Wat het kost om een woning in Duitsland te verkopen

Duitse verkopers komen er bij de transactiekosten beter vanaf dan vrijwel iedereen in Europa, omdat de koper de notaris, het kadaster en de overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) draagt. Wat er werkelijk aan de kant van de verkoper vandaan gaat, is een kortere lijst, en één post daarop stelt de rest in de schaduw. Twee data bepalen of je de winst houdt, en beide liggen vast lang voordat je ooit met een koper spreekt.

Laatst gecontroleerd: 3 augustus 2026. Seeki.eu is geen fiscaal of juridisch adviseur en dit is oriëntatie, geen advies. Courtageniveaus zijn gebruikelijk, niet wettelijk, en de fiscale behandeling hangt af van je eigen data. Bevestig je geval bij een Duitse belastingadviseur (Steuerberater) of notaris voordat je je vastlegt.

Wie betaalt de makelaar in Duitsland sinds de wet van 2020?

Beide partijen, in gelijke delen, telkens wanneer het om een appartement of een eengezinswoning gaat en de koper een consument is. Dat is de hele kern van de hervorming die op 23 december 2020 van kracht werd en als §§ 656a tot 656d in het Duitse burgerlijk wetboek (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) is geschreven.

Twee bepalingen doen het werk. Op grond van § 656c BGB mag een makelaar die van beide partijen courtage neemt dat alleen als beide zich tot hetzelfde bedrag verbinden, en wordt de ene partij van betaling ontslagen, dan de andere ook. Op grond van § 656d BGB is, waar slechts één partij de bemiddelingsovereenkomst (Maklervertrag) tekende, een afspraak die de andere laat betalen alleen geldig als de opdrachtgevende partij ten minste evenveel verschuldigd blijft. § 656b BGB beperkt beide regels tot consument-kopers. De oude Berlijnse praktijk om de hele courtage op de koper te laden is dus voorbij, en het idee dat de verkoper voor niets adverteert eveneens.

Wat de wet niet doet, is de hoogte vastleggen. Die blijft marktgebruik, en zij verschilt per deelstaat (Bundesland). Volgens het overzicht van baufi24 voor 2026 zitten elf deelstaten op 7,14% van de prijs inclusief btw, gesplitst in 3,57% elk. Hamburg zit meestal op 6,25%, en Bremen, Hessen en Mecklenburg-Voor-Pommeren op 5,95%. Delen van Nedersaksen liggen nog lager, vanaf ongeveer 4,76%.

Op een appartement van €450.000 in Noordrijn-Westfalen bedraagt de helft van de verkoper tegen 3,57% €16.065. Die ene post is groter dan alle andere verkoperskosten op deze pagina bij elkaar, en zij is onderhandelbaar.

Wat bespaar je door zonder makelaar te verkopen, en wat neem je op je?

Je bespaart je helft. Je bespaart de notaris niet, want in Duitsland is een koopcontract voor onroerend goed nietig tenzij het notarieel is vastgelegd (§ 311b BGB). De notaris is onvermijdelijk en is ook de reden dat een particuliere Duitse verkoop veilig te draaien is: hij stelt het contract op, controleert het register, bewaakt de voorwaarden voor de levering en zegt de koper wanneer hij moet betalen. De optionele partij is hier de makelaar, niet de notaris.

Wat je op je neemt, is het werk waarvoor een kantoor rekende. Het appartement prijzen tegen echte vergelijkbare woningen. Het fotograferen. Een advertentie schrijven die de vergelijking met professionele doorstaat. Vragen beantwoorden, bezichtigingen draaien en controleren of de financiering van een koper echt is voordat je de woning uit de verkoop haalt. De papieren verzamelen: het kadastrale uittreksel (Grundbuchauszug), de kadastrale kaart (Flurkarte), en bij een appartement de splitsingsakte (Teilungserklärung), de laatste notulen van de vergadering van eigenaars en de afrekeningen van de servicekosten (Wohngeldabrechnungen).

Het meeste daarvan vroeg vroeger om een professional. De fotografie, de tekst en de vergelijkingsgegevens niet meer, want die passen op een telefoon.

Adverteren is de ene plek waar Duitsland duur is. Een particuliere advertentie op het grootste Duitse portaal begint na één kort gratis venster bij ongeveer €129 voor vier weken (ImmobilienScout24, 2026), wat tot de steilste prijzen voor particuliere verkopers in Europa hoort. Seeki.eu publiceert voor een vast bedrag van €9 tegen de huidige introductieprijs in plaats van de reguliere €29, zonder courtage, en de advertentie bereikt kopers op het hele continent in plaats van alleen wie in het Duits zoekt. Een advertentie die alleen binnenlands staat, begrenst de kopersgroep tot mensen die Duits lezen, en in Berlijn, München en Frankfurt is dat geen afrondingsverschil. Het beeld per markt van waar een particuliere verkoper kan adverteren staat in waar particuliere verkopers in Europa hun woning kunnen plaatsen, en de Nederlandse versie van dezelfde beslissing, waar het grootste portaal particuliere verkopers ronduit weigert, staat in een huis in Nederland verkopen zonder makelaar.

Welke kosten en documenten zijn onvermijdelijk?

Vier, en slechts twee daarvan zijn van je.

Kosten	Wie betaalt	Gebruikelijk bedrag
Makelaarscourtage	Gedeeld, beide partijen gelijk	3,57% elk in de meeste deelstaten, incl. btw
Energieprestatiecertificaat (Energieausweis)	Verkoper (bij een appartement de vereniging van eigenaars)	Ongeveer €100 tot €250 op verbruiksbasis, €300 tot €800 op behoeftebasis, voor het gebouw
Doorhalen van het hypotheekrecht van de bank (Grundschuld)	Verkoper	Ongeveer 0,2% van het ingeschreven bedrag
Notaris en kadaster voor de overdracht	Koper, naar gebruik	Ongeveer 1,5% tot 2% van de prijs waar een hypotheek wordt ingeschreven
Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)	Koper, naar gebruik	3,5% tot 6,5%, per deelstaat vastgesteld

Het energiecertificaat is niet optioneel en het bepaalt je advertentie. Op grond van § 80 van de Duitse wet op de energieprestatie van gebouwen (Gebäudeenergiegesetz, GEG) moet je een geldig certificaat ongevraagd aan een kandidaat-koper tonen, uiterlijk bij de bezichtiging, en het na ondertekening van het contract overhandigen. Op grond van § 87 GEG moet de advertentie zelf de kerncijfers van het certificaat dragen waar er een bestaat: om welk type het gaat, de energiebehoefte of het energieverbruik, de belangrijkste energiebron van de verwarming, het bouwjaar en de energie-efficiëntieklasse. Adverteren zonder die cijfers riskeert een boete tot €10.000. Monumenten en gebouwen onder 50 m² zijn vrijgesteld.

Bij de vraag wie ervoor betaalt, is Duitsland de uitzondering. Het certificaat dekt altijd het hele gebouw, nooit het losse appartement, dus bij een appartementencomplex draagt de vereniging van eigenaars de kosten en heeft een individuele eigenaar bij verkoop een wettelijke aanspraak op een kopie. Veel Duitse verkopers betalen daarom niets, omdat het gebouw al een geldig certificaat heeft. Controleer dat voordat je er een bestelt. De details per land, inclusief geldigheidsduur en boetes, staan in het energiecertificaat dat je nodig hebt om een woning in Europa te verkopen.

Het doorhalen van het hypotheekrecht van de bank is de andere verkoperspost. Zodra je lening is afgelost, geeft de bank toestemming tot doorhaling (Löschungsbewilligung), een notaris legaliseert het verzoek tot doorhaling, en het kadaster (Grundbuchamt) schrapt de inschrijving uit afdeling III van het register (Abteilung III). Notaris en kadaster rekenen elk een 0,5-tarief op grond van § 34 van de Duitse wet op de gerechts- en notariskosten (GNotKG), dus samen komen zij op ruwweg 0,2% van het ingeschreven bedrag: op een inschrijving van €200.000 in totaal ongeveer €435. De bank van de koper zal erop staan dat de woning onbezwaard aankomt, en naar gebruik betaalt de verkoper daarvoor, al kan het koopcontract het anders toewijzen.

Betaal je belasting als je vastgoed verkoopt in Duitsland?

Dit is de vraag die je vóór het plaatsen beantwoordt, niet nadat je een bod hebt. Op grond van § 23 van de Duitse wet op de inkomstenbelasting (Einkommensteuergesetz, EStG) is een particuliere verkoop van vastgoed een belaste vervreemding (Veräußerungsgeschäft) wanneer er niet meer dan tien jaar tussen verwerving en verkoop zit. Beide uiteinden worden gemeten aan de datum van het notariële contract, niet aan de overdracht of de inschrijving in het kadaster, en daarom kan een verkoop die veertien dagen te vroeg wordt getekend vijf cijfers kosten.

Twee vrijstellingen zetten de klok opzij, en één ervan is genoeg:

• De woning is vanaf de verwerving of de oplevering tot de verkoop uitsluitend voor eigen bewoning gebruikt.
• De woning is in het jaar van verkoop en in de twee voorgaande jaren voor eigen bewoning gebruikt. Dat hoeven geen volledige kalenderjaren te zijn, en daarom is de tweede route ruimhartiger dan zij klinkt.

Er is ook een belastingvrije ondergrens (Freigrenze): blijft je totale winst uit particuliere vervreemdingen in het kalenderjaar onder €1.000, dan is die vrij. Boven die grens wordt de winst bij je inkomen opgeteld en tegen je persoonlijke tarief belast in plaats van tegen een vlak tarief, dus dezelfde winst kost een hoge verdiener aanzienlijk meer.

Het appartement de laatste jaren voor de verkoop verhuren breekt de tweede vrijstelling, en geërfd vastgoed draagt de verwervingsdatum van de vorige eigenaar in plaats van tien nieuwe jaren te starten. Beide zijn een uur bij een belastingadviseur waard voordat je een datum vastlegt, want het verschil tussen verkopen in november en verkopen in februari is soms de hele belastingrekening.

Wat kost het vervroegd aflossen van de hypotheek?

Loopt je lening met rentevaste periode nog jaren wanneer de koper betaalt, dan mag de bank een boeterente bij vervroegd aflossen (Vorfälligkeitsentschädigung) rekenen voor de rente die zij misloopt. De verkoop van de woning geeft je een gerechtvaardigd belang om de lening op te zeggen, maar dat recht komt met de vergoeding eraan vast, en het bedrag stijgt met de resterende rentevaste periode en met het gat tussen je rente en de actuele markttarieven.

Drie dingen verlagen of schrappen haar, volgens de Duitse consumentenorganisaties (Verbraucherzentrale):

• De tienjaarsregel. Tien jaar nadat de lening volledig is uitbetaald, kun je met zes maanden opzegtermijn beëindigen en niets betalen, op grond van § 489 BGB. De klok loopt vanaf de uitbetaling, niet vanaf de contractdatum, en zij geldt ongeacht hoe lang de rentevaste periode was.
• Een vervangende zekerheid. Een onbezwaarde woning van gelijke zekerheidswaarde aanbieden, of de lening meenemen naar de woning die je vervolgens koopt, kan de bank zonder betaling heel laten.
• Gebrekkig papierwerk. Bij contracten die na 21 maart 2016 zijn getekend, verliest de bank de aanspraak als de overeenkomst de vereiste informatie over looptijd, opzegrechten of de berekening van de vergoeding weglaat.

Het plafond, waar er überhaupt wordt gerekend, is dat zij het dubbele van het werkelijke verlies van de bank niet mag overschrijden. Vraag je bank vóór je een prijs aanvaardt schriftelijk om een berekening, en niet erna, want het is een reëel bedrag in je netto-opbrengst en het verandert maand op maand.

Hoe lang duurt de verkoop, en hoe zou je moeten prijzen?

De Duitse volgorde van afronden ligt vast en verloopt vrij snel zodra de notaris erbij is. Na de notariële ondertekening (Beurkundung) schrijft de notaris een voorrangsaantekening (Auflassungsvormerkung) in om de aanspraak van de koper veilig te stellen, die het kadaster doorgaans in twee tot vier weken registreert. Staat die er en zijn elke toestemming tot doorhaling en de afstandsverklaring van het gemeentelijke voorkooprecht binnen, dan stuurt de notaris de kennisgeving dat betaling verschuldigd is (Fälligkeitsmitteilung), en heeft de koper normaal ongeveer twee weken om de prijs over te maken. Van de notarisafspraak tot het geld is meestal vier tot zes weken. De formele overschrijving van de eigendom in het register (Eigentumsumschreibung) volgt later en houdt de betaling niet op.

Het trage deel is alles daarvoor. De koper vinden is waar een Duitse verkoop maanden duurt, en dat wordt bijna volledig beslist door de vraagprijs in de eerste drie weken.

Prijs vanuit bewijs in plaats van vanuit wat de buurman beweert te hebben gekregen. De mediane €/m² over Duitse regio's en steden is de maatstaf, en de richtprijs van Seeki.eu doet de rekensom vanuit die lokale mediaan, gecorrigeerd voor grootte en staat. Het is een eerste schatting en geen formele taxatie, en hij is gebouwd op dezelfde vergelijkbare woningen die een makelaar je zou voorhouden. De methode telt zwaarder dan het getal, en zij staat uitgewerkt in hoe je met echte data de juiste vraagprijs bepaalt. Besteed daarna een avond aan de foto's, want de prijs die je kunt vasthouden hangt daar meer van af dan van wat je verder ook doet: hoe je je woning fotografeert voor de verkoop behandelt de volgorde van de kamers en het licht. Koop je ook terwijl je verkoopt, dan behandelt de Huis kopen in Duitsland als buitenlander (gids 2026) de andere kant van dezelfde transactie.

Veelgestelde vragen

Hoeveel courtage rekent een makelaar in Duitsland?

Doorgaans 7,14% van de prijs inclusief btw, zo gesplitst dat elke partij 3,57% betaalt, wat volgens het overzicht van baufi24 voor 2026 het niveau is in de meeste deelstaten. Hamburg zit meestal op 6,25%, en Bremen, Hessen en Mecklenburg-Voor-Pommeren op 5,95%, met delen van Nedersaksen vanaf ongeveer 4,76%. Niets daarvan is wettelijk. De wet legt alleen de verdeling vast, dus het percentage zelf is onderhandelbaar voordat je de bemiddelingsovereenkomst tekent.

Wie betaalt de makelaar bij de verkoop van een woning in Duitsland?

Beide partijen, in gelijke delen, bij een appartement of eengezinswoning die door een consument wordt gekocht. Sinds 23 december 2020 verlangt § 656c BGB van een makelaar die voor beide partijen werkt dat hij hun hetzelfde bedrag rekent, en § 656d BGB belet een verkoper die de makelaar alleen inschakelde meer dan de helft door te belasten. De hele courtage op de koper laden is niet meer afdwingbaar.

Heb ik een notaris nodig om een huis in Duitsland te verkopen?

Ja. § 311b BGB maakt een koopcontract voor onroerend goed nietig tenzij een notaris het vastlegt, dus er is geen route via onderhandse papieren. Een makelaar heb je niet nodig, en die twee worden vaak verward. De notaris stelt het contract op, controleert het kadaster, bewaakt de voorwaarden voor levering en stuurt de kennisgeving van betaling, en dat is wat een particuliere verkoop veilig maakt.

Heb ik een energiecertificaat nodig om een appartement in Duitsland te verkopen?

Ja, en de advertentie heeft de cijfers ervan ook nodig. § 80 van de wet op de energieprestatie van gebouwen verlangt dat je uiterlijk bij de bezichtiging ongevraagd een geldig energiecertificaat toont en het na het contract overhandigt, en § 87 verlangt het type, de energiewaarde, de warmtebron, het bouwjaar en de efficiëntieklasse in de advertentie. Boetes lopen op tot €10.000. Bij een appartement hoort het certificaat bij het gebouw, controleer dus of je vereniging van eigenaars er een heeft.

Wanneer betaal je geen belasting bij de verkoop van vastgoed in Duitsland?

Wanneer er meer dan tien jaar tussen het notariële koop- en verkoopcontract zit, of wanneer een van de vrijstellingen voor eigen bewoning geldt: de woning is sinds de verwerving uitsluitend als je eigen huis gebruikt, of je hebt er gewoond in het jaar van verkoop en de twee jaren daarvoor. Winst uit particuliere vervreemdingen onder €1.000 in een kalenderjaar is eveneens vrij. Daarboven wordt de winst belast tegen je persoonlijke tarief in de inkomstenbelasting.

Wat kost het om een woning particulier te adverteren in Duitsland?

Seeki.eu kost een vast bedrag van €9 om te publiceren tegen de huidige introductieprijs, zonder courtage, en alles wat de advertentie bouwt is gratis: de door AI geschreven omschrijving en titel, de fotoverbetering, het virtueel inrichten, de opgemeten plattegrond en 3D-weergave, de 360°-rondgang en de richtprijs. De Duitse portalen zijn het dure deel, vanaf ruwweg €129 voor vier weken. Het exportpakket maakt je advertentie voor hen gereed, zodat je haar één keer bouwt en nooit overtypt.

Voordat je plaatst

Controleer eerst de verwervingsdatum in je notariële contract, want de tienjaarstoets kan meer waard zijn dan alle andere punten hier bij elkaar. Vraag je bank schriftelijk wat de boeterente dit kwartaal zou zijn. Zoek uit of je gebouw al een geldig energiecertificaat heeft. Prijs daarna tegen lokale mediaancijfers, fotografeer de woning netjes, en beslis of de helft van de makelaar van 7,14% je iets oplevert wat je niet in een avond zelf kunt doen.