Acheter un bien immobilier en France en tant qu'étranger (guide 2026)
La France est l'un des marchés résidentiels les plus ouverts d'Europe. Aucune épreuve de nationalité, aucune autorisation préalable, aucun permis. Un retraité belge à Paris, un acheteur suisse en Provence-Alpes-Côte d'Azur et un rénovateur luxembourgeois en Nouvelle-Aquitaine empruntent le même parcours juridique. Le Brexit n'a rien changé à ce socle. Il a seulement modifié la durée pendant laquelle un acheteur britannique peut séjourner dans son bien.
La surprise pour les primo-accédants étrangers, c'est le rôle central du notaire, officier public, ni votre conseil ni celui du vendeur, soumis à des devoirs statutaires de neutralité, de séquestre, de vérification du titre, de recouvrement fiscal et de publicité foncière. Un acte (acte authentique de vente) n'est pas valable sans lui.
Ce guide couvre ce processus, l'addition réelle des coûts (frais de notaire, taxe foncière, IFI, plus-value), l'accès au crédit pour les non-résidents, les règles DPE qui conditionnent désormais les revenus locatifs, et les zones où les acheteurs étrangers concluent réellement sur Seeki.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en France ?
Oui, sans restriction. Les citoyens UE et hors UE acquittent les mêmes droits de mutation, les mêmes frais de notaire et sont soumis aux mêmes règles de plus-value à la sortie. Un acheteur étranger peut détenir un titre français indéfiniment sans visa. Les différences sont adjacentes : les citoyens UE peuvent résider en France de manière illimitée, tandis que les non-UE sont limités au régime Schengen 90/180 et ont besoin d'un visa long séjour pour le dépasser. La propriété, à elle seule, n'ouvre aucun droit au séjour. Les résidents UE obtiennent en général une LTV supérieure. Le fait de passer 183 jours ou plus par an en France détermine si elle vous impose sur le revenu mondial et applique l'IFI sur l'immobilier mondial.
Contrairement au Portugal (NIF) ou à l'Espagne (NIE), la France n'exige pas de numéro fiscal avant signature. Votre numéro fiscal est émis après que le notaire a publié l'acte. Vous voudrez tout de même un compte bancaire français avant la signature : les virements SEPA depuis un IBAN français se règlent plus vite que les SWIFT internationaux, et plusieurs notaires refusent les virements fintech pour le solde. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole et CIC accueillent les non-résidents avec passeport, justificatif d'adresse et justificatif d'origine des fonds.
Le notaire : ce qu'il fait réellement
Le notaire est le pivot de toute transaction immobilière française : officier public nommé par le garde des Sceaux, titulaire d'un monopole légal sur les actes authentiques. Ses devoirs s'appliquent à l'acheteur comme au vendeur ; le notaire ne peut prendre le parti de l'un. Il mène la recherche de titre, vérifie la qualité du vendeur, collecte les droits de mutation pour le Trésor, séquestre les acomptes et publie l'acte. Les honoraires sont identiques que vous vous adressiez à un notaire ancien d'un office parisien historique ou à un notaire nouvellement nommé dans une ville de province. Le barème est fixé par la chancellerie. L'acheteur peut choisir son propre notaire. Si acheteur et vendeur en présentent chacun un, les honoraires se partagent entre les deux offices sans coût supplémentaire. Le notaire ne remplace pas un avocat francophone si la transaction est complexe (VEFA, rural, structuration fiscale transfrontalière).
Coûts et fiscalité
Comptez 7 à 9 % du prix en frais ponctuels pour un bien ancien, 2 à 4 % pour un neuf (la TVA est sur le prix à la place). Puis la taxe foncière annuelle, plus la taxe d'habitation s'il s'agit d'une résidence secondaire.
Les « frais de notaire » : ce qu'ils contiennent vraiment
L'expression frais de notaire est trompeuse. L'essentiel du montant correspond à des droits de mutation pour l'État, pas à la rémunération du notaire. Pour un bien ancien : droits de mutation d'environ 5,80 % à 6,32 % (part départementale désormais jusqu'à 5,00 % au titre de la loi de finances 2024, 83 départements ayant appliqué la hausse depuis le 1er avril 2025 ; 1,20 % communal ; plus une surtaxe d'État), plus les émoluments du notaire dégressifs (environ 0,8 % sur la première tranche, ramenés à 0,2 % au-delà de 60 000 €), plus débours et 0,1 % de contribution de sécurité immobilière. Total : 7 à 8 %, plus proche de 8 % dans les départements au plafond de 5,00 %. La loi de finances 2026 a introduit une réduction des DMTO jusqu'à 50 % pour les primo-accédants éligibles. Pour le neuf (moins de 5 ans, vendu par le promoteur), les droits de mutation sont remplacés par la TVA à 20 % incorporée au prix, et les émoluments tombent à 2 à 3 %, d'où l'appellation frais de notaire réduits.
Taxe foncière et taxe d'habitation
La taxe foncière est l'impôt foncier annuel, dû par le propriétaire au 1er janvier. Les taux sont fixés par la commune sur la valeur locative cadastrale (bien en-deçà des loyers de marché). Un appartement parisien paie 800 à 1 200 €/an, un appartement provincial 1 200 à 2 000 €, une maison rurale souvent 800 à 2 500 €. De nombreuses communes ont fortement relevé leurs taux récemment. La taxe d'habitation sur les résidences principales a été totalement supprimée en 2023 ; elle reste due sur les résidences secondaires et logements vacants, et les communes en zones tendues peuvent appliquer une surtaxe de 5 à 60 %. Paris, la quasi-totalité de la Côte d'Azur, les grandes communes de ski et de nombreuses stations balnéaires appliquent le maximum. Comptez environ autant que la taxe foncière sur une résidence secondaire.
TVA, plus-value et IFI
La TVA à 20 % s'applique au neuf vendu par le promoteur ; un taux réduit à 5,5 % s'applique dans les zones de rénovation urbaine désignées (ANRU).
La plus-value immobilière résidentielle est imposée en deux couches : 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux (ramené à 7,5 % de prélèvement de solidarité pour les vendeurs résidents EEE/UK affiliés à un autre régime de sécurité sociale UE/EEE/suisse). Abattement dégressif : années 1 à 5 nul ; années 6 à 21 plus-value IR réduite de 6 %/an plus 4 % additionnels l'année 22 → exonération totale de l'IR à 19 % la 22e année. Prélèvements sociaux : 1,65 %/an années 6 à 21, 1,60 % année 22, 9 %/an années 23 à 30 → exonération totale à 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value. La vente de la résidence principale est totalement exonérée sans condition de durée de détention.
IFI, impôt sur la fortune immobilière. S'applique au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net français (situation française pour les non-résidents, mondial pour les résidents fiscaux français). Taux progressifs de 0,5 % à 1,5 % sur la tranche au-dessus de 800 000 € ; le seuil effectif est 1,3 M€, à partir duquel la tranche à 0,5 % s'applique rétroactivement à compter de 800 000 €. Les emprunts réduisent l'assiette. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %.
Consulter les prix actuels au m² en France pour confronter un prix demandé aux données de transactions locales avant de faire une offre.
Financement en tant que non-résident
Les banques françaises prêtent couramment aux acheteurs étrangers, et plusieurs disposent de desks dédiés aux non-résidents. La LTV non-résidente est plus conservatrice que pour les résidents français ; demandez à votre courtier en prêt immobilier les plafonds en vigueur et des cotations de plusieurs banques. Les banques prêtent sur la valeur la plus basse entre l'expertise et le prix d'achat.
Les prêts sont massivement à taux fixe, indexés sur l'OAT 10 ans plus marge de la banque. L'assurance emprunteur (décès-invalidité) est obligatoire et ajoute un petit pourcentage annuel sur le capital restant dû. La loi Lemoine de 2022 permet de changer d'assureur à tout moment. Souscription 4 à 8 semaines entre dossier complet et offre de prêt, plus un délai légal de réflexion de 11 jours avant signature.
Le processus d'achat, étape par étape
Prévoyez 2 à 4 mois entre offre acceptée et clés ; davantage pour la VEFA ou un titre rural complexe.
1. Recherche et offre
Utilisez la recherche cartographique de Seeki pour présélectionner. Quand vous formulez une offre d'achat écrite et que le vendeur l'accepte, aucune partie n'est encore engagée. L'engagement intervient au compromis. La commission d'agence est de 4 à 7 % + TVA, presque toujours à la charge du vendeur (incluse dans le prix demandé via la mention FAI, frais d'agence inclus).
2. Compromis de vente (avant-contrat)
Sous une à trois semaines, les parties signent un compromis de vente. Clauses clés : prix définitif, date d'acte, dépôt de 5 à 10 % séquestré chez le notaire, et conditions suspensives (offre de prêt sous 45 à 60 jours, absence de préemption communale ou SAFER, certificat d'urbanisme propre). Délai légal de rétractation de 10 jours (acheteur uniquement) : à compter du lendemain de la remise au courant de la copie signée avec tous les diagnostics, l'acheteur dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter unilatéralement avec restitution intégrale. Le vendeur n'a pas d'équivalent. Au-delà, si l'acheteur se rétracte sans cause valable, le vendeur conserve le dépôt ; si le vendeur se retire, l'acheteur peut demander l'exécution forcée.
3. Due diligence (2 à 3 mois)
Entre compromis et acte, le notaire mène l'étude du titre, le certificat d'urbanisme, l'extrait cadastral, les documents de copropriété (règlement, 3 derniers PV d'AG, carnet d'entretien, solde du fonds de travaux) et collecte les diagnostics obligatoires du vendeur : DPE (énergie), amiante (avant juillet 1997), plomb (avant 1949), termites (zones désignées), électricité / gaz de plus de 15 ans, état des risques naturels et technologiques (ERP) et surface loi Carrez pour les lots en copropriété. Pendant ce temps, l'acheteur sécurise le prêt.
4. Acte authentique chez le notaire
Les deux parties se réunissent chez le notaire. Le notaire lit l'acte à voix haute, l'acheteur vire le solde plus taxes et frais sur le séquestre, les clés changent de mains, les parties signent. Une attestation de propriété certifiée est remise pour les raccordements ; l'acte publié arrive quelques semaines plus tard.
| Étape | Durée |
|---|---|
| Compromis signé | 1 à 3 semaines après l'offre |
| Rétractation + prêt + due diligence | 8 à 12 semaines |
| Acte authentique | 1 jour |
| Total offre aux clés | 2 à 4 mois |
Où les étrangers achètent typiquement
Paris et Île-de-France
Paris en Île-de-France reste le premier marché d'acheteurs étrangers : préservation du capital, connectivité mondiale, poids culturel. Le Marais, Saint-Germain et les 7e/8e arrondissements dominent le haut de gamme ; les 9e, 10e, 11e et 14e offrent un meilleur rapport qualité-prix. Parcourir les appartements à vendre à Paris pour l'offre courante.
Côte d'Azur et Provence
Le littoral des Alpes-Maritimes en Provence-Alpes-Côte d'Azur est un marché étranger depuis plus d'un siècle. Nice est le point de prix le plus liquide et accessible ; Cannes, Antibes et les enclaves du Cap Ferrat se cotent premium. Marseille est le pari à contre-courant, sous-évalué face à des marchés méditerranéens comparables. L'arrière-pays provençal (Luberon, Aix, Alpilles) attire les acheteurs de résidence secondaire en quête de mas en pierre.
Bordeaux, Toulouse et le Sud-Ouest
Bordeaux s'est transformée dans les années 2010 avec le TGV à 2 heures de Paris et reste un bon rapport qualité-prix pour les appartements urbains et les vignobles alentour. La Dordogne intérieure de la Nouvelle-Aquitaine est le marché rural classique des Britanniques. Toulouse en Occitanie est le pôle aéronautique français, plus jeune et moins cher que Bordeaux. Le Languedoc en Occitanie est l'alternative méditerranéenne budget. Maisons à vendre à Bordeaux est un filtre utile pour le Sud-Ouest.
Lyon, les Alpes et l'Atlantique
Lyon, capitale d'Auvergne-Rhône-Alpes, est le deuxième marché urbain de France, à environ la moitié du prix au m² de Paris. Les Alpes sont un sous-marché à part : Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. L'offre de chalets est tendue, juridiquement scrutée et fortement surtaxée à la taxe d'habitation. Le sud de la Bretagne (Morbihan) et l'Atlantique (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) complètent la carte de la résidence secondaire.
Pièges à surveiller
DPE et interdiction de location. Le Diagnostic de Performance Énergétique classe les logements de A à G. Au titre de la loi Climat et Résilience de 2021 : les biens classés G sont interdits à la nouvelle mise en location depuis le 1er janvier 2025 (la restriction antérieure de 2023 ne touchait que les pires G au-dessus de 450 kWh/m²/an), F à partir du 1er janvier 2028 et E à partir du 1er janvier 2034 en métropole (des dates ultérieures s'appliquent en outre-mer). Si vous achetez pour louer, un F/G est un sujet capex (isolation, fenêtres, chauffage) avant d'être un actif de revenu. Le marché commence à intégrer des décotes reflétant la rénovation obligatoire.
Diagnostics et expertise privée. Le bouquet obligatoire ne couvre que les zones et tranches d'âge définies par la loi. Les vieilles maisons en pierre rurales hors zones obligatoires de termites peuvent en être infestées. Une expertise bâtiment indépendante coûte 500 à 1 500 € et vaut son prix sur un achat conséquent.
Servitudes rurales et préemption SAFER. Les biens à la campagne portent souvent des servitudes de passage (voisins, drainage, irrigation). Parcourez les limites ; des servitudes non publiées existent parfois en pratique. La SAFER détient un droit de préemption sur les terres agricoles et certaines maisons rurales, avec deux mois pour préempter au prix offert.
Santé financière de la copropriété. Pour un appartement, les 3 derniers PV d'AG et le carnet d'entretien sont les documents de due diligence les plus importants. Cherchez les contentieux, les copropriétaires défaillants, les gros travaux votés mais non encore appelés (ravalement, toiture, ascenseur) et le solde du fonds de travaux.
Règles parisiennes de location courte durée. La location courte durée de la résidence principale à Paris est plafonnée à 120 nuits/an avec enregistrement obligatoire. La location courte d'une résidence secondaire exige un changement d'usage, compensé par la conversion d'une surface commerciale équivalente en logement, ce qui est pratiquement impossible pour la plupart. La plupart des règlements de copropriété interdisent purement le meublé touristique. Lisez le règlement avant d'offrir.
FAQ
Ai-je besoin d'un numéro fiscal français pour acheter ?
Non. Contrairement au Portugal ou à l'Espagne, la France n'exige pas de numéro fiscal avant l'acte. Votre numéro fiscal est émis après publication de la vente par le notaire ou après votre première déclaration française.
Puis-je obtenir un prêt en tant que non-résident ?
Oui. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline pour UK/Irlande), HSBC et Société Générale sont les plus actifs. LTV non-résidente : 50 à 70 % (hors UE) ou 70 à 80 % (UE) ; taux 3,4 à 4,5 % sur fixe 20 à 25 ans, plus l'assurance emprunteur obligatoire.
Le Brexit a-t-il changé quelque chose pour les acheteurs britanniques ?
Pas sur l'achat (mêmes droits, mêmes frais de notaire, même offre bancaire). C'est l'immigration qui a bougé : les Britanniques sont soumis à Schengen 90/180 et ont besoin d'un visa long séjour pour dépasser ce seuil. Les vendeurs résidents UK bénéficient bien du prélèvement de solidarité réduit à 7,5 % sur les plus-values au lieu des 17,2 % pleins.
Quel est le total des frais de clôture ?
Ancien : 7 à 9 % du prix, majoritairement droits de mutation pour l'État. Neuf : 2 à 4 %. La TVA est intégrée au prix. Les frais de crédit ajoutent des frais bancaires (500 à 1 500 €), une expertise (300 à 600 €), l'assurance (0,2 à 0,6 %/an) et 0,715 % de droit d'enregistrement du prêt.
Ai-je besoin d'un avocat en plus du notaire ?
Pas juridiquement. Le notaire fait l'acte, mais le notaire est neutre. Pour un achat complexe (VEFA, titre grevé d'une succession, rural avec SAFER, structuration fiscale transfrontalière), un avocat francophone aux côtés vaut 2 000 à 5 000 €.
Puis-je acheter via une société (SCI ou SPV) ?
Oui, communément une Société Civile Immobilière (SCI) pour les achats familiaux et la planification successorale. Compromis : une SCI ne bénéficie pas de l'exonération plus-value de résidence principale, tient une comptabilité annuelle et déclenche des options à l'IS rarement réversibles. Parlez à un conseiller fiscal français avant de constituer.
Quelle plus-value vais-je payer à la revente ?
19 % d'IR plus 7,5 % (EEE/UK) ou 17,2 % (reste du monde) de prélèvements sociaux. Abattement dégressif à partir de l'année 6 : exonération totale d'IR à 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique au-delà de 50 000 €. La vente de la résidence principale est exonérée sans condition de durée.
Puis-je faire de la location courte sur un appartement parisien (Airbnb) ?
Avec de lourdes restrictions. La courte durée sur résidence principale est plafonnée à 120 nuits/an avec enregistrement obligatoire. La courte durée sur résidence secondaire exige un changement d'usage, pratiquement impossible pour la plupart. La plupart des règlements de copropriété interdisent purement le meublé touristique. La location meublée longue (régime LMNP) reste en général la seule option exploitable.
Avertissement
Informations générales, ni conseil juridique ni fiscal. Lois, taux et tranches évoluent ; vérifiez avec un notaire, un avocat ou un expert-comptable français avant toute transaction. Dernière revue : 2026-04-19 par Seeki Editorial.