Ingatlanvásárlás Németországban külföldiek számára (2026-os útmutató)

Németország az egyik legnyitottabb európai ingatlanpiac külföldi vásárlók számára. Nincs engedélykötelesség, nincs állampolgársági korlátozás, nincs lakcímkövetelmény. Az EU-s és nem EU-s vásárlók egyforma elbánásban részesülnek a Bürgerliches Gesetzbuch (polgári törvénykönyv) alapján. Ami Németországot megkülönbözteti, nem az, hogy ki vásárolhat, hanem az, hogyan vásárol: minden tranzakció egy Notar (közjegyző) közreműködésével zajlik, aki elkészíti az adásvételi szerződést, formális Beurkundung (közjegyzői hitelesítés) alkalmával hangosan felolvassa azt, és csak ezután válik az ügylet jogilag kötelező érvényűvé. Aprólékos, átlátható, mediterrán mércével lassú.

A másik meghatározó jellemző a járulékos költségek mértéke. A Grunderwerbsteuer (ingatlanátruházási adó) tartományonként kerül megállapításra, és 3,5%-tól 6,5%-ig terjed. Csak Bayern (Bajorország) maradt a 3,5%-os minimumnál, minden más tartomány 5,0% és 6,5% között van. A közjegyző, a telekkönyvi hivatal és a 2020 utáni, nagyjából megosztott ingatlanközvetítői jutalék hozzáadásával összességében a vételár 8-12%-ával kell számolni egyszeri költségként.

Ez az útmutató a jogi keretrendszert, a Grunderwerbsteuer tartományonkénti mértékét, a Beurkundung folyamatát, a nem rezidensek számára elérhető jelzáloghiteleket, a Németországra jellemző buktatókat és azokat a helyszíneket tárgyalja, ahol a külföldiek valójában vásárolnak a Seeki platformon.

Vásárolhatnak-e külföldiek ingatlant Németországban?

Igen, előzetes engedély, hatósági jóváhagyás és állampolgársági korlátozás nélkül. Egy brazil vásárló Münchenben, egy indiai vásárló Frankfurtban és egy brit vásárló Berlinben ugyanolyan jogi keretrendszerrel és azonos költségekkel szembesül.

Az EU és nem EU-s vásárlók egyenlő elbánása

Az EU-s és nem EU-s vásárlók egyforma Grunderwerbsteuert, közjegyzői és telekkönyvi díjakat fizetnek, a tulajdonjogukat korlátlan ideig a Grundbuch (telekkönyv) tartja nyilván, és saját nevükön vagy jogi személyen keresztül is vásárolhatnak. Ahol az elbánás eltér: a mezőgazdasági és erdőgazdálkodási területek a Grundstücksverkehrsgesetz alapján korlátozottak, a tartózkodási jog pedig külön bevándorlási jog hatálya alá esik. Egy német lakóingatlan tulajdonlása nem biztosít tartózkodási jogot Németországban. A nem EU-s vásárlóknak, akik 180 napon belül 90 napnál tovább kívánnak az országban tartózkodni, külön vízumútra van szükségük.

Notar (közjegyző) nélkül nincs adásvétel

Az egyetlen megkerülhetetlen követelmény a Notar (közjegyző) igénybevétele. A BGB 311b §-a értelmében az ingatlan eladására vonatkozó minden szerződést közjegyzőileg kell hitelesíteni. A magánúton aláírt szerződés jogilag érvénytelen. A közjegyző az állam által kinevezett semleges köztisztviselő, aki a hibákért felelősséget visel, és törvényi díjszabás alapján dolgozik. Elkészíti a Kaufvertrag (adásvételi szerződés) tervezetét, ellenőrzi a személyazonosságokat, betekint a Grundbuchba, koordinál az adóhatóságokkal, és utasítja a telekkönyvi hivatalt. A Rechtsanwalt (ügyvéd) igénybevétele nem kötelező, de erősen ajánlott. Ön nevében átnézi a tervezetet, módosításokat tárgyal ki, és szükség esetén tolmácsol.

Költségek és adók

Számoljon a vételár 8-12%-ával egyszeri járulékos költségként, továbbá folyamatos Grundsteuer (telekadó) fizetési kötelezettséggel és az esetleges viszonteladásból keletkező árfolyamnyereség-adóval.

Grunderwerbsteuer (ingatlanátruházási adó)

Az egyszeri átruházási adót a vevő fizeti a vételár után. Mértékét az egyes tartományok (Bundesländer) állapítják meg, 3,5% és 6,5% között:

• Bayern (Bajorország): 3,5%, az egyetlen tartomány, amely még a szövetségi minimumnál maradt
• Baden-Württemberg (Baden-Württemberg), Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0%
• Bremen, Hamburg (Hamburg), Sachsen (Szászország): 5,5%
• Berlin, Hessen (Hessen), Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
• Brandenburg, Nordrhein-Westfalen (NRW), Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5%

Egy szemléletes példa: egy 600 000 €-s lakás után Münchenben (Bayern, 3,5%) 21 000 € Grunderwerbsteuert kell fizetni, Düsseldorfban (NRW, 6,5%) ellenben 39 000 €-t, ez egyetlen tételben 18 000 € különbség.

A Finanzamt (adóhivatal) az adót a szerződés hitelesítése után veti ki. A telekkönyvi hivatal csak akkor jegyez be Önt tulajdonosként, ha a Finanzamt kiadja az Unbedenklichkeitsbescheinigung (adóigazolás) nevű igazolást, amely megerősíti az adó megfizetését. Ez szándékosan beépített ellenőrzési pont az adóelkerülés megakadályozására.

Közjegyzői és telekkönyvi díjak

A közjegyzői díjakat szövetségi szinten a GNotKG (bírósági és közjegyzői díjszabásról szóló törvény) szabályozza, és az ügylet értékével arányosan nőnek. Számoljon a vételár 1,0-1,5%-ával a Notar (közjegyző) részére (szerződéstervezet, Beurkundung, Auflassungsvormerkung azaz előjegyzés) és 0,4-0,5%-ával a Grundbuchamt (telekkönyvi hivatal) részére (tulajdoni bejegyzés). Összesen jellemzően 1,5-2,0%. Jelzáloghitel esetén a jelzálogbejegyzés kb. 0,3%-ot tesz hozzá. Törvény állapítja meg, nem alkuképes.

Maklerprovision (ingatlanközvetítői jutalék)

A 2020 decemberi reform óta a lakóingatlanok esetén az ügynöki jutalékot a vevő és az eladó között osztják meg, jellemzően mindkét félnek 3,57% (3% + 19% ÁFA), összesen kb. 7,14%. A vevőtől nem kérhető el több, mint az eladótól. Fejlesztőktől közvetlenül vásárolt új építésű ingatlanoknál általában nincs Maklerprovision (ingatlanközvetítői jutalék), a fejlesztő saját maga értékesít.

Éves Grundsteuer (telekadó)

Az évente fizetendő önkormányzati adó. Németország 2025. január 1-jétől új számítási módszert vezetett be, miután az Alkotmánybíróság 2018-ban megsemmisítette az 1964-es értéken alapuló régi modellt. A szabályok tartományonként eltérnek (szövetségi Bundesmodell versus tartományi alternatívák), ezért minden vásárolni kívánt ingatlannál ellenőrizze a Grundsteuerbescheid (telekadó-határozat) tartalmát.

Árfolyamnyereség-adó: a 10 éves szabály

Magánszemélyek csak akkor adóznak a nyereség után, ha a megszerzéstől számított 10 éven belül értékesítenek (EStG 23. §). 10 évnél hosszabb tartás esetén a nyereség adómentes, ami a német adójog egyedülállóan nagyvonalú jellemzője. 10 éven belüli értékesítés esetén a nyereséget a rendes jövedelemhez kell hozzáadni, és a marginális adókulccsal (legfeljebb kb. 45% + Solidaritätszuschlag azaz szolidaritási pótadó) kell megadóztatni. Két kivétel: az értékesítés évében és az azt megelőző két naptári évben saját lakásként való használat esetén a nyereség a tartási időtől függetlenül adómentes. A német GmbH-n keresztül tartott ingatlan után bármikor társasági adót kell fizetni, nincs 10 éves határ.

Tekintse meg Németország-szerte az aktuális négyzetméterárakat, hogy megítélhesse, reális-e egy kért ár.

Finanszírozás nem rezidensként

A német bankok nyújtanak hitelt külföldi vásárlóknak, de a feltételek nagymértékben függnek a lakóhelytől és a jövedelem forrásától.

LTV (hitel/értékarány)

A nem rezidensek esetén az LTV konzervatívabb, mint a német jövedelemmel és Schufa (hitelnyilvántartási) adatokkal rendelkező hitelfelvevőknél, és a különbség nem EU-s kérelmezők esetén tovább nő. Kérje el brókerétől az aktuális felső határokat és ajánlatokat. A német bankok konzervatívan értékelnek: a Beleihungswert (hitelbiztosítéki érték) gyakran jóval a vételár alatt marad, ami azt jelenti, hogy a tényleges saját tőke igény magasabb, mint amit a névleges LTV sugall.

Szükséges dokumentumok

Útlevél, Schufa (vagy külföldi hitelnyilvántartási igazolás), az utolsó 3 fizetési igazolás vagy önfoglalkoztatók esetén 2 éves adóbevallás, az utolsó 3 Steuerbescheid (adóhatározat), 6 hónapos bankszámlakivonat, vagyon- és kötelezettségkimutatás, Selbstauskunft (önbevallás), saját tőke igazolása, valamint az ingatlan dokumentumai (Grundbuchauszug azaz telekkönyvi kivonat, Energieausweis azaz energetikai tanúsítvány, WEG (társasházi tulajdon) esetén a Teilungserklärung (megosztási nyilatkozat) + az utolsó 3 éves elszámolás). Bírálati idő: 4-8 hét. Értékbecslési díj: 300-1 000 €.

Nem rezidenseknek hitelező német bankok

Több retail bank nyújt hitelt nem rezidenseknek, és a hitelezési hajlandóság bankonként változik. A független Baufinanzierungsvermittler (jelzáloghitel-közvetítő) igénybevétele bevett gyakorlat és a hitelfelvevő számára ingyenes. A közvetítők az ügyiratát több száz hitelezőhöz tudják eljuttatni élő összehasonlítás céljából.

A fix kamatozás a norma

A német jelzáloghitelek túlnyomórészt fix kamatozásúak. 10, 15, 20, 25 vagy 30 éves kamatrögzítési idő a szokásos. 2026-os indikatív kamatok: 10 éves fix 3,2-4,0%, 15 éves 3,4-4,2%, 20 éves 3,6-4,4%. A BGB 489. §-a értelmében törvényes jog illeti meg a hitelfelvevőt a büntetés nélküli előtörlesztésre 10 év elteltével. 10 éven belüli előtörlesztés esetén Vorfälligkeitsentschädigung (előtörlesztési díj) kerül felszámításra.

A vásárlási folyamat lépésről lépésre

Tervezzen 6-12 héttel az elfogadott ajánlattól a közjegyzői időpontig, és további 4-12 héttel a közjegyzői időponttól a Grundbuchba történő tulajdonbejegyzésig.

1. Keresés és ajánlattétel

Használja a Seeki térképes keresőjét a szűkítéshez. A német hirdetések Exposé (tájékoztató) formájában tartalmazzák az alaprajzot, az Energieausweis minősítést és a Hausgeld (közös költség) adatait. A megtekintés (Besichtigung) előtt ellenőrizze mindhárom dokumentumot. Az ajánlatok a Beurkundung előtt informálisak és nem kötelező érvényűek.

2. Szerződéskötés előtti átvilágítás (due diligence)

Az ügyvéd (vagy Ön) a következőket vizsgálja felül:

• Grundbuchauszug (telekkönyvi kivonat): tulajdonos, jelzálogok, Dienstbarkeiten (szolgalmak), átjárójogok
• Teilungserklärung (megosztási nyilatkozat): társasházi szabályok lakások esetén
• Az utolsó 3 év Protokolljei az Eigentümerversammlung (tulajdonosi közgyűlés) üléseiről: viták, tervezett nagyfelújítások, folyamatban lévő perek
• Wirtschaftsplan (gazdálkodási terv) és az Instandhaltungsrücklage (karbantartási tartalékalap) egyenlege
• Energieausweis (energetikai tanúsítvány)
• Baulastenverzeichnis (közterhet nyilvántartó lajstrom)
• Denkmalschutz (műemléki védelem) státusza

3. A Kaufvertrag tervezete a közjegyzőtől

Ha mindkét fél megállapodott, a közjegyző elkészíti a Kaufvertrag (adásvételi szerződés) tervezetét. A tervezetet a vevőnek a Beurkundung előtt legalább 14 nappal meg kell küldeni, ez fogyasztóvédelmi célú törvényes határidő. Olvasson el minden záradékot. Ha nem tud folyékonyan németül olvasni, a találkozó előtt gondoskodjon hitelesített fordítóról.

4. Beurkundung: a közjegyzői hitelesítés

Mindkét fél jelen van. A közjegyző az egész szerződést hangosan felolvassa, németül, szóról szóra, kérdések esetén megállva. A vevő, az eladó és a közjegyző aláír. A szerződés ettől fogva jogilag kötelező érvényű. Ha a németje gyenge, vereidigter Dolmetscher (hites tolmács) jelenlétét kell biztosítania. Enélkül a közjegyző nem folytatja az eljárást. A tolmácsköltség: 500-1 500 €.

5. Auflassungsvormerkung (előjegyzés), fizetés, átadás-átvétel

A Beurkundung után a közjegyző azonnal bejegyezteti az Auflassungsvormerkung (átruházási előjegyzés) nevű feljegyzést a Grundbuchba, amely megakadályozza, hogy az eladó az ingatlant ismét értékesítse vagy megterhelje. A közjegyző kiadja a Fälligkeitsmitteilung (esedékességi értesítő) nevű iratot, miután minden fizetési feltétel teljesült (korábbi jelzálogok törlése, Grunderwerbsteuer bejelentése). Ön átutalja a teljes vételárat. A birtok (Besitzübergang) a szerződés szerint, általában a fizetés megérkezésekor száll át. Megkapja a kulcsokat.

6. Tulajdoni bejegyzés a Grundbuchba

A közjegyző utasítja a telekkönyvi hivatalt a tulajdonjog átjegyzésére, ami a Grundbuchamt (telekkönyvi hivatal) terheltsége szerint 4-12 hetet vesz igénybe. Jogilag Ön már a Beurkundung óta tulajdonos (a Grundbuch-bejegyzés deklaratív jellegű), de refinanszírozáshoz vagy viszonteladáshoz szüksége lesz a saját nevére szóló bejegyzésre.

Ahol a külföldiek jellemzően vásárolnak

Berlin a külföldi vásárlók körében volumen szerint a vezető piac: nemzetközi, angolul is könnyen kezelhető, és négyzetméterár tekintetében még mindig olcsóbb, mint London vagy Párizs. Prenzlauer Berg, Mitte, Kreuzberg és Charlottenburg dominálja a nemzetközi szegmenst. A külső kerületek (Lichtenberg, Neukölln, Wedding) az értékvadászok területe. A Mietpreisbremse (bérleti díj fékezőrendszer) az egész városban érvényes, ha bérbeadást tervez.

München Bajorországban Németország négyzetméterár szempontjából legdrágább és legszűkösebb kínálatú városa, amely vonzza a nemzetközi vezető beosztású szakembereket és a hosszú távú befektetőket. Az egyetlen vigasz: Bayern 3,5%-os Grunderwerbsteuerje az NRW-hez vagy Berlinhez képest több százalékpontot takarít meg.

Frankfurt Európa pénzügyi fővárosa: sűrűn lakott, jól járható, erős bérleti kereslettel egy folyamatosan váltakozó expat-populáció részéről. Westend és Nordend prémiumáron forgalmaznak. Bockenheim, Sachsenhausen és Bornheim jobb ár-érték arányt kínál.

Hamburg, Németország egy főre jutó jövedelem szerint leggazdagabb városa, az Alster mentén és az Elbchaussee-n prémiumárakat mutat. HafenCity a presztízsberuházások negyede. A családok Eimsbüttel, Altona és Eppendorf irányában néznek.

Düsseldorf és Köln, mindkettő Nordrhein-Westfalenben, a Rajna-tengely ikervárosa: Düsseldorf inkább üzleti jellegű, Köln kulturálisabb. Mindkettő olcsóbb négyzetméterenkénti áron, mint München vagy Frankfurt, de a teljes 6,5%-os NRW Grunderwerbsteuer terheli őket.

Leipzig Szászországban egy évtizede Németország leggyorsabban növekvő nagyváros, árakban még Berlin alatt marad (Szászország 2023. január 1-jén emelte Grunderwerbsteuerét 3,5%-ról 5,5%-ra, de még így is Nyugat-Németország nagy része alatt van). Stuttgart, a mérnöki ipar fővárosa, csendesebb és tehetősebb piac.

Turisztikai régiók: a bajor Alpok (Tegernsee, Berchtesgaden) a klasszikus luxus-nyaralótulajdon piac. A Balti-tenger partvidéke (Usedom, Rügen) és az Északi-tenger szigetei (Sylt, Föhr) skandináv és holland vásárlókat vonzanak. A Rajna- és Mosel-völgy szőlőbirtokokat és történelmi falvakat kínál az alpesi árak töredékéért.

Gyakori buktatók

A Grundbuchban rejtőző terhek. Mindig kérjen friss Grundbuchauszug (telekkönyvi kivonat) másolatot. Keresse a Dienstbarkeiten (szolgalmak), a Nießbrauch (életfogytig tartó haszonélvezeti jogok) és a meglévő jelzálogok bejegyzéseit. A gazdaságilag értelmetlennek tűnő terheket az aláírás előtt töröltetni kell.

A WEG-jegyzőkönyvek feltárják egy társasházi lakás valódi állapotát. Egy csillogó Exposé semmit sem mond arról, hogy az Eigentümerversammlung (tulajdonosi közgyűlés) már három éve vitázik egy szivárgó tetőn. Olvassa el az utolsó 3 év Protokolljait (közgyűlési jegyzőkönyveit). Figyelmeztető jelek: függőben lévő Sonderumlagen (rendkívüli felszólítások), tulajdonosok közötti perek, pénzhiány miatt elhalasztott nagyfelújítások és egy kiapadt Instandhaltungsrücklage (karbantartási tartalékalap).

A Hausgeld (közös költség) tartalékai megtévesztően fontosak. Egy régebbi épületben alacsony Hausgeld rendszerint alulfinanszírozott tartalékot jelent. A különbözetet később Sonderumlageken (rendkívüli befizetéseken) keresztül fogja megfizetni. Ellenőrizze az aktuális Hausgeld összegét és a tényleges tartalékegyenleget a Wirtschaftsplan (gazdálkodási terv) alapján.

A Denkmalschutz (műemléki védelem) kétélű kard. A műemléki besorolás nagylelkű adóleírásokat tehet lehetővé a felújítási költségekre (EStG 7i §, akár 12 éves gyorsított leírás), de minden ablakcsere, minden festékszín, minden anyagváltoztatás a Denkmalschutzbehörde (műemlékvédelmi hatóság) jóváhagyását igényli. A felújítási költségek jellemzően 30-80%-kal magasabbak, mint egy nem védett egyenértékű ingatlannál.

Mietpreisbremse (bérleti díj fékezőrendszer) bérbeadás esetén. A legtöbb feszített lakáspiacon lévő városban (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln és tucat mások) érvényes a Mietpreisbremse. Az új bérleti szerződések legfeljebb a helyi Mietspiegel (bérleti díj tükör) felett 10%-kal köthetők meg. Kivételek: 2014 októbere után először lakott új építések és umfassende Modernisierung (átfogó felújítás) utáni ingatlanok. A hozamokat a Mietspiegel által korlátozott bérleti díjakra modellezze, ne az aspiráló hirdetési árakra.

Hatékony keresés a Seekin

A Seeki a fő német portálok hirdetéseit egyetlen kereshető térképen aggregálja. Néhány hasznos gyakorlat:

• Kezdjen ország- vagy régiószinten (Németország, Bayern, NRW, Berlin), és szűkítsen szűrőkkel.
• Használjon szűrő slugokat: eladó lakások Berlinben, eladó házak Bajorországban.
• Ellenőrizze a négyzetméter-referenciaárakat: négyzetméterár Németország-szerte.
• Mentse el a kereséseit. Értesítést kap, amint a szűrőinek megfelelő ingatlan kerül a piacra.
• Figyelje a Grunderwerbsteuer sorát. Egy 500 000 €-s lakás, amely NRW-ben 5%-kal olcsóbbnak tűnik, mint Bajorországban, az átruházási adó különbözetét is figyelembe véve valójában csak 2%-kal olcsóbb.

GYIK

Vásárolhatnak-e nem EU-s külföldiek német ingatlant?

Igen, azonos feltételekkel, mint az EU-s és a német vásárlók. Nincs engedélykötelesség, nincs állampolgársági korlátozás, nincs tartózkodási követelmény. Amerikai, brit, kanadai, ausztrál, brazil, indiai és kínai vásárlók korlátlan ideig tarthatnak fenn német tulajdont. Az egyetlen különbség a jelzáloghitel-hozzáférésben van (nem EU-s, nem rezidens vásárlók alacsonyabb LTV-t kapnak), illetve mezőgazdasági és erdőgazdálkodási területek esetén a Grundstücksverkehrsgesetz szerinti engedélyezési rendszer alkalmazandó.

Kötelező-e a közjegyző, vagy elegendő egy ügyvéd?

A Notar (közjegyző) kötelező. Ingatlan adásvétele közjegyzői okirat nélkül érvénytelen (BGB 311b §). A Rechtsanwalt (ügyvéd) nem kötelező: Ön nevében felülvizsgálja a Kaufvertrag (adásvételi szerződés) tervezetét, módosításokat tárgyal ki, és szükség esetén tolmácsol. A közjegyző az állam semleges tisztviselője, az ügyvéd az Ön érdekeinek képviselője. A közjegyző díja törvény által meghatározott (kb. 1,0-1,5%). Az ügyvéd egy egyszerű vásárlásnál általában 1 500-5 000 € átalánydíjat számol fel.

Hogyan változik a Grunderwerbsteuer tartományonként?

3,5%-tól 6,5%-ig. Legalacsonyabb: Bayern 3,5%-kal (az egyetlen tartomány, amely még a szövetségi minimumnál van, Sachsen 2023. január 1-jén 5,5%-ra emelkedett, Thüringen 2024. január 1-jén 5,0%-ra csökkent). Legmagasabb (6,5%): NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg. A többi tartomány 5,0-6,0% között van. 500 000 €-s vételár esetén a 3,5% és 6,5% közötti különbség 15 000 €, ami lényeges tényező, ha rugalmas a helyszín tekintetében.

Összesen mennyibe kerülnek a járulékos költségek?

Számoljon a vételáron felül 8-12%-kal. Fő tételek: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%), közjegyző (kb. 1,0-1,5%), Grundbuchamt (kb. 0,4-0,5%), és a vevő Maklerprovision-hányada (kb. 3,57% ÁFÁ-val a 2020-as megosztási szabály szerinti tranzakcióknál, nulla, ha közvetlenül fejlesztőtől vagy magánértékesítőtől vásárol).

Kaphatok-e jelzáloghitelt lakcím előtt?

Igen. A német bankok rendszeresen nyújtanak hitelt nem rezidens külföldi vásárlóknak 60-70%-os LTV-vel. Az EU-s nem rezidensek valamivel jobb feltételeket kapnak, mint a nem EU-s ügyfelek. A bírálat az otthoni ország jövedelme, adóbevallásai és hiteljelentése alapján történik. Nem szükséges német munkaviszony-előzmény, bár a Schufa pontszám segít. Egy független Baufinanzierungsvermittler (jelzáloghitel-közvetítő, pl. Interhyp, Dr. Klein) a hitelfelvevő számára ingyenes, és jellemzően jobb kamatot tud elérni, mint egyetlen banknál való megkeresés esetén.

Vásárolhatok-e cégen keresztül (GmbH vagy SPV)?

Igen. A GmbH-t nagyobb portfóliókhoz vagy kereskedelmi ingatlanokhoz gyakran alkalmazzák. Vállalati könyvelési kötelezettséggel és Gewerbesteuer (iparűzési adó) fizetési kötelezettséggel jár, és elveszi a 10 éves árfolyamnyereség-mentességet, amelyet a magánszemélyek élveznek. A cégen keresztül tartott ingatlan eladásakor a nyereség a tartási időtől függetlenül vállalati adókulccsal (kb. 30% összességében) adózik. Kb. 1,5 millió € ingatlanértéken alul a magánkézben tartás általában egyszerűbb és adóhatékonyabb.

Hogyan alakul az árfolyamnyereség-adó értékesítéskor?

A német magánszemélyek árfolyamnyereség-adója (Spekulationssteuer) csak akkor alkalmazandó, ha a megszerzéstől számított 10 éven belül értékesít. 10 éven belül a nyereség a marginális adókulccsal adózik (legfeljebb kb. 45% + szolidaritási pótadó). 10 év után a nyereség adómentes. Az értékesítés évében és az azt megelőző két naptári évben saját lakásként való használat esetén a mentesség a tartási időtől függetlenül érvényes. A vállalati tulajdonban lévő ingatlan nyereségét mindig megadóztatják, nincs 10 éves határ.

Fontos-e a Mietpreisbremse, ha bérbeadásra vásárolok?

Igen, a legtöbb nagyvárosban. A Mietpreisbremse (bérleti díj fékezőrendszer) az új bérleti szerződéseket a kijelölt területeken a helyi Mietspiegel felett legfeljebb 10%-kal korlátozza, és jelenleg Berlinben, Münchenben, Hamburgban, Frankfurtban, Kölnben, Düsseldorfban, Stuttgartban, Lipcsében és tucatnyi kisebb, feszített lakáspiacon lévő városban alkalmazandó. A rendszert 2029. december 31-ig meghosszabbították. Kivételek: 2014 októbere után először lakott új építések és umfassende Modernisierung (átfogó felújítás) utáni ingatlanok. A hozamokat a Mietspiegel által korlátozott értékek alapján modellezze, ne az aspiráló hirdetési bérleti díjakra.

Jogi nyilatkozat

Általános tájékoztatás, nem minősül jogi vagy adótanácsadásnak. A törvények, mértékek és díjak változhatnak. Tranzakció előtt ellenőriztesse azokat engedéllyel rendelkező német Rechtsanwalttal (ügyvéddel) és Steuerberaterrel (adótanácsadóval). A Grunderwerbsteuert az adott tartomány állapítja meg, és időről időre módosíthatja. Utolsó felülvizsgálat: 2026-04-19, Seeki Szerkesztőség.