Ingatlanvásárlás Franciaországban külföldiekként (2026-os útmutató)

Franciaország Európa egyik legnyitottabb lakóingatlan-piaca. Nincs állampolgársági feltétel, nincs előzetes engedély, nincs külön engedélyezési eljárás. Egy párizsi nyugdíjas amerikanai vásárló, egy Provence-Alpes-Côte d'Azur régióban ingatlant kereső német vevő és egy Nouvelle-Aquitaine-ban felújítást tervező brit mind ugyanazon a jogi úton halad. A Brexit ezt nem változtatta meg, csupán azt, hogy a brit vásárló mennyi ideig tartózkodhat az általa megvásárolt ingatlanban.

Az első alkalommal vásárló külföldiek meglepetésére a tranzakció középpontjában a notaire (közjegyző) áll: nem az Ön ügyvédje és nem is az eladóé, hanem közhivatalnok, akit törvényes semlegességi kötelezettség, letéti kezelés, tulajdonjog-ellenőrzés, adóbeszedés és bejegyzési feladatok terhelnek. Az acte authentique de vente (hiteles adásvételi okirat) nélküle nem érvényes.

Ez az útmutató áttekinti a folyamatot, a tényleges költségterhet (frais de notaire (közjegyzői díjak), taxe foncière, IFI, tőkenyereség-adó), a nem rezidensek jelzáloghitel-hozzáférését, a bérleti jövedelmet ma már meghatározó DPE-szabályokat, és azt, hogy a külföldi vásárlók hol kötnek valójában üzletet a Seekin.

Vásárolhatnak-e külföldiek ingatlant Franciaországban?

Igen, korlátozás nélkül. Az EU-s és nem EU-s állampolgárok azonos mértékű átruházási illetéket és közjegyzői díjakat fizetnek, és ugyanazok a tőkenyereség-szabályok vonatkoznak rájuk értékesítéskor. Külföldi vásárló vízum nélkül is határozatlan ideig tarthat fenn francia tulajdont. Az eltérések másutt rejlenek: az EU-s állampolgárok korlátlan ideig tartózkodhatnak Franciaországban, míg a nem EU-s állampolgárokra a schengeni 90/180 napos szabály vonatkozik, amelynek meghaladásához hosszú távú vízum szükséges. Az ingatlanbirtoklás önmagában nem biztosít tartózkodási jogot. Az EU-s rezidensek jellemzően magasabb jelzáloghitel-fedezethez jutnak. Az adóügyi elbánás attól függ, hogy Franciaországban tölt-e el évi 183 napot vagy többet: ez határozza meg, hogy Franciaország megadóztatja-e az Ön világjövedelmét, és alkalmazza-e az IFI vagyonadót a világ összes ingatlanára.

Portugáliával (NIF) vagy Spanyolországgal (NIE) ellentétben Franciaország nem követel meg adószámot az aláírás előtt. A numéro fiscal-t a notaire az okirat bejegyzése után bocsátja ki. Érdemes azonban francia bankszámlával rendelkezni a zárás előtt: a francia IBAN-ról indított SEPA-átutalások gyorsabban teljesülnek, mint a nemzetközi SWIFT-utalások, és több notaire nem fogad el fintech-átutalást az egyenleg kifizetéséhez. A BNP Paribas, a Société Générale, a Crédit Agricole és a CIC útlevéllel, lakcímigazolással és a pénzeszközök eredetét igazoló dokumentummal vesz fel nem rezidens ügyfeleket.

A notaire: mit csinál valójában?

A notaire minden francia ingatlantranszakció tengelye: az igazságügy-miniszter által kinevezett közhivatalnok, aki törvényes monopóliummal rendelkezik a hiteles okiratok felvételére. Kötelességei a vevőre és az eladóra egyaránt vonatkoznak, és egyik fél pártjára sem állhat. Elvégzi a tulajdonjog-vizsgálatot, ellenőrzi az eladó értékesítési jogosultságát, behajtja az átruházási illetéket a kincstár részére, letétként kezeli az előlegeket, és bejegyezteti az okiratot. A díjak azonosak attól függetlenül, hogy párizsi notaire-hez vagy vidéki kis irodához fordul. A díjszabást az igazságügyi minisztérium rögzíti. A vevő megnevezheti saját notaire-jét. Ha mind a vevő, mind az eladó hoz saját notaire-t, a díj a két iroda között oszlik meg, pluszköltség nélkül. A notaire nem helyettesíti az angolul vagy magyarul is tárgyaló avocat (ügyvéd) szerepét, ha a tranzakció összetett (tervezett beruházás, vidéki ingatlan, határon átnyúló adószerkezet).

Költségek és adók

Régebbi ingatlanra számoljon az ár 7-9%-ával egyszeri költségként, új építésre 2-4%-kal (ahol az áfa már az árba van beépítve). Ehhez járul az éves taxe foncière, és másodlagos lakóhely esetén a taxe d'habitation.

A "frais de notaire": mi van valójában benne?

A frais de notaire (közjegyzői díjak) elnevezés félrevezető. A számla nagy részét az állam részére fizetendő átruházási adó teszi ki, nem a közjegyző honoráriuma. Meglévő (ancien) ingatlannál: droits de mutation (átruházási adó) hozzávetőleg 5,80-6,32% (a megyei rész 2024-es pénzügyi törvény alapján akár 5,00%-ra emelkedhet, 83 departement alkalmazza a 2025. április 1-jei emelést, önkormányzati rész 1,20%, plusz állami pótadó), ehhez adódik a sávos émoluments du notaire (közjegyző-honorárium) (az első sávon kb. 0,8%, 60 000 € felett 0,2%-ra csökken), valamint a kiadások és a 0,1%-os contribution de sécurité immobilière. Összesítve: 7-8%, a 5,00%-os felső határt alkalmazó departementekben közelebb a 8%-hoz. A 2026-os pénzügyi törvény a jogosult első lakásvásárlóknak legfeljebb 50%-os DMTO-kedvezményt vezet be. Új építésnél (5 évnél fiatalabb, fejlesztő által értékesített), az átruházási illeték helyett 20%-os áfa szerepel az árban, a közjegyző-honorárium 2-3%-ra csökken, innen az elnevezés: frais de notaire réduits.

Taxe foncière és taxe d'habitation

A taxe foncière az éves ingatlanadó, amelyet január 1-jén a nyilvántartásban szereplő tulajdonos fizet. Az adókulcsokat az önkormányzat rögzíti a valeur locative cadastrale (piaci bérleti értéknél lényegesen alacsonyabb kataszteri érték) alapján. Egy párizsi lakás évi 800-1 200 €-t, egy vidéki lakás 1 200-2 000 €-t, egy vidéki ház általában 800-2 500 €-t fizet. Számos önkormányzat nemrég jelentősen emelte az adókulcsokat. Az állandó lakóhelyre kivetett taxe d'habitation 2023-ban teljesen megszűnt, de másodlagos lakóhelyek és üres lakások esetén továbbra is fennáll, és a zones tendues (szűkös kínálatú) övezetekben az önkormányzatok 5-60%-os pótdíjat vethetnek ki. Párizs, a Côte d'Azur nagy része, a főbb alpesi sítelepek és sok tengerparti város a maximumot alkalmazza. Másodlagos lakóhelyre számoljon nagyjából ugyanannyival, mint a taxe foncière összege.

Áfa, tőkenyereség-adó és IFI

20%-os áfa vonatkozik a fejlesztő által értékesített új építésekre. Kijelölt városi megújítási övezetekben (ANRU) csökkentett 5,5%-os kulcs alkalmazandó.

A lakóingatlanok tőkenyereségét két rétegben adóztatják: 19%-os jövedelemadó és 17,2%-os szociális hozzájárulás (EEA/UK-rezidens eladók számára, akik egy másik EU/EEA/svájci társadalombiztosítási rendszerhez tartoznak, ez 7,5%-os prélèvement de solidarité mértékre csökken). Fokozatos adókedvezmény: 1-5. év: nincs. 6-21. év: a jövedelemadó-alap évenként 6%-kal csökken, plusz 4% a 22. évben, a 19%-os jövedelemadó alól teljes mentesség érvényes a 22. évtől. Szociális hozzájárulás: 1,65%/év a 6-21. évben, 1,60% a 22. évben, 9%/év a 23-30. évben. Teljes mentesség a 30. évtől. 50 000 € feletti nyereségnél 2-6%-os pótadó alkalmazandó. Az állandó lakóhely eladása teljesen adómentes, várakozási idő nélkül.

IFI, ingatlanvagyon-adó. Érvényes 1,3 millió euró nettó francia ingatlanvagyon felett (nem rezidensek esetén csak a Franciaországban lévő ingatlanra, francia adórezidensek esetén világszinten). Az adókulcsok progresszívek: 0,5-1,5% a 800 000 € feletti sávban. A tényleges belépési küszöb 1,3 millió euró, amelytől visszamenőlegesen a 0,5%-os sáv érvényes 800 000 €-tól. A jelzáloghitelek csökkentik az adóalapot. Az állandó lakóhely 30%-os levonásra jogosít.

Tekintse meg a jelenlegi négyzetméteres árakat Franciaországban, hogy az ajánlattétel előtt a kért árat helyi tranzakciós adatokkal összevethesse.

Finanszírozás nem rezidens vásárlóként

A francia bankok rendszeresen nyújtanak hitelt külföldi vásárlóknak, és több banknak dedikált nem-rezidens részlege is van. A nem rezidensek jelzáloghitel-fedezetének aránya konzervatívabb a francia rezidensekéhez képest. Kérjen aktuális felső határokat és több banktól ajánlatot a courtier en prêt immobilier (jelzáloghitel-közvetítő) segítségével. A bankok az értékbecslés és a vételár közül az alacsonyabbat veszik alapul.

A jelzáloghitelek túlnyomórészt fix kamatozásúak, a 10 éves OAT-kamat plusz banki marzs alapján árazva. Az assurance emprunteur (élet- és rokkantságbiztosítás) kötelező, és a fennmaradó tőkeállomány kis éves százalékával növeli a terhet. A 2022-es loi Lemoine bármikor lehetővé teszi a biztosítóváltást. A hitelbírálat 4-8 hétig tart a teljes dossziétól a offre de prêt (hitelígérvény) kézhezvételéig, amelyet kötelező 11 napos megfontolási idő előz meg az aláírás előtt.

A vásárlási folyamat lépésről lépésre

Számoljon 2-4 hónappal az elfogadott ajánlattól a kulcsátadásig, tervezett beruházásnál vagy bonyolult vidéki tulajdonjogoknál hosszabb időre.

1. Keresés és ajánlattétel

Használja a Seeki térképes keresőjét az előszűréshez. Amikor írásbeli ajánlatot (offre d'achat) tesz és az eladó elfogadja, még egyik fél sem kötelezte el magát. A kötelező érvényű lépés a compromis de vente. Az ingatlanügynöki jutalék 4-7% + áfa, szinte mindig az eladó fizeti (a kért árba beleértve, FAI, frais d'agence inclus jelöléssel).

2. Compromis de vente (előszerződés)

Egy-három héten belül a felek aláírják a compromis de vente-t (adásvételi előszerződés). Főbb feltételek: végleges ár, befejezés dátuma, 5-10%-os előleg a notaire letéti számlájára, és conditions suspensives (felfüggesztő feltételek) (jelzáloghitel-jóváhagyás 45-60 napon belül, önkormányzati vagy SAFER elővásárlási jog hiánya, tiszta építési engedély). 10 napos törvényes elállási jog (csak vevő részére): az aláírt példány és az összes diagnózis kézhezvételét követő naptól számítva a vevőnek 10 naptári napja van egyoldalú visszalépésre, teljes visszatérítéssel. Az eladónak nincs ilyen lehetősége. Ezt követően, ha a vevő érvényes feltétel nélkül lép vissza, az eladó megtartja az előleget. Ha az eladó lép vissza, a vevő természetbeni teljesítést igényelhet.

3. Átvilágítás (2-3 hónap)

Az előszerződés és az okirat között a notaire elvégzi a tulajdonjogi vizsgálatot, beszerzi az építési engedélyigazolást, a kataszteri kivonatot, a társasházi dokumentumokat (règlement, az utolsó 3 közgyűlési jegyzőkönyv, carnet d'entretien, fonds de travaux egyenlege), és összegyűjti az eladó kötelező diagnosztikai dokumentumait: DPE (energetika), amiante (1997 júliusa előtti épület), plomb (1949 előtti), termites (kijelölt övezetek), elektromos/gáz rendszer 15 évnél régebbi esetén, természeti és technológiai kockázati jelentés (ERP), és loi Carrez (Carrez-törvény szerinti alapterület) közös tulajdonú részek esetén. Ezzel párhuzamosan a vevő biztosítja a jelzáloghitelt.

4. Acte authentique a notaire-nél

Mindkét fél megjelenik a notaire irodájában. A notaire felolvassa az okiratot, a vevő átutalja az egyenleget plusz az adókat és díjakat a letéti számlára, megtörténik a kulcscsere, majd a felek aláírnak. A közmű-csatlakozáshoz szükséges attestation de propriété (tulajdonlási igazolás) azonnal kiadásra kerül. A teljes bejegyzett okirat hetek múlva érkezik meg.

Szakasz	Időtartam
Compromis de vente aláírása	1-3 héttel az ajánlat után
Elállási jog + jelzáloghitel + átvilágítás	8-12 hét
Acte authentique	1 nap
Ajánlattól kulcsátadásig összesen	2-4 hónap

Hol vásárolnak jellemzően a külföldiek?

Párizs és Île-de-France

Párizs az Île-de-France régióban a legnagyobb külföldi vásárlói piac: tőkeőrzés, globális összeköttetés, kulturális súly. A Marais, a Saint-Germain és a 7./8. kerület dominál a prémium szegmensben. A 9., 10., 11. és 14. kerület értékalapú lehetőségeket kínál. Böngéssze az eladó párizsi lakásokat az aktuális kínálatért.

Côte d'Azur és Provence

Az Alpes-Maritimes tengerpartja a Provence-Alpes-Côte d'Azur régióban több mint egy évszázada külföldi piac. Nice a leglikvidebb és legelérhetőbb árkategória. Cannes, Antibes és a Cap Ferrat enklávék prémium áron forognak. Marseille a kontrariánus fogadás: alulértékelt a hasonló mediterrán piacokhoz képest. A belső-provance-i területek (Luberon, Aix, Alpilles) a kőből épített mas (tanya) után vágyakozó nyaralóingatlan-vásárlókat vonzzák.

Bordeaux, Toulouse és a délnyugat

Bordeaux a 2010-es években a Párizsig 2 órás TGV-vel megváltozott, és továbbra is jó értéket kínál városi lakásokban és a környező szőlővidékeken. A Nouvelle-Aquitaine Dordogne-belseje a klasszikus brit vidéki franciaország-piac. Toulouse az Occitanie régióban Franciaország repülőipari központja, fiatalabb és olcsóbb Bordeaux-nál. Az Occitanie Languedoc-régiója a mediterrán alternatíva olcsóbb változata. Eladó bordeaux-i házak hasznos szűrő a délnyugati régióhoz.

Lyon, az Alpok és az Atlanti-óceán

Lyon, az Auvergne-Rhône-Alpes régió fővárosa Franciaország második legnagyobb városi piaca, nagyjából Párizs négyzetméteres árának felén. Az Alpok önálló alpiac: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. A síchaletállomány szűkös, jogi szempontból szigorúan vizsgált, és a taxe d'habitation terén erősen pótlékolt. Bretagne déli partvidéke (Morbihan) és az Atlanti-part (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) egészíti ki a nyaralóingatlan-térképet.

Mire kell figyelni

DPE és a bérbeadási tilalom. A Diagnostic de Performance Énergétique az ingatlanokat A-tól G-ig sorolja be. A 2021-es loi Climat et Résilience alapján: a G besorolású ingatlanok 2025. január 1-jétől nem adhatók ki új bérleti jogviszonyban (a korábbi, 2023-as korlátozás csak a legsúlyosabb, 450 kWh/m²/év feletti G kategóriájú ingatlanokat érintette), F-t 2028. január 1-jétől, E-t 2034. január 1-jétől tiltják ki az anyaországi ingatlanpiaci bérbeadásból (a tengerentúli területekre később lépnek érvénybe ezek a dátumok). Ha bérbeadás céljára vásárol, az F/G besorolás beruházási problémát (szigetelés, ablakok, fűtéskorszerűsítés) jelent, mielőtt bevételszerzési eszközként lehetne kezelni. Az ingatlanok egyre inkább diszkontált áron cserélnek gazdát, tükrözve a kötelező felújítás terheit.

Diagnosztikák és felmérések. A kötelező csomag csak a törvény által meghatározott övezetekre és korcsoportokra terjed ki. A kötelező termesz-övezeteken kívül eső régi vidéki kőházakban is lehet termeszfertőzés. Egy független épületfelmérés 500-1 500 € között mozog, és jelentős vásárlásnál megéri.

Vidéki szolgalmak és SAFER elővásárlási jog. A vidéki ingatlanokhoz gyakran kapcsolódnak átjárási szolgalmak (szomszédok, csapadékvíz-elvezető, öntözés). Járja körbe a telekhatárokat, mert bejegyzetlen szolgalmak néha a gyakorlatban is léteznek. A SAFER kéthónapos elővásárlási joggal rendelkezik a mezőgazdasági földeken és egyes vidéki házakon, a felajánlott áron.

A társasház pénzügyi egészsége. Lakások esetén az utolsó három közgyűlési jegyzőkönyv és a carnet d'entretien a legfontosabb átvilágítási dokumentum. Keressen pereskedésre, fizetésképtelen társtulajdonosokra, megszavazott, de még be nem számlázott nagyobb munkálatokra (ravalement, tető, lift) vonatkozó adatokat, és ellenőrizze a fonds de travaux tartalékegyenlegét.

Párizsi rövid távú bérbeadási szabályok. Az állandó lakóhely rövid távú bérbeadása Párizsban évente 120 éjszakában maximált, kötelező regisztrációval. A résidence secondaire (másodlagos lakóhely) rövid távú bérbeadásához changement d'usage szükséges, amelyet azzal ellentételeznek, hogy egyenértékű kereskedelmi alapterületet kell lakóhellyé visszaalakítani. A legtöbb esetben ez gyakorlatilag lehetetlen. A legtöbb társasházi alapszabály (règlement) teljes mértékben tiltja a meublé touristique (turisztikai célú bútorozott bérbeadást). Ajánlattétel előtt olvassa el a règlement-t.

Gyakori kérdések

Kell-e francia adószám a vásárláshoz?

Nem. Portugáliával vagy Spanyolországgal ellentétben Franciaország nem követeli meg az adószámot az okirat előtt. A numéro fiscal-t a notaire adja ki az értékesítés bejegyzése után, vagy az első francia adóbevallás benyújtásakor.

Kaphatok-e jelzáloghitelt nem rezidens vásárlóként?

Igen. A BNP Paribas International Buyers, a Crédit Agricole (Britline az Egyesült Királyságból és Írországból), a HSBC és a Société Générale a legaktívabb bankok. Nem rezidens LTV: 50-70% (nem EU-s) vagy 70-80% (EU-s). Kamatláb: 3,4-4,5% 20-25 éves fix futamidőn, kötelező hitelfedezeti biztosítással.

Változtatott-e a Brexit bármit az brit vásárlók számára?

A vásárláson nem (azonos illetékek, azonos közjegyzői díjak, azonos banki finanszírozás). A változás a bevándorlásnál következett be: a brit állampolgárokra a schengeni 90/180 napos szabály vonatkozik, és túllépéséhez hosszú tartózkodási vízum szükséges. A brit rezidensekből lett eladók azonban részesülhetnek a tőkenyereség-adón a csökkentett 7,5%-os prélèvement de solidarité mértékből a teljes 17,2% helyett.

Mennyi az összesített zárási költség?

Meglévő (ancien) ingatlan esetén: az ár 7-9%-a, amelynek nagy részét az állam részére fizetendő átruházási illeték teszi ki. Új (neuf) ingatlan esetén: 2-4%, az áfa az árba van beépítve. A jelzáloghitel-díjak bankköltséget (500-1 500 €), értékbecslést (300-600 €), biztosítást (0,2-0,6%/év) és 0,715%-os jelzáloghitel-bejegyzési illetéket adnak hozzá.

Kell-e ügyvéd a notaire mellé?

Jogilag nem. A notaire kezeli az okiratot, de semleges marad. Összetett vásárlás esetén (tervezett beruházás, örökséggel terhelt tulajdon, vidéki SAFER-rel, határon átnyúló adószerkezet) egy angolul vagy magyarul is tárgyaló avocat mellé 2 000-5 000 €-ért érdemes lehet.

Vásárolhatok-e cégen keresztül (SCI vagy SPV)?

Igen, általában Société Civile Immobilière (SCI) formában, családi vásárlásoknál és örökléstervezésnél. Megjegyzés: az SCI nem jogosult az állandó lakóhely tőkenyereség-adó alóli mentességére, éves könyvelést igényel, és általában visszafordíthatatlan társasági adózási opciókat vált ki. A bejegyzés előtt konzultáljon egy francia adótanácsadóval.

Mekkora tőkenyereség-adót kell fizetni értékesítéskor?

19% jövedelemadó és 7,5% (EEA/UK) vagy 17,2% (a világ többi része) szociális hozzájárulás. Fokozatos kedvezmény a 6. évtől: teljes 19%-os mentesség a 22. évtől, teljes szociális hozzájárulás alóli mentesség a 30. évtől. 50 000 € feletti nyereségnél 2-6%-os pótadó alkalmazandó. Az állandó lakóhely értékesítése várakozási idő nélkül adómentes.

Bérbe adhatom-e párizsi lakásomat az Airbnb-n?

Szigorú korlátozásokkal. Az állandó lakóhely rövid távú bérbeadása évente 120 éjszakában maximált, kötelező regisztrációval. A résidence secondaire rövid távú bérbeadásához changement d'usage szükséges, ami a legtöbb esetben gyakorlatilag kivitelezhetetlen. A legtöbb társasházi alapszabály teljes mértékben tiltja a meublé touristique-ot. Általában a hosszú távú bútorozott bérbeadás (LMNP rendszer) az egyetlen életképes lehetőség.

Jogi nyilatkozat

Általános tájékoztató jellegű információ, nem minősül jogi vagy adótanácsnak. A törvények, kulcsok és sávok változnak. Tranzakció előtt kérjen tanácsot egy francia notaire-től, avocat-tól vagy expert-comptable-tól. Utolsó felülvizsgálat: 2026-04-19, Seeki Editorial.