Waar verhuur loont: huurrendement in Europa

Het brutohuurrendement in Europa loopt sterk uiteen per markt. In 2026 liggen de hoogste inkomstenrendementen in Polen en Spanje, waar Łódź, Valencia en Wrocław op basis van mediane vraagcijfers dicht tegen de 6% per jaar aan zitten. De zwakste liggen in de grootste steden van Duitsland: Berlijn, Hamburg en München leveren allemaal minder dan 3% op. Grofweg geldt: hoe duurder een stad is om te kopen, hoe lager de huur rendeert.

Cijfers laatst herzien: 1 juli 2026. Methodologie onderaan dit artikel.

Brutohuurrendement, stad voor stad

De tabel rangschikt twintig van de grootste appartementenmarkten in de landen die Seeki dekt op brutohuurrendement: de mediane vraaghuur per vierkante meter, op jaarbasis, gedeeld door de mediane verkoopprijs per vierkante meter, voor appartementen. De laatste kolom is de gemiddelde Seeki-locatiescore van elke stad, een maatstaf van 0 tot 100 voor hoe goed het typische adres bereikbaar en voorzien is.

Stad	Mediane verkoopprijs (€/m²)	Mediane huur (€/m²·mnd)	Brutorendement	Seeki-locatiescore
Łódź, Polen	2,210	12.8	6.9%	80
Valencia, Spanje	3,240	18.6	6.9%	89
Wrocław, Polen	3,150	15.6	5.9%	72
Poznań, Polen	2,940	14.1	5.8%	80
Marseille, Frankrijk	4,340	20.8	5.8%	87
Warschau, Polen	4,100	19.6	5.7%	82
Gdańsk, Polen	3,460	16.5	5.7%	70
Madrid, Spanje	5,420	24.4	5.4%	91
Barcelona, Spanje	4,880	21.2	5.2%	93
Bordeaux, Frankrijk	4,800	20.8	5.2%	88
Amsterdam, Nederland	8,320	32.9	4.8%	89
Parijs, Frankrijk	10,890	40.9	4.5%	83
Lyon, Frankrijk	5,690	20.2	4.3%	74
Lissabon, Portugal	6,770	23.6	4.2%	96
Wenen, Oostenrijk	6,540	22.1	4.1%	88
Bratislava, Slowakije	4,210	14.1	4.0%	85
Praag, Tsjechië	6,930	19.1	3.3%	87
München, Duitsland	8,980	20.5	2.7%	87
Hamburg, Duitsland	6,720	14.7	2.6%	71
Berlijn, Duitsland	5,730	12.0	2.5%	83

De hoofdlijn is een bijna perfecte omkering van de prijs. De goedkoopste markten om in te stappen leveren het meeste op, en de duurste het minst. Polen en Spanje bezetten acht van de negen bovenste plaatsen. De drie grootste steden van Duitsland, met de duurste en meest gewilde woningen op deze lijst, vullen de onderste drie. Berlijn, de stad die per euro de meeste ruimte aan een huurder verhuurt, is voor de verhuurder de allerslechtste plek op de lijst.

Brutorendement is geen nettorendement

Het brutorendement is het eerlijke uitgangspunt, maar het is niet wat op je rekening terechtkomt. Het is de jaarlijkse vraaghuur gedeeld door de vraagprijs, voordat er iets van af gaat. Het nettorendement haalt de aankoopkosten (overdrachtsbelasting, notaris, makelaarscourtage) eruit, plus inkomstenbelasting over de huur, leegstand tussen huurders, beheer en onderhoud, en eventuele financiering.

Die kosten verschillen sterk binnen Europa, dus de bruto-rangschikking blijft niet intact tot aan het netto. Polen heft een lage aankoopbelasting op bestaande appartementen, terwijl de overdrachtsbelasting in Spanje en de notariskosten in Frankrijk aanzienlijk hoger uitvallen, en de overdrachtsbelasting in Duitsland per deelstaat verschilt. Een dure markt slokt meer van het bruto op dan een goedkope, wat de kloof tussen bijvoorbeeld een Poolse en een Spaanse stad verkleint zodra de werkelijke kosten meetellen. Lees de tabel als een filter en reken daarna de specifieke kosten van elke markt door voordat je je vastlegt. Onze landgidsen behandelen het koopproces en de fiscale behandeling markt voor markt.

Polen en Spanje leiden, om verschillende redenen

De top van de tabel is Pools en Spaans, maar beide komen er langs verschillende wegen. Polen leidt op goedkope instap: Łódź, Wrocław, Poznań, Warschau en Gdańsk stappen in op ongeveer €2.200 tot €4.100 per vierkante meter, de laagste prijzen op de lijst, terwijl de huren zijn gestegen door sterke stedelijke vraag en een jonge, mobiele huurpopulatie. Goedkoop om te kopen en solide om te verhuren is de klassieke combinatie voor een hoog rendement.

Spanje komt er via de huur. Valencia, Madrid en Barcelona zijn niet bijzonder goedkoop om te kopen, maar hun huren zijn hoog ten opzichte van die prijzen, gedreven door diepe binnenlandse vraag en een grote markt voor kort- en middellang verblijf. Dat tilt Valencia naar de top van de tabel naast Łódź, en houdt Madrid en Barcelona boven de 5%. Zoals de volgende sectie laat zien, doet Spanje dit terwijl het de beste adreskwaliteit op de lijst behoudt, wat het belangrijkere punt is voor een verhuurder.

Waarom de grote Duitse steden het minst renderen

Onderaan staan Praag, München, Hamburg en Berlijn, tussen 2.5% en 3.3%. Dit behoren tot de diepste, best gekapitaliseerde markten van Europa, en hun prijzen weerspiegelen jaren van waardestijging en diepe, goed gefinancierde kopersvraag. De huren per vierkante meter zijn in absolute zin hoog, maar zijn niet zo snel gestegen als de prijzen, waardoor het inkomstenrendement inzakt. Wanneer kopers betalen voor verwachte waardegroei, koopt de huidige huur een kleiner deel van de prijs.

Berlijn is het scherpste voorbeeld. Het verhuurt per euro de meeste ruimte van alle steden hier, wat voor een huurder als koopje aanvoelt, maar diezelfde lage huur per meter tegen een middenklasseprijs pint het rendement aan de onderkant van de lijst. Een deel van de lage mediane huur in Berlijn is structureel: een grote voorraad gereguleerde en langlopende huurcontracten die onder de markt verhuurd worden, plus de Duitse gewoonte om de kale basishuur exclusief bijkomende kosten op te geven, drukken de geadverteerde mediaan allebei omlaag.

Parijs en Amsterdam: aan beide kanten duur

Parijs en Amsterdam zijn de twee markten die de regel prijs-versus-rendement doorbreken. Ze dragen met afstand de hoogste verkoopprijzen op de lijst, dicht bij €10.900 en €8.300 per vierkante meter, en toch houden beide een middenmoot-rendement rond 4.5% tot 4.8%. De reden is dat hun huren net zo extreem zijn als hun prijzen. Parijs vraagt ruim €40 per vierkante meter per maand en Amsterdam bijna €33, ver boven al het andere hier. Extreme huur, niet goedkope instap, is wat hun rendement respectabel houdt, en dat is een heel andere investeringscasus dan de Poolse waardeband: veel kapitaal op het spel, weinig speelruimte in de betaalbaarheid voor huurders, en zware regulering in beide steden.

De locatiescore verandert de rangschikking

Rendement vertelt je wat de huur oplevert. Het zegt niets over de kwaliteit van de plek waar je koopt, en dat is waar de locatiescore zijn kolom verdient. Het scoort de omgeving, niet het appartement: bereikbaarheid met vervoer, voorzieningen in de buurt, groen, hoe rustig de straat doorgaans is. Lees de twee kolommen samen en de rangschikking ordent zichzelf opnieuw rond risicogewogen kwaliteit.

Spanje springt eruit. Valencia levert 6.9% bij een locatiescore van 89, Madrid 5.4% bij 91, en Barcelona 5.2% bij 93, de drie hoogste scores onder de steden met een hoog rendement. Tegelijk een rendement van bijna 6% en een topadres krijgen is zeldzaam, en geen ander land op de lijst lukt het. Polen daarentegen koopt zijn hoogste rendementen bij zwakkere adressen: Wrocław (5.9%) en Gdańsk (5.7%) noteren de laagste locatiescores in de tabel, 72 en 70, dus een deel van dat kernrendement is compensatie voor een minder centrale ligging. Poznań (80) en Warschau (82) zijn de Poolse steden die een sterk rendement combineren met een solide adres.

Aan de andere kant keren de dure markten de afweging om. Praag, München en Wenen scoren 87 tot 88 op locatie maar staan bijna onderaan op rendement, en Lissabon noteert de allerhoogste locatiescore op de lijst, 96, bij een middelmatige 4.2%. In die steden koop je het adres, niet het inkomen. Voor een buy-to-let-investeerder ligt de zoete plek linksboven in die afweging, hoog rendement en een hoge score samen, en medio 2026 hoort die hoek toe aan Spanje. Wil je de volledige uitsplitsing van wat de score meet, dan hebben we die uitgewerkt in wat de Seeki Score eigenlijk meet.

Veelgestelde vragen

Welke Europese stad heeft het hoogste huurrendement?

Onder de bestudeerde steden delen Łódź en Valencia het hoogste brutohuurrendement met ongeveer 6.9%, gevolgd door Wrocław en Poznań rond 5.8% tot 5.9%. Polen en Spanje domineren de top van de tabel. De zwakste rendementen liggen in de grootste steden van Duitsland, waar Berlijn, Hamburg en München allemaal minder dan 3% opleveren op basis van mediane vraagcijfers.

Is Berlijn een goede buy-to-let?

Op brutorendement alleen is Berlijn met ongeveer 2.5% de zwakste op deze lijst. De geadverteerde huren zijn hier het laagst per vierkante meter, gedrukt door een grote voorraad gereguleerde huurcontracten en door het opgeven van de kale huur, terwijl de prijzen in de middenklasse liggen. Berlijn is een sterke, liquide stad met een zwak inkomstenrendement, dus de casus ervoor rust op waardegroei in plaats van huur.

Waarom combineert Spanje een hoog rendement met goede locaties?

Spaanse steden koppelen gematigde koopprijzen aan sterke huren en dichte, goed verbonden stadskernen, waardoor ze hoog scoren op de Seeki-locatiemaatstaf terwijl ze toch boven de 5% renderen. Valencia, Madrid en Barcelona noteren locatiescores van 89 tot 93 naast rendementen van 5.2% tot 6.9%, de sterkste risicogewogen combinatie op de lijst.

Zijn dit bruto- of nettorendementen?

Dit zijn brutorendementen: jaarlijkse vraaghuur gedeeld door vraagprijs, vóór aankoopkosten, inkomstenbelasting, leegstand, beheer, onderhoud en financiering. Het nettorendement is lager en verschilt per land, omdat overdrachtsbelastingen en verhuurkosten sterk uiteenlopen binnen Europa. Gebruik het brutocijfer om markten te filteren en reken daarna het netto uit voor de specifieke stad en woning.

Waarom renderen de dure steden het minst?

In Praag, München, Berlijn en Hamburg weerspiegelen de prijzen jaren van waardestijging en diepe kopersvraag. De huren per vierkante meter zijn in absolute zin hoog maar zijn niet zo snel gestegen als de prijzen, waardoor de huidige huur een kleiner deel van de koopprijs koopt. Wanneer een markt verwachte groei inprijst, zakt het inkomstenrendement in.

Zijn dit vraagcijfers of gerealiseerde cijfers?

Beide kolommen zijn mediane vraagcijfers uit actuele Seeki-advertenties: geadverteerde verkoopprijzen en geadverteerde huren. Gerealiseerde verkoopprijzen liggen doorgaans iets onder de vraagprijs, en getekende huren iets onder de geadverteerde huur, dus behandel het rendement als een momentopname van de huidige markt in plaats van een gerealiseerd rendement. Ze dekken alleen appartementen.

Al verhuurder?

Als je al een huurwoning bezit of van plan bent een buy-to-let te verkopen, kun je die zelf op Seeki plaatsen. De app bouwt de advertentie op uit je foto's, prijst haar op basis van dezelfde actuele marktdata die achter dit artikel zit, en zet haar in de eigen taal voor kopers en huurders neer.

Methodologie

Het brutohuurrendement is de mediane vraaghuur per vierkante meter voor appartementen, vermenigvuldigd met twaalf, gedeeld door de mediane verkoopprijs per vierkante meter voor appartementen, in elke stad. De twintig steden behoren tot de grootste appartementenmarkten naar advertentievolume in de landen die Seeki dekt, geselecteerd voor een pan-Europese spreiding in plaats van één regio. Beide medianen komen uit momenteel geadverteerde advertenties op Seeki en worden naar euro's omgerekend zodat de steden op gelijke basis vergelijkbaar zijn. Medianen worden gebruikt omdat ze beter bestand zijn tegen uitschieters dan gemiddelden. De huren zijn basishuur exclusief bijkomende kosten en nutsvoorzieningen, zoals deze markten adverteren. Waar een stad een grote voorraad gereguleerde of onder-de-markt verhuurde woningen heeft (met name Berlijn), weerspiegelt de mediane vraaghuur die voorraad en kan zij onderschatten wat een verhuurder die een vers appartement verhuurt zou halen, dus het investeerbare rendement in Berlijn op een nieuwe verhuur ligt iets boven het getoonde cijfer. De Seeki-locatiescore is het gemiddelde van de locatiescore per advertentie voor de appartementen van elke stad. De data wordt elk kwartaal vernieuwd.

Voor kopers die een van deze markten afwegen, behandelen onze landgidsen het koopproces, de belastingen en de regels voor niet-ingezetenen. Begin met de Huis kopen in Spanje als buitenlander (gids 2026) of de Huis kopen in Duitsland als buitenlander (gids 2026). Om prijzen per meter direct te vergelijken, zie de Spaanse prijs-per-m²-pagina of de Poolse prijs-per-m²-pagina. Voor twee budget-omgekeerde blikken op de Centraal-Europese steden in deze tabel, lees wat €200.000 koopt in Centraal-Europa en wat €1.000 per maand huurt in Centraal-Europa.