Ingatlanvásárlás Spanyolországban külföldieknek (2026-os útmutató)

Spanyolország egy évtizede az EU legnagyobb külföldi vásárlói piaca. A vásárlást szabályozó előírások rendkívül nyitottak: nincs állampolgársági megkötés, nincs előzetes jóváhagyás, nincs minimális befektetési összeg. Az EU-s és az EU-n kívüli vevők lényegében azonos feltételekkel köthetnek üzletet.

Amire először szükség van: egy NIE (Número de Identificación de Extranjero, külföldiek azonosító száma), az az adóazonosító, amely nélkül nem lehet megtenni egyetlen lépést sem a foglaló-szerződéstől az átruházási illetékig. Ezután szükség van egy spanyol bankszámlára, egy független ügyvédre (abogado), és pontos képre a tranzakciós költségekről. A zárási költségek a hirdetési árhoz képest 10–15%-kal növelik a végösszeget.

A legfontosabb politikai változás: a spanyol Golden Visa, a 500 000 € feletti ingatlanvásárláshoz kötött tartózkodási engedély, 2025. április 3-án hivatalosan megszűnt. A vásárlás továbbra is egyszerű folyamat, csak tartózkodási engedéllyel már nem jár.

Ez az útmutató kiterjed a NIE-re és a bankszámlanyitásra, a teljes adóterhekre, a nem rezidensek jelzáloghitelére, az arras-tól az escrituráig tartó folyamatra, a regionális buktatókra, és arra, hogy a külföldi vevők hol koncentrálódnak a Seekin.

Vásárolhatnak-e külföldiek ingatlant Spanyolországban?

Igen, előzetes jóváhagyás és kvóta nélkül. A nem rezidensek ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak, mint a spanyol állampolgárok. Lakás tulajdonlása önmagában nem biztosít tartózkodási jogot: a nem EU-s vevőknek vízumra van szükségük, ha 180 napon belül 90 napnál többet tartózkodnak az országban. Néhány határ menti és katonai szempontból érzékeny övezetben a nem EU-s vevőknek engedélyre van szükségük, de ez lakóingatlan-tranzakcióknál szinte soha nem releváns.

Adóazonosító (NIE): miért ez az első lépés

A NIE adó- és személyazonosító szám. Nélküle nem lehet rezidensként bankszámlát nyitni, escritura pública (tulajdoni okirat) aláírni, ITP-t fizetni, vagy a tulajdont bejegyeztetni. Nem biztosít semmiféle tartózkodási jogot.

Három lehetséges út: személyesen egy spanyol rendőrség Extranjería osztályán, egy külföldön lévő spanyol konzulátuson, vagy ügyvéd útján poder notarial (meghatalmazás) alapján, amit a legtöbb nem rezidens vevő választ (150–300 € plusz apostille). Ezt még a komoly ajánlattétel előtt érdemes elindítani.

Golden Visa: 2026-os helyzet

A Golden Visa a Ley Orgánica 1/2025 alapján 2025. április 3-án megszűnt. Az ingatlanvásárlás, bármilyen összegért is, már nem keletkeztet tartózkodási engedélyt. A megmaradó befektetői tartózkodási lehetőségek (állampapír, minősített üzleti befektetés, közérdekű projektek) ingatlanvásárlással nem teljesíthetők. Ha a tartózkodás fontos, érdemes a Non-Lucrative Visa, a Digital Nomad Visa, vagy egy munkavállalási/családegyesítési lehetőség felé fordulni.

Költségek és adók

Számítson a vételár 10–15%-ára egyszeri költségként, plusz éves IBI-re és nagyobb portfóliók esetén vagyonadóra. A mértékeket nemzeti, autonóm közösségi és önkormányzati szinten állapítják meg, ezért az összeg régiónként és aszerint változik, hogy az ingatlan új vagy viszonteladós.

Átruházási illeték: ITP (viszonteladós) vs. IVA + AJD (új építés)

A viszonteladós ingatlanokra az Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, vagyonátruházási adó) vonatkozik, amelyet az autonóm közösség állapít meg, jellemzően 6–13%. Tájékoztató jellegű 2026-os kulcsok: Madrid 6%, Kanári-szigetek 6,5%, Andalúzia 7% fix, Valenciai Közösség 10% fix, Katalónia 10–13% sávos (progresszív sávok 2025. június 27-től: 10% 600 ezer €-ig, 11% 900 ezer €-ig, 12% 1,5 millió €-ig, 13% afölött, 20% nagy bérbeadóknak), Baleár-szigetek 8–13% sávos.

Az új építések (fejlesztőtől való első átruházás) esetén IVA (áfa) 10%-a fizetendő (4% hivatalosan védett lakóingatlanokra), plusz AJD bélyegilleték 0,5–2,5% az okirat után. Az aláírás időpontjában mindig ellenőrizni kell az adott autonóm közösségre vonatkozó aktuális kulcsot. A kulcsokat az éves regionális költségvetési törvényekben módosítják.

Közjegyző, telekkönyv, ügyintéző (gestoría), jogi képviselet

Közjegyző 0,1–0,5%, telekkönyv (Registro de la Propiedad) 0,1–0,25%, gestoría (ügyintéző iroda) 300–600 €. Egy független abogado 1–1,5% + IVA (21%) díjat számít fel, minimum 1500–2000 €. Ne vegye igénybe az eladó ügyvédjét vagy az ügynökség saját jogászát. Az ügynöki jutalék (3–6% + IVA) általában az eladót terheli, és bele van kalkulálva a kínálati árba.

Éves ingatlanadó (IBI) és nem rezidensek jövedelemadója

Az IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, ingatlanadó) az önkormányzati ingatlanadó, amelyet évente a valor catastral (kataszteri érték, általában jóval a piaci ár alatt) alapján vetnek ki. A kulcsok hozzávetőlegesen 0,4–1,1% között mozognak. Madrid és Barcelona körülbelül 0,5–0,7%, a tengerparti Andalúziában és a Baleár-szigeteken magasabb. Egy tipikus 300 000 €-s ingatlan után kb. 500–1200 €/év plusz egy önkormányzati basura (szemétszállítási) díj fizetendő.

A csapda itt: még ha soha nem adja is bérbe az ingatlant, Spanyolország nem rezidens tulajdonosoktól imputált jövedelemadót (IRNR) szed be, a kataszteri érték becsült 1,1–2%-a után 19% (EU/EEA) vagy 24% (EU-n kívüli) adókulccsal, a Modelo 210-en bejelentve. A tényleges bérleti bevételt ugyanilyen kulccsal adóztatják. Az EU/EEA rezidensek levonhatják a költségeket, a nem EU-s rezidensek nem.

Vagyonadó és Szolidaritási Adó

Spanyolország a rezidensek esetében a világ minden tájáról származó vagyonra, a nem rezidensek esetében a spanyol vagyonra patrimoniális vagyonadót vet ki. Általános mentesség adóalanyonként 700 000 € (párokat tekintve 1,4 millió €), progresszív skálán 0,2–3,5%. Madrid és Andalúzia a teljes adót nulla százalékra bonifikálja. A szövetségi Szolidaritási Adó a Nagy Vagyonokra (bevezetve 2022-ben, az Alkotmánybíróság jóváhagyása után állandósítva) a 3 millió € nettó vagyon felett 1,7–3,5%-os kulccsal érvényes, és ténylegesen visszaállítja a vagyonadót a bonifikált régiókban. Egy nem rezidensnek, akinek egyetlen 800 000 €-s madridi lakása van, általában mindkét szint nulla. 3 millió € felett érdemes könyvelőt felkeresni.

Tőkenyereség-adó eladáskor

A nem rezidensek fix 19%-os adót fizetnek a nettó nyereség után (eladási ár mínusz szerzéskori ár, szerzési adók, közjegyző, telekkönyv, dokumentált fejlesztések), függetlenül attól, hogy az EU/EEA területén belül vagy kívül laknak. A magasabb 24%-os nem rezidensi kulcs az általános jövedelemre (pl. bérleti díj) vonatkozik, ingatlan tőkenyereségre nem. Az ügylet zárásán a vevőnek a vételár 3%-át kell visszatartania (retención) a Modelo 211-en az eladó tőkenyereség-adójának előlegeként. Az eladó ezután a Modelo 210-en rendezi a tényleges kötelezettséget és igényli vissza az esetleges különbözetet. A rezidensek 19–28%-os progresszív kulcsot fizetnek, elsődleges lakóingatlanra kétéven belüli másik EU/EEA elsődleges lakóingatlanba való reinvesztálás esetén adó-elhalasztással.

A spanyol négyzetméterárakat megtekintheti itt, hogy ellenőrizze, reális-e egy kínálati ár.

Finanszírozás nem rezidensként

A spanyol bankok aktívan hiteleznek külföldi vevőknek, de a feltételek szigorúbbak, mint a rezidensek esetében.

LTV-korlátok: nem EU-s nem rezidens 60–70%, EU-s nem rezidens 65–75%, spanyol adórezidens 80% (elsődleges lakóingatlannál akár 90%). A bank megrendeli saját tasación (értékbecslés) elvégzését, és az értékbecslés és a vételár közül az alacsonyabb összeget veszi alapul — ez forgalmas tengerparti piacokon döntő fontosságú.

Szükséges dokumentumok: útlevél, NIE, spanyol bankszámla, az utolsó 3 fizetési igazolás plusz munkáltatói levél (vagy 2 éves önfoglalkoztató elszámolások), 2 éves otthoni adóbevallások, 6 hónapos bankszámlakivonatok, hiteljelentés, lakcímkártya. Hitelelbírálás: 3–6 hét.

Több kereskedelmi bank rendszeresen hitelez nem rezidenseknek. Az arras (foglaló-szerződés) aláírása előtt érdemes két-három bankot felkeresni versenyképes ajánlatért. A független jelzáloghitel-brókerek (intermediarios de crédito) jellemzően ingyenesek a hitelfelvevő számára, a hitelező fizeti őket.

Kamatok: a változó kamatozású hitel a 12 hónapos Euriborhoz igazodik + 0,75–1,5%-os felár (2026-ban tényleges kamat 3,0–4,0%). Fix kamatozás 10–30 évre 3,0–4,5%. A korai visszafizetési díjakat törvény korlátozza: változó kamatozásnál 0,15–0,25%, fix kamatozásnál 1,5–2%.

A vásárlási folyamat lépésről lépésre

Az ajánlattételtől a kulcsátadásig számítson 8–12 hétre, off-plan ingatlan vagy tulajdonjogi problémák esetén ennél hosszabbra.

1. NIE + spanyol bankszámla. Meghatalmazással eljáró ügyvéd esetén a NIE 1–4 hetet vesz igénybe. A nem rezidens számlanyitáshoz (cuenta de no residente) a NIE mellett kétévente megújítandó certificado de no residencia (nem rezidenciaigazolás) szükséges.

2. Keresés és ajánlat. Használja a Seeki térképes keresőjét a rövidlista összeállításához. A mentett keresések értesítést küldenek az új találatokról. Az ajánlatok nem kötelező érvényűek a foglaló-szerződés aláírásáig.

3. Contrato de arras (foglaló-szerződés). Szabványos magánjogi foglaló-szerződés (a Polgári Törvénykönyv 1454. cikke alapján): a vevő az ingatlan értékének 10%-át fizeti arras gyanánt. Ha a vevő visszalép, az eladó megtartja a foglalót. Ha az eladó lép vissza, az eladó kétszeres összeget tartozik fizetni. Ügyvéddel kell megvizsgáltatni vagy megíratni, és a spanyol számláról kell fizetni, hogy az AML-nyomvonal tiszta legyen.

4. Átvilágítás. Az ügyvéd ellenőrzi a nota simplét (tulajdonos, terhek, jelzáloghitelek, zálogjogok), a certificado catastral (kataszteri igazolás), az licencia de primera ocupación (első lakhatási engedély) meglétét, az urbanisztikai státuszt (vidéki ingatlanok esetén kritikus), a társasházi hátralékok meglétét lakások esetén, az energetikai tanúsítványt, valamint azt, hogy az IBI és a közüzemi díjak rendezve vannak-e.

5. Escritura pública (közjegyzői okirat) a közjegyzőnél. Mindkét fél megjelenik (vagy poder notarial útján). Az egyenleget hitelesített bankcsekkel (cheque bancario) kell megfizetni, mivel a közjegyzők tartózkodnak a napon belüli banki átutalásoktól. Az ITP-t (vagy IVA + AJD-t új építésnél) 30 napon belül kell megfizetni. A legtöbb vevő ezt aznap a gestoría útján rendezi.

6. Tulajdon bejegyzése + közüzemi átírás. A gestoría benyújtja az ITP/AJD-t és az okiratot (2–4 hét). A közüzemi számlákat át kell íratni, és az IBI-t be kell jelenteni az ayuntamiento (önkormányzat) felé.

Szakasz	Időtartam
NIE + bankszámla	2–5 hét
Arras aláírása	Az ajánlattétel után 1–3 héttel
Átvilágítás + jelzáloghitel (ha van)	4–8 hét
Escritura közjegyzőnél	1 nap
Telekkönyvi bejegyzés	A zárás után 2–4 héttel
Összesen ajánlattételtől a kulcsátvételig	8–12 hét

Ahol a külföldiek jellemzően vásárolnak

Costa del Sol, Málaga tartomány. Spanyolország legnagyobb egyedi külföldi vásárlói piaca. A Costa del Sol Occidental Málagától nyugatra (Marbella, Estepona és a mögöttük lévő golfenklávék) brit, skandináv, német és amerikai vevőket vonz. 7%-os ITP Andalúziában, a vagyonadó nulla százalékra bonifikálva. Andalúziai eladó lakások böngészése.

Madrid. A Madridi Közösség a második legnagyobb külföldi vásárlói piac, főként befektetők és letelepedők számára. Madrid városa domináns (Salamanca, Chamberí, Retiro a prémium kategóriában). A legalacsonyabb ITP a nagyobb régiók között (6%), a vagyonadó nulla százalékra bonifikálva, a Szolidaritási Adó 3 millió € felett érvényes. Eladó házak a Madridi Közösségben.

Katalónia és Barcelona. Barcelona a Barcelonès comarcában, Katalóniában sűrű külföldi vásárlói piac (francia, német, olasz, amerikai vevők), a kereslet az Eixample, Gràcia, Sant Gervasi és a tengerparti negyedekre összpontosul. A legmagasabb ITP a nagyobb régiók között (progresszív 10–13% a 2025. júniusi reform óta). A rövid távú bérleti engedélyek (HUT) a városban befagyasztva.

Valenciai Közösség. A Valenciai Közösség Valenciától délre húzódik Alicantén és a Costa Blancán át. Alicante, Dénia, Calp és Benidorm erős holland, brit és német piac, alacsonyabb árkategóriában, fix 10%-os ITP-vel.

Baleár-szigetek. A Baleár-szigetek (Mallorca, Menorca, Ibiza, Formentera) a prémium szigeti piac. Mallorcán a német és brit vevők dominálnak, Ibiza a luxus második otthonok felé hajlik. Palma a városi csomópont. Az ITP sávos, akár 13%-ig. A rövid távú bérleti engedélyeket szigorúan korlátozzák.

Kanári-szigetek. A Kanári-szigetek az egész éves szubtrópusi klímát alacsony ITP-vel (6,5%) és saját áfarendszerrel (IGIC, 7% új építésnél) ötvözik. Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Adeje és Arona koncentrálja a külföldi vásárlók kínálatát. A járvány óta erős a skandináv, brit és német digitális nomád kereslet.

Gyakori buktatók

Illegális építmények vidéki területeken. A spanyol ingatlanpiac legdrágább hibája: részben vagy teljesen engedély nélküli vidéki finca (birtok/tanya) megvásárlása. Az érvényes licencia de obras (építési engedély) nélkül épített villa, medence vagy melléképület nem feltétlenül szerepel a telekkönyvben. A szabályszerűsítés (AFO Andalúziában) lassú folyamat, és nem mindig sikeres. Ragaszkodjon az ayuntamiento teljes urbanisztikai jelentéséhez az arras aláírása előtt.

Társasházi hátralékok és alapszabályok. A lakás vevője akár három éves elmaradt közös költséget is örökölhet. A tiszta certificado de la comunidad (közös képviselői igazolás) nem alku tárgya, és olvassa el az utolsó három év közgyűlési jegyzőkönyvét is, hogy kiderüljenek a viták vagy tervezett derramas (nagyobb munkálatok). A közösségi alapszabályok korlátozhatják a rövid távú bérbeadást, az állattartást vagy a kereskedelmi célú használatot.

Valor de referencia (referencia-érték). 2022 óta az adóhatóság a Kataszter által meghatározott valor de referenciát használja az ITP minimum adóalapjaként, függetlenül a ténylegesen fizetett összegtől. Ha a referencia-érték magasabb, az ITP a referencia alapján kerül kiszámításra. Ajánlattétel előtt ellenőrizze ezt a Kataszter portálján.

Határon átnyúló valutaátutalás. 100 000 € feletti összegek normál SWIFT-átutalással 300–1500 € rejtett devizaárfolyam-különbözetet eredményezhetnek. A többdevizás brókerek (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) jellemzően 0,3–1,0%-ot takarítanak meg. Az átutalást úgy kell időzíteni, hogy az escritura előtt megérkezzen.

Rövid távú bérleti engedélyek. Ha a nyaralóbérbeadásból származó bevétel az üzleti terv lényeges eleme, előzetesen ellenőrizni kell az autonóm közösségre és az önkormányzatra vonatkozó engedélyezési rendszert (VUT, HUT Katalóniában, ETV a Baleár-szigeteken, VV a Kanári-szigeteken). Barcelona városában, Mallorca nagy részén, Valencia és a tengerparti Andalúzia egyes területein korlátozások vagy moratóriumok érvényesek. A meglévő engedélyek esetleg nem ruházhatók át eladáskor.

Hatékony keresés a Seekin

A Seeki a fő spanyol ingatlanportálok hirdetéseit egyetlen, kereshető térképes felületbe aggregálja. Kezdje az ország vagy régió szintjén (Spanyolország, Andalúzia, Katalónia, Valenciai Közösség) és szűkítse a szűrőkkel. A szomszédos önkormányzat gyakran jobb értéket kínál. Használjon szűrő-linkeket, mint például eladó lakások Andalúziában, és ajánlattétel előtt ellenőrizze a négyzetméterárakat Spanyolország-szerte.

GYIK

Szükséges-e Spanyolországban élnem az ingatlan megvásárlásához?

Nem. A nem rezidensek bármilyen típusú ingatlant szabadon vásárolhatnak: nem szükséges vízum vagy tartózkodási engedély. A meghatalmazás lehetővé teszi, hogy az ügyvéd az Ön nevében írja alá az okiratot.

Kaphatok-e jelzáloghitelt a tartózkodási engedély megszerzése előtt?

Igen, alacsonyabb LTV-korlátokkal: 60–70% nem EU-s nem rezidenseknek, 65–75% EU-s állampolgároknak. A spanyol bankok az otthoni ország jövedelme alapján bírálják el a hitelt. A hitelelbírálással párhuzamosan, az arras után számítson 3–6 hétre az átvilágítási folyamat alatt.

Elérhető-e még a Golden Visa ingatlanvásárláson keresztül?

Nem. A Golden Visa 2025. április 3-án megszűnt. Az ingatlanvásárlás már nem keletkeztet semmilyen tartózkodási engedélyt. Érdemes megvizsgálni a Non-Lucrative Visa, Digital Nomad Visa vagy a családegyesítési/munkavállalási lehetőségeket.

Mennyi a teljes zárási költség?

A vételáron felül számítson 10–15%-ra. A domináns tétel az átruházási illeték (ITP 6–13% viszonteladósnál, IVA 10% + AJD 0,5–2,5% új építésnél). Hozzá kell adni a közjegyzői és telekkönyvi díjakat (~0,3%), a jogi díjakat (1–1,5% + IVA), a gestoríát (~400 €), és jelzáloghitel esetén a hitelfelvételi díjakat. A katalán sávos (10–13%) és a baleári sávos (8–13%) illeték a tartomány felső végére tolhatja a teljes költséget. A viszonteladós ingatlanok Madridban vagy a Kanári-szigeteken az alsó határhoz közelebb vannak.

Szükséges-e spanyol ügyvéd?

Határozottan ajánlott, még készpénzes vevőknek is. Egy független abogado felülvizsgálja az arrast, elvégzi a nota simple ellenőrzését, igazolja az urbanisztikai státuszt és a társasházi hátrálékokat, benyújtja az ITP-t, és részt vesz az escriturán. Számítson 1–1,5% + IVA, minimum 1500–2000 € díjra. Ne támaszkodjon az eladó ügyvédjére.

Vásárolhatok társaság (SPV) útján?

Igen. Spanyol Sociedad Limitada (SL) vagy külföldi társaság is tarthat spanyol ingatlant. Ez vállalati könyvelési terhet jelent, megváltoztatja az adóprofilt (társasági adó a nyereségre, osztalék kifizetéskor), és bezárja néhány lakóingatlan-kedvezményt. Kerülje a feketelista-szerű joghatóságokat, mivel Spanyolország büntető pótilletéket alkalmaz az adóparadicsomon keresztül tartott ingatlanokra.

Milyen adók vonatkoznak az eladásra?

A nem rezidensek fix 19%-os tőkenyereség-adót fizetnek a spanyol ingatlanon keletkező nettó nyereség után, függetlenül attól, hogy hol rendelkeznek lakóhellyel (a 24%-os nem rezidensi kulcs az általános jövedelemre, például bérleti díjra vonatkozik, ingatlan tőkenyereségre nem). A vevő a záráskor a Modelo 211-en 3%-ot tart vissza előlegként. Az eladó a Modelo 210-en rendezi a kötelezettséget és igényli vissza a különbözetet. Az önkormányzat plusvalía municipal adót is kiveti a telek értéknövekedésére (objektív módszerrel vagy valós nyereség alapján, amelyik alacsonyabb). A rezidensek 19–28% progresszív adót fizetnek, elsődleges lakóingatlanra 2 éven belüli másik EU/EEA elsődleges lakóingatlanba való reinvesztálás esetén adó-elhalasztással.

Bérbeadhatom rövid távon (nyaralóbérbeadásként)?

A régiótól és az önkormányzattól függ. A vásárlás előtt ellenőrizze az engedélyezési rendszert (VUT, HUT Katalóniában, ETV a Baleár-szigeteken, VV a Kanári-szigeteken), hogy az ingatlan jogosult-e az engedélyre, az engedély átruházható-e eladáskor, és hogy adnak-e ki új engedélyeket. Számítson a 2025 óta kötelező nemzeti Ventanilla Única Digital regisztrációra, amely minden platformon (pl. Airbnb) folytatott rövid távú bérbeadásra vonatkozik.

Jogi nyilatkozat

Általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adóügyi tanácsadásnak. A törvények és a kulcsok változnak. Tranzakció előtt ellenőrizze egy engedéllyel rendelkező abogadóval és asesor fiscallal (adótanácsadóval). Utolsó ellenőrzés: 2026-04-19, Seeki Szerkesztőség.