Felújított vs. felújítandó: az ár-rés Európában
Egy felújított lakásért Európában négyzetméterenként nagyjából 20%-kal többet kérnek, mint egy felújításra szorulóért, egy újszerű otthonért pedig körülbelül 35-50%-kal többet, a Seekin szereplő aktuális kínálati árak alapján. A különbség a német és osztrák városokban a legnagyobb, és szinte nullára zsugorodik a kínálatszűk fővárosokban, mint Párizs, Milánó és Amszterdam.
Ez az egyetlen szám, az állapot ára, az egyik kevés dolog, amivel a vevők és az eladók ténylegesen kezdeni tudnak valamit. A vevő dönthet úgy, hogy belevág egy projektbe; az eladó eldöntheti, felújítson-e a hirdetés feladása előtt. Az alábbi adatok euróban mutatják meg ennek a döntésnek az értékét, városról városra.
Mekkora a felújítási felár Európában?
A legmélyebb hirdetéslefedettséggel rendelkező európai városokat nézve egy jó állapotú vagy nemrég felújított lakásért négyzetméterenként körülbelül 20%-kal többet kérnek, mint egy hasonló felújítandóért. A városok középső fele nagyjából 16% és 27% között helyezkedik el. Ha továbblépünk egy újszerű vagy újépítésű otthonra, a különbség egy felújításra szoruló ingatlanhoz képest 35-50% körülire tágul.
A táblázat az eladó lakások négyzetméterenkénti medián kínálati árait hasonlítja össze három állapotkategóriában: felújítandó, jó állapotú és újszerű. Az utolsó oszlop a jó állapotú otthon és a felújítandó közötti különbség, a legtisztább mérőszám arra, hogy önmagában az állapot mit ér.
| Város | Felújítandó | Jó állapotú | Újszerű | Felújítási rés |
|---|---|---|---|---|
| Hannover (DE) | €2,021 | €2,950 | €5,579 | +46% |
| Bécs (AT) | €3,979 | €5,572 | €7,220 | +40% |
| Salzburg (AT) | €4,266 | €5,755 | €8,998 | +35% |
| Frankfurt (DE) | €4,414 | €5,635 | €8,308 | +28% |
| Róma (IT) | €3,655 | €4,567 | €4,439 | +25% |
| Varsó (PL) | €3,508 | €4,375 | €4,124 | +25% |
| Marseille (FR) | €3,041 | €3,774 | €5,296 | +24% |
| Madrid (ES) | €4,726 | €5,746 | €5,053 | +22% |
| Berlin (DE) | €4,411 | €5,351 | €7,148 | +21% |
| Barcelona (ES) | €4,164 | €5,000 | €7,348 | +20% |
| München (DE) | €6,684 | €7,937 | €10,973 | +19% |
| Hamburg (DE) | €5,000 | €5,794 | €8,095 | +16% |
| Lyon (FR) | €4,142 | €4,786 | €6,219 | +16% |
| Prága (CZ) | €5,836 | €6,614 | €7,448 | +13% |
| Pozsony (SK) | €3,562 | €4,023 | €4,887 | +13% |
| Rotterdam (NL) | €4,199 | €4,750 | €7,540 | +13% |
| Amszterdam (NL) | €7,590 | €8,460 | €7,454 | +11% |
| Párizs (FR) | €10,167 | €10,726 | €11,645 | +5% |
| Milánó (IT) | €5,333 | €5,577 | €6,459 | +5% |
Hol a legnagyobb a felújítási felár?
Az állapotot a közepes méretű német városokban és a nagyobb osztrák piacokon jutalmazzák a legjobban. Hannoverben egy jó állapotú lakásért négyzetméterenként körülbelül 46%-kal többet kérnek, mint egy felújítandóért, egy újszerű otthonért pedig nagyjából két és félszer annyit. Bécs és Salzburg egyaránt meghaladja a 35%-os felújítási rést. Ezek olyan piacok, ahol elég nagy a kínálat ahhoz, hogy a vevők válogathassanak, így egy fáradt lakásnak az árban kell versenyeznie.
Hol kerül egy felújítandó majdnem annyiba, mint egy felújított?
A legszűkebb, legdrágább piacokon a különbség szinte teljesen eltűnik. Egy jó állapotú lakásért Párizsban vagy Milánóban négyzetméterenként mindössze 5%-kal kérnek többet, mint egy felújítandóért. Amszterdamban egy újszerű lakásért valamivel kevesebbet kérnek, mint egy felújítandóért, mert a felújított belvárosi készlet viszi a csúcsárat. Amikor a kereslet messze meghaladja a kínálatot, szinte minden elkel, így az állapot nem az lesz, amiért a vevők fizetnek. Helyette a fekvés árazza be az ingatlant.
Miért létezik egyáltalán ez a különbség?
Egy felújított otthon három együtt ható ok miatt árazódik magasabbra. A felújítás valódi pénzbe és időbe kerül, így egy kész lakás magában foglalja azt a munkát, amit a vevő egyébként megfizetne. Sok vevő hajlandó felárat fizetni, hogy elkerülje a projektet teljesen. Az ápolt készlet pedig hajlamos a város keresettebb utcáiba csoportosulni, így a mért különbség egy része ugyanannyira tükrözi a fekvést, mint az állapotot. A három hatást nehéz szétválasztani, és pont ezért ingadozik a felár ennyire városonként.
Mit jelent ez, ha vásárol
Egy felújítandó ott éri a legtöbbet, ahol a felújítási rés széles. Egy 40%-os réssel rendelkező városban egy felújításra szoruló ingatlan megvétele és felújítása a projekt befejeztével egy kész otthon ára közelébe vihet, a felfelé mutató kockázattal együtt, ha jól csinálja. Ahol a rés 5%, mint Párizsban vagy Milánóban, ott a munka vállalásáért járó engedmény vékony, és a felújítási kockázat ritkán térül meg. Vásárlás előtt nézze meg a rést a saját városában, mielőtt belevág egy projektbe.
Mit jelent ez, ha elad
A felújítási felár nem ingyen pénz. Ha egy lakást felújítandóból jó állapotúra emel, az csak ott térül meg, ahol a vevők ezt jutalmazzák. Egy magas réssel rendelkező piacon a matek működhet; egy alacsony réssel rendelkező piacon egy könnyű ráncfelvarrás és a megfelelő kínálati ár általában jobban kifizetődik, mint egy teljes felújítás. Mindenesetre ahhoz az árhoz igazítson, amennyit a környékbeli hasonló állapotú otthonokért ténylegesen kérnek, ne a környék legjobb lakásához.
Hogyan mértük ezt
Az adatok a Seekin egész Európában meghirdetett eladó lakások aktuális kínálati áraiból származnak, 2026. június 29-i állapot szerint. Minden városnál a hirdetésekben megadott állapot alapján három állapotkategóriába soroltuk a lakásokat: felújítandó (régebbi, eredeti vagy felújítandó), jó állapotú (jól karbantartott vagy nemrég felújított) és újszerű (újépítésű vagy újszerű). A tervrajzról és az építés alatt álló hirdetéseket félretettük, mert ezek más feltételek mentén árazódnak.
Minden szám az adott város adott kategóriájának négyzetméterenkénti medián ára. Csak azok a városok szerepelnek, ahol minden kategóriában legalább 30 lakáshirdetés van, a fenti tipikus tartományok pedig a legtöbb hirdetéssel rendelkező városokból származnak. Ezek kínálati árak, nem teljesült eladási árak, és az állapotot az adta meg, aki az otthont meghirdette, ezért a réseket inkább az egyes piacok alakjának iránymutatójaként kezelje, ne értékbecslésként.
GYIK
Mennyivel kerül többe egy felújított lakás, mint egy felújítandó Európában?
Átlagosan körülbelül 20%-kal többe négyzetméterenként, az aktuális kínálati árak alapján mérve. A legtöbb nagyváros nagyjából 16% és 27% között helyezkedik el. Egy teljesen újszerű vagy újépítésű otthonért ennél is többet kérnek, jellemzően 35-50%-kal többet egy felújításra szoruló ingatlannál, bár ez a szám városonként erősen eltér.
Megéri egy felújítandó megvásárlása?
A városa felújítási résétől függ. Ahol egy jó állapotú otthonért 30-45%-kal többet kérnek, mint egy felújítandóért, ott egy projekt felvállalása a munka befejeztével a kész ár közelébe vihet. Ahol a rés 5% körül van, mint Párizsban vagy Milánóban, ott a projekt megvásárlásáért járó engedmény kicsi, és ritkán fedezi a felújítás költségét és kockázatát.
Miért ilyen kicsi a felújítási felár az olyan városokban, mint Párizs és Amszterdam?
Mert a kínálat szűk, a kereslet pedig magas, így szinte bármely lakás elkel, az állapotától függetlenül. Amikor a vevők nem válogathatnak, nem fizetnek többet egy kész otthonért, és a fekvés lesz az ár fő mozgatórugója. Az állapotrés azokban a városokban tágul ki újra, ahol a vevőknek nagyobb a választékuk.
Kifizetődik az eladás előtti felújítás?
Csak ott, ahol a vevők jutalmazzák az állapotot. Egy magas réssel rendelkező piacon az értéknövekedés fedezheti a munkát; egy alacsony réssel rendelkező piacon egy könnyű ráncfelvarrás és a pontos árazás általában jobban kifizetődik, mint egy teljes felújítás. Mielőtt eldönti, mennyit költ, hasonlítsa össze otthonát a környékbeli hasonló állapotú hirdetésekkel.
Ezek eladási árak vagy kínálati árak?
Ezek élő hirdetésekből származó kínálati árak, nem teljesült tranzakciók. A kínálati árak szorosan követik a piacot, de hajlamosak a végső eladási árak fölött ülni, ezért a réseket inkább az állapotkategóriák közötti relatív jelzésként olvassa, ne pontos értékbecslésként.
Mely európai városok jutalmazzák legjobban a felújítást?
Az aktuális hirdetések alapján a közepes méretű német városok, mint Hannover és Frankfurt, valamint Bécs és Salzburg mutatják a legszélesebb rést a felújítandók és a felújított otthonok között. A legszűkebb rések Párizsban, Milánóban és Amszterdamban jelennek meg.
Kíváncsi a saját piacának adataira? Nézze meg az élő négyzetméterenkénti medián árakat egész Európában az átlagos ingatlanárak oldalunkon, vagy olvassa el városelemzéseinket Bécsről, Berlinről és Prágáról.