Vastgoed kopen in Oostenrijk als Hongaarse burger

Een gezin uit Sopron bekijkt appartementen in Eisenstadt, een ingenieur uit Győr neemt een baan in Wenen aan, en beiden stuiten op dezelfde zorg: of een EU-paspoort genoeg is om in Oostenrijk te kopen, of dat een of ander provinciaal kantoor nog een veto heeft. Oostenrijk heeft hier geen enkele federale regel. Het heeft er negen, één per deelstaat (Bundesland), en de regel die telt is die van de plek waar de woning staat.

Laatst gecontroleerd: 2026-08-03. Seeki.eu is geen juridisch of fiscaal adviseur, en dit is oriëntatie in plaats van advies. De Oostenrijkse regels voor grondverkeer zijn provinciaal, zij veranderen, en zij hangen net zozeer af van de gemeente als van de deelstaat. Bevestig je eigen geval bij een Oostenrijkse advocaat (Rechtsanwalt) of notaris (Notar) voordat je iets tekent. Bronnen onderaan dit artikel.

Mag een Hongaarse burger vastgoed kopen in Oostenrijk?

Ja, en geen vergunning op grond van nationaliteit staat in de weg. Elk van de negen deelstaten voert een eigen wet op het grondverkeer (Grundverkehrsgesetz), en elk daarvan stelt EU- en EER-burgers bij verwerving gelijk met Oostenrijkers. De wet van Burgenland zegt het botweg: EU-onderdanen gelden niet als buitenlanders (gelten nicht als Ausländer), dus de goedkeuringsprocedure die voor kopers uit derde landen is geschreven gaat nooit open. Kopers van buiten de EU zijn degenen die een provinciale machtiging nodig hebben, zoals uiteengezet in onze regels voor kopers zonder verblijf in Europa.

Wat voor je overblijft is papierwerk, geen toestemming, en dat wordt lokaal bepaald.

Waar je koopt	Wat een EU-burger indient	De adder
Wenen	Niets verplicht. Kopers uit de EER en Zwitserland zijn vrijgesteld van de Weense wet op buitenlandse verwerving (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) en kunnen daarvan een schriftelijke bevestiging vragen (Negativbestätigung)	De stad noemt die bevestiging optioneel, terwijl Oostenrijkse praktijkmensen melden dat het kadastergerecht erom vraagt voordat het de inschrijving doet
Burgenland	Een verklaring op grond van §9 van de provinciale wet op het grondverkeer, binnen drie maanden, dat de woning niet als vakantiewoning wordt gebruikt	In voorbehouden gemeenten (Vorbehaltsgemeinden) vervangt een goedkeuring de verklaring, en een valse verklaring kost tot €36.000 boete
Neder-Oostenrijk, Opper-Oostenrijk, Stiermarken	Aankopen van woningen lopen voor EU-kopers in wezen open	Landbouw- en bosgrond houdt in elke deelstaat een eigen, strenger regime
Tirol	Een verklaring in de voorbehouden gemeenten dat de aankoop geen nieuwe vakantiewoning creëert	Nieuwe vakantiewoningen zijn buiten de geregistreerde voorraad verboden, boetes lopen op tot €40.000, en de instantie kan een verkoop afdwingen
Salzburg, Vorarlberg, Karinthië	Een verklaring over het beoogde gebruik op grond van de provinciale wet	Limieten op tweede woningen in toeristische gemeenten gelden ongeacht welk paspoort je hebt

Het patroon is het waard om twee keer te lezen. Niets in die tabel hangt af van het Hongaars zijn. Het hangt af van wat je met de woning van plan bent en in welke gemeente zij staat.

Welke deelstaten beperken tweede woningen?

Drie ervan streng, en de beperking heeft niets met je paspoort te maken. Tirol, Salzburg en Vorarlberg voeren regimes voor tweede woningen (Zweitwohnsitz) die vakantieappartementen uit de woningvoorraad moeten houden, en zij binden een Oostenrijkse koper precies zoals zij je binden. In Tirol is het creëren van een nieuwe vakantiewoning verboden buiten de geregistreerde bestaande voorraad, en in de voorbehouden gemeenten dient de koper een verklaring in dat de aankoop er geen creëert. De handhaving is niet theoretisch: boetes lopen op tot €40.000 en de instantie voor grondverkeer kan de verkoop van de woning bevelen.

Burgenland, de deelstaat waar de meeste Hongaarse kopers het eerst kijken, zit ertussenin. De verklaring op grond van §9 is een formaliteit als je iets koopt om in te wonen of langdurig te verhuren. Zij is allesbehalve een formaliteit als het plan een weekendhuis aan de Neusiedler See is, want dat is precies de verklaring die je dan vals zou afleggen, tegen een prijs van maximaal €36.000. Koop je in een voorbehouden gemeente, dan slaat de procedure om van verklaring naar goedkeuring.

Wenen, Neder-Oostenrijk en de oostelijke deelstaten leggen zo'n quotum niet op. Is het appartement je woning of een langdurige verhuur, dan komt de vraag naar de tweede woning nooit op.

Wat kost kopen in Oostenrijk bovenop de prijs?

Reken op 9% tot 12% van de koopprijs. De Oostenrijkse stapel transactiekosten zit in het Europese middenveld, duurder dan Tsjechië of Slowakije, ruim onder België, en de reden dat hij daar uitkomt is de makelaar.

Kostenpost	Waar het op neerkomt	Wie het vaststelt
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)	3,5% van de prijs	Federaal, §7 GrEStG (ministerie van Financiën, per januari 2026)
Inschrijving in het kadaster (Grundbuch)	1,1% van de prijs voor de eigendomsinschrijving, plus 1,2% van het gedekte bedrag om een hypotheekrecht in te schrijven	Wet op de gerechtskosten, TP 9 GGG
Contractopsteller (Vertragserrichter), de advocaat of notaris die het contract schrijft en het geld beheert	ruwweg 1% tot 3% plus 20% btw	Onderhandeld
Makelaar	tot 3% plus 20% btw, aan de koper in rekening te brengen boven €48.448,51	Verordening voor makelaars (Immobilienmaklerverordnung)

Eén post is deze zomer verschoven. De tijdelijke vrijstelling die de kadasterkosten van 1,1% en 1,2% voor eigenaar-bewoners liet vervallen, voor aanvragen ingediend tussen 1 juli 2024 en 30 juni 2026, is afgelopen. Alles wat na die datum wordt ingediend betaalt beide weer volledig, wat op een appartement van €300.000 €3.300 terug op de rekening zet.

De makelaarspost lezen Hongaarse kopers het vaakst verkeerd, door een hervorming die hen niet bereikt. De regel "wie opdracht geeft, betaalt" (Bestellerprinzip) verschoof de courtage bij verhuur per 1 juli 2023 naar de partij die de makelaar inschakelt, en die geldt alleen voor verhuur. Bij een aankoop wordt de courtage nog steeds tussen de partijen verdeeld, en een koper mag wettelijk tot 3% plus 20% btw in rekening worden gebracht. Zet die in de raming, of regel voor je bod wie betaalt. Hoe de hele stapel zich verhoudt tot de rest van het continent, staat in onze uitsplitsing van wat een huis kopen echt kost in Europa.

Krijg je een Oostenrijkse hypotheek terwijl je in Hongarije woont?

Ja, tegen een lagere verhouding tussen lening en waarde dan een ingezetene krijgt en met een zwaarder dossier. De kredietregels werden in 2025 losser: de verordening die bij de meeste woningleningen ruwweg 20% eigen geld afdwong (KIM-Verordnung) liep op 30 juni 2025 af en werd niet verlengd. In plaats daarvan gaf toezichthouder FMA een circulaire uit over verantwoorde woningfinanciering (02/2025, gepubliceerd op 26 juni 2025) die dezelfde drie maatstaven aanhoudt als toezichtsverwachting in plaats van harde wet. Maximaal 90% lening ten opzichte van de waarde bij verstrekking, termijnen tot 40% van het netto-inkomen, een plafond van 35 jaar looptijd, en tolerantie voor overschrijdingen bij niet meer dan een vijfde van de nieuwe verstrekkingen per halfjaar.

Dat is het geval van een ingezetene. Een EU-aanvrager zonder verblijf met aantoonbaar inkomen komt doorgaans op 60% tot 70% van de waarde, dus reken op een derde van de prijs in contanten bovenop de transactiekosten, en houd rekening met vier tot acht weken beoordeling zodra het dossier compleet is. De lening wordt gedekt door een recht op de Oostenrijkse kadastrale inschrijving, en daarom zal het normaal gesproken een Oostenrijkse lening zijn en geen Hongaarse.

De valuta verdient meer aandacht dan het rentepercentage. Een lening in euro's die uit een salaris in forint wordt afgelost, draagt de hele looptijd wisselkoersrisico, en een zwakkere forint verhoogt de werkelijke kosten van elke termijn. Verdien je in euro's, in Oostenrijk of ergens anders in de eurozone, dan verdwijnt dat risico.

Waar kijken Hongaarse kopers werkelijk?

Op twee plekken, om verschillende redenen. Burgenland komt eerst omdat het de goedkoopste deelstaat van Oostenrijk is en de meest ruimhartige op het gebied van grondverkeer, en omdat Sopron een paar kilometer van de grens ligt. Eisenstadt, Neusiedl am See en de grensplaatsen leggen een Oostenrijks adres, een Oostenrijkse school en een Oostenrijks salaris binnen een reistijd die veel Hongaarse gezinnen toch al afleggen. Hongaren horen bij de tien grootste buitenlandse nationaliteiten die in Oostenrijk wonen, en het migratiesaldo vanuit Hongarije was in 2025 nog positief met ongeveer 2.700 personen, volgens het Oostenrijkse integratiefonds (Österreichischer Integrationsfonds) op basis van cijfers van het nationale statistiekbureau (Statistik Austria) per 1 januari 2026.

Wenen is de andere. Het is per vierkante meter duurder dan welke deelstaat ook, maar de markt is diep, het huurrecht is ongewoon beschermend als je het appartement ooit verhuurt, en de buitenwijken liggen ruim onder het stedelijke kopcijfer. In welk district (Bezirk) je koopt verandert de bouwvoorraad en het koperspubliek meer dan welk gemiddelde ook laat vermoeden, wat ons halfjaarsoverzicht van de Weense markt laag voor laag uiteenzet. Hoort verhuren bij het plan, lees dan eerst wat Oostenrijkse verhuurders wel en niet mogen vragen, want de gereguleerde laag begrenst je huur bij wet.

De Oostenrijkse woningprijzen stegen in 2025 met 2,6%, volgens de huizenprijsindex van het nationale statistiekbureau die in maart 2026 verscheen, dus het instappunt schuift omhoog in plaats van opzij.

Het proces, van bindend bod tot kadastrale inschrijving

1. Het bindende bod (Kaufanbot). Zodra de verkoper het aanvaardt, zit je eraan vast, dus elke voorwaarde die je nodig hebt, financiering inbegrepen en de provinciale verklaring of goedkeuring erbij, gaat hier met een uiterste datum in.
2. Het koopcontract (Kaufvertrag) en het derdengeld (Treuhand). Een advocaat of notaris als contractopsteller schrijft het contract en houdt het geld tot je bent ingeschreven. Beide handtekeningen worden officieel gelegaliseerd (Beglaubigung), wat het kadaster verlangt voordat het de indiening aanneemt.
3. De provinciale stap. De verklaring in Burgenland gaat binnen drie maanden na het contract in. Waar een voorbehouden gemeente of een alpiene deelstaat in plaats daarvan een goedkeuring wil, is dat besluit waartegen de uiterste datum uit stap één je beschermt.
4. De belastingdienst (Finanzamt). De contractopsteller dient het contract in, de overdrachtsbelasting van 3,5% wordt vastgesteld en betaald, en de belastingdienst geeft de verklaring van geen bezwaar (Unbedenklichkeitsbescheinigung) af waar het kadaster om vraagt.
5. Het kadaster (Grundbuch). Het contract wordt bij de districtsrechtbank (Bezirksgericht) ingediend en de kosten van 1,1% worden opeisbaar. Het eigendom gaat over bij de inschrijving, niet bij de handtekening.
6. Vrijgave van het derdengeld en overdracht. De prijs bereikt de verkoper zodra je in het register staat, en de sleutels volgen.

Reken bij een rechttoe rechtaan stedelijke aankoop op 8 tot 14 weken van geaccepteerd bod tot kadastrale inschrijving. Een provinciale goedkeuring voegt vier tot twaalf weken toe, en daarom lopen alpiene aankopen langer dan oostelijke.

Veelgestelde vragen

Kan een Hongaarse burger zonder vergunning een huis kopen in Oostenrijk?

Ja. Elke provinciale wet op het grondverkeer stelt EU- en EER-burgers bij verwerving gelijk met Oostenrijkers, dus de goedkeuring voor buitenlandse verwerving die voor kopers uit derde landen is geschreven, geldt niet voor een Hongaars paspoort. Wat nog wel kan worden gevraagd is een verklaring over het gebruik: Burgenland vraagt er binnen drie maanden om ter bevestiging dat de woning geen vakantiewoning is, en Tirol vraagt het equivalent in zijn voorbehouden gemeenten.

Moet ik in Oostenrijk wonen om er vastgoed te kopen?

Nee. Verblijf is nergens in Oostenrijk een voorwaarde voor eigendom, en je kunt kopen als niet-ingezetene die nooit een Oostenrijks adres heeft gehad. Verblijf verandert twee praktische dingen in plaats van je recht om te kopen: hoeveel een Oostenrijkse bank tegen de woning uitleent, en of het appartement onder de alpiene regels voor tweede woningen als je hoofdverblijf telt. Je kunt Oostenrijks aanbod op Seeki.eu in het Hongaars op een lijstje zetten, met prijzen in de valuta die je kiest.

Hoeveel kost vastgoed kopen in Oostenrijk bovenop de prijs?

Ongeveer 9% tot 12%. De vaste delen zijn de overdrachtsbelasting van 3,5% en 1,1% voor de kadastrale inschrijving, plus 1,2% van de lening als je een hypotheekrecht laat inschrijven. Daarbovenop komen de contractopsteller met ruwweg 1% tot 3% plus btw en, anders dan bij een verhuur, een makelaarscourtage tot 3% plus btw die een koper gevraagd kan worden te dragen. Onze Europese uitsplitsing van transactiekosten zet Oostenrijk tegenover elf andere markten.

Kan ik een vakantiewoning aan de Neusiedler See kopen?

Soms, en de beperking is niet je nationaliteit. Burgenland verlangt binnen drie maanden een verklaring dat de woning niet als vakantiewoning dient, en een valse verklaring kost tot €36.000 boete. In een voorbehouden gemeente wordt die verklaring in plaats daarvan een goedkeuring. Controleer de gemeente in plaats van de deelstaat, want op dat niveau bijt de regel, en elke advertentie op Seeki.eu draagt de gemeente waarin zij ligt.

Leent een Oostenrijkse bank aan iemand die in forint verdient?

Meestal wel, tegen 60% tot 70% van de waarde voor een gedocumenteerde EU-niet-ingezetene tegenover 80% of meer voor een ingezetene. Sinds de eis van eigen geld op 30 juni 2025 verviel, verwacht de circulaire van de toezichthouder een plafond van 90%, een lastenquote van 40% en een maximale looptijd van 35 jaar. Het risico om te volgen is de valuta: een lening in euro's die uit inkomen in forint wordt afgelost, beweegt zijn hele leven mee met de wisselkoers.

Hoe vergelijk ik Oostenrijkse en Hongaarse prijzen voordat ik kies?

Zet beide markten op één scherm. Seeki.eu draagt Oostenrijks en Hongaars aanbod in dezelfde zoekopdracht, in het Hongaars als je dat wilt, met elke prijs in de valuta die je kiest, en de verhuisvergelijker rangschikt steden naar wat één budget koopt zodra alles naar euro's is genormaliseerd. De pagina's met prijzen per vierkante meter geven je daarna een mediaan voor elke Oostenrijkse deelstaat, een rustiger anker dan welke losse vraagprijs ook.

Voordat je een bindend bod tekent

Twee controles beslissen het meeste. Ga na wat de gemeente over tweede woningen zegt, en niet alleen de deelstaat, want een verklaring die je niet eerlijk kunt tekenen is de ene manier waarop een EU-koper nog wordt tegengehouden. Prijs daarna de hele aankoop in plaats van de vraagprijs: 3,5% belasting, 1,1% kadaster, de contractopsteller en, tenzij je iets anders hebt afgesproken, een makelaarscourtage die Oostenrijkse kopers in rekening kan worden gebracht. Daarna is het een kwestie van selecteren. Zet de mediane euro per vierkante meter in heel Oostenrijk naast hetzelfde cijfer voor Hongarije, houd bij het vergelijken beide in één valuta, en open de Huis kopen in Oostenrijk als buitenlander (gids 2026) voor de deelstaat waarvoor je kiest.

Bronnen

Samengesteld in augustus 2026 uit het Oostenrijkse federale ministerie van Financiën over de overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer, §7 GrEStG, laatst bijgewerkt op 1 januari 2026), de wet op de gerechtskosten (TP 9 GGG) voor de kadastertarieven van 1,1% en 1,2%, de toelichting van de stad Wenen op buitenlandse verwerving (Ausländergrunderwerb), de wet op het grondverkeer van Burgenland (Grundverkehrsgesetz, §3, §9 en §32), de Tiroolse wet op het grondverkeer van 1996 en de verklaring voor voorbehouden gemeenten, de courtageplafonds uit de verordening voor makelaars (Immobilienmaklerverordnung), de circulaire van de toezichthouder over verantwoorde verstrekking van woninghypotheken (FMA 02/2025, 26 juni 2025) na het vervallen van de verordening met de eis van eigen geld (KIM-Verordnung), de huizenprijsindex van het nationale statistiekbureau (Statistik Austria), en bevolkingsgegevens gepubliceerd door het Oostenrijkse integratiefonds. Tarieven en provinciale regels veranderen. Bevestig je eigen positie bij een Oostenrijkse advocaat (Rechtsanwalt) of notaris (Notar) voordat je je vastlegt.