Acheter un bien immobilier en Italie en tant qu'étranger (guide 2026)

L'Italie est l'un des marchés UE les plus ouverts sur le papier, et l'un des plus exigeants en pratique. Les règles sur qui peut acheter sont généreuses : les citoyens UE bénéficient de la parité totale, et la plupart des ressortissants hors UE qualifient via la condizione di reciprocità (doctrine de réciprocité) italienne. Là où vit la friction : l'achat est verrouillé par le notaire, le système fiscal trace une ligne nette entre résidence principale et secondaire, et l'ancien italien est connu pour ses abusi edilizi (travaux non autorisés) qui peuvent faire sauter un dossier à la dernière minute.

Deux choses à clarifier avant de tomber amoureux d'une ferme toscane. D'abord, il faut un Codice Fiscale avant de pouvoir signer quoi que ce soit. Ensuite, les programmes de « maisons à 1 euro » que l'on voit dans les villages de Sicile et des Pouilles assortis d'obligations contraignantes de rénovation et de cautions de performance. Ce n'est pas un raccourci pour entrer en Italie.

Ce guide parcourt le Codice Fiscale, le droit d'enregistrement (Imposta di Registro), l'IVA sur le neuf, l'IMU annuel, le rogito obligatoire devant notaire, le financement pour non-résidents, et les zones où les expatriés achètent réellement sur Seeki.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Italie ?

Presque toujours, oui. Le cadre juridique italien divise les acheteurs étrangers en trois groupes :

1. Citoyens UE et EEE : parité totale avec les résidents italiens. Aucune autorisation, même traitement fiscal (y compris le taux de 2 % résidence principale s'ils déménagent et inscrivent leur résidence).
2. Citoyens hors UE résidant en Italie : traités comme des résidents italiens pour la propriété et la fiscalité.
3. Citoyens hors UE non-résidents : soumis à la condizione di reciprocità. Ils peuvent acheter si leur pays d'origine permet aux Italiens d'y acheter. Le ministère des Affaires étrangères publie la liste. Les ressortissants américains, britanniques, canadiens, australiens, suisses, japonais, brésiliens et la plupart d'Amérique latine sont éligibles. Quelques-uns ne le sont pas, et votre notaire vérifie avant le rogito.

L'Italie ne limite pas les acheteurs étrangers par type de bien, valeur ou localisation. Terres agricoles, centres historiques, villas côtières, immobilier commercial : même cadre. Les terres agricoles portent des droits de préemption distincts (prelazione) au profit des exploitants voisins, qui peuvent ralentir un dossier.

Codice Fiscale : la première étape

Le Codice Fiscale est un code fiscal italien de 16 caractères délivré par l'Agenzia delle Entrate. Vous ne pouvez ouvrir un compte bancaire italien, signer un contrat préliminaire, payer des impôts ou exécuter un acte sans lui. Gratuit, fondé sur l'identité (pas la résidence) ; les non-résidents l'obtiennent couramment.

Trois voies :

1. En personne dans un bureau de l'Agenzia delle Entrate en Italie : gratuit, le jour même avec votre passeport.
2. Dans un consulat italien à l'étranger : également gratuit, de 1 à 4 semaines selon le consulat.
3. Via un avocat ou commercialista italien sous procuration : 100 à 250 € intégré à un engagement plus large.

Faites-le avant de commencer à enchérir. Plusieurs étapes en aval (compte bancaire, demande de prêt, virement du dépôt) calent sans lui.

Les programmes de maisons à 1 euro

Les programmes case a 1 euro menés par de petites comuni dans des villages du Sud dépeuplés sont réels, mais bien plus exigeants que les titres viraux ne le suggèrent. Chaque comune fixe son périmètre de rénovation, sa caution de performance et son délai, et le notaire, les taxes et les frais de mutation s'ajoutent quand même. L'achat n'est pas une transaction à 1 euro en net. Vérifiez les conditions avec le ufficio tecnico de la commune concernée avant d'enchérir. Si l'idée vous séduit, regardez le programme Borghi et les incitations régionales associées en Sicile ou aux Pouilles.

Forfait 7 % pour les retraités qui s'installent au Sud

Le regime fiscale agevolato per pensionati esteri italien (art. 24-ter TUIR) propose un impôt sur le revenu personnel forfaitaire de 7 % sur tous les revenus de source étrangère (pensions, loyers, plus-values) aux retraités qui transfèrent leur résidence fiscale dans une commune éligible du Sud. Les grandes lignes :

• Revenu de pension étranger, source publique ou privée.
• Résidence fiscale dans une comune en Abruzzo, Molise, Campanie, Pouilles, Basilicate, Calabre, Sardaigne ou Sicile avec une population inférieure à 30 000 (seuil relevé de 20 000 par la Loi 34/2026, effective le 7 avril 2026). Les communes en zone sismique du Latium, des Marches et de l'Ombrie sont également éligibles. Palerme, Bari, Catane et Lecce restent au-dessus du seuil.
• Vous ne devez pas avoir été résident fiscal italien dans les 5 années fiscales précédant le transfert.
• Le forfait s'applique pour 10 années fiscales consécutives (année d'option plus les neuf suivantes).

Populaire auprès des retraités américains, britanniques et nord-européens, le régime a poussé une réelle appréciation des prix dans les communes éligibles. Confirmez l'éligibilité avec un commercialista avant d'organiser un déménagement autour. La liste est publiée et amendée périodiquement.

Coûts et fiscalité

Comptez 10 à 15 % du prix d'achat en frais ponctuels pour une résidence secondaire ou un achat non-résident, ou 5 à 8 % pour une résidence principale si vous qualifiez pour le taux réduit. Trois canaux principaux : droit d'enregistrement (ou IVA sur le neuf), honoraires notaire et taxes cadastrales/hypothécaires.

Droit d'enregistrement (Imposta di Registro)

Le coût ponctuel dominant à l'achat auprès d'un vendeur privé :

• Résidence principale (prima casa) : 2 % de la valore catastale (valeur cadastrale, typiquement bien en-dessous du marché), minimum 1 000 €. Vous devez inscrire votre résidence dans la comune du bien sous 18 mois, et le bien ne doit pas être en catégorie luxe (A1, A8, A9).
• Résidence secondaire (seconda casa) : 9 % de la valeur cadastrale, minimum 1 000 €. C'est ce que paient la plupart des acheteurs étrangers non-résidents sur une résidence de vacances.
• Taxes cadastrale et hypothécaire fixes : 50 € chacune (100 € au total) sur les ventes entre particuliers.

Mécanique clé : le droit d'enregistrement se calcule sur la valeur cadastrale via le mécanisme prezzo-valore, pas sur le prix d'achat. Les valeurs cadastrales tournent souvent 30 à 50 % sous le marché, ce qui réduit matériellement l'assiette. L'acheteur doit demander formellement le traitement prezzo-valore au rogito.

IVA sur le neuf

Quand vous achetez directement chez un constructeur ou promoteur assujetti à la TVA dans les 5 ans de l'achèvement, l'achat est soumis à l'IVA au lieu du droit d'enregistrement :

• 4 % d'IVA pour prima casa (non-luxe).
• 10 % d'IVA pour seconda casa (non-luxe).
• 22 % d'IVA pour les catégories luxe (A1 demeure, A8 villa, A9 château/historique).

Plus les droits fixes d'enregistrement, cadastraux et hypothécaires de 200 € chacun (600 € au total) sur le neuf. L'IVA se calcule sur le prix d'achat déclaré, pas la valeur cadastrale, raison pour laquelle le neuf coûte souvent plus en fiscalité que des reventes comparables.

Honoraires de notaire

Le notaire (notaio) est un officier public obligatoire qui rédige, certifie et publie l'acte. L'acheteur choisit et paie. Comptez 1 à 2,5 % selon la complexité, l'ancienneté du notaire et la région, avec un plancher d'environ 1 500 à 2 500 € sur les petites transactions. Partiellement négociable mais non débundable. Vous ne pouvez ni sauter ni remplacer le notaire.

Commission d'agence

Typiquement 3 % + 22 % d'IVA de chaque côté. Contrairement au Portugal ou au Royaume-Uni, l'acheteur paie sa propre agence en Italie. La prise transactionnelle totale tourne donc autour de 6 % + IVA, répartis entre les parties.

IMU annuel

La taxe foncière municipale annuelle. Les taux sont fixés par chaque comune dans une fourchette nationale, et les avantages résidence principale varient par catégorie de bien. Vérifiez le taux exact de votre bien à l'ufficio tributi compétent avant d'établir un budget. L'IMU est facturé en deux versements (juin et décembre) et payé via F24. Votre commercialista ou une agence de services locale peut le gérer à distance.

TASI et TARI

La TASI (taxe sur les services) a été absorbée par l'IMU depuis 2020 et n'existe plus en ligne séparée. La TARI (collecte des déchets) demeure : municipale, volumétrique ou au m², facturée annuellement. Typique pour un appartement urbain de 100 m² : 200 à 450 €/an.

Plus-values

Pour les particuliers, les plus-values sont exonérées au-delà de 5 ans de détention, sans considération de nationalité ou de résidence. Vendre dans les 5 ans expose la plus-value aux taux IRPEF progressifs (jusqu'à 43 % plus surtaxes régionales) ou, sur option de l'acheteur à l'acte, à un impôt forfaitaire de substitution de 26 % retenu et payé par le notaire. Les plus-values sur une prima casa vendue dans les 5 ans sont exonérées si le produit est réinvesti dans une autre résidence principale sous 12 mois.

La détention en société est imposée au taux IS, sans dérogation à 5 ans.

Consulter les prix actuels au m² en Italie pour confronter un prix demandé à ce que transige réellement le marché dans chaque région.

Financement en tant que non-résident

Les banques italiennes prêtent aux non-résidents, à des conditions sensiblement plus serrées qu'aux Italiens. Taux et plafonds LTV bougent avec la politique BCE. Confirmez avec un courtier.

LTV (loan-to-value)

• Acheteur étranger non-résident : typiquement 50 à 60 %. Vous avez besoin de 40 à 50 % du prix en cash plus les frais de clôture.
• Acheteur étranger avec résidence italienne : souvent 70 à 80 %, meilleurs taux.
• Résident italien avec revenu italien : 80 à 90 %, meilleurs taux.

Les banques expertisent en interne et prêtent sur la valeur la plus basse entre expertise et prix d'achat. L'expertise est souvent prudente sur l'ancien ou l'atypique, ce qui peut discrètement vous obliger à mettre plus d'apport.

Banques italiennes actives auprès des non-résidents

Plusieurs banques de détail prêtent aux non-résidents, mais l'appétit évolue. Contactez-en deux ou trois pour une cotation compétitive avant de signer le contrat préliminaire. Un courtier indépendant (mediatore creditizio) est courant et ne coûte généralement pas directement à l'emprunteur.

Taux et structure

Fourchettes indicatives 2026 (bougent toutes les semaines, à confirmer avec la banque) :

• Variable (Euribor 3 mois + spread de 1,0 à 2,0 %) : effectif 3,5 à 4,5 %.
• Fixe (10 à 25 ans, indexé IRS) : 3,5 à 4,8 %.
• Mixte : fixe les 5 à 10 premières années, puis variable.

Souscription 4 à 8 semaines une fois le dossier complet. Frais d'expertise 400 à 800 €, payés d'avance. Les pénalités de remboursement anticipé sur les prêts résidentiels sont plafonnées par le droit de la consommation.

Le processus d'achat, étape par étape

Prévoyez 2 à 4 mois de la première offre à la remise des clés, davantage en cas de complications de titre ou avec financement.

1. Codice Fiscale et compte bancaire italien

Commencez ici. Le code fiscal prend quelques jours (en Italie) à quelques semaines (par consulat). Une fois obtenu, ouvrez un compte chez Intesa Sanpaolo, UniCredit ou une banque digitale. Vous en avez besoin pour le dépôt, l'IMU, les fluides et le solde à la conclusion. Les non-résidents se voient en général proposer un conto non-residenti avec une structure de frais légèrement différente.

2. Recherche et proposta di acquisto

Utilisez la recherche cartographique de Seeki pour présélectionner. La proposta di acquisto est une offre signée à un prix spécifié assortie d'un petit dépôt (typiquement 1 000 à 10 000 € ou 1 à 2 % conservés par l'agent en gage de bonne foi). Si le vendeur signe, l'offre devient contraignante pour les deux parties, sous réserve du contrat préliminaire qui suit. Si le vendeur ne signe pas dans la validité stipulée, le dépôt est restitué.

3. Compromesso (contrat préliminaire) et dépôt

Le compromesso est le contrat préliminaire contraignant, en général signé 2 à 6 semaines après acceptation de la proposta. L'acheteur transfère une caparra confirmatoria de 10 à 30 % du prix.

Règles par défaut du Code civil :

• Acheteur se retire → le vendeur garde le dépôt.
• Vendeur se retire → le vendeur doit le double à l'acheteur.
• Chaque partie peut demander l'esecuzione in forma specifica (exécution forcée) en justice au lieu de la confiscation du dépôt. Coûteux mais possible.

Enregistrez le compromesso à l'Agenzia delle Entrate sous 30 jours. L'enregistrement donne à l'acheteur priorité face à toute réclamation ultérieure contre le vendeur, bouclier critique en due diligence.

4. Due diligence

Entre compromesso et rogito, votre avocat ou notaire vérifie :

• Chaîne de titre et concordance cadastrale via la Conservatoria dei Registri Immobiliari et le Catasto.
• Hypothèques, sûretés et charges : le bien doit se transmettre libre de toute charge.
• Permis de construire et abusi edilizi : toute modification depuis la construction doit avoir un permis valable. Les altérations non autorisées (pièce ajoutée, balcon fermé, cave convertie) sont extrêmement courantes en Italie et peuvent exiger une sanatoria (régularisation), une démolition ou un ajustement de prix.
• Certificat d'habitabilité (agibilità).
• Certificat de performance énergétique (APE) : obligatoire à la vente.
• Certifications de copropriété pour les appartements : déclaration de l'administrateur sur l'absence d'impayés, plus PV des 5 dernières assemblées y compris les gros travaux planifiés.
• Catégorie sismique : les biens en zones 1 à 3 peuvent porter des obligations d'amélioration ; pour les biens historiques, le crédit d'impôt Sismabonus peut financer les améliorations.

5. Rogito chez le notaire

Le rogito est l'acte public final. La présence du notaire est obligatoire. Aucune vente immobilière ne se conclut en Italie sans. Le notaire lit l'acte à voix haute, vérifie l'identité, collecte taxes et frais le jour même, et dépose l'acte auprès du fisc et du cadastre.

Au rogito, l'acheteur produit :

• Des chèques bancaires certifiés (assegni circolari) ou des virements confirmés pour le solde, les honoraires du notaire et les taxes.
• Codice Fiscale, passeport et documentation d'état civil.
• Procuration (procura) si l'acheteur n'est pas présent : une procuration notariée spécifique, pas générique.

6. Dépôt et fluides

Le notaire dépose l'acte à l'Agenzia delle Entrate et à la Conservatoria sous 20 à 30 jours. Vous transférez les fluides (électricité, gaz, eau, déchets TARI) à votre nom à l'aide de l'acte.

Calendrier réaliste

Étape	Durée
Codice Fiscale + compte bancaire	1 à 4 semaines
Recherche + proposta di acquisto	Variable
Compromesso signé	2 à 6 semaines après acceptation de la proposta
Due diligence + prêt (le cas échéant)	4 à 10 semaines
Rogito	1 jour
Total de l'offre aux clés	8 à 16 semaines

Où les étrangers achètent typiquement

Toscane

La Toscane demeure la terre spirituelle de l'Italie des acheteurs étrangers. Florence domine le segment urbain. Les appartements de centre historique commandent des prix premium et arrivent rarement en bon état sur le marché. La valeur se trouve en province : Lucques (cité fortifiée plus la côte Versilia), Sienne (cité médiévale plus la Crete Senesi) et les ceintures agricoles autour du Chianti et du Val d'Orcia. Les fermes en pierre (casali) avec 1 à 5 hectares de terrain sont l'achat archétypal.

Lombardie et Milan

La Lombardie est centrée sur Milan, la capitale économique italienne et de loin le marché locatif urbain le plus profond. Les appartements de Milan sont le pari locatif préféré des investisseurs internationaux ; les rendements sont comprimés par la décennie de hausse mais la demande est constante. Les lacs (Côme et Iseo côté Lombardie, Garde à cheval sur la Lombardie et la Vénétie) tirent le marché de la résidence secondaire. Comptez 20 à 30 % de prime sur le bord de lac contre des biens situés à 500 mètres en retrait.

Latium et Rome

Le Latium et Rome ancrent le marché des acheteurs étrangers du centre. Les appartements de centre historique (Trastevere, Monti, Testaccio, Prati) sont l'achat classique ; les Castelli Romani autour et Viterbe offrent des alternatives rurales et de petite ville à une fraction du prix.

Pouilles

Les Pouilles sont la région révélée de la dernière décennie. La Valle d'Itria (Ostuni, Locorotondo, Martina Franca, Cisternino) tradent les trulli et les masserie à des prix qui restent 40 à 60 % en-dessous de la Toscane à plans comparables. La péninsule du Salento au sud de Lecce est l'alternative plage. Toutes deux ont été frappées par la demande de location courte et par la dynamique d'acheteurs étrangers depuis 2020.

Sicile

La Sicile offre la meilleure valeur absolue d'Italie aux acheteurs étrangers : appartements de centre historique à Palerme, Noto, Raguse ou Syracuse à 500-1 500 €/m², moitié des Pouilles et tiers de la Toscane. Le revers : les coûts de rénovation sont réels, les marchés locaux du travail sont plus minces, et les abusi edilizi sont épidémiques dans la Sicile rurale. Excellent pour les acheteurs ayant du temps et un architecte local fiable. Difficile pour quiconque tente de conclure à distance.

Campanie et Amalfi

La Campanie et Naples accueillent deux marchés distincts. Naples ville est une alternative urbaine en ascension : prix inférieurs à Rome, un centre historique profond, des connexions ferroviaires directes. La côte amalfitaine (Positano, Amalfi, Ravello) et la péninsule de Sorrente commandent les prix bord de mer les plus élevés d'Italie au m², portés par une offre contrainte et une marque mondialement reconnue.

Lac de Garde

Le lac de Garde (à cheval sur la Lombardie, la Vénétie et le Trentin-Haut-Adige) est le plus grand marché lacustre d'acheteurs étrangers, particulièrement fort chez les Allemands, Néerlandais et Autrichiens grâce à la conduite alpine d'accès. La rive sud (Sirmione, Desenzano, Peschiera) est plus développée et plus chère ; la rive est vénitienne offre un meilleur rapport qualité-prix.

Autres

L'Ombrie est la Toscane plus calme et moins chère. L'Émilie-Romagne avec Bologne offre une qualité de vie urbaine avec une décote par rapport à Rome ou Milan. Le Piémont (pays de Langhe, Turin) combine gastronomie, vin et accès alpin. Venise elle-même est un marché de niche : beau mais structurellement difficile (acqua alta, restrictions de préservation, offre limitée par étage).

Pièges courants

Abusi edilizi (travaux non autorisés). Le plus grand risque sur l'immobilier italien. Toute modification de l'enveloppe extérieure, du plan ou du volume depuis le permis d'origine doit avoir une concessione edilizia ou un permesso di costruire correspondant en dossier. Les propriétaires italiens ont historiquement ajouté des balcons, fermé des loggias, converti des caves en pièces et bâti des extensions sans permis, parfois il y a des décennies. Votre notaire et géomètre doivent vérifier que le cadastre correspond à ce qui existe physiquement. Options de remédiation : sanatoria (régularisation, quand permise, avec amendes), démolition ou désistement. Ne concluez pas sur un bien avec des abusi connus à moins que le vendeur n'ait déjà déposé et clos une sanatoria.

Certifications de copropriété. Les appartements en condomini exigent une attestation écrite de l'administrateur indiquant les impayés, les gros travaux planifiés et tout contentieux. Une certification manquante ou évasive est un drapeau rouge. De gros lavori straordinari en attente (façade, toit, ascenseur) peuvent s'attacher à l'acheteur post-vente pour des dizaines de milliers d'euros.

Mises à niveau de catégorie sismique. L'Italie est l'un des pays les plus sismiquement actifs d'Europe. Un bien en zone 1 (risque le plus élevé) ou en zone 2 peut être soumis à des obligations de mise à niveau lors d'une rénovation, surtout pour les travaux structurels. Le crédit d'impôt Sismabonus peut couvrir 70 à 85 % des coûts d'amélioration et est souvent cessible à l'entrepreneur, donc à intégrer dans le budget de rénovation dès le départ.

Discipline des devis de rénovation au Sud. Les coûts de rénovation en Italie du Sud (Sicile, Calabre, intérieur des Pouilles) paraissent séduisants sur le papier et débordent souvent de 50 à 100 % sur devis. Causes habituelles : sous-estimation des travaux structurels sur bâtiments anciens en pierre, retards de matériaux, main-d'œuvre artisanale aux délais étendus, dérive de périmètre liée aux surprises de permis. Règle empirique pour les non-résidents qui rénovent à distance : prenez le devis initial, ajoutez 40 à 60 % de contingence, et mettez le projet entier sous contrat à prix forfaitaire avec paiements étagés sur jalons.

Mésalignements cadastraux. Il est courant que le dépôt cadastral diverge de la réalité physique : pièces mal comptées, surfaces décalées de 10 à 20 %, classe erronée. Y remédier (voltura, variazione catastale) est routinier mais prend des semaines. Faites-le avant le rogito, pas après, car il nourrit le calcul du droit d'enregistrement.

Coûts de change transfrontaliers. Déplacer un dépôt de 300 000 € par SWIFT standard coûte 1 000 à 3 000 €+ en spread de change. Les courtiers multidevises (Wise, Revolut Business, CurrencyFair, OFX) économisent 0,3 à 1 %, non négligeable à l'échelle d'un dépôt.

Bien chercher sur Seeki

Seeki agrège les annonces italiennes sur une carte unique par région. Pratiques qui paient :

• Démarrer large au niveau Italie ou région (Toscane, Lombardie, Pouilles, Sicile) et filtrer. Vous trouvez souvent un meilleur rapport qualité-prix dans une comune voisine.
• Utiliser les slugs de filtre localisés pour les intentions courantes : appartements à vendre en Italie, maisons à vendre en Italie.
• Vérifier le prix au m² face au marché : prix au m² en Italie permet de confronter ce que demandent les vendeurs à ce qui se transige.
• Sauvegarder les recherches pour être alerté à la mise en ligne. Les bons appartements à Milan, Rome ou Florence partent vite.
• Zoomer sur des rues précises pour évaluer les quartiers visuellement.

FAQ

Quand ai-je besoin du Codice Fiscale, et puis-je l'obtenir à distance ?

Avant la proposta di acquisto, et certainement avant le compromesso ou le rogito. Dans n'importe quel consulat italien à l'étranger (1 à 4 semaines selon le consulat), via un avocat italien sous procuration (1 à 2 semaines), ou en personne à un bureau de l'Agenzia delle Entrate en Italie (le jour même). Gratuit quand obtenu en direct. Plusieurs étapes en aval (compte bancaire, virement du dépôt, demande de prêt) calent sans lui, donc obtenez-le tôt.

Les non-résidents peuvent-ils obtenir un prêt en Italie ?

Oui, dans la plupart des grandes banques (Intesa Sanpaolo, UniCredit et BNL ont toutes des canaux dédiés aux non-résidents) mais à une LTV plus faible que pour les résidents italiens. LTV non-résidente typique 50 à 60 %, soit 40 à 50 % du prix en cash plus les frais de clôture. Les taux sont similaires aux taux résidents (variable autour de 3,5 à 4,5 %, fixe 3,5 à 4,8 %) mais les spreads sont plus larges et la souscription prend 4 à 8 semaines.

Qu'est-ce que le régime forfaitaire à 7 % pour retraités et qui qualifie ?

Un impôt sur le revenu forfaitaire de 7 % sur tous les revenus de source étrangère pour 10 années fiscales si vous transférez votre résidence dans une comune de moins de 30 000 habitants (seuil relevé de 20 000 par la Loi 34/2026, effective le 7 avril 2026) en Abruzzo, Molise, Campanie, Pouilles, Basilicate, Calabre, Sardaigne ou Sicile, plus les communes en zone sismique du Latium, des Marches et de l'Ombrie. Vous ne devez pas avoir été résident fiscal italien dans les 5 années précédentes, et vous devez percevoir une pension étrangère. Les grandes villes du Sud (Bari, Palerme, Catane, Lecce) restent au-dessus du seuil. Confirmez l'éligibilité avec un commercialista italien avant d'organiser un déménagement autour.

Quel est le total des frais de clôture ?

Pour une résidence secondaire achetée auprès d'un vendeur privé : 10 à 15 % du prix, dominés par le droit d'enregistrement à 9 % sur la valeur cadastrale (effectif 5 à 7 % sur le prix de marché grâce à la décote cadastrale) plus les honoraires du notaire (1 à 2,5 %), la commission d'agence (3 % + IVA côté acheteur) et les frais juridiques. Pour une résidence principale où vous qualifiez en prima casa : 5 à 8 %. Le neuf chez un promoteur est imposé à l'IVA sur le prix affiché au lieu de l'enregistrement sur la valeur cadastrale. Comparable ou légèrement supérieur tout compris en résidence secondaire, inférieur en résidence principale au taux IVA de 4 %.

Dois-je passer par un notaire ?

Oui. La loi italienne impose un notaire (notaio) pour rédiger, certifier et enregistrer l'acte final. Le notaire est un officier public obligatoire, pas seulement un juriste. Il vérifie le titre, contrôle les charges, collecte et paie les taxes pour vous au rogito, et dépose l'acte. L'acheteur choisit le notaire et paie les honoraires. Vous pouvez aussi mandater un avvocato séparé pour des conseils spécifiques (recommandé sur tout dossier non trivial), mais le notaire est non négociable.

Puis-je acheter via une société (SPV) ?

Oui. Les particuliers et sociétés étrangers peuvent détenir directement de l'immobilier italien, et une S.r.l. italienne est courante pour le commercial, les portefeuilles locatifs ou la planification successorale. La détention en société paie l'IMU plein indépendamment de l'usage, et l'exonération de 5 ans ne s'applique pas. Le droit fiscal italien impose un traitement plus lourd sur les biens détenus via des juridictions classées non coopératives. Vérifiez avec un commercialista avant de structurer via un véhicule offshore.

Quelles taxes à la revente ?

Pour les particuliers, les plus-values sont exonérées au-delà de 5 ans de détention, sans considération de nationalité ou de résidence. Dans les 5 ans, la plus-value est imposée aux taux IRPEF progressifs (jusqu'à 43 % plus surtaxes régionales) ou, sur option de l'acheteur au rogito, à un impôt forfaitaire de substitution de 26 % payé par le notaire. La vente d'une prima casa dans les 5 ans est exonérée si le produit est réinvesti dans une autre résidence principale sous 12 mois. Les vendeurs en société paient au taux IS sans dérogation à 5 ans.

Puis-je louer mon bien italien en courte durée (style Airbnb) ?

Oui, mais de plus en plus régulé, particulièrement dans les villes saturées de tourisme. Les régimes nationaux CIR (Codice Identificativo Regionale) et CIN (Codice Identificativo Nazionale) exigent d'enregistrer chaque bien, d'afficher le code sur toutes les annonces et de transmettre les données voyageurs à la police locale (alloggiati web). Des villes comme Florence, Venise, Rome et certaines parties de la côte amalfitaine appliquent des plafonds par zone, moratoires d'enregistrement ou limites de nuits par an. Si le revenu courte durée est au cœur de votre thèse, confirmez le jeu de règles en vigueur pour votre comune avant d'enchérir. La réglementation s'est durcie chaque année depuis 2023 et continue d'évoluer.

Avertissement

Informations générales, ni conseil juridique ni fiscal. Droit immobilier, taux d'imposition et éligibilités aux régimes évoluent ; vérifiez avec un notaio, un avvocato et un commercialista italiens agréés avant toute transaction. Dernière revue : 2026-04-19 par Seeki Editorial.