Peut-on vendre sa maison en Belgique sans agent ?

Oui. Le droit belge vous permet de vendre votre logement directement à un acheteur, et un notaire signe l'acte, qu'un agent soit intervenu ou non. Les notaires belges prennent 3 % du prix plus la TVA comme exemple de commission d'agence. Sur l'appartement belge médian, à 295 000 €, cela fait 10 709 € que vous gardez.

Dernière révision : 2026-09-30. Seeki.eu n'est ni conseiller juridique ni conseiller fiscal ; cet article sert de repère, pas de conseil. Les règles relatives aux certificats relèvent de chaque région et changent souvent. Faites confirmer votre cas par un notaire belge avant de publier une annonce ou de signer quoi que ce soit.

Combien coûte un agent immobilier en Belgique ?

La commission d'un agent est un pourcentage : elle grimpe avec votre prix alors que le travail reste le même. La Fédération royale du notariat belge (Fednot), l'organisation professionnelle des notaires, retient 3 % du prix de vente plus la TVA comme exemple de frais d'agence dans sa brochure destinée aux vendeurs de mars 2025. L'association de consommateurs Test-Achats situe la fourchette habituelle entre 2 % et 4 %, avec une moyenne de 3 %, soit 3,63 % TVA comprise, et rappelle qu'aucun plafond légal n'existe. Le tableau applique 3 % aux prix médians des appartements dans les annonces Seeki.eu au 30 septembre 2026.

Ville	Prix médian d'un appartement	Agent à 3 % plus 21 % de TVA	Frais de publication Seeki.eu
Gand	375 000 €	13 613 €	9 €
Ville de Bruxelles	339 000 €	12 306 €	9 €
Belgique, médiane nationale	295 000 €	10 709 €	9 €
Anvers	275 000 €	9 983 €	9 €
Liège	199 000 €	7 224 €	9 €

Sur un appartement gantois, la commission type de l'agent atteint presque le double des droits d'enregistrement de l'acheteur. Acheté comme seul logement en Flandre, cet appartement supporte 7 500 € de droits à 2 %, d'après notre guide des droits d'enregistrement belges pour les acheteurs. La part de l'agent s'élève à 13 613 €. C'est cet écart que vous récupérez.

Est-il légal de vendre sans agent, et quel est le rôle du notaire ?

En Belgique, l'agent est facultatif, le notaire ne l'est pas. La brochure de Fednot destinée aux vendeurs indique qu'une vente de gré à gré peut se conclure directement entre le vendeur et l'acheteur. Elle peut aussi passer par un intermédiaire, notaire ou agent immobilier. Dans tous les cas, la propriété se transmet par un acte authentique signé devant notaire.

« Les parties choisissent librement leur notaire », indique le site des notaires notaris.be (notre traduction). Vous choisissez le vôtre, l'acheteur choisit le sien. Deux notaires ne coûtent pas plus cher qu'un seul, car ils se partagent les honoraires, fixés par la loi. Le premier rendez-vous chez un notaire est gratuit, selon la brochure de Fednot. Profitez-en tôt.

Le notaire fait les vérifications qu'un agent n'a jamais faites. Avant l'acte, l'étude consulte le registre des hypothèques et demande à la commune les renseignements urbanistiques, que celle-ci doit fournir dans les 30 jours. Elle vérifie aussi auprès de l'administration fiscale si vous avez des dettes. Toute hypothèque et toute dette fiscale sont réglées sur le prix avant que le solde n'arrive sur votre compte.

Ce que le notaire ne fera pas, c'est vendre la maison à votre place, sauf si vous confiez la mise en vente à son étude. Cette partie vous revient : le prix, les photos, l'annonce et les visites restent à votre charge. Notre guide pour organiser les visites sans agent traite de ce dernier point.

Comment fixer le prix d'un logement belge sans agent ?

Le prix est l'argument que les agents vendent le plus fort. Vous pouvez le fixer à partir de données publiques. Un appartement belge affiche un prix médian de 3 328 €/m² sur Seeki.eu au 30 septembre 2026. L'écart va de 2 618 €/m² à Liège à 4 211 €/m² à Gand, selon notre rapport sur les prix immobiliers en Belgique en 2026.

Partez de votre ville, pas du pays. Un appartement de 90 m² à Anvers, à la médiane locale de 3 355 €/m², donne environ 302 000 € avant d'ajuster selon l'état, l'étage, l'espace extérieur et le certificat énergétique. Le prix indicatif de Seeki.eu fait ce calcul à partir de la médiane locale en €/m², ajustée selon la surface et l'état. C'est une première estimation, pas une expertise. Et elle est gratuite.

Confrontez-la ensuite à ce qui est en vente cette semaine. La page des prix au m² en Belgique détaille la médiane par région, par ville et par commune bruxelloise. La méthode pour passer d'une médiane à votre propre prix de mise en vente est dans fixer le prix de vente de votre logement à partir de données réelles.

Surveillez la classe énergétique. Les acheteurs y sont de plus en plus attentifs, note la brochure de Fednot, et une mauvaise performance énergétique peut faire baisser votre prix. Fixez le prix avec le certificat en main.

Quels certificats vous faut-il en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles ?

La Belgique vous remet une liste différente selon le côté de la frontière régionale où se trouve votre porte d'entrée. Six documents s'appliquent partout, selon la brochure de Fednot. Quatre autres dépendent de la région. Commencez tôt, car la commune met jusqu'à 30 jours à répondre et le notaire ne peut demander certains documents qu'après en avoir reçu d'autres.

Document	Où il s'applique	Quand il vous le faut
Certificat de performance énergétique (EPC en Flandre, certificat PEB en Wallonie et à Bruxelles)	Les trois régions	Avant de publier l'annonce, avec sa classe mentionnée dans l'annonce
Procès-verbal de contrôle de l'installation électrique	Les trois régions	Pour l'acte. Si l'installation n'est pas conforme, l'acheteur dispose en principe de 18 mois pour la mettre en ordre
Attestation du sol	Les trois régions	Avant le compromis de vente
Renseignements urbanistiques de la commune	Les trois régions	Dans l'annonce, au minimum l'affectation et les permis
Dossier d'intervention ultérieure	Les trois régions	Couvre les travaux réalisés depuis le 1er mai 2001, remis à l'acte
Documents de copropriété fournis par le syndic	Appartements, dans les trois régions	Avant le compromis de vente
Attestation amiante (asbestattest)	Flandre, bâtiments construits avant 2001	Au plus tard à la signature du compromis de vente
Scores d'inondation et rapport d'inondation	Flandre	Scores dans l'annonce, rapport annexé au compromis de vente
Contrôle de la citerne à mazout	Wallonie pour les citernes de 3 000 litres ou plus, avec des règles distinctes en Flandre et à Bruxelles	Pour l'acte
Certificat de l'installation d'eau (CertIBEau)	Wallonie, logements raccordés à la distribution d'eau depuis le 1er juin 2021	Son contenu figure dans le compromis de vente et dans l'acte

Commandez d'abord le certificat énergétique. C'est lui qui conditionne l'annonce. La Flandre sanctionne l'absence d'EPC d'une amende de 500 € à 5 000 €, selon le gouvernement flamand. La Wallonie inflige une amende de 1 000 € pour une annonce publiée sans certificat PEB valide. Bruxelles prévoit des amendes administratives de 50 € à 62 500 €.

Le sol vient ensuite. En Flandre, l'attestation du sol (bodemattest) est délivrée par l'OVAM, l'agence flamande des déchets et des sols. À Bruxelles, c'est l'attestation du sol de Bruxelles Environnement. En Wallonie, c'est un extrait conforme de la banque de données de l'état des sols (BDES), qui coûte 30 € et reste valable un an pour une vente. Notre guide sur le certificat énergétique exigé pour vendre ou louer un logement compare les certificats pays par pays. Le reste du dossier figure dans les documents nécessaires pour vendre un appartement.

Qu'exige la Flandre que la Wallonie et Bruxelles n'exigent pas ?

Une vente en Flandre s'accompagne de deux certificats supplémentaires et d'un avertissement pour votre acheteur. L'attestation amiante (asbestattest) est obligatoire depuis le 23 novembre 2022 pour tout bâtiment construit avant 2001, selon l'OVAM. Vous devez la remettre au plus tard à la signature du compromis de vente. À défaut, l'acheteur peut faire déclarer la vente nulle.

Le risque d'inondation est lui aussi public. Depuis le 1er janvier 2023, les annonces de vente en Flandre doivent indiquer le score d'inondation de la parcelle (P-score) et celui du bâtiment (G-score), selon le site flamand de la politique de l'eau. Un rapport d'inondation (overstromingsrapport) doit être annexé au compromis de vente et à l'acte.

Vient ensuite la classe énergétique. Quiconque achète en Flandre un logement classé E ou F doit le rénover jusqu'au label D au minimum dans les six ans suivant l'acte, indique le gouvernement flamand. À partir de 2028, l'objectif passe au label C.

C'est ce point qui fait bouger votre prix. L'acheteur d'une maison classée F achète aussi une échéance de rénovation. Attendez-vous à la voir intégrée dans chaque offre. Votre EPC est un document de vente autant qu'un document légal.

Que se passe-t-il une fois que l'acheteur et vous avez signé ?

En Belgique, la vente est acquise dès l'accord écrit, pas au bureau du notaire. « Le compromis est contraignant dès que les parties se sont mises d'accord sur le prix et sur le bien », indique notaris.be (notre traduction). Ce document est le compromis de vente (verkoopovereenkomst en néerlandais). Même une offre d'achat signée vous engage déjà, prévient Fednot : appelez donc votre notaire avant d'en contresigner une.

L'argent circule ensuite. L'acheteur verse en général un acompte d'environ 10 % du prix à la signature, selon la brochure de Fednot. Le notaire le conserve et vous le verse à l'acte.

Le compte à rebours commence alors. Quatre mois au maximum séparent le compromis de vente de l'acte notarié, et les droits d'enregistrement de l'acheteur doivent être payés dans ce délai, selon notaris.be. La brochure de Fednot le présente comme un maximum légal.

La plupart des acheteurs ajoutent une condition suspensive d'obtention d'un crédit hypothécaire. Les banques maintiennent en général une offre de taux trois mois au maximum, note la brochure. Convenez donc de la date limite pour le crédit et de votre date de départ au moment de signer. Pas après.

À l'acte, vous recevez le prix et remettez les clés. Aussitôt après, le notaire fait transcrire l'acte au nom de l'acheteur au bureau Sécurité juridique.

Où un vendeur particulier peut-il publier son annonce en Belgique ?

Immoweb est le portail immobilier national de référence en Belgique, là où le public local cherche déjà. Il accepte les vendeurs particuliers mais n'a pas de formule gratuite, comme l'a montré notre enquête sur les endroits où les particuliers peuvent publier un bien en Europe. Ce public est bien réel. Il est aussi local.

La Belgique est voisine des Pays-Bas, de la France et de l'Allemagne, et votre acheteur ne vit peut-être pas du tout en Belgique. Un acheteur néerlandais qui lorgne Anvers cherche parfois depuis chez lui, en néerlandais. Un acheteur français qui hésite entre Liège et Lille cherche parfois en français. Les règles que ces acheteurs connaissent déjà figurent dans le guide d'achat aux Pays-Bas et le guide d'achat en France.

Jusqu'à récemment, un vendeur particulier n'avait aucun moyen bon marché de les atteindre. Une annonce sur Seeki.eu le permet désormais, pour 9 € au prix de lancement (29 € en tarif normal), sans commission sur la vente. Les acheteurs voient votre prix dans la devise de leur choix, et un acheteur qui navigue dans l'une des 12 langues lit votre titre et votre description traduits à la demande. Les vendeurs néerlandais font le même choix en sens inverse, comme l'explique notre guide pour vendre une maison aux Pays-Bas sans agent.

Que fait l'application Seeki.eu pour un vendeur belge ?

Le vrai produit d'un agent, c'était une annonce finie. L'application Seeki.eu en construit une sur votre téléphone, dans cet ordre, et tous les outils de création sont gratuits.

Outil	Ce qu'il fait	Coût
Prise de vue guidée	Vous guide pièce par pièce et signale les pièces qui manquent encore	Gratuit
Amélioration des photos	Éclaircit les clichés sombres, tente de corriger les photos floues, conserve l'original	Gratuit
Home staging virtuel	Meuble une pièce vide ou vieillotte	Gratuit
Plan	Vous touchez chaque angle, et l'application mesure les murs et repère portes et fenêtres	Gratuit
Plan en 3D	Affiche en 3D le plan relevé	Gratuit
Visite à 360°	Un seul balayage par pièce, sans trépied	Gratuit
Vidéo de visite	Un parcours filmé à travers le logement	Gratuit
Description et titre	L'IA lit vos photos et rédige les deux	Gratuit
Détection des équipements	Repère le balcon, l'ascenseur, le garage, le chauffage, l'état et la classe énergétique dans les photos	Gratuit
Prix indicatif	Médiane locale en €/m², ajustée selon la surface et l'état	Gratuit
Publication sur Seeki.eu	Des acheteurs dans toute l'Europe, sans commission	9 € au prix de lancement, 29 € en tarif normal
Export vers les portails	Un dossier prêt à coller avec les intitulés de champs propres à chaque portail	Gratuit. Vous publiez et payez vous-même sur le portail

Lisez bien la ligne de l'export. Il ne publie pas à votre place. Vous construisez l'annonce une fois, vous la collez dans Immoweb ou dans tout autre portail, et vous payez ce portail vous-même. Les photos qui comptent le plus sont expliquées dans comment photographier son logement pour le vendre.

Questions fréquentes

Puis-je vendre ma maison en Belgique sans agent immobilier ?

Oui, c'est légal. La Fédération royale du notariat belge confirme qu'une vente de gré à gré peut se conclure directement entre le vendeur et l'acheteur. Un notaire reste obligatoire, car la propriété se transmet par un acte notarié authentique, et chaque partie peut choisir son propre notaire. Sans agent, vous gérez le prix, l'annonce, les visites et les certificats préalables à la vente, tandis que le notaire se charge des vérifications juridiques et de l'acte.

Combien prend un agent immobilier en Belgique ?

En général de 2 % à 4 % du prix de vente, 3 % en moyenne, soit 3,63 % TVA comprise, selon l'association de consommateurs Test-Achats. Il n'existe pas de plafond légal. Sur l'appartement belge médian à 295 000 €, 3 % plus la TVA représentent 10 709 €. Publier le même logement sur Seeki.eu coûte 9 € au prix de lancement, 29 € en tarif normal, sans commission, et les outils de l'application pour construire l'annonce sont gratuits.

Quels documents faut-il pour vendre une maison en Flandre ?

Il vous faut un certificat de performance énergétique, appelé EPC, avant de publier l'annonce, et son score doit figurer dans l'annonce. Il vous faut aussi un procès-verbal de contrôle de l'installation électrique, une attestation du sol de l'OVAM appelée bodemattest, et les renseignements urbanistiques de la commune. Un bâtiment construit avant 2001 exige une attestation amiante, l'asbestattest. Les annonces flamandes doivent indiquer les scores d'inondation, et un rapport d'inondation accompagne le compromis de vente.

Combien de temps après le compromis l'acte notarié est-il signé en Belgique ?

Au plus tard quatre mois après le compromis de vente, appelé verkoopovereenkomst en néerlandais. Le site des notaires belges notaris.be précise qu'il s'agit d'un maximum, et les droits d'enregistrement de l'acheteur doivent être payés dans cet intervalle. Le compromis engage les deux parties dès sa signature, et l'acheteur verse en général un acompte d'environ 10 % du prix, conservé par le notaire jusqu'à l'acte.

Comment fixer le prix de mon logement belge sans agent ?

Partez du prix médian demandé au mètre carré dans votre ville, puis ajustez selon la surface, l'état, l'espace extérieur et la classe énergétique. Un appartement belge affiche un prix médian de 3 328 €/m² sur Seeki.eu au 30 septembre 2026, de 2 618 €/m² à Liège à 4 211 €/m² à Gand. Le prix indicatif de Seeki.eu transforme la médiane locale en prix de départ, une première estimation et non une expertise.

Où un vendeur particulier peut-il publier son bien en Belgique ?

Seeki.eu publie l'annonce d'un particulier belge auprès d'acheteurs de toute l'Europe pour 9 € au prix de lancement, 29 € en tarif normal, sans commission, et son application gratuite construit l'annonce à partir de vos photos. Immoweb, le portail national belge, accepte les vendeurs particuliers mais n'a pas de formule gratuite. Le dossier d'export de l'application prépare la même annonce avec les intitulés de champs propres à chaque portail, et vous la publiez et payez vous-même sur place.

Sources

• Vente de gré à gré, rôle du notaire, exemple de commission d'agence, acompte, documents : la Fédération royale du notariat belge (Fednot), brochure Je vends mon bien, mars 2025.
• Compromis contraignant et libre choix du notaire : Fednot sur notaris.be, comment acheter ou vendre un logement.
• Commission d'agence : l'association de consommateurs Test-Achats, ce que coûte un agent immobilier, 5 juin 2025.
• Délai de quatre mois : Fednot sur notaris.be, le compromis de vente. Deux notaires, un seul tarif : notaris.be, deux notaires pour une vente.
• Flandre : le gouvernement flamand sur l'EPC pour une vente ou une location et l'obligation de rénovation. L'OVAM sur l'attestation amiante lors d'une vente et l'attestation du sol. Le site flamand de la politique de l'eau sur l'obligation d'information sur les inondations.
• Wallonie : le portail wallon de l'énergie sur le certificat PEB et ses amendes, et le portail wallon de l'environnement sur l'extrait conforme de la BDES. Les règles relatives aux citernes à mazout et au CertIBEau proviennent de la brochure de Fednot.
• Bruxelles : Bruxelles Environnement sur le certificat PEB et l'attestation du sol.
• Prix : prix demandés médians Seeki.eu pour les appartements à vendre, relevés le 30 septembre 2026, selon la méthodologie de notre rapport sur les prix immobiliers en Belgique en 2026. Il s'agit de prix demandés, pas de prix de vente enregistrés. Les commissions d'agence du tableau correspondent à l'exemple de 3 % de Fednot plus 21 % de TVA, arrondies à l'euro.