Wat het kopen van een huis in Polen echt kost

Je hebt een appartement in Warschau gevonden, de vraagprijs past bij je budget, en nu wil je het echte all-in getal: wat de aankoop daadwerkelijk kost zodra de belastingen en kosten bovenop de prijskaart landen. In Polen is die extra laag dunner dan in het grootste deel van Europa, en vrijwel het geheel ervan is één post.

Laatst herzien: 13 augustus 2026. Seeki.eu is geen juridisch of fiscaal adviseur; dit artikel is oriëntatie, geen advies. Tarieven veranderen en hangen af van je omstandigheden. Bevestig je specifieke geval bij een Poolse notaris, advocaat of belastingadviseur voordat je tekent. Bronnen en methode onderaan dit artikel.

Wat zijn de totale afsluitkosten voor een Pools appartement?

Voor een contante koper van een typisch bestaand appartement komen de afsluitkosten neer op ongeveer 2,4% van de prijs, en de 2% PCC-overdrachtsbelasting is daar vrijwel het geheel van. De tabel werkt een representatief appartement van €206.000 in Warschau (Warszawa) uit, de grootste woningmarkt van Polen, geprijsd op het mediane vraagcijfer voor appartementen te koop in Warschau op Seeki.eu per augustus 2026.

Kostenpost	Tarief	Op een bestaand appartement van €206.000
PCC-overdrachtsbelasting	2%	€4.130
Notariskosten, wettelijk maximum (taksa notarialna)	ongeveer 0,3%	ongeveer €690
Inschrijving rechtbank / kadaster	vast 200 zł	ongeveer €47
Totaal onvermijdelijk, contante koper	ongeveer 2,4%	ongeveer €4.870
Aankoopmakelaar (alleen als je er een inschakelt)	2% tot 3% + 23% btw	€0, of €5.070 tot €7.600
Variant eerste koper (PCC-vrijgesteld)	ongeveer 0,35%	ongeveer €740

Het getal om te onthouden is de kloof: een gewone koper betaalt ongeveer €4.870, een kwalificerende eerste koper ongeveer €740, omdat de PCC het hele verhaal is en zij ervan vrijgesteld zijn. Afgezet tegen de echte all-in kosten van kopen in heel Europa, die lopen van rond 1% in Tsjechië tot 16% in België, zit Polen dicht bij de goedkope kant.

Goed om te weten voordat je je op een advertentie vastzet: vraagprijzen en overeengekomen prijzen zijn niet hetzelfde getal. Volgens het kwartaalonderzoek naar de woningmarkt van de Nationale Bank van Polen lagen de gemiddelde Warschause vraagprijzen op de secundaire markt in het eerste kwartaal van 2026 op 18.919 zł per vierkante meter, terwijl transacties sloten op gemiddeld 16.393 zł. De PCC wordt geheven over de marktwaarde, en dat is bij een normale zakelijke verkoop de prijs die je daadwerkelijk overeenkomt, dus de belasting volgt wat je onderhandelt en niet wat er geadverteerd stond.

PCC-overdrachtsbelasting: wat is het tarief van 2%, en wie is vrijgesteld?

PCC is de Poolse belasting op civielrechtelijke transacties (podatek od czynności cywilnoprawnych), de heffing die geldt wanneer bezittingen tussen particuliere partijen van eigenaar wisselen in plaats van via een btw-plichtige verkoper. Op vastgoed is het de overdrachtsbelasting van 2% die een koper betaalt voor een bestaande woning gekocht van een particuliere verkoper. Onder de PCC-wet is de koper de belastingplichtige bij een koopovereenkomst (art. 4), is het tarief op vastgoed een vlakke 2% van de marktwaarde (art. 7), en treedt de notaris op als inhoudingsplichtige voor akten in notariële vorm en mag hij de akte niet afronden voordat de belasting is voldaan (art. 10). Ze wordt dus afgerekend bij de levering, en op het voorbeeld van €206.000 is dat ongeveer €4.130, met gemak de grootste post in de aankoop.

Sinds 31 augustus 2023 zijn eerste kopers vrijgesteld. Onder art. 9 pkt 17 van de PCC-wet, toegevoegd bij de wijzigingswet van 26 mei 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463), betaalt iemand die een appartementsrecht, een eengezinswoning of een coöperatief eigendomsrecht op een woning koopt geen PCC, mits hij nooit eerder een van die rechten heeft gehad. De voorwaarde is strikt en geldt voor elke koper op de akte: bij een stel moeten beide partners kwalificeren, dus als een van beiden al een appartement bezit, gaat de vrijstelling voor de hele transactie verloren. De ene uitzondering die in de wet staat is een geërfd aandeel van 50% of minder, dat je niet diskwalificeert.

Eén tarief gaat de andere kant op. Sinds 1 januari 2024 betaalt een koper die ten minste zes appartementsrechten in één gebouw verwerft, of in meerdere gebouwen op één perceel, 6% PCC over de zesde en elke verdere eenheid (art. 7a). Het geldt voor eenheden die met btw worden verkocht, het nieuwbouwgeval dat anders volledig buiten de PCC zou vallen, dus het is een heffing op bulkaankoop en geen opslag op de gewone 2%. Een koper van één woning raakt het niet, maar het tarief bestaat.

Betaal je PCC op nieuwbouw van een ontwikkelaar?

Nee. Een nieuwe woning gekocht van een ontwikkelaar op de primaire markt draagt btw, geen PCC, omdat de Poolse wet dezelfde transactie niet twee keer belast. De btw zit al in de prijs die de ontwikkelaar noemt: onder de btw-wet (art. 41) dekt het verlaagde tarief van 8% woonoppervlak tot 150 vierkante meter voor een appartement, en geldt het standaardtarief van 23% voor het deel boven die grens. Je dient geen PCC-aangifte in en betaalt geen 2% bovenop.

Dat maakt nieuwbouw tegenover bestaande bouw deels een belastingvraag. Een van PCC vrijgestelde eerste koper wint fiscaal niets door nieuw te gaan, want hij betaalt hoe dan ook 0%. Een koper die niet is vrijgesteld bespaart de 2% op nieuwbouw, maar de btw zit ingebakken in een anders vastgestelde prijs, dus de besparing kan schijnbaarder zijn dan echt. De enige zuivere vergelijking is de all-in prijs van een specifiek nieuw appartement tegen een vergelijkbaar bestaand, belasting inbegrepen.

Die vergelijking is waar de waardebepaling van Seeki.eu voor is: een richtprijstool die de lokale mediane prijs per vierkante meter toepast op de omvang en kenmerken van een woning, zodat je een vraagprijs of de prijsopgave van een ontwikkelaar kunt toetsen voordat je onderhandelt. Het is een startreferentie, geen taxatie.

Hoe hoog zijn de notariskosten in Polen, en zijn ze gemaximeerd?

De notariskosten in Polen zijn bij wet gemaximeerd, dus er is een plafond op wat je in rekening kan worden gebracht. Het notariële tarief (taksa notarialna), de vergoeding van de notaris voor het opmaken van de akte, heeft zijn maximum vastgelegd in het Besluit van de minister van Justitie van 28 juni 2004 over de maximale notariële tarieven (geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 1566), en niet overgelaten aan de markt. Een notaris die boven het tarief rekent, overtreedt de regels.

De verkoop van een appartement krijgt een specifieke korting: §6 van het besluit noemt de verkoop van een woonruimte onder de akten die tegen de helft van de standaardschaal van §3 worden berekend. Op het voorbeeld van €206.000 geeft de volledige schaal 4.322 zł, dus het maximum tegen half tarief is 2.161 zł, en met 23% btw en kopieën van de akte (gemaximeerd op 6 zł per pagina) landt de rekening rond €690, zo'n 0,3% van de prijs, een aandeel dat daalt naarmate de prijs stijgt. De notaris is een neutrale openbare ambtenaar die de akte opmaakt en de belastingen voor beide partijen afrekent, dus een aparte advocaat is optioneel: verstandig voor een grensoverschrijdende koper, maar niet ingebouwd in het proces.

Wat zijn de kosten voor rechtbank en kadaster?

De kosten van de rechtbank zijn klein en vast. Het kadaster en hypotheekregister (księga wieczysta) is waar het Poolse eigendom wordt vastgelegd, en het eigendom gaat juridisch pas over zodra de rechtbank je daarin inschrijft. Onder de Wet op de gerechtskosten in burgerlijke zaken (art. 42) is het inschrijven van je eigendom een vast bedrag van 200 zł, ongeveer €47, wat de woning ook kost, en een hypotheek voegt een tweede vast bedrag van 200 zł toe om het recht van de geldverstrekker in te schrijven; onze gids over hypotheken voor niet-ingezetenen in de EU behandelt wie in Polen uitleent en tegen welke voorwaarden. Geen van beide kosten schaalt met de prijs, dus bij elke normale aankoop zijn ze een afrondingspost. De vergunningsregels voor kopers van buiten de EER, het ene gebied waar het papierwerk van een buitenlandse koper verschilt van dat van een lokale, komen aan bod in onze landenspecifieke Huis kopen in Polen als buitenlander (gids 2026).

Krijg je een energielabel wanneer je in Polen koopt?

Ja, en het kost je niets. Onder de Wet op de energieprestatie van gebouwen (geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 101) moet de verkoper een energieprestatiecertificaat (świadectwo charakterystyki energetycznej) laten opstellen voor elke woning die onder een koopovereenkomst wordt verkocht (art. 3), en dat aan de koper overhandigen wanneer de notariële akte wordt opgemaakt (art. 11). De notaris legt de overhandiging vast in de akte en waarschuwt de verkoper, als het ontbreekt, formeel voor de boete op het niet verstrekken ervan. Je kunt geen afstand doen van het recht om het te ontvangen, ook niet als je de ondertekening liever niet vertraagt, en het certificaat blijft 10 jaar geldig (art. 14). Er een laten opstellen kost een verkoper doorgaans een paar honderd złoty voor een appartement, en hoe de regels er in de andere markten uitzien staat in onze gids over het energielabel dat je nodig hebt om een woning in Europa te verkopen.

Wie betaalt de makelaar in Polen?

Er is in Polen geen wettelijke regel over wie de makelaar betaalt, dus dat wordt bepaald door het contract dat je tekent. De courtage is evenmin gereguleerd: makelaarskantoren noemen doorgaans 2% tot 3% van de prijs plus 23% btw, en het cijfer wordt vastgelegd in de bemiddelingsovereenkomst en niet bij wet. Steeds vaker worden advertenties aangeboden als "0% voor de koper": de verkoper draagt de hele vergoeding en een koper die op een advertentie reageert betaalt niets. Je betaalt alleen courtage als je je eigen aankoopmakelaarsovereenkomst tekent, bijvoorbeeld om een makelaar buiten de markt te laten zoeken of voor je te laten onderhandelen. Daarom staat de makelaar buiten het onvermijdelijke totaal hierboven: voor de meeste kopers is het nul.

Een makelaar aan de koperszijde verdient de vergoeding vooral wanneer je grensoverschrijdend koopt, niet in persoon kunt bezichtigen, of een specifieke opdracht najaagt in een krappe deelmarkt, waar 2% tot 3% voor iemand die lokaal screent en onderhandelt het risico op te veel betalen kan compenseren. Bij een doorsnee appartement dat je zelf kunt bezichtigen en een verkoper die al een makelaar heeft, is de route waarbij de verkoper betaalt goedkoper, en veel van het voorwerk kun je vanuit het aanbod doen, zoals lezen hoe prijs en adres bewegen over Warschau, Krakau en Gdańsk.

Veelgestelde vragen

Hoe hoog zijn de totale kosten van het kopen van een appartement in Polen?

Voor een contante koper van een bestaand appartement begroot je ongeveer 2% tot 3% van de prijs, bijna alles de 2% PCC-overdrachtsbelasting. De notaris voegt grofweg 0,3% toe en de inschrijving bij de rechtbank een vast bedrag van 200 zł. Op een appartement van €206.000 in Warschau is dat ongeveer €4.870; een eerste koper, vrijgesteld van de PCC, betaalt eerder rond €740.

Wie betaalt de PCC-belasting bij het kopen van vastgoed in Polen?

De koper betaalt de PCC, en alleen op de secundaire markt. Het is een vlakke 2% van de marktwaarde van de woning, berekend en geïnd door de notaris wanneer de koopakte wordt getekend, op grond van art. 4, art. 7 en art. 10 van de PCC-wet. Nieuwe woningen van een ontwikkelaar dragen in plaats daarvan btw, dus er geldt geen PCC. Sinds 31 augustus 2023 zijn eerste kopers op de secundaire markt vrijgesteld.

Betaal je PCC op nieuwbouw in Polen?

Nee. Een nieuwe woning van een ontwikkelaar op de primaire markt draagt btw, geen PCC, dus je betaalt de 2% nooit. De btw zit al in de prijs van de ontwikkelaar: 8% op woonoppervlak tot 150 vierkante meter en 23% op het deel daarboven. De ene uitzondering is bulkaankoop, waar een koper die ten minste zes appartementen in één gebouw of op één perceel afneemt 6% betaalt over de zesde en elke verdere eenheid, van kracht sinds 1 januari 2024.

Zijn de notariskosten in Polen vast?

Ze zijn gemaximeerd, niet vast. Het maximum dat een notaris kan rekenen is vastgelegd in het Besluit van de minister van Justitie van 28 juni 2004 (geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 1566), en de verkoop van een appartement is een van de akten die tegen de helft van de standaardschaal worden berekend, plus 23% btw. Op een middelduur appartement landen de kosten rond 0,3% van de prijs, een paar honderd euro inclusief kopieën van de akte. Een notaris die boven het tarief rekent, overtreedt de regels.

Moet de verkoper je in Polen een energielabel geven?

Ja. De verkoper moet een energieprestatiecertificaat laten opstellen en het aan je overhandigen wanneer de notariële akte wordt opgemaakt, onder de Wet op de energieprestatie van gebouwen. De notaris noteert de overhandiging in de akte en waarschuwt de verkoper voor de boete als het ontbreekt. Je kunt geen afstand doen van het recht erop, het certificaat is 10 jaar geldig, en de kosten komen voor rekening van de verkoper.

Betalen buitenlanders meer om vastgoed te kopen in Polen?

Nee, de belastingen zijn identiek. Een niet-ingezetene betaalt dezelfde 2% PCC, notaris- en gerechtskosten als een Poolse koper, en de vrijstelling voor eerste kopers geldt ongeacht nationaliteit. Kopers van buiten de EER hebben mogelijk een vergunning van het ministerie van Binnenlandse Zaken nodig, al is een op zichzelf staand appartement meestal vrijgesteld. Om een vraagprijs te toetsen voordat je informeert, zet de richtprijs van Seeki.eu haar af tegen de lokale mediane €/m².

Bronnen

De representatieve prijs is de mediane vraagprijs van een gepubliceerde verkoopadvertentie voor een appartement in Warschau op Seeki.eu, bemonsterd op 10 augustus 2026: 888.000 zł, ofwel ongeveer €206.000. Złoty-bedragen worden omgerekend tegen 4,30 zł per euro, de referentiekoers van de Europese Centrale Bank voor 10 augustus 2026. De Warschause gemiddelden voor vraag- en transactieprijs per vierkante meter komen uit het kwartaalonderzoek naar de woningmarkt (BaRN) van de Nationale Bank van Polen over het eerste kwartaal van 2026, het meest recent gepubliceerde op het moment van herziening.

De belasting- en kostenregels komen uit de primaire wetgeving zoals gepubliceerd door de officiële staatsbladdienst van het Poolse parlement, gekruist met het belastingportaal van het ministerie van Financiën (podatki.gov.pl). Het tarief van 2%, de belastingplicht van de koper, de notaris als inhoudingsplichtige, de vrijstelling voor eerste kopers en het bulktarief van 6% komen uit de geconsolideerde Wet op de belasting op civielrechtelijke transacties (Dz.U. 2026 poz. 191) en de wijzigingswet van 26 mei 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463). De verlaagde btw-schijf van 8% en de grens van 150 vierkante meter komen uit de geconsolideerde Wet op de omzetbelasting (Dz.U. 2025 poz. 775). De notariskosten volgen het Besluit van de minister van Justitie van 28 juni 2004 over de maximale notariële tarieven (geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 1566), de gerechtskosten de Wet op de gerechtskosten in burgerlijke zaken (geconsolideerde tekst Dz.U. 2025 poz. 1228), en de verplichtingen rond het energielabel de Wet op de energieprestatie van gebouwen (geconsolideerde tekst Dz.U. 2024 poz. 101). De makelaarscourtage is in Polen niet gereguleerd en de genoemde bandbreedte weerspiegelt de gangbaar geadverteerde marktpraktijk en geen wettelijk tarief. Bevestig je eigen positie bij een Poolse notaris, advocaat of belastingadviseur voordat je je vastlegt.