Het energiecertificaat dat je nodig hebt om te verkopen

Bijna elke verkoper in Europa loopt op hetzelfde moment tegen dezelfde muur aan: de advertentie is geschreven, de foto's zijn klaar, en het portaal publiceert niet zonder een energiecertificaat dat een week kost om te krijgen. Het is de meest voorkomende reden dat een particuliere verkoop laat begint. Erger nog, de regels worden op dit moment in heel Europa herschreven, en verschillende cijfers die op makelaarsblogs circuleren kloppen simpelweg niet.

Laatst herzien: 2026-08-10. Seeki.eu is geen juridisch adviseur; dit is oriëntatie, geen advies. Dit gebied verandert sneller dan gebruikelijk (zie hieronder), en geldigheid, kosten en boetes hangen af van je regio en je woning. Leg je eigen situatie voor aan een lokale notaris, advocaat of gecertificeerde beoordelaar voordat je je vastlegt. Bronnen staan onder aan dit artikel.

Waarom dit nu verandert

Volgens de Europese Commissie opende zij op 15 juli 2026 inbreukprocedures tegen alle 27 lidstaten en stuurde elk een ingebrekestelling wegens het niet volledig omzetten van de herziene richtlijn energieprestatie van gebouwen, richtlijn (EU) 2024/1275, waarvan de omzettingstermijn op 29 mei 2026 was verstreken. Elke regering heeft twee maanden om te reageren voordat de Commissie een met redenen omkleed advies kan uitbrengen. Elk land in dit artikel loopt achter, en de richtlijn vereist dat de energieprestatie-indicator en de klasse worden vermeld in advertenties voor elk gebouw dat te koop of te huur wordt aangeboden, online en offline, ook op vastgoedportalen.

Verschillende markten hebben al bewogen. De gewijzigde Oostenrijkse certificaatwet geldt vanaf 1 juli 2026: de totale efficiëntiefactor (fGEE) valt weg uit advertenties, de cijfers voor verwarmings- en eindenergiebehoefte blijven staan, een nieuwe klasse van A tot G komt erbij in plaats van de oude schaal van A++ tot G, en een geldig certificaat is nu ook nodig om een bestaande huurovereenkomst te verlengen. In Nederland is per 29 mei 2026 de uitzondering voor beschermde monumenten vervallen, dus een monument heeft nu een label nodig om te worden verkocht, verhuurd of om de huur te verlengen, aldus de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Ga ervan uit dat alles hieronder binnen een jaar kan schuiven.

Voor een verkoper is het praktische gevolg smal en de moeite waard om ronduit te zeggen: het label wordt een verplicht veld in de advertentie zelf, in elke markt, op elk portaal. Dat is nog een ding om goed te krijgen op elk formulier dat je invult, en dat is een goede reden om de advertentie één keer op te bouwen op een plek die het label meedraagt. Waar je kunt adverteren en wat elk portaal een particuliere verkoper rekent staat in kaart in waar particulieren zelf hun woning kunnen aanbieden in Europa.

Hoe elke markt het noemt, en hoe lang het geldt

Markt	Certificaat	Geldigheid	Label verplicht in de advertentie
Tsjechië	průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)	10 jaar	Ja
Slowakije	energetický certifikát	max. 10 jaar	Ja, waar een certificaat bestaat, als de geïntegreerde prestatie-indicator
Polen	świadectwo charakterystyki energetycznej	10 jaar	Ja, waar een certificaat bestaat, als getalsmatige indicatoren en niet als letterklasse
Hongarije	energetikai tanúsítvány	5 jaar	Ja, onvoorwaardelijk
Oostenrijk	Energieausweis	10 jaar	Ja, de klasse plus verwarmings- en eindenergiebehoefte
Duitsland	Energieausweis	10 jaar	Ja, waar een certificaat bestaat
Nederland	energielabel	10 jaar	Ja, en sinds mei 2026 ook voor monumenten
België (Vlaanderen)	energieprestatiecertificaat (EPC)	10 jaar voor een woning	Ja, plus adres of certificaatcode, en de renovatieplicht bij label E of slechter
België (Wallonië)	certificat PEB	max. 10 jaar	Ja, plus het unieke certificaatnummer
België (Brussel)	certificat PEB	10 jaar	Ja
Frankrijk	diagnostic de performance énergétique (DPE)	10 jaar	Ja, energie- én koolstofklasse
Spanje	certificado de eficiencia energética	10 jaar, maar 5 voor klasse G	Ja
Portugal	Certificado Energético	10 jaar	Ja
Italië	attestato di prestazione energetica (APE)	max. 10 jaar	Ja, indices en klasse

Geldigheid is niet altijd het hele verhaal. In Tsjechië, Slowakije en Polen vervalt een certificaat vroegtijdig als werkzaamheden de energieprestatie van het gebouw wijzigen. In Italië zijn de tien jaar een plafond en geen garantie: het certificaat is afhankelijk van het uitvoeren van de verplichte onderhoudscontroles aan verwarming en koeling, en wordt er één gemist dan verloopt het certificaat op 31 december van het volgende jaar. In Hongarije geldt een staande regel dat een certificaat dat is afgegeven vóór een wijziging van de berekeningsmethode nog maar tot de zestigste dag na die wijziging kan worden gebruikt voor een verkoop of verhuur. De methode veranderde op 1 november 2023, dezelfde dag waarop de kortere geldigheid inging, dus bestaande certificaten waren aan het eind van dat jaar niet meer bruikbaar voor een verkoop. Ze werden niet ingetrokken, maar ze konden geen transactie meer dragen, en niets voorzag in overgangsrecht.

Wat het kost, en waarom niemand het je precies kan zeggen

Dit is het veld waar je stellige getallen moet wantrouwen, ook de onze. Van de veertien rechtsgebieden hier publiceren er precies twee een officiële prijs:

• Portugal reguleert de registratievergoeding bij ministerieel besluit (Portaria n.º 138-H/2021): € 28,00 voor een T0 of T1, € 40,50 voor een T2 of T3, € 55,00 voor een T4 of T5 en € 65,00 voor een T6 en hoger, plus btw. Het besluit koppelt die bedragen jaarlijks aan de inflatie, al zijn het nog steeds de cijfers uit 2021 die in rekening worden gebracht. Het honorarium van de beoordelaar staat daar los van en is ongereguleerd.
• Brussel publiceert een indicatief minimum van € 210 inclusief btw voor een appartement van 90 m².

Overal elders is de prijs vrijgegeven en publiceert geen overheid een tarievenlijst. De indicatieve marktbandbreedtes hieronder komen van consumentenorganisaties, prijslijsten van beoordelaars en vergelijkingssites, dus behandel ze als oriëntatie en niet als offertes:

Markt	Indicatieve kosten, normaal appartement
Hongarije	22.000 tot 45.000 HUF (ruwweg € 60 tot € 125)
Polen	350 tot 650 PLN met bezoek ter plaatse (ruwweg € 81 tot € 150)
Tsjechië	3.000 tot 5.000 CZK (ruwweg € 125 tot € 205)
Slowakije	ruwweg € 150 tot € 350, geoffreerd per woonhuis en niet per appartement
Italië	ruwweg € 120 tot € 300, plus een kleine regionale registratievergoeding
Oostenrijk	ruwweg € 150 tot € 300
Wallonië	ruwweg € 150 tot € 250
Nederland	ruwweg € 225 tot € 350
Duitsland	zie hieronder, de vraag ligt daar anders
Vlaanderen, Spanje, Frankrijk	geen verdedigbaar cijfer gevonden

We laten drie cellen bewust leeg. Vlaanderen stelt dat de markt vrij is zonder vaste kostprijs, en voor Spanje en Frankrijk konden we geen betrouwbare bandbreedte vinden. Een geloofwaardig ogend verzonnen getal zou erger zijn dan een leeg vakje.

Duitsland verdient een eigen alinea. Het certificaat wordt afgegeven voor het hele gebouw en niet voor het afzonderlijke appartement, met smalle uitzonderingen voor apart behandelde gebouwdelen en voor sommige kleine gebouwen. De vereniging van eigenaren draagt de kosten, en de wet geeft een individuele eigenaar het recht om de stukken van de vereniging in te zien. Consumentenorganisaties gaan verder en beschouwen het overhandigen van een kopie aan een verkopende eigenaar als taak van de vereniging, wat de praktijk is en geen uitdrukkelijk wettelijk recht. "Wat kost het voor mijn appartement" is in Duitsland dus de verkeerde vraag: een complex van tien eenheden komt uit op ruwweg € 60 tot € 80 per eigenaar, en veel verkopers betalen niets omdat het gebouw er al een heeft. De twee varianten kosten doorgaans ruwweg € 50 tot € 250 (op verbruiksbasis, met de bovenkant voor een groter complex) en, voor de versie op behoeftebasis, € 300 tot € 500 voor een woonhuis, terwijl een appartementencomplex wordt geprijsd als een basistarief plus ruwweg € 30 tot € 50 per eenheid. Consumentenorganisaties waarschuwen tegen de goedkope onlinecertificaten die rond € 70 worden verkocht zonder enige inspectie.

Wat er gebeurt als je het overslaat

Enorm variabel, en dit is waar makelaarsblogs het minst betrouwbaar zijn.

Markt	Boete
Hongarije	Geen boete in het energiecertificaatbesluit zelf. De verkoop blijft geldig
Polen	Een lichte overtreding, 20 tot 5.000 PLN, voor het niet overhandigen van het certificaat bij de akte. Geen boete voor de advertentie
Oostenrijk	Tot € 1.450, apart voor de inbreuk in de advertentie en voor het niet overhandigen
Slowakije	Particulier tot € 2.000. Bedrijven, zelfstandigen en de makelaar riskeren € 500 tot € 3.000
Nederland	Enkele honderden euro's voor een particuliere eigenaar en ruwweg het dubbele voor een bedrijf, per woning
Frankrijk	Tot € 3.000 voor een particulier, € 15.000 voor een bedrijf
Wallonië	€ 1.000 zonder certificaat, € 500 voor een niet-conforme advertentie
Vlaanderen	€ 500 tot € 5.000 voor eigenaren, € 750 tot € 5.000 voor professionals
Portugal	€ 250 tot € 3.740 voor particulieren, € 2.500 tot € 44.890 voor bedrijven
Duitsland	Tot € 10.000
Tsjechië	Tot 200.000 CZK (ruwweg € 8.280), en apart nog eens hetzelfde voor de makelaar
Spanje	€ 300 tot € 6.000 afhankelijk van de ernst
Italië	€ 3.000 tot € 18.000 bij een verkoop, € 300 tot € 1.800 voor een nieuw huurcontract zonder certificaat, € 1.000 tot € 4.000 als het niet aan het contract is gehecht
Brussel	€ 50 tot € 62.500, de breedste bandbreedte van Europa

Drie dingen die de meeste bronnen fout hebben. De Tsjechische boete is 200.000 CZK en niet de 100.000 die breed circuleert, want de niveaus zijn geherstructureerd en de oude bandbreedtes bestaan niet meer. Slowakije kent twee aparte sporen, en een particulier die zijn eigen appartement verkoopt valt onder het plafond van € 2.000 en niet onder de zakelijke band die iedereen aanhaalt. En in Polen draagt de advertentieplicht geen boete onder de wet energieprestatie, want het artikel dat die plicht schept staat simpelweg niet tussen de handelingen die artikel 41 strafbaar stelt. De boete hangt in plaats daarvan aan het niet overhandigen van het certificaat bij de notariële akte. De notaris legt die overhandiging vast in de akte en waarschuwt de verkoper formeel voor de boete wanneer er niets is overhandigd, maar weigert de verkoop niet af te ronden. Een Poolse verkoper heeft het certificaat nog steeds nodig: een apart artikel eist er een voor elke verkoop of verhuur, dus de ontbrekende boete is een gat in de handhaving van de advertentieplicht en geen toestemming om het document over te slaan.

Drie nationale eigenaardigheden die je aanpak veranderen

Frankrijk verbiedt de verhuur van de slechtst gelabelde woningen, en de grens blijft opschuiven. Een woning onder de drempel is juridisch geen fatsoenlijke woning en mag dus helemaal niet worden verhuurd. Klasse G is sinds 1 januari 2025 verboden, klasse F volgt op 1 januari 2028 en klasse E op 1 januari 2034, met latere data overzee. Het Franse label is bovendien de slechtste van twee labels, energie en koolstof, dus een appartement met gasverwarming kan alleen al door zijn koolstoflabel omlaag worden getrokken.

Voor Franse eigenaren zit hier goed nieuws in verstopt. Een regelwijziging die op 1 januari 2026 van kracht werd verlaagde de factor voor het omrekenen van elektriciteit naar primaire energie van 2,3 naar 1,9, en de eigen schatting van het ministerie is dat daardoor ruwweg 850.000 van de 4,8 miljoen slechtst gelabelde woningen die categorieën verlieten. Bestaande certificaten blijven geldig en eigenaren kunnen gratis een geactualiseerd attest downloaden, zonder nieuwe opname. Als je aannam dat je met een F vastzat, controleer dat dan voordat je geld aan werkzaamheden uitgeeft.

Het Duitse certificaat is voor een koper niet te verifiëren. Een registratienummer is verplicht en het Deutsches Institut für Bautechnik geeft die nummers uit, maar het houdt geen openbaar register bij en bewaart de certificaten zelf niet. Een koper kan een certificaat niet op nummer opzoeken, wat een reëel gat is en het tegenovergestelde van wat sommige markten bieden: Nederland, Brussel en Wallonië voeren alle drie een werkelijk openbaar register, doorzoekbaar op adres of op het certificaatnummer dat in de advertentie staat. Vlaanderen deed dat ook, maar heeft zijn opzoekfunctie sindsdien achter een login gezet, dus een Vlaamse koper moet het document nu bij de eigenaar opvragen.

Tsjechië zet je advertentie standaard op het slechtste label als de makelaar het certificaat nooit krijgt. Zet een makelaar het pand in de markt en krijgt hij het certificaat niet, dan verplicht de wet hem het pand in de slechtste klasse te adverteren. Een ontbrekend document wordt niet stilletjes geen label. Het wordt het slechtst mogelijke label, gepubliceerd in je eigen advertentie. Die specifieke plicht bindt de tussenpersoon en niet een particuliere verkoper die zelf adverteert, maar die particuliere verkoper heeft het certificaat nog steeds nodig voor de verkoop zelf.

Wat je concreet moet doen

Bestel het certificaat in de week dat je besluit te verkopen, voordat je een woord van de advertentie schrijft. Controleer of een bestaand exemplaar nog geldig is, want in Duitsland heeft het gebouw er misschien al een, en in Hongarije of bij een Spaanse klasse G kan het eerder zijn verlopen dan je verwacht. Zorg dat het label vanaf de eerste dag in de advertentie staat, want vrijwel elke markt eist het inmiddels en verschillende beboeten de adverteerder in plaats van de eigenaar. Bouw daarna de advertentie op terwijl je op de beoordelaar wacht.

Welk portaal in welke markt een particuliere verkoper aanneemt en wat elk rekent staat in kaart in waar particulieren zelf hun woning kunnen aanbieden in Europa, en de landspecifieke praktijk van een particuliere verkoop staat in onze gidsen over verkopen zonder makelaar in Polen en Tsjechië.

Veelgestelde vragen

Heb ik een energiecertificaat nodig om mijn huis in Europa te verkopen?

Ja, in elke markt die Seeki.eu dekt. Een energieprestatiecertificaat is er overal wettelijk verplicht vóór een verkoop, en in vrijwel allemaal moet het label ook in de vastgoedadvertentie staan. Een gecertificeerde beoordelaar moet het pand inspecteren, dus reken op enkele dagen tot een week. Het is de stap die een advertentie het vaakst vertraagt.

Hoe lang is een energieprestatiecertificaat geldig?

Tien jaar in het grootste deel van Europa, met twee uitzonderingen. Hongarije bracht de geldigheid in november 2023 terug naar vijf jaar, en Spanje geeft een label G maar vijf jaar terwijl andere klassen er tien krijgen. Verschillende markten laten een certificaat ook vroegtijdig vervallen als werkzaamheden de energieprestatie van het gebouw wijzigen, en in Italië verloopt het als verplichte onderhoudscontroles aan de verwarming worden gemist.

Hoeveel kost een energiecertificaat?

Tussen ruwweg € 60 en € 350 afhankelijk van de markt, maar vrijwel nergens is de prijs gereguleerd. Alleen Portugal, dat een registratievergoeding van € 28,00 tot € 65,00 plus btw vastlegt naar woninggrootte, en Brussel, dat een indicatieve € 210 inclusief btw publiceert voor een appartement van 90 m², geven een officieel cijfer. Al het andere is marktprijs die varieert per woning en per beoordelaar.

Wat gebeurt er als je zonder energiecertificaat verkoopt?

Dat verschilt enorm per plek. Het Hongaarse energiecertificaatbesluit stelt helemaal geen boete. De Poolse wet energieprestatie kent geen boete voor het weglaten van het label uit een advertentie, al beboet zij wel het niet overhandigen van het certificaat bij de akte. Aan de andere kant gaat Tsjechië tot 200.000 CZK, Duitsland tot € 10.000, Portugal tot € 44.890 voor een bedrijf en Brussel tot € 62.500. In Tsjechië moet het pand bovendien in de slechtste klasse worden geadverteerd als er geen certificaat wordt geleverd.

Moet het energielabel in de vastgoedadvertentie staan?

In vrijwel elke Europese markt wel, en de herziene EU-richtlijn maakt het overal verplicht. Sommige markten eisen het alleen waar al een certificaat bestaat, terwijl Hongarije en Oostenrijk het onvoorwaardelijk eisen. Frankrijk eist zowel de energie- als de koolstofklasse, en de Belgische gewesten eisen daarbovenop de unieke code van het certificaat of het volledige adres. Dit is het deel dat particuliere verkopers stilletjes geld kost, want het label moet op elk portaal waar je adverteert opnieuw correct worden ingevoerd. De Seeki.eu-app herkent het op je foto's waar het zichtbaar is, houdt het bij de advertentie, en draagt het mee in het exportpakket van elk portaal onder het eigen veldlabel van dat portaal, zodat het één keer wordt ingevoerd en niet op het derde formulier kan worden vergeten.

Wie betaalt het energiecertificaat bij de verkoop van een appartement?

De verkoper, in de meeste markten. Duitsland is de belangrijke uitzondering: het certificaat dekt het hele gebouw en niet het afzonderlijke appartement, en de vereniging van eigenaren draagt de kosten. Een eigenaar heeft het recht om de stukken van de vereniging in te zien, en consumentenorganisaties beschouwen het geven van een kopie aan een verkopende eigenaar als taak van de vereniging. Veel Duitse verkopers betalen daarom niets omdat hun gebouw al een geldig certificaat heeft.

Voordat je adverteert

Het certificaat is de lange paal in een particuliere verkoop, dus dat gaat eerst, vóór de fotografie en vóór de prijsbepaling. Zoek uit hoe jouw markt het noemt, of een bestaand exemplaar nog geldig is, en of het label vanaf dag één in je advertentie moet staan. Gebruik de wachtweek daarna productief: bouw de advertentie op, prijs haar tegen echte lokale data, en zorg dat je kunt publiceren op de dag dat het certificaat binnenkomt.

Bronnen

De richtlijnkaders komen van het energiedirectoraat van de Europese Commissie, dat de inbreukprocedures op 15 juli 2026 aankondigde. De advertentieplicht staat in de certificaatbepalingen van richtlijn (EU) 2024/1275.

Nationale regels zijn gecontroleerd aan de hand van geconsolideerde wetteksten waar die worden gepubliceerd. Tsjechië: wet nr. 406/2000 Sb. over energiebeheer in de versie die geldt voor 2026, voor de geldigheid van tien jaar, de advertentieplicht, het standaardlabel in de slechtste klasse dat tussenpersonen bindt en het plafond van 200.000 CZK. De lagere cijfers die nog circuleren, ook op de eigen pagina's van de Tsjechische energie-inspectie, dateren van vóór de herstructurering van de boetetrappen. Slowakije: wet nr. 555/2005 Z. z., voor het plafond van tien jaar, de prestatie-indicator die in een advertentie moet staan, en de splitsing tussen het particuliere plafond van € 2.000 en de band van € 500 tot € 3.000 voor bedrijven en makelaars. De handhaving ging in 2024 over naar toezichthouder ÚRSO. Polen: de geconsolideerde wet energieprestatie, Dz.U. 2024 poz. 101, waarin artikel 41 de strafbare handelingen opsomt en het advertentieartikel op die lijst ontbreekt, en artikel 11 de rol van de notaris regelt. De band van 20 tot 5.000 PLN is de algemene bandbreedte voor lichte overtredingen in het Wetboek van lichte overtredingen. Hongarije: regeringsbesluit 176/2008 zoals geconsolideerd, met besluit 200/2023, dat de geldigheid per 1 november 2023 terugbracht naar vijf jaar, de uitzondering "waar er een bestaat" uit de advertentieplicht schrapte en de zestigdagenregel invoerde.

Frankrijk: het ministerie van Ecologische Transitie over de energieprestatiediagnose, Service-Public voor de advertentieplicht en de boetes van € 3.000 en € 15.000, woningagentschap ANIL voor de verhuurverboden en hun data, en het besluit van 13 augustus 2025 voor de omrekenfactor die op 1 januari 2026 naar 1,9 ging. Het cijfer van 850.000 is de eigen schatting van het ministerie. Spanje: koninklijk besluit 390/2021 voor geldigheid, de uitzondering voor klasse G en de advertentieplicht, met de banden van € 300 tot € 6.000 in koninklijk wetsbesluit 7/2015. Portugal: Portaria n.º 138-H/2021 voor de registratievergoedingen, en wetsbesluit 101-D/2020 voor geldigheid en boetes. Italië: wetsbesluit 192/2005, dat het plafond van tien jaar, het verval gekoppeld aan de onderhoudscontroles van de verwarming en de boetetrappen vastlegt.

Duitsland: de federale wet gebouwenergie, in juli 2026 hernoemd tot wet gebouwmodernisering en ongewijzigd in nummering, voor de regel over het hele gebouw, de advertentieplicht, het verplichte registratienummer en de trap van € 10.000 die inbreuken op certificaat en advertentie dekt. Het Deutsches Institut für Bautechnik stelt dat zijn registratie geen openbaar register is. Het inzagerecht van eigenaren komt uit de appartementswet, en de consumentenorganisaties leveren de prijzen en het standpunt over kopieën. Oostenrijk: de wijziging van de wet op het overleggen van het energiecertificaat, van kracht op 1 juli 2026. Nederland: de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland voor geldigheid en advertentieplicht, de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed voor de wijziging rond monumenten, en EP-online als openbaar register. België: het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap over geldigheid, advertenties en boetes, de Waalse overheidsdienst over het certificaat, de vaste boetes en het certificaatnummer waarmee een koper het document kan opzoeken, en Leefmilieu Brussel, dat zowel de boetebandbreedte van € 50 tot € 62.500 als de indicatieve minimumprijzen publiceert, naast de gewestelijke certificaatopzoeking.

De kosten zijn hier de zwakste data en worden hierboven als zodanig gemarkeerd. Alleen de Portugese registratievergoeding en het Brusselse indicatieve minimum komen uit een officiële tarievenlijst. Elke andere bandbreedte is marktobservatie uit prijslijsten van beoordelaars en van consumentenorganisaties in plaats van van een overheid, en elk varieert per woning, regio en beoordelaar. Twee cijfers konden bij deze herziening niet aan een officiële bron worden gekoppeld en moeten als benadering worden gelezen: de Nederlandse boetebedragen en de Waalse geldigheid van tien jaar.