Waar particulieren zelf hun woning kunnen aanbieden
Je wilt verkopen zonder een makelaar 3% tot 5% van de prijs te geven, dus de vraag is praktisch: waar kan een particuliere verkoper in Europa eigenlijk een woning aanbieden? Het antwoord is versnipperd. Elk land loodst kopers naar het eigen nationale portaal, in de eigen taal; de meeste laten een particuliere verkoper betalen om een verkoop te publiceren, één portaal neemt je helemaal niet aan, en geen enkel zet je advertentie voor een koper in het buurland.
Laatst herzien: 27 juli 2026. Portaalkosten veranderen en verschillen per pakket, regio en type woning, dus controleer de actuele prijs op het portaal voordat je adverteert.
Wat kan een particuliere verkoper op Seeki dat een nationaal portaal niet kan?
Seeki.eu is een pan-Europees vastgoedplatform, gebouwd voor de verkoper wiens woning een koper in een ander land kan interesseren, niet alleen die aan de overkant van de straat. Zijn echte voorsprong voor een particuliere verkoper is de gereedschapskist, want geen enkel nationaal portaal helpt je de advertentie überhaupt te maken. Elk portaal in de tabel hieronder geeft je een leeg formulier en wacht af.
Met de Seeki-app doet je telefoon het werk in plaats van jij. Fotografeer de kamers en AI schrijft de beschrijving en de titel en leest de gestructureerde gegevens uit de beelden, de oppervlakte, de indeling, het aantal kamers en de voorzieningen, tot en met het balkon, de lift, de kelder, de verwarming en het energielabel waar de portalen om vragen. Opnames die in slecht licht zijn gemaakt worden automatisch verhelderd, en onscherpe of slecht uitgekaderde beelden krijgen een zwaardere reparatiepoging die je altijd kunt terugdraaien. Een kamer die leeg of gedateerd is kan virtueel worden ingericht, zodat een koper zich kan voorstellen dat hij er woont. Loop de kamer rond en tik elke hoek aan, dan meet de app de muren en tekent een plattegrond met de deuren en ramen aangegeven, en genereert daarna een 3D-weergave van de indeling, precies het ding dat foto's structureel niet kunnen tonen. Eén beweging neemt een 360°-tour op zonder statief, en je kunt een rondleidingsvideo toevoegen. Een richtprijs komt uit lokale mediane vierkantemeterdata, gecorrigeerd voor grootte en staat, en een advertentiebeoordeling laat zien hoe compleet het resultaat is voordat iemand het ziet. Het is allemaal gratis, en niets ervan vraagt om een fotograaf of een camera van €300. Publiceren op Seeki kost dan een vast bedrag van €9 tegen de huidige lanceringsprijs (normaal €29) zonder courtage over de verkoop, prijzen worden gelezen in welke valuta de koper ook kiest, zodat een buitenlandse koper een bedrag ziet dat hij begrijpt, en een koper die in een van de 12 talen bladert leest je titel en beschrijving op verzoek vertaald. Wil je ook het binnenlandse publiek, dan verpakt de export dezelfde afgeronde advertentie in een kant-en-klaar pakket met de eigen veldlabels van elk portaal en een set foto's. Je maakt nog steeds zelf het account aan, plaatst en betaalt op elk portaal, maar de advertentie wordt precies één keer getypt.
De reflex is om het nationale portaal als genoeg te beschouwen, en lange tijd klopte die reflex gewoon, want een koper in het buitenland bereiken betekende een kantoor zoeken dat daarin gespecialiseerd was. Dat is de aanname die het heroverwegen waard is. Een nationaal portaal bereikt de mensen die al in die taal zoeken en niemand anders, dus een advertentie die alleen binnenlands staat is onzichtbaar voor elke koper die daar niet bij hoort: de mensen die voor werk verhuizen, de landgenoten die terugkomen, en de mensen die hun budget allang vaststelden voordat ze een land kozen. Je ziet de kopers die je advertentie niet bereikte nooit, en precies daarom blijft alleen-lokaal voldoende voelen. Wat wel is veranderd, is de prijs van erachter komen. Je lokale advertentie openstellen voor dat internationale publiek kost eenmalig €9, minder dan twee dagen advertentie op Sreality, en het is het ene ding dat geen enkel nationaal portaal voor je kan doen, voor geen enkele prijs.
Welke portalen accepteren een particuliere verkoper, en wat rekenen ze?
Allemaal, in de 12 markten die we bekeken, met één uitzondering. Een particuliere advertentie, of FSBO (verkoop door de eigenaar zelf), is er een die een woningeigenaar zelf plaatst en beheert, zonder makelaar, en elk toonaangevend portaal hieronder opent die deur. De uitzondering zit binnen één markt: Funda, het portaal dat de meeste Nederlandse kopers gebruiken, is alleen voor makelaars en neemt advertenties alleen aan van aangesloten makelaars, dus particuliere verkopers in Nederland gebruiken Marktplaats.
| Portaal (markt) | Particuliere verkopers | Kosten om een particuliere verkoop te publiceren | Energiecertificaat | Grensoverschrijdend bereik |
|---|---|---|---|---|
| Seeki.eu (pan-Europees) | Ja | €9 om te publiceren, geen courtage | Per land | Heel Europa, 12-talige interface |
| Leboncoin (Frankrijk) | Ja | Gratis, betaalde boosts optioneel | DPE (en GES) | Nationaal |
| Ingatlan.com (Hongarije) | Ja | Gratis basis, daarna betaalde uitlichting | Energetikai tanúsítvány | Nationaal |
| Idealista (Spanje) | Ja | Eerste 2 gratis, daarna betaald | Certificado energético | Nationaal + buitenland |
| Idealista (Portugal) | Ja | Eerste 2 gratis, daarna betaald | Certificado energético | Nationaal + buitenland |
| Immobiliare.it (Italië) | Ja | Tot 2 gratis, daarna betaald | APE | Nationaal + buitenland |
| Willhaben (Oostenrijk) | Ja | Gratis quotum, daarna betaald | Energieausweis | Nationaal |
| Nehnuteľnosti.sk (Slowakije) | Ja | €12 voor 30 dagen | Energetický certifikát | Nationaal |
| Marktplaats (Nederland) | Ja | Vanaf ongeveer €20 | Energielabel | Nationaal |
| Otodom (Polen) | Ja | Vanaf ongeveer 119 zł (≈ €28) / 30 dagen | Świadectwo energetyczne | Nationaal |
| Sreality.cz (Tsjechië) | Ja | 72,60 CZK (≈ €2,90) per dag, omhoogplaatsen apart | PENB | Nationaal |
| ImmobilienScout24 (Duitsland) | Ja | Gratis advertentie van 14 dagen eens per 6 maanden, daarna vanaf ≈ €129 / 4 weken | Energieausweis | Nationaal |
| Immoweb (België) | Ja | Betaald, geen gratis niveau | PEB / EPB | Nationaal |
De scheiding die je kosten bepaalt, is gratis versus betaald. Leboncoin in Frankrijk is gratis voor een particuliere verkoop, het Hongaarse Ingatlan.com geeft een gratis basisadvertentie, en de twee-gratis-portalen (Idealista in Spanje en Portugal, en Immobiliare.it in Italië) laten je de eerste advertentie of twee kosteloos publiceren voordat ze voor extra zichtbaarheid gaan rekenen. Idealista en Immobiliare hebben via hun Engelstalige interface ook een groep buitenlandse kopers. Duitsland en België zijn het duurst: ImmobilienScout24 rekent vanaf ongeveer €129 voor vier weken na één kort gratis venster, volgens ImmoScout24, 2026, en Immoweb heeft helemaal geen gratis niveau. Het vaste-tarief-midden loopt van €12 voor 30 dagen bij Nehnuteľnosti.sk tot ongeveer €87 voor een Sreality-advertentie van 30 dagen. Eén vereiste is bijna universeel en de moeite waard om vroeg te regelen: een energieprestatiecertificaat, een wettelijk verplichte efficiëntiebeoordeling die vrijwel elk portaal eist voordat het een verkoop publiceert. Een eigenaardigheid om te noteren als je in Polen adverteert: Otodom verbiedt links of QR-codes in de advertentietekst, dus je kunt kopers vanuit de advertentie nergens anders naartoe wijzen.
Kun je in één keer op meerdere Europese portalen publiceren?
Nee, niet als particuliere verkoper. Er is geen sluiproute die één particuliere advertentie in één stap naar meerdere portalen duwt. We bekeken de publicatiemogelijkheden in alle 12 markten die Seeki dekt, en elk programmatisch pad (de import-API's, de OLX Group API achter Otodom en Imovirtual, en de feeds van Kyero, OpenImmo en Idealista) is voorbehouden aan gecontracteerde makelaarskantoren en hun CRM-software. Geen ervan staat open voor een particuliere verkoper die zich zomaar aandient. Op drie portalen staan betekent drie formulieren en drie betalingen, dezelfde gegevens opnieuw intikken en de foto's opnieuw in elk uploaden.
De mobiele app van Seeki.eu verkleint dat monnikenwerk met een export die je één keer opbouwt en overal meeneemt. Je voert de woning één keer in en de app maakt een kant-en-klaar pakket voor elk portaal, met de eigen veldlabels van dat portaal, een op maat gemaakte set foto's en een directe link naar de plaatsingspagina. Het neemt het opnieuw typen en het verkleinen van foto's weg dat kopiëren en plakken niet kan. Het is geen syndicatie: je dient nog steeds zelf in en betaalt op elk portaal. Wat het verandert, is dat de ene advertentie die vanaf één publicatie kopers in heel Europa bereikt, de advertentie is die je op Seeki zelf zet, en de export regelt de rest zodat je nooit twee keer hetzelfde formulier invult.
Wanneer is een makelaar de courtage waard?
Zelf verkopen bespaart de courtage, die in Europa doorgaans 3% tot 5% plus btw bedraagt, en in de meeste landen draagt de verkoper die kosten verwerkt in de prijs, zoals we uiteenzetten in wat een huis kopen echt kost in Europa. Een makelaar verdient haar terug in minder gevallen dan de branche suggereert. Prijsstelling was vroeger de grote reden, maar voor een typisch appartement zet de richtprijs van Seeki nu de lokale vergelijkbare data gratis achter je vraagcijfer. Het argument voor een makelaar houdt vooral stand voor een echt ongewone woning waar vergelijkbare transacties dun gezaaid zijn. Daarbuiten draait het om tijd en afstand: wanneer je de uren niet kunt missen om vragen te beantwoorden, kopers te screenen en bezichtigingen te doen, of voor een grensoverschrijdende verkoop waar je de taal van de koper en de lokale overdrachtskennis mist die een buitenlandse koper verwacht, in kaart gebracht in onze landenspecifieke draaiboeken zoals de Huis kopen in Spanje als buitenlander (gids 2026).
Prijsstelling is waar particuliere verkopers het vaakst de mist in gaan, en het is het ene onderdeel dat je zonder makelaar goed kunt doen. We lopen het door aan de hand van echte vergelijkbare data in de juiste vraagprijs voor je woning bepalen met data. De prijspagina's per markt van Seeki, zoals de mediane €/m² voor elke Poolse regio en stad, geven je het lokale cijfer om tegen te prijzen, en wanneer je de advertentie op Seeki opstelt, zet de richtprijs diezelfde vergelijkbare data achter je vraagcijfer voordat je je eraan vastlegt. Een particuliere verkoop past bij een eenvoudige, goed geprijsde woning die wordt verkocht door een eigenaar met de tijd en de lokale kennis om het te doen, en Seeki is gebouwd om precies die advertentie verder te dragen dan één nationaal portaal kan.
Veelgestelde vragen
Welke Europese portalen laten particuliere verkopers een woning aanbieden?
Elk toonaangevend portaal in de 12 markten die we bekeken accepteert particuliere advertenties, verkocht door de eigenaar zelf: Sreality (Tsjechië), Nehnuteľnosti (Slowakije), Willhaben (Oostenrijk), Otodom (Polen), Immobiliare.it (Italië), ImmobilienScout24 (Duitsland), Idealista (Spanje en Portugal), Leboncoin (Frankrijk), Marktplaats (Nederland), Immoweb (België) en Ingatlan.com (Hongarije). Seeki.eu voegt daar een pan-Europese advertentie aan toe. De uitzondering is Funda in Nederland, dat alleen advertenties van makelaars aanneemt, dus Nederlandse verkopers gebruiken Marktplaats.
Welke gereedschappen geeft Seeki een particuliere verkoper die de portalen niet geven?
Allemaal die de advertentie werkelijk maken. De Seeki-app schrijft de beschrijving en de titel uit je foto's en leest daar de oppervlakte, de indeling, het aantal kamers, de voorzieningen en het energielabel uit. Hij verheldert foto's die in slecht licht zijn gemaakt en probeert een reparatie op onscherpe of slecht uitgekaderde beelden, richt virtueel een kamer in die leeg of gedateerd is, meet een plattegrond met deuren en ramen terwijl jij de hoeken aantikt en genereert een 3D-weergave van de indeling, neemt in één beweging een 360°-tour en een rondleidingsvideo op, en stelt een richtprijs voor uit lokale mediane data. Elk daarvan is gratis, en geen enkel nationaal portaal in dit artikel biedt een particuliere verkoper er ook maar één van: ze geven je een leeg formulier en rekenen je geld om het in te vullen.
Wat kost het om een woning als particuliere verkoper in Europa aan te bieden?
Het loopt van gratis tot ruim €100. Leboncoin in Frankrijk is gratis, het Hongaarse Ingatlan.com heeft een gratis basisadvertentie, en Idealista en Immobiliare.it geven twee gratis advertenties. Betaalde portalen lopen van €12 voor 30 dagen bij Nehnuteľnosti.sk tot ongeveer €87 voor een Sreality-advertentie van 30 dagen, en ongeveer €129 voor vier weken bij ImmobilienScout24. Immoweb heeft geen gratis niveau. Seeki.eu is een vast bedrag van €9 om te publiceren, geen courtage. Cijfers zijn van 2026 en veranderen vaak.
Kan ik mijn woning in één keer op meerdere Europese portalen publiceren?
Niet als particuliere verkoper. Elk programmatisch publicatiepad (de import-API's en de feeds van OpenImmo, Kyero en Idealista) is voorbehouden aan gecontracteerde kantoren, dus een particuliere verkoper plaatst en betaalt op elk portaal apart. De mobiele export van Seeki.eu bouwt een pakket op maat van het portaal om het opnieuw typen te beperken, maar je dient nog steeds op elk portaal in en betaalt. Alleen een advertentie op Seeki zelf bereikt vanaf één publicatie kopers in heel Europa.
Heb ik een energiecertificaat nodig om mijn woning aan te bieden?
In het grootste deel van Europa, ja. Vrijwel elk portaal vereist een geldig energieprestatiecertificaat voordat het een verkoopadvertentie publiceert, zoals de PENB in Tsjechië, de Energieausweis in Duitsland en Oostenrijk, de DPE in Frankrijk, of het energielabel in Nederland. Regel het vroeg, want er moet een gecertificeerde beoordelaar langskomen en het certificaat kan enkele dagen duren om af te geven. De Seeki-app herkent het energielabel op je foto's waar het zichtbaar is en draagt het mee in elk exportpakket voor een portaal, zodat je het één keer invoert in plaats van op het formulier van elk portaal. Het volledige beeld per land staat in het energiecertificaat dat je nodig hebt om in Europa te verkopen.
Welke vastgoedportalen zijn alleen voor makelaars?
Het duidelijkste geval is Funda, het dominante Nederlandse portaal, dat advertenties alleen aanneemt van aangesloten makelaars, dus Nederlandse FSBO-verkopers gebruiken Marktplaats. Elders nemen de belangrijkste nationale portalen particuliere advertenties gewoon rechtstreeks aan. Wat vrijwel overal alleen voor makelaars is, is de geautomatiseerde feed- en API-laag die advertenties in bulk doorstuurt, die is gecontracteerd aan kantoren en hun CRM-software.
Is het goedkoper om zonder makelaar te verkopen?
Meestal, op papier. De makelaar overslaan bespaart een courtage van grofweg 3% tot 5% plus btw, tegenover portaalkosten die vaak onder €160 liggen, of een vast bedrag van €9 op Seeki.eu. Maar een makelaar kan goedkoper zijn wanneer een verkeerd geprijsde of ongewone woning blijft hangen, wanneer de markt dun is, of voor een grensoverschrijdende verkoop waar je de taal en lokale kennis mist. Prijs de woning goed en waardeer je eigen tijd voordat je beslist.
Voordat je adverteert
De praktische route is overal dezelfde: regel eerst het energiecertificaat, want dat is de lange paal, bouw daarna de advertentie op in de app in plaats van haar zelf te schrijven, prijs haar tegen lokale data, en reserveer budget voor het binnenlandse portaal waar de woning staat. De ene beslissing die je bewust moet nemen is bereik. Een nationaal portaal draagt je woning naar de mensen die al in die taal zoeken en houdt daar op, wat prima was toen er geen alternatief bestond. Seeki.eu draagt dezelfde advertentie naar kopers in heel Europa, in hun eigen taal en hun eigen valuta, voor een vast tarief en zonder courtage. Dat is een beslissing die €9 kost om goed te krijgen, en behoorlijk meer om fout te krijgen.