Wat het kopen van een huis in Polen echt kost

Je hebt een appartement in Warschau gevonden, de vraagprijs past bij je budget, en nu wil je het echte all-in getal: wat de aankoop daadwerkelijk kost zodra de belastingen en kosten bovenop de prijskaart landen. In Polen is die extra laag dunner dan in het grootste deel van Europa, en vrijwel het geheel ervan is één post.

Laatst herzien: 20 juli 2026. Seeki is geen juridisch of fiscaal adviseur; dit artikel is oriëntatie, geen advies. Tarieven veranderen en hangen af van je omstandigheden. Bevestig je specifieke geval bij een Poolse notaris, advocaat of belastingadviseur voordat je tekent. Bronnen en methode onderaan dit artikel.

Wat zijn de totale afsluitkosten voor een Pools appartement?

Voor een contante koper van een typisch bestaand appartement komen de afsluitkosten neer op ongeveer 2,3% van de prijs, en de 2% PCC-overdrachtsbelasting is daar vrijwel het geheel van. De tabel werkt een representatief appartement van €211.000 in Warschau (Warszawa) uit, de grootste woningmarkt van Polen, geprijsd op basis van de mediane vraagcijfers voor appartementen te koop in Warschau op Seeki per juli 2026.

Kostenpost	Tarief	Op een bestaand appartement van €211.000
PCC-overdrachtsbelasting	2%	€4.220
Notariskosten (taksa notarialna, wettelijk maximum)	ongeveer 0,3%	ongeveer €690
Inschrijving rechtbank / kadaster	vast 200 zł	ongeveer €46
Totaal onvermijdelijk, contante koper	ongeveer 2,3%	ongeveer €4.950
Aankoopmakelaar (alleen als je er een inschakelt)	2% tot 3% + 23% btw	€0, of €5.200 tot €7.800
Variant eerste koper (PCC-vrijgesteld)	ongeveer 0,3%	ongeveer €740

Het getal om te onthouden is de kloof: een gewone koper betaalt ongeveer €4.950, een kwalificerende eerste koper ongeveer €740, omdat de PCC het hele verhaal is en zij ervan vrijgesteld zijn. Afgezet tegen de echte all-in kosten van kopen in heel Europa, die lopen van rond 1% in Tsjechië tot 16% in België, zit Polen dicht bij de goedkope kant.

PCC-overdrachtsbelasting: wat is het tarief van 2%, en wie is vrijgesteld?

PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) is de Poolse belasting op civielrechtelijke transacties. Op vastgoed is het de overdrachtsbelasting van 2% die een koper betaalt voor een bestaande woning gekocht van een particuliere verkoper. Volgens de Poolse belastingdienst (podatki.gov.pl) berekent en int de notaris haar op het moment dat de koopakte wordt getekend, dus ze wordt afgerekend bij de levering. Het tarief is een vlakke 2% van de marktwaarde, de koper betaalt haar alleen, en op het voorbeeld van €211.000 is dat ongeveer €4.220, met gemak de grootste post in de aankoop.

Sinds 31 augustus 2023 zijn eerste kopers vrijgesteld. Onder de gewijzigde PCC-wet betaalt iemand die zijn eerste woning op de secundaire markt koopt geen PCC, mits hij nooit een andere woning heeft bezeten. De voorwaarde is strikt: bij een stel moeten beide partners kwalificeren, dus als een van beiden al een appartement bezit, gaat de vrijstelling voor de hele transactie verloren. Heb je nooit eerder bezeten, dan bespaart deze ene regel je de 2%.

Eén tarief gaat de andere kant op: sinds 1 januari 2024 (Dz.U. 2023 poz. 1463) betaalt een koper die zijn zesde of verdere appartement in hetzelfde gebouw of perceel verwerft 6% PCC, geen 2%, een maatregel gericht op fondsen die blokken appartementen opkopen. Een gewone koper raakt het niet, maar het tarief bestaat.

Betaal je PCC op nieuwbouw van een ontwikkelaar?

Nee. Een nieuwe woning gekocht van een ontwikkelaar op de primaire markt draagt btw, geen PCC, omdat de Poolse wet dezelfde transactie niet twee keer belast. De btw zit al in de prijs die de ontwikkelaar noemt: 8% op woonoppervlak tot 150 vierkante meter, 23% op elk overschot. Je dient geen PCC-aangifte in en betaalt geen 2% bovenop.

Dat maakt nieuwbouw tegenover bestaande bouw deels een belastingvraag. Een van PCC vrijgestelde eerste koper wint fiscaal niets door nieuw te gaan, want hij betaalt hoe dan ook 0%. Een koper die niet is vrijgesteld bespaart de 2% op nieuwbouw, maar de btw zit ingebakken in een anders vastgestelde prijs, dus de besparing kan schijnbaarder zijn dan echt. De enige zuivere vergelijking is de all-in prijs van een specifiek nieuw appartement tegen een vergelijkbaar bestaand, belasting inbegrepen.

Die vergelijking is waar de waardebepaling van Seeki voor is: een richtprijstool die de lokale mediane prijs per vierkante meter toepast op de omvang en kenmerken van een woning, zodat je een vraagprijs of de prijsopgave van een ontwikkelaar kunt toetsen voordat je onderhandelt. Het is een startreferentie, geen taxatie.

Hoe hoog zijn de notariskosten in Polen, en zijn ze gemaximeerd?

De notariskosten in Polen zijn bij wet gemaximeerd, dus er is een plafond op wat je in rekening kan worden gebracht. De taksa notarialna, de vergoeding van de notaris voor het opmaken van de akte, heeft haar maximum vastgelegd in het Besluit van de minister van Justitie van 28 juni 2004 over de maximale notariële tarieven (geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 1566), en niet overgelaten aan de markt. Een notaris die boven het tarief rekent, overtreedt de regels.

Voor een aankoop van een woning geldt voor de akte de helft van het standaardtarief, plus 23% btw. Op het voorbeeld van €211.000 komen de notariskosten, inclusief kopieën van de akte, uit op ongeveer €690, zo'n 0,3% van de prijs, een aandeel dat daalt naarmate de prijs stijgt. De notaris is een neutrale openbare ambtenaar die de akte opmaakt en de belastingen voor beide partijen afrekent, dus een aparte advocaat is optioneel: verstandig voor een grensoverschrijdende koper, maar niet ingebouwd in het proces.

Wat zijn de kosten voor rechtbank en kadaster?

De kosten van de rechtbank zijn klein en vast. De księga wieczysta is het Poolse kadaster en hypotheekregister, en het eigendom gaat juridisch pas over zodra de rechtbank je daarin inschrijft. Onder de Wet op de gerechtskosten in burgerlijke zaken (art. 42) is het inschrijven van je eigendom een vast bedrag van 200 zł, ongeveer €46, wat de woning ook kost, en een hypotheek voegt een tweede vast bedrag van 200 zł toe om het recht van de geldverstrekker in te schrijven; onze gids over hypotheken voor niet-ingezetenen in de EU behandelt wie in Polen uitleent en tegen welke voorwaarden. Geen van beide kosten schaalt met de prijs, dus bij elke normale aankoop zijn ze een afrondingspost. De vergunningsregels voor kopers van buiten de EER, het ene gebied waar het papierwerk van een buitenlandse koper verschilt van dat van een lokale, komen aan bod in onze landenspecifieke Huis kopen in Polen als buitenlander (gids 2026).

Wie betaalt de makelaar in Polen?

Er is in Polen geen wettelijke regel over wie de makelaar betaalt, dus dat wordt bepaald door het contract dat je tekent. De courtage loopt van ongeveer 2% tot 3,5% van de prijs plus 23% btw, betaald door wie de makelaar de opdracht geeft, volgens de Poolse makelaarstarieven medio 2026. Steeds vaker worden advertenties aangeboden als "0% voor de koper": de verkoper draagt de hele vergoeding en een koper die op een advertentie reageert betaalt niets. Je betaalt alleen courtage als je je eigen aankoopmakelaarsovereenkomst tekent, bijvoorbeeld om een makelaar buiten de markt te laten zoeken of voor je te laten onderhandelen. Daarom staat de makelaar buiten het onvermijdelijke totaal hierboven: voor de meeste kopers is het nul.

Een makelaar aan de koperszijde verdient de vergoeding vooral wanneer je grensoverschrijdend koopt, niet in persoon kunt bezichtigen, of een specifieke opdracht najaagt in een krappe deelmarkt, waar 2% tot 3% voor iemand die lokaal screent en onderhandelt het risico op te veel betalen kan compenseren. Bij een doorsnee appartement dat je zelf kunt bezichtigen en een verkoper die al een makelaar heeft, is de route waarbij de verkoper betaalt goedkoper, en veel van het voorwerk kun je vanuit het aanbod doen, zoals lezen hoe prijs en adres bewegen over Warschau, Krakau en Gdańsk.

Veelgestelde vragen

Hoe hoog zijn de totale kosten van het kopen van een appartement in Polen?

Voor een contante koper van een bestaand appartement begroot je ongeveer 2% tot 3% van de prijs, bijna alles de 2% PCC-overdrachtsbelasting. De notaris voegt grofweg 0,3% toe en de inschrijving bij de rechtbank een vast bedrag van 200 zł. Op een appartement van €211.000 in Warschau is dat ongeveer €4.950; een eerste koper, vrijgesteld van de PCC, betaalt eerder rond €740.

Wie betaalt de PCC-belasting bij het kopen van vastgoed in Polen?

De koper betaalt de PCC, en alleen op de secundaire markt. Het is een vlakke 2% van de marktwaarde van de woning, berekend en geïnd door de notaris wanneer de koopakte wordt getekend, volgens de Poolse belastingdienst (podatki.gov.pl). Nieuwe woningen van een ontwikkelaar dragen in plaats daarvan btw, dus er geldt geen PCC. Sinds 31 augustus 2023 zijn eerste kopers op de secundaire markt vrijgesteld.

Betaal je PCC op nieuwbouw in Polen?

Nee. Een nieuwe woning van een ontwikkelaar op de primaire markt draagt btw, geen PCC, dus je betaalt de 2% nooit. De btw zit al in de prijs van de ontwikkelaar: 8% op woonoppervlak tot 150 vierkante meter en 23% op elk overschot. De ene uitzondering is bulkaankoop, waar de zesde en elke verdere eenheid in één gebouw 6% PCC oplevert, zelfs nieuw gekocht, van kracht sinds 1 januari 2024.

Zijn de notariskosten in Polen vast?

Ze zijn gemaximeerd, niet vast. Het maximum dat een notaris kan rekenen is vastgelegd in het Besluit van de minister van Justitie van 28 juni 2004 (geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 1566), en voor een woningakte geldt de helft van het standaardtarief plus 23% btw. Op een middelduur appartement landen de kosten rond 0,3% van de prijs, een paar honderd euro inclusief kopieën van de akte. Een notaris die boven het tarief rekent, overtreedt de regels.

Betalen buitenlanders meer om vastgoed te kopen in Polen?

Nee, de belastingen zijn identiek. Een niet-ingezetene betaalt dezelfde 2% PCC, notaris- en gerechtskosten als een Poolse koper, en de vrijstelling voor eerste kopers geldt ongeacht nationaliteit. Kopers van buiten de EER hebben mogelijk een vergunning van het ministerie van Binnenlandse Zaken nodig, al is een op zichzelf staand appartement meestal vrijgesteld. Om een vraagprijs te toetsen voordat je informeert, zet de richtprijs van Seeki haar af tegen de lokale mediane €/m².

Methode en bronnen

De representatieve prijs past de mediane vraagprijs per vierkante meter voor Warschause appartementen te koop op Seeki (ongeveer €4.016/m² per juli 2026) toe op de mediane appartementgrootte van 52,66 vierkante meter, wat grofweg €211.000 oplevert. Złoty-bedragen worden omgerekend tegen ongeveer 4,35 zł per euro, de referentiekoers van de Europese Centrale Bank medio juli 2026. Het PCC-tarief van 2%, de vrijstelling voor eerste kopers vanaf 31 augustus 2023, en het bulktarief van 6% dat sinds 1 januari 2024 van kracht is, komen van de Poolse belastingdienst (podatki.gov.pl) en de wijzigingswet (Dz.U. 2023 poz. 1463). De notariskosten volgen het Besluit van de minister van Justitie van 28 juni 2004 over de maximale notariële tarieven (geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 1566), en de gerechtskosten de Wet op de gerechtskosten in burgerlijke zaken (art. 42). De makelaarscourtage weerspiegelt de Poolse markttarieven medio 2026. Bevestig je eigen positie bij een Poolse notaris, advocaat of belastingadviseur voordat je je vastlegt.