Hol éri meg kiadásra venni: bérleti hozamok Európában
A bruttó bérleti hozam Európában élesen kettéválik piaconként. 2026-ban a legerősebb jövedelemhozamok Lengyelországban és Spanyolországban vannak, ahol Łódź, Valencia és Wrocław a medián hirdetési adatokon évi közel 6%-ot hoz. A leggyengébbek Németország legnagyobb városaiban: Berlin, Hamburg és München egyaránt 3% alatt fizet. Nagy vonalakban minél drágább egy városban a vásárlás, annál kevesebbet hoz a bérlet.
Az adatok utolsó ellenőrzése: 2026. július 1. A módszertan a cikk végén található.
Bruttó bérleti hozam, városról városra
A táblázat a Seeki által lefedett országok húsz legnagyobb lakáspiacát rangsorolja bruttó bérleti hozam szerint: a négyzetméterenkénti medián hirdetési bérleti díj éves szinten, elosztva a lakások négyzetméterenkénti medián hirdetési eladási árával. Az utolsó oszlop az egyes városok átlagos Seeki lokációs pontszáma, egy 0-tól 100-ig terjedő mérőszám arról, mennyire jól ellátott egy tipikus cím.
| Város | Medián eladás (€/m²) | Medián bérlet (€/m²·hó) | Bruttó hozam | Seeki lokációs pontszám |
|---|---|---|---|---|
| Łódź, Lengyelország | 2,210 | 12.8 | 6.9% | 80 |
| Valencia, Spanyolország | 3,240 | 18.6 | 6.9% | 89 |
| Wrocław, Lengyelország | 3,150 | 15.6 | 5.9% | 72 |
| Poznań, Lengyelország | 2,940 | 14.1 | 5.8% | 80 |
| Marseille, Franciaország | 4,340 | 20.8 | 5.8% | 87 |
| Varsó, Lengyelország | 4,100 | 19.6 | 5.7% | 82 |
| Gdańsk, Lengyelország | 3,460 | 16.5 | 5.7% | 70 |
| Madrid, Spanyolország | 5,420 | 24.4 | 5.4% | 91 |
| Barcelona, Spanyolország | 4,880 | 21.2 | 5.2% | 93 |
| Bordeaux, Franciaország | 4,800 | 20.8 | 5.2% | 88 |
| Amszterdam, Hollandia | 8,320 | 32.9 | 4.8% | 89 |
| Párizs, Franciaország | 10,890 | 40.9 | 4.5% | 83 |
| Lyon, Franciaország | 5,690 | 20.2 | 4.3% | 74 |
| Lisszabon, Portugália | 6,770 | 23.6 | 4.2% | 96 |
| Bécs, Ausztria | 6,540 | 22.1 | 4.1% | 88 |
| Pozsony, Szlovákia | 4,210 | 14.1 | 4.0% | 85 |
| Prága, Csehország | 6,930 | 19.1 | 3.3% | 87 |
| München, Németország | 8,980 | 20.5 | 2.7% | 87 |
| Hamburg, Németország | 6,720 | 14.7 | 2.6% | 71 |
| Berlin, Németország | 5,730 | 12.0 | 2.5% | 83 |
A fő tanulság szinte tökéletesen fordított arányban áll az árral. A legolcsóbb vásárlási piacok fizetik a legtöbbet, a legdrágábbak pedig a legkevesebbet. Lengyelország és Spanyolország az első kilenc helyből nyolcat elfoglal. Németország három legnagyobb városa, a lista legdrágább és legkeresettebb ingatlanjai, az utolsó három helyet foglalja el. Berlin, ahol egy bérlő euróért a legtöbb négyzetmétert kapja, a lista egyetlen legrosszabb helye ahhoz, hogy valaki bérbeadó legyen.
A bruttó hozam nem nettó hozam
A bruttó hozam az őszinte kiindulópont, de nem ez az, ami a számládra érkezik. Ez az éves hirdetési bérleti díj elosztva a hirdetési árral, mielőtt bármit levonnának. A nettó hozam kiveszi a vásárlási költségeket (vagyonátruházási illeték, közjegyző, ügynöki jutalék), a bérleti díj utáni jövedelemadót, a bérlők közötti üresedést, a kezelést és a karbantartást, valamint minden finanszírozást.
Ezek a költségek Európában széles skálán mozognak, így a bruttó rangsor nem marad érintetlenül nettó szinten. Lengyelország alacsony vásárlási adót vet ki a használt lakásokra, míg Spanyolország vagyonátruházási illetéke és Franciaország közjegyző vezette költségei lényegesen magasabbak, Németország vagyonátruházási illetéke pedig tartományonként eltér. Egy magas költségű piac többet őröl le a bruttójából, mint egy alacsony költségű, ami szűkíti a különbséget mondjuk egy lengyel és egy spanyol város között, ha a valós költségek is beszámítanak. Olvasd a táblázatot szűrőként, majd modellezd az adott piac konkrét költségeit, mielőtt elköteleződsz. Az országonkénti útmutatóink piacról piacra bemutatják a vásárlás menetét és az adózási kezelést.
Lengyelország és Spanyolország vezet, eltérő okokból
A táblázat teteje lengyel és spanyol, de a kettő más úton jut oda. Lengyelország az olcsó belépéssel vezet: Łódź, Wrocław, Poznań, Varsó és Gdańsk nagyjából €2,200 és €4,100 közötti négyzetméterenkénti árért vásárolható be, a lista legalacsonyabb árain, miközben a bérleti díjak az erős városi kereslettel és a fiatal, mobil bérlőnépességgel együtt emelkedtek. Az olcsó vásárlás és a stabil bérbeadhatóság a klasszikus magas hozamú kombináció.
Spanyolország a bérleti díjjal ér oda. Valencia, Madrid és Barcelona nem kifejezetten olcsó a vásárlás szempontjából, de a bérleti díjaik magasak ezekhez az árakhoz képest, amit a mély belföldi kereslet és a nagy, rövid és középtávú kiadási piac hajt. Ez juttatja Valenciát a táblázat tetejére Łódź mellé, és tartja Madridot és Barcelonát 5% felett. Ahogy a következő szakasz megmutatja, Spanyolország mindezt úgy éri el, hogy a lista legjobb címminőségét tartja, ami egy bérbeadó számára a fontosabb szempont.
Miért hoznak a legkevesebbet Németország nagyvárosai
A lista alján Prága, München, Hamburg és Berlin ül, 2.5% és 3.3% között. Ezek Európa legmélyebb, legjobban tőkésített piacai közé tartoznak, és áraik évek felértékelődését és a mély, jól finanszírozott vevői keresletet tükrözik. A négyzetméterenkénti bérleti díjak abszolút értékben magasak, de nem emelkedtek olyan gyorsan, mint az árak, így a jövedelemhozam összenyomódik. Amikor a vevők a várható tőkenövekedésért fizetnek, az aktuális bérleti díj az árnak kisebb szeletét fedezi.
Berlin a legélesebb eset. Itt kapja egy bérlő euróért a legtöbb négyzetmétert az összes város közül, ami egy bérlő számára jó vételnek tűnik, de ugyanez az alacsony négyzetméterenkénti bérleti díj egy középkategóriás árhoz mérve a lista aljára szegezi a hozamát. Berlin alacsony medián bérleti díjának egy része strukturális: a szabályozott és régóta fennálló, piaci ár alatt kiadott bérletek mély készlete, valamint a német szokás, hogy a mellékköltségek nélküli alap hidegbérletet adják meg, mindkettő lefelé húzza a meghirdetett mediánt.
Párizs és Amszterdam: mindkét irányban drága
Párizs és Amszterdam az a két piac, amely megtöri az ár és a hozam szabályát. A lista legmagasabb eladási árait viszik, jókora előnnyel, közel €10,900 és €8,300 négyzetméterenként, mégis mindkettő a táblázat közepén, 4.5% és 4.8% körüli hozamot tart. Ennek oka, hogy a bérleti díjaik ugyanolyan szélsőségesek, mint az áraik. Párizs havi €40 feletti négyzetméterenkénti díjat kér, Amszterdam pedig közel €33-at, messze bármi más felett itt. A szélsőséges bérleti díj, nem az olcsó belépés az, ami tisztességes szinten tartja a hozamukat, és ez nagyon más befektetési eset, mint a lengyel értéksáv: nagy tőke forog kockán, vékony a bérlői megfizethetőségi tartalék, és mindkét városban erős a szabályozás.
A lokációs pontszám átrendezi a rangsort
A hozam megmondja, mit termel a bérleti díj. Semmit sem mond arról a helyről, amelybe beveszed magad, és itt érdemli ki az oszlopát a lokációs pontszám. Nem a lakást pontozza, hanem a környezetet: a közlekedési elérhetőséget, a közeli szolgáltatásokat, a zöldterületet, azt, hogy mennyire csendes az utca. Olvasd a két oszlopot együtt, és a rangsor a kockázattal korrigált minőség köré rendeződik át.
Spanyolország a kiugró. Valencia 6.9%-ot hoz 89-es lokációs pontszámmal, Madrid 5.4%-ot 91-gyel, Barcelona pedig 5.2%-ot 93-mal, a három legmagasabb pontszám a magas hozamú városok között. Ritka, hogy valaki egyszerre kapjon közel 6%-os hozamot és egy csúcskategóriás címet, és a listán egyetlen másik ország sem éri ezt el. Lengyelország ezzel szemben gyengébb címeken vásárolja meg a legjobb hozamait: Wrocław (5.9%) és Gdańsk (5.7%) a táblázat legalacsonyabb lokációs pontszámait adja, 72-t és 70-et, így a fő hozam egy része a kevésbé központi elhelyezkedés kompenzációja. Poznań (80) és Varsó (82) azok a lengyel városok, amelyek az erős hozamot stabil címmel párosítják.
A másik végponton a drága piacok megfordítják az alkut. Prága, München és Bécs 87 és 88 közötti lokációs pontszámot ér el, de a hozam terén a lista alján van, Lisszabon pedig a lista egyetlen legmagasabb lokációs pontszámát adja, 96-ot, egy közepes 4.2% mellett. Ezekben a városokban a címet veszed meg, nem a jövedelmet. Egy kiadásra vásárló befektető számára az édes pont ennek az alkunak a bal felső sarka, ahol a magas hozam és a magas pontszám együtt jár, és 2026 közepén ez a sarok Spanyolországé. Ha szeretnéd a teljes bontását annak, mit mér a pontszám, megírtuk a mit mér valójában a Seeki Score cikkben.
Gyakran ismételt kérdések
Melyik európai városnak a legmagasabb a bérleti hozama?
A vizsgált városok közül Łódź és Valencia osztozik a legmagasabb bruttó bérleti hozamon, körülbelül 6.9%-kal, ezt követi Wrocław és Poznań 5.8% és 5.9% körül. A táblázat tetejét Lengyelország és Spanyolország uralja. A leggyengébb hozamok Németország legnagyobb városaiban vannak, ahol Berlin, Hamburg és München egyaránt 3% alatt fizet a medián hirdetési adatokon.
Megéri kiadásra venni Berlinben?
Pusztán a bruttó hozam alapján Berlin a leggyengébb ezen a listán, körülbelül 2.5%-kal. A meghirdetett bérleti díjai a legalacsonyabbak itt négyzetméterenként, amit a szabályozott bérletek nagy készlete és a hidegbérlet megadása húz le, miközben az árai a középkategóriában vannak. Berlin egy erős, likvid város gyenge jövedelemhozammal, így a mellette szóló érv inkább a tőkenövekedésen, mint a bérleti díjon nyugszik.
Miért párosítja Spanyolország a magas hozamot jó lokációkkal?
A spanyol városok mérsékelt vásárlási árakat párosítanak erős bérleti díjakkal és sűrű, jól összekapcsolt városmagokkal, így magas pontot érnek el a Seeki lokációs mérőszámán, miközben továbbra is 5% felett hoznak. Valencia, Madrid és Barcelona 89 és 93 közötti lokációs pontszámot ad 5.2% és 6.9% közötti hozamok mellett, ami a lista legerősebb, kockázattal korrigált kombinációja.
Ezek bruttó vagy nettó hozamok?
Ezek bruttó hozamok: az éves hirdetési bérleti díj elosztva a hirdetési árral, a vásárlási költségek, a jövedelemadó, az üresedés, a kezelés, a karbantartás és a finanszírozás előtt. A nettó hozam alacsonyabb és országonként eltér, mert a vagyonátruházási illetékek és a kiadási költségek Európában széles skálán mozognak. A bruttó értéket használd a piacok szűrésére, majd modellezd a nettót az adott városra és ingatlanra.
Miért hoznak a legkevesebbet a drága városok?
Prágában, Münchenben, Berlinben és Hamburgban az árak évek tőkefelértékelődését és a mély vevői keresletet tükrözik. A négyzetméterenkénti bérleti díjak abszolút értékben magasak, de nem emelkedtek olyan gyorsan, mint az árak, így az aktuális bérleti díj a vételár kisebb részét fedezi. Amikor egy piac beárazza a várható növekedést, a jövedelemhozama összenyomódik.
Ezek hirdetési vagy megvalósult adatok?
Mindkét oszlop medián hirdetési adat élő Seeki hirdetésekből: meghirdetett eladási árak és meghirdetett bérleti díjak. A megvalósult eladási árak általában kissé a hirdetési ár alatt maradnak, az aláírt bérleti díjak pedig kissé a meghirdetett alatt, ezért a hozamot inkább aktuális piaci pillanatképként kezeld, mint megvalósult hozamként. Csak lakásokra vonatkoznak.
Már bérbeadó vagy?
Ha már van kiadó ingatlanod, vagy egy befektetési célú lakást tervezel eladni, magad is meghirdetheted a Seekin. Az alkalmazás a fotóidból építi fel a hirdetést, ugyanazokhoz az élő piaci adatokhoz árazza, amelyek e cikk mögött állnak, és a vevők és bérlők elé teszi a saját nyelvükön.
Módszertan
A bruttó bérleti hozam a lakások négyzetméterenkénti medián hirdetési bérleti díja, tizenkettővel szorozva, elosztva a lakások négyzetméterenkénti medián hirdetési eladási árával, városonként. A húsz város a Seeki által lefedett országok legnagyobb lakáspiacai közé tartozik hirdetési mennyiség szerint, egyetlen régió helyett páneurópai lefedettségre válogatva. Mindkét medián a Seekin jelenleg meghirdetett hirdetésekből származik, és euróra átváltva, hogy a városok azonos alapon összehasonlíthatók legyenek. A mediánokat azért használjuk, mert jobban ellenállnak a kiugró értékeknek, mint az átlagok. A bérleti díjak a mellékköltségek és a rezsi nélküli alapbérleti díjak, ahogy ezek a piacok hirdetnek. Ahol egy város a szabályozott vagy piaci ár alatti bérletek nagy készletét tartja (különösen Berlin), a medián hirdetési bérleti díj ezt az állományt tükrözi, és alábecsülheti azt, amit egy friss lakást kiadó bérbeadó elérne, így Berlin befektethető hozama egy új bérbeadáson kissé a feltüntetett érték felett van. A Seeki lokációs pontszám az egyes városok lakásainak hirdetésenkénti lokációs pontszámának átlaga. Az adatokat negyedévente frissítjük.
Az egyik ilyen piacot mérlegelő vevőknek az országonkénti útmutatóink lefedik a vásárlás menetét, az adókat és a nem rezidensekre vonatkozó szabályokat. Kezdd a Ingatlanvásárlás Spanyolországban külföldieknek (2026-os útmutató) vagy a Ingatlanvásárlás Németországban külföldiek számára (2026-os útmutató) oldallal. A négyzetméterenkénti árak közvetlen összehasonlításához nézd meg a spanyol négyzetméterár-oldalt vagy a lengyel négyzetméterár-oldalt. A táblázatban szereplő közép-európai városok két, költségvetés-fordított nézetéhez olvasd el, hogy mit ad €200,000 Közép-Európában és mit bérel havi €1,000 Közép-Európában.