoper; de notaire kan niet één partij kiezen. Hij doet de titelresearch, verifieert het recht van de verkoper om te verkopen, int de overdrachtsrechten voor de staat, houdt aanbetalingen in escrow en schrijft de akte in. Tarieven zijn identiek of u nu een notaire ancien in een historisch Parijs kantoor gebruikt of een net benoemde notaire nouveau in een provincieplaats. Het tariefschema is vastgesteld door het ministerie van Justitie. Een koper mag zijn eigen notaire kiezen. Als koper en verkoper elk een eigen notaris meebrengen, worden de fees verdeeld tussen de twee kantoren zonder extra kosten. De notaire vervangt geen Engelssprekende avocat bij complexe transacties (off-plan, landelijk, grensoverschrijdende fiscaliteit).
Kosten en belastingen
Reken op 7 tot 9% van de prijs aan eenmalige kosten voor een bestaand pand, 2 tot 4% voor nieuwbouw (btw zit dan in de prijs). Daarna de jaarlijkse taxe foncière, plus taxe d'habitation als dit een tweede woning is.
"Notariskosten": wat er feitelijk in zit
De term frais de notaire is misleidend. Het leeuwendeel van de rekening is overdrachtsbelasting voor de staat, niet inkomen voor de notaris. Voor een bestaand (ancien) pand: droits de mutation van grofweg 5,80 tot 6,32% (departementaal aandeel nu tot 5,00% onder de begrotingswet 2024 - 83 départements pasten de verhoging toe vanaf 1 april 2025; gemeentelijk 1,20%; plus een rijkstoeslag), plus aflopende émoluments du notaire (grofweg 0,8% op de eerste schijf, aflopend tot 0,2% boven € 60.000), plus uitgaven en 0,1% contribution de sécurité immobilière. Totaal: 7 tot 8%, dichter bij 8% in départements aan het 5,00%-plafond. De begrotingswet 2026 introduceerde een DMTO-korting tot 50% voor kwalificerende starters. Voor nieuwbouw (jonger dan 5 jaar, verkocht door de ontwikkelaar) worden overdrachtsrechten vervangen door btw van 20% in de prijs, en zakken de notariskosten naar 2 tot 3%, vandaar "frais de notaire réduits".
Taxe foncière en taxe d'habitation
Taxe foncière is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting, verschuldigd door de geregistreerde eigenaar per 1 januari. Tarieven worden per gemeente vastgesteld op de valeur locative cadastrale (ruim onder marktwaarde). Een Parijs appartement betaalt € 800 tot € 1.200 per jaar, een provinciaal appartement € 1.200 tot € 2.000, een landelijk huis vaak € 800 tot € 2.500. Tarieven zijn in veel gemeenten recent flink gestegen. De taxe d'habitation op hoofdverblijven is in 2023 volledig afgeschaft; ze geldt nog voor tweede huizen en leegstaande woningen, en gemeenten in zones tendues kunnen een opslag van 5 tot 60% toepassen. Parijs, het grootste deel van de Côte d'Azur, de belangrijkste alpine skigemeenten en veel kustplaatsen gebruiken het maximum. Reken op grofweg net zoveel extra als de taxe foncière op een tweede woning.
Btw, vermogenswinst en IFI
Btw van 20% geldt voor nieuwbouw verkocht door de ontwikkelaar; een verlaagd tarief van 5,5% geldt in aangewezen stedelijke vernieuwingszones (ANRU).
Residentiële vermogenswinst wordt belast in twee lagen: 19% inkomstenbelasting plus 17,2% sociale heffingen (verlaagd tot 7,5% prélèvement de solidarité voor verkopers uit EER/VK die in een ander EU/EER/Zwitsers sociaal-zekerheidsregime zitten). Aflopende vrijstelling: jaren 1 tot 5 geen; jaren 6 tot 21 winst voor inkomstenbelasting verminderd met 6% per jaar plus jaar 22 nog eens 4% → volledige vrijstelling van de 19% IR in jaar 22. Sociale heffingen: 1,65% per jaar in jaren 6 tot 21, 1,60% in jaar 22, 9% per jaar in jaren 23 tot 30 → volledige vrijstelling in jaar 30. Een opslag van 2 tot 6% geldt boven € 50.000 winst. Verkoop van het hoofdverblijf is volledig vrijgesteld zonder bezitsperiode.
IFI, vermogensbelasting op vastgoed. Treedt in werking boven € 1,3M netto-Frans vastgoed (Frans-situs voor niet-residenten, wereldwijd voor Franse fiscale residenten). Progressieve tarieven van 0,5 tot 1,5% in de schijf boven € 800.000; de effectieve drempel is € 1,3M, waarna de 0,5%-schijf retroactief vanaf € 800k geldt. Hypotheken verminderen de belastbare basis. Hoofdverblijven krijgen 30% korting.
Bekijk actuele prijzen per m² in Frankrijk om vraagprijzen tegen lokale transactiedata te toetsen voor u biedt.
Financiering als niet-resident
Franse banken financieren routinematig buitenlandse kopers, en meerdere hebben specifieke non-resident-desks. Niet-residenten-LTV is conservatiever dan voor Franse residenten; vraag uw courtier en prêt immobilier om de actuele plafonds en offertes van meerdere banken. Banken lenen op het laagste van taxatiewaarde en koopsom.
Hypotheken zijn overwegend vastrente, geprijsd vanaf de 10-jarige OAT plus bankopslag. Assurance emprunteur (overlijden- en arbeidsongeschiktheidsverzekering) is verplicht en voegt een klein jaarlijks percentage van het uitstaande kapitaal toe. De loi Lemoine uit 2022 laat u te allen tijde van verzekeraar wisselen. Acceptatie duurt 4 tot 8 weken van compleet dossier tot offre de prêt, met een verplichte bedenktijd van 11 dagen voor u kunt tekenen.
Het kooptraject stap voor stap
Reken op 2 tot 4 maanden van geaccepteerd bod tot sleutels; langer voor off-plan of complexe landelijke titel.
1. Zoeken en bieden
Gebruik Seeki's kaartzoek voor een shortlist. Wanneer u een schriftelijk bod (offre d'achat) uitbrengt en de verkoper accepteert, is geen van beide partijen al gebonden. De bindende stap is de compromis. Makelaarscourtage is 4 tot 7% + btw, vrijwel altijd betaald door de verkoper (in de vraagprijs verwerkt als FAI, frais d'agence inclus).
2. Compromis de vente (voorlopig contract)
Binnen een tot drie weken tekenen partijen een compromis de vente. Kernvoorwaarden: definitieve prijs, opleverdatum, 5 tot 10% aanbetaling in escrow bij de notaris en conditions suspensives (hypotheekgoedkeuring binnen 45 tot 60 dagen, geen gemeentelijke of SAFER-voorkeursrecht, schoon urbanisme-certificaat). Wettelijke bedenktijd van 10 dagen (alleen koper): vanaf de dag na ontvangst van het getekende exemplaar met alle diagnoses heeft de koper 10 kalenderdagen om eenzijdig terug te treden met volledige restitutie. De verkoper heeft geen equivalent. Daarna: trekt de koper zich zonder geldige voorbehoud terug dan houdt de verkoper de aanbetaling; trekt de verkoper zich terug, dan kan de koper specifieke uitvoering vorderen.
3. Due diligence (2 tot 3 maanden)
Tussen compromis en akte doet de notaris de titelresearch, het urbanisme-certificaat, kadasteruittreksel, condominium-documenten (règlement, laatste 3 AGM-notulen, carnet d'entretien, saldo fonds de travaux) en verzamelt de verplichte verkoperdiagnoses: DPE (energie), amiante (vóór juli 1997), plomb (vóór 1949), termites (aangewezen zones), elektrisch / gas ouder dan 15 jaar, natuur- en technologisch risicorapport (ERP), en Carrez-oppervlakte voor mede-eigendom. De koper regelt ondertussen de hypotheek.
4. Acte authentique bij de notaire
Beide partijen ontmoeten elkaar bij de notaire. De notaris leest de akte hardop voor, de koper stort het saldo plus belastingen en kosten in escrow, sleutels wisselen van eigenaar en partijen tekenen. Een gewaarmerkte kopie (attestation de propriété) wordt afgegeven voor nutsaansluitingen; de volledig geregistreerde akte volgt weken later.
| Fase | Duur |
|---|---|
| Compromis getekend | 1 tot 3 weken na bod |
| Bedenktijd + hypotheek + due diligence | 8 tot 12 weken |
| Acte authentique | 1 dag |
| Totaal van bod tot sleutels | 2 tot 4 maanden |
Waar buitenlanders typisch kopen
Parijs en Île-de-France
Parijs binnen Île-de-France blijft de grootste buitenlandse-kopersmarkt: kapitaalbehoud, wereldwijde connectiviteit, cultureel gewicht. Marais, Saint-Germain en het 7e/8e arrondissement domineren de top; het 9e, 10e, 11e en 14e zijn waardespelers. Bekijk appartementen te koop in Parijs voor actueel aanbod.
Côte d'Azur en Provence
De Alpes-Maritimes-kust in Provence-Alpes-Côte d'Azur is al meer dan een eeuw een buitenlandse markt. Nice is de meest liquide en toegankelijke prijsklasse; Cannes, Antibes en de Cap Ferrat-enclaves prijzen premium. Marseille is de tegendraadse gok, ondergewaardeerd tegen vergelijkbare mediterrane markten. Het Provençaalse binnenland (Luberon, Aix, Alpilles) trekt tweede-huiskopers die een stenen mas zoeken.
Bordeaux, Toulouse en het zuidwesten
Bordeaux is in de jaren 2010 getransformeerd met een 2-uurs TGV naar Parijs en blijft sterke waarde voor stadsappartementen en omliggende wijngaarden. Het Dordogne-binnenland van Nouvelle-Aquitaine is de klassieke Britse landelijk-Frankrijk-markt. Toulouse in Occitanie is de Franse luchtvaartcentrum, jonger en goedkoper dan Bordeaux. Languedoc in Occitanie is het budget-mediterrane alternatief. Huizen te koop in Bordeaux is een handig filter voor het zuidwesten.
Lyon, de Alpen en de Atlantische kust
Lyon, hoofdstad van Auvergne-Rhône-Alpes, is de op een na grootste stedelijke markt van Frankrijk, ruwweg de helft van de prijs per m² van Parijs. De Alpen zijn een aparte deelmarkt: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. Het chalet-aanbod is dun, juridisch zwaar getoetst en heavy belast met taxe d'habitation. De zuidkust van Bretagne (Morbihan) en de Atlantische kust (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) ronden de tweede-huiskaart af.
Valkuilen om op te letten
DPE en het huurverbod. Het Diagnostic de Performance Énergétique labelt woningen A tot G. Onder de loi Climat et Résilience uit 2021: G-gelabelde panden zijn verboden voor nieuwe huurovereenkomsten vanaf 1 januari 2025 (de eerdere restrictie uit 2023 raakte alleen de slechtste G-huizen boven 450 kWh/m²/jr), F vanaf 1 januari 2028 en E vanaf 1 januari 2034 in het Franse moederland (later in de DROM). Wie koopt om te verhuren, behandelt F/G eerst als capex-probleem (isolatie, ramen, verwarmingsretrofit) en pas dan als yield-asset. Panden verhandelen steeds vaker met korting voor verplichte renovatie.
Diagnoses en keuringen. Het verplichte pakket dekt alleen zones en leeftijdscategorieën uit de wet. Oudere landelijke stenen huizen buiten verplichte termietenzones kunnen alsnog plagen hebben. Een onafhankelijke bouwkundige keuring is € 500 tot € 1.500 op een substantiële aankoop waard.
Landelijke erfdienstbaarheden en SAFER-voorkeursrecht. Landelijke panden dragen vaak doorgangs-, ontwaterings- of irrigatiedienstbaarheden. Loop de grenzen na; niet-geregistreerde varianten bestaan soms in de praktijk. SAFER heeft voorkeursrecht op landbouwgrond en sommige landelijke huizen, met twee maanden om voorkeur te claimen tegen de geboden prijs.
Financiële gezondheid van de copropriété. Voor appartementen zijn de laatste drie AGM-notulen en het carnet d'entretien de belangrijkste due-diligence-documenten. Let op procedures, wanbetalende mede-eigenaren, gestemde maar niet-gefactureerde grote werken (ravalement, dak, lift) en het saldo van het fonds de travaux.
Parijse korte-termijn-regels. Korte verhuur van een hoofdverblijf in Parijs is gemaximeerd op 120 nachten per jaar met verplichte registratie. Korte verhuur van een tweede woning vereist changement d'usage, gecompenseerd door equivalent commercieel oppervlak terug om te zetten naar wonen - voor de meeste eigenaars feitelijk onmogelijk. De meeste copropriété-statuten verbieden meublé touristique sowieso. Lees het règlement voor u biedt.
FAQ
Heb ik een Frans fiscaal nummer nodig om te kopen?
Nee. Anders dan in Portugal of Spanje vraagt Frankrijk geen fiscaal nummer voor de akte. Uw numéro fiscal wordt afgegeven nadat de notaris de verkoop heeft ingeschreven of na uw eerste Franse aangifte.
Krijg ik een hypotheek als niet-resident?
Ja. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline voor VK/Ierland), HSBC en Société Générale zijn het actiefst. Niet-residenten-LTV: 50 tot 70% (niet-EU) of 70 tot 80% (EU); rentes 3,4 tot 4,5% op 20- tot 25-jarige vaste leningen, plus verplichte verzekering van de kredietnemer.
Heeft Brexit iets veranderd voor Britse kopers?
Niet bij de aankoop (gelijke rechten, gelijke notariskosten, gelijke bankvergaarbaarheid). Immigratie is de verandering: Britse burgers vallen onder Schengen 90/180 en hebben voor langer verblijf een long-stay visum nodig. Britse verkopers profiteren wel van de verlaagde 7,5% prélèvement de solidarité op vermogenswinst in plaats van de volle 17,2%.
Hoeveel zijn de kosten koper, all-in?
Bestaand (ancien) pand: 7 tot 9% van de prijs, hoofdzakelijk overdrachtsbelasting voor de staat. Nieuwbouw (neuf): 2 tot 4%. Btw zit in de prijs. Hypotheekkosten voegen een bankfee toe (€ 500 tot € 1.500), taxatie (€ 300 tot € 600), verzekering (0,2 tot 0,6% per jaar) en 0,715% lening-inschrijvingsrecht.
Heb ik naast de notaire een advocaat nodig?
Niet wettelijk. De notaire regelt de akte, maar is neutraal. Voor complexe aankopen (off-plan, met erfopvolging belaste titel, landelijk met SAFER, grensoverschrijdende fiscaliteit) is een Engelssprekende avocat ernaast € 2.000 tot € 5.000 waard.
Kan ik via een vennootschap kopen (SCI of SPV)?
Ja, vaak een Société Civile Immobilière (SCI) voor familiale aankopen en estate planning. Trade-offs: een SCI komt niet in aanmerking voor de hoofdverblijf-CGT-vrijstelling, houdt jaarrekeningen aan en zet vennootschapsbelasting-keuzes vast die zelden terug te draaien zijn. Praat voor oprichting met een Franse fiscalist.
Welke vermogenswinstbelasting betaal ik bij verkoop?
19% inkomstenbelasting plus 7,5% (EER/VK) of 17,2% (rest-van-de-wereld) sociale heffingen. Aflopende vrijstelling vanaf jaar 6: volledige 19%-vrijstelling in jaar 22, volledige vrijstelling van sociale heffingen in jaar 30. Een opslag van 2 tot 6% geldt boven € 50.000. Verkoop van hoofdverblijf is vrijgesteld zonder bezitsperiode.
Mag ik een Parijs appartement op Airbnb kortverhuren?
Met zware restricties. Korte verhuur van een hoofdverblijf is gemaximeerd op 120 nachten per jaar met verplichte registratie. Korte verhuur van een tweede woning vereist changement d'usage, voor de meeste feitelijk onmogelijk. De meeste copropriété-statuten verbieden meublé touristique sowieso. Een lange-termijn-gemeubileerde verhuur (LMNP-regime) is meestal de enige werkbare optie.
Disclaimer
Algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Wetten, tarieven en schijven wijzigen; verifieer met een Franse notaire, avocat of expert-comptable voor u transacteert. Laatst nagekeken: 2026-05-18 door Seeki Editorial.