Portugália az ingatlan alapú Golden Visa eltörlése után: 2026

Utoljára felülvizsgálva: 2026-04-29

Portugália Golden Visa ingatlanvásárláson alapuló útvonalát a Lei 56/2023 törvény (a „Mais Habitação" lakásreform) 2023 októberében megszüntette. Portugál ingatlan vásárlása már nem vezet tartózkodási engedélyhez. A Golden Visa program maga tovább él, de kizárólag tőkeátutalás, befektetési alap-jegyeztetés, munkahelyteremtés, valamint tudományos vagy kulturális támogatás útján, ingatlanon keresztül nem. Ha a célja egy portugál otthon megszerzése, az a cél változatlanul elérhető. Ha a célja vásárláson keresztül tartózkodási engedélyt szerezni, a D7, a D8 vagy a Golden Visa fennmaradó kategóriái felé kell fordulnia.

Ez az írás tájékoztatásul szolgál brit, amerikai és brazil vásárlók számára, amelyek a három olyan csoport, amelyek korábban a legtöbb ingatlan alapú Golden Visa iránti keresletet generálták. Nem minősül jogi vagy bevándorlási tanácsadásnak. A szabályok ezen a területen gyakran változnak, és a kérelmekről döntő hatóság az AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), a korábbi SEF 2023 októbere óta működő jogutódja. Az AIMA-nál hátralék és saját eljárási sajátosságok jellemzik a folyamatot. Mielőtt bármelyik oldalon pénzt költ, konzultáljon portugál bevándorlási ügyvéddel.

Mi változott: 2023 október előtt és után

A Lei 56/2023 2023. október 7-én lépett hatályba. Az előző napig még lehetett Golden Visa-t szerezni portugáliai ingatlanvásárlással, az ingatlan típusától, korától és elhelyezkedésétől függő különböző euros küszöbértékeken keresztül. A rákövetkező naptól kezdve ez már nem lehetséges.

A minőségi változás egyszerűbb, mint ahogy a táblázat mutatja: Portugália továbbra is külföldi tőkét, külföldi szakértőket és külföldi nyugdíjasokat vár. Azt azonban már nem kívánja elősegíteni, hogy valaki csupán egy lisszaboni lakás megvásárlásával tartózkodási engedélyhez jusson.

A fennmaradó útvonalak

A Golden Visa (hivatalos neve ARI, Autorização de Residência para Investimento, azaz Befektetési Tartózkodási Engedély) nem szűnt meg programként. Az ingatlanra vonatkozó lehetőség szűnt meg. A fennmaradó lehetőségek:

• Tőkeátutalás. Meghatározott összeget utal át egy portugál bankba vagy egy jogosult pénzügyi eszközbe. A minimum összegét megemelték az ingatlanos útvonal megszüntetésekor; az aktuális összeget ügyvédjével ellenőriztesse, mivel ez változhat, és a jogosult eszközök köre is szűkült.
• Befektetési alap-jegyeztetés. Jogosult portugál befektetési alapban jegyez részesedést. A 2023-as reform kifejezetten kizárta azokat az alapokat, amelyek mögöttes eszközei közvetlenül vagy közvetve ingatlanok. Az alap tájékoztatóját az alap forgalmazójától független szakértővel is olvastassa el.
• Munkahelyteremtés. Meghatározott számú munkahelyet teremt Portugáliában, vagy tőkéjét egy olyan meglévő portugál vállalatba fekteti, amelyik ezt megteszi. Lisszabonon és Portón kívül az előírt minimumok alacsonyabbak.
• Tudományos kutatás támogatása. Tőkehozzájárulás nyújtása állami vagy akkreditált portugál kutatóintézetek számára.
• Kulturális és művészeti örökség támogatása. Tőkehozzájárulás nyújtása kulturális termelés, a nemzeti örökség helyreállítása vagy fenntartása céljából.

Minden útvonal azonos eredményre vezet: olyan tartózkodási engedélyre, amely a jogosultsági idő letelte és a fizikai jelenlét, a nyelvtudás, valamint a büntetlen előélet követelményeinek teljesítése után állandó tartózkodási engedéllyel, sőt esetleg állampolgársággal zárulhat. A tartózkodási követelmény közismerten enyhe, historikusan évente átlagosan mintegy hét nap, ami az egyik oka a program globális keresletének.

Ami megváltozott: a tartózkodási engedélyt már nem lehet egyszerűen egy lakásvásárláshoz „hozzácsatolni". Az alap- vagy tőkeátutalásos útvonal ma a legközelebbi funkcionális helyettesítő, de lényegesen eltérő kockázati és adózási jellemzőkkel.

Mi a helyzet a D7 vízummal?

Brit nyugdíjasok és passzív jövedelemmel rendelkező amerikaiak számára a D7 vízum az, amelyik a legtöbb esetben a Golden Visa helyére lép a tárgyalásokban. Ez egy tartózkodási vízum stabil, visszatérő passzív jövedelemmel rendelkezők számára, mint amilyen a nyugdíj, a bérleti díj, az osztalék és a jogdíj.

A D7 nem befektetési vízum. Nincs vásárlási küszöbérték. Igazolni kell, hogy a passzív jövedelem fedezi a portugáliai megélhetési költségeket (a mérce a portugál minimálbérhez igazodik, és évről évre emelkedik). A vízumkérelmet a beköltözés előtt nyújtja be egy portugál konzulátuson, majd az érkezés után az AIMA-nál véglegesíti a tartózkodási engedélyt. Ha az évben több mint 183 napot tölt Portugáliában, portugál adórezidenssé válik, az ezzel járó összes kötelezettséggel együtt.

Két gyakorlati megjegyzés:

• A D7 ugyanolyan hosszú távú célhoz vezet, mint a Golden Visa: öt év után állandó tartózkodási engedélyhez, esetleg állampolgársághoz, de megköveteli, hogy ténylegesen Portugáliában éljen. Egy elköltözést tervező nyugdíjas számára ez előny, nem hátrány.
• Megszerzése általában olcsóbb, mint a Golden Visa, de adminisztratív szempontból a jövedelemigazolások terén megterhelőbb. A brit nyugdíjkivonatok, az amerikai 1099 / Schedule E összefoglalók, a brazil INSS- vagy bérleti kimutatások mind fordítást, apostille-hitelesítést és portugál formában való bemutatást igényelnek.

A D8 digitális nomád vízum a távolból aktív jövedelmet szerzők számára nyújt hasonló megoldást. Jövedelmi küszöbe magasabb a D7-énél, és megköveteli, hogy a jövedelem Portugálián kívüli ügyfelektől vagy munkáltatóktól származzon.

Mit kap ma egy portugál ingatlanvásárlással

Egyértelmű válasz: egy portugál otthont, pontosan ugyanolyan feltételekkel, mint korábban. Az ingatlanvásárlás mechanizmusai változatlanok: ide tartozik a NIF adószám, az IMT átruházási adó, az IMI éves adó, a CPCV foglaló-adásvételi előszerződés és a közjegyzői okirat. Nem rezidensek korlátozás nélkül vásárolhatnak. A piac nem omlott össze a Golden Visa útvonal megszűnésekor. A tengerparti Algarve-ban és a lisszaboni belvárosban a külföldi vásárlók aránya egyszerűen átrendeződött a tartózkodási engedély iránt motivált vásárlókról az életstílus-motiválta vásárlókra.

Amit nem kap:

• Tartózkodási engedélyt. Az ingatlan ingatlan, nem bevándorlási okmány.
• NHR adóhelyet a legtöbb esetben. A Non-Habitual Resident rendszer 2024-től bezárult az új kérelmezők többsége előtt. Létezik egy szűkebb utódrendszer meghatározott tudományos és innovációs szakmák számára; saját helyzetét egyedileg kell megvizsgáltatni.
• Gyorsított elbírálást a D7 vagy más vízumkérelemnél. Az AIMA a vízumot a saját szempontjai alapján bírálja el. Portugál ingatlan tulajdonlása szándékra utaló bizonyíték, nem önálló útvonal.

Ha az otthon a cél, legyen az nyugdíjas célú, másodlakás vagy bérleti befektetés, a teljes mechanizmus és a buktatók részletesen szerepelnek a Portugáliáról szóló vásárlói útmutatónkban. Az útmutató kitér a NIF-re, az IMT-sávokra, a CPCV folyamatára, a nem rezidensek finanszírozási lehetőségeire, valamint arra, hogy brit, ír, francia, német, holland, amerikai és brazil vásárlók általában hol koncentrálódnak.

Az aktuális árakról képet alkothat, ha böngészi az élő hirdetéseket egész Portugáliában, a lisszaboni körzetben, a portói körzetben vagy az Algarve / Faro körzetben. A régiónkénti mediális €/m² oldal naponta frissül élő hirdetések alapján.

Gyakori hibák

• Régi cikkek olvasása. Meglepően sok 2022-es és 2023 eleji tartalom még mindig jól rangsorol a Google-on a portugál Golden Visa ingatlanútvonalra vonatkozó keresésekben. Minden, ami konkrét euros küszöbértéket idéz ingatlanvásárláson keresztüli tartózkodási engedélyért, elavult. Ellenőrizze a közzététel dátumát.
• A Golden Visa és a D7 összetévesztése. Ezek különböző programok, eltérő követelményekkel, eltérő díjakkal és eltérő fizikai jelenlétszabályokkal. A D7 megköveteli, hogy Ön Portugáliában éljen; a Golden Visa fennmaradó kategóriái nem.
• Az NHR elérhetőségének feltételezése. A Non-Habitual Resident adózási rendszer, amely lapos 20%-os adókulcsot biztosított a minősített portugál jövedelmekre és kedvező bánásmódot a külföldi jövedelmekre, a legtöbb új kérelmező számára megszűnt. Az utódrendszer szűkebb, és konkrét innovációs és kutatási szerepkörökre összpontosít. Ne kalkuláljon NHR-alapon anélkül, hogy megerősítené: az új szabályok szerint jogosult-e rá.
• Az AIMA határidők alábecsülése. A hatóság nagy SEF-hátralékot örökölt, és még mindig dolgozza fel azt. Mind a Golden Visa-, mind a D7-kérelmek tovább tarthatnak a közzétett tájékoztató időknél.
• Előbb vásárolni, a vízumot utólag intézni. Az ingatlanútvonal megszűnésével ez a sorrend kevésbé indokolt, mint korábban. Ha a vízum a valódi cél, a befektetést a jogosult Golden Visa útvonal vagy a D7 köré kell tervezni, az ingatlanvásárlást pedig külön, párhuzamos döntésként kell kezelni.

GYIK

Szerezhetek-e még portugál tartózkodási engedélyt ingatlanvásárlással?

Nem. Portugália Golden Visa ingatlanútvonalát a Lei 56/2023 törvény megszüntette, 2023. október 7-ei hatállyal. Ingatlanvásárláson alapuló új kérelmek nem nyújthatók be. Maga a Golden Visa program tőkeátutaláson, jogosult befektetési alapokon, munkahelyteremtésen, valamint tudományos vagy kulturális támogatáson keresztül tovább él. Az ingatlanvásárlás már nem elismert befektetési kategória tartózkodási engedély szerzéséhez.

Mi lépett a Golden Visa ingatlanútvonal helyére?

Semmi nem lépett egy az egyben a helyére. A Golden Visa fennmaradó kategóriái (tőkeátutalás, nem ingatlanfedezetű alapok, munkahelyteremtés, kutatási és kulturális támogatás) a legközelebbi közvetlen helyettesítők azoknak a befektetőknek, akik anélkül kívánnak tartózkodási engedélyt szerezni, hogy átköltöznének. Ténylegesen Portugáliában élni tervező nyugdíjasok és távolról dolgozók számára a D7 (passzív jövedelem) és a D8 (digitális nomád) vízumok kínálnak gyakorlati alternatívát. Ugyanolyan hosszú távú célhoz vezetek, de fizikai jelenlétét igényelnek.

Portugália még mindig jó hely ingatlanvásárlásra?

Ez egy másik kérdés. A külföldi kereslet a tartózkodási engedély iránt motivált vásárlóktól az életstílus- és bérleti befektetők felé tolódott el, a vásárlás mechanizmusa (NIF, IMT, CPCV, közjegyző) pedig változatlan. Lisszabon, Porto, az Algarve, az Ezüstpart és Madeira eltérő árkategóriájú, aktív piacok maradnak. Egy portugál ingatlan önmagában is teljesen ésszerű befektetési vagy életstílusdöntés. Csak válassza el gondolatilag a tartózkodási engedély kérdésétől.

Mi a helyzet a D7 vízummal nyugdíjasoknak?

A D7 tartózkodási vízum stabil, visszatérő passzív jövedelemmel rendelkezők számára, mint amilyen a nyugdíj, a bérleti díj és az osztalék. Nincs vásárlási küszöbérték. Igazolnia kell, hogy jövedelme fedezi a portugáliai megélhetési költségeket, a kérelmet egy portugál konzulátuson nyújtja be. Ha évi 183 napnál többet tölt Portugáliában, portugál adórezidenssé válik. Brit nyugdíjasok számára a Brexit után, amerikai és brazil nyugdíjasok számára ez a legtöbbet használt útvonal 2026-ban.

Elérhető-e még az NHR?

Az új kérelmezők többsége számára nem. A Non-Habitual Resident adózási rendszer 2024-től zárva van az új kérelmezők előtt, ugyanazon lakásreform-csomag részeként. Egy szűkebb utódrendszer meghatározott tudományos, technológiai és innovációs szakmákra összpontosít. Hogy az Ön konkrét profilja jogosult-e, azt portugál adótanácsadóval kell egyedileg megvizsgáltatni. Az elavult blogbejegyzéseken alapuló feltételezések már sokaknak kerültek pénzébe.

Ki a hatóság most, a SEF vagy az AIMA?

Az AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) 2023 októberében vette át a SEF-től a bevándorlási és menekültügyi feladatokat. Minden új kérelem, megújítás és kérdés az AIMA-n keresztül intézendő. A SEF mint történelmi elnevezés még megjelenik régebbi iratokon. Az új eljárásokban SEF-re hivatkozó utalások a helytelen szervhez irányítanak.

Még egyszer: tájékoztatás, nem tanácsadás

A portugál bevándorlási szabályok a 2023-as reform után még mindig rendeződnek. A Lei 56/2023 szövege, az AIMA eljárási közleményei, valamint a D7-re és az NHR-utódrendszerre vonatkozó szabályozás az elmúlt tizennyolc hónapban egynél többször is változott. Egy portugál bevándorlási ügyvéddel töltött egyórás konzultáció díja eltörpül a helytelen útvonal megválasztásának költségei mellett. Mielőtt bármilyen foglaló-előszerződést aláír, alapjegyzetést intéz vagy vízumkérelmet nyújt be, folytassa le ezt a megbeszélést.