Comment évaluer équitablement un locataire étranger ?
Fondateur de Seeki.eu. Il écrit sur l'achat, la location et la vente sur les marchés immobiliers européens, en s'appuyant sur les données d'annonces propres au portail.
Évaluez un candidat étranger sur ce que la loi vous permet de vérifier : ses revenus rapportés au loyer, la stabilité de son contrat et la durée prévue de son séjour. L'Espagne, la Tchéquie, la Pologne et Bruxelles font de la nationalité un critère protégé en matière de logement, et les autorités allemandes interdisent même de la demander. En France, une garantie publique gratuite couvre jusqu'à 36 mois de loyers impayés pour un locataire éligible, selon Service-Public.
Dernière révision : 2026-10-15. Seeki.eu n'est pas un conseiller juridique : ce texte donne des repères, pas un avis. Les règles d'égalité de traitement, de protection des données et de droit locatif varient selon le pays et la région, donc faites confirmer votre situation par un avocat local ou un service d'information sur le logement avant d'écarter un candidat ou de signer un bail.
Qu'est-ce qui prédit vraiment qu'un locataire paiera ?
La loi vous laisse vérifier les revenus, le contrat et la durée du séjour. La nationalité est le seul signal que l'Espagne, la Tchéquie, la Pologne et Bruxelles désignent comme protégé en matière de logement. Ce tableau sépare les signaux que vous pouvez vérifier de ceux qui donnent seulement une impression de sécurité.
| Signal | Ce qu'il vous apprend | Comment le vérifier pour un candidat étranger |
|---|---|---|
| Revenu net rapporté au loyer | Le test central : le loyer pourra-t-il être payé chaque mois | Attestation de l'employeur avec le salaire, fiches de paie récentes, avis d'imposition étranger |
| Type et durée du contrat | CDI, période d'essai, CDD ou indépendant : cela dit combien de temps le revenu va durer | Contrat signé ou attestation de l'employeur avec la date d'embauche |
| Durée de séjour prévue | Le délai avant de devoir relouer, l'inquiétude de la réponse allemande la plus votée citée plus bas | Lettre de mission, date de fin du contrat |
| Location précédente | Montre comment la personne s'est comportée comme locataire | Une attestation que le candidat choisit de fournir |
| Épargne de précaution | Couvre un trou entre deux emplois | Seulement là où c'est légal : la France interdit les relevés bancaires |
| Nationalité ou nom de famille | Pas un critère légal en Espagne, en Tchéquie, en Pologne ni à Bruxelles | Ne la demandez pas |
| Langue au téléphone | Rien sur les revenus ni sur le contrat | Pas un signal |
Aucun des fils de discussion de propriétaires que nous citons ne désignait la nationalité comme le problème. Dans un fil sur Valence, c'était un locataire qui cesse de payer sans recours juridique. Un fil sur l'installation en Espagne parlait de revenus que le propriétaire pourrait saisir.
En Allemagne, c'était la durée du séjour, et à Amsterdam un revenu d'environ trois fois le loyer, quel que soit le nom. La crainte, c'est l'absence de recours. Notre article sur pourquoi les propriétaires refusent les locataires étrangers raconte le point de vue du locataire.
Que pouvez-vous légalement demander, et à quel moment ?
Bruxelles découpe la candidature en trois temps. Le nom avant la visite, les revenus avec le dossier, la pièce d'identité pour le bail. La France prévoit jusqu'à 3 000 € d'amende pour toute demande hors de sa liste. Huit marchés comparés, en octobre 2026 :
| Marché | Règle d'égalité de traitement | Ce que vous pouvez demander, et quand |
|---|---|---|
| Belgique (Bruxelles) | Nationalité et statut de séjour protégés, et les annonces exigeant un « CDI obligatoire » sont jugées discriminatoires | Nom et coordonnées avant la visite. Montant des revenus et composition du ménage avec le dossier. Pièce d'identité pour le bail |
| Allemagne | Origine ethnique protégée dans toute location | Lignes directrices des autorités : pas de copie de la pièce d'identité à la visite, aucune question sur la nationalité, justificatifs de revenus seulement avant la signature |
| France | Liste fermée de documents fixée par la loi. Règle anti-discrimination non vérifiée pour cet article | Seulement les documents de la liste, avec jusqu'à 3 000 € d'amende pour tout autre |
| Pays-Bas | Aucune distinction injustifiée | Publiez des critères objectifs et expliquez votre choix aux candidats écartés |
| Espagne | Nationalité protégée | Impossible de refuser une offre ou une négociation pour un motif protégé |
| Autriche | Origine ethnique protégée, annonces comprises | Annonces sans discrimination |
| Tchéquie | Nationalité protégée pour les logements proposés au public | Pas de liste par étape dans les sources officielles |
| Pologne | Nationalité protégée pour les services de logement | Pas de liste par étape dans les sources officielles |
Notre article compagnon sur ce qu'un propriétaire peut demander avant une visite détaille les règles sur les données, étape par étape.
Quel poids donner à un justificatif étranger ?
Une fiche de paie étrangère, c'est un billet dans une devise que vous ne connaissez pas. C'est de l'argent bien réel, il vous faut seulement le taux de change. La France inscrit ce taux dans la loi : vous pouvez demander le dernier ou l'avant-dernier avis d'imposition étranger du candidat, traduit en français avec les montants convertis en euros, et demander à voir l'original.
Lisez ainsi trois documents courants.
L'attestation d'employeur d'une multinationale indique le salaire, la date d'embauche et le type de contrat. Elle est solide sur les revenus et la stabilité, plus faible sur le recours si l'employeur est à l'étranger.
Une lettre de la banque du pays d'origine montre un compte bien tenu, pas des revenus. Prenez-la comme un indice sur le sérieux de la personne.
Une déclaration de revenus étrangère est la plus difficile à falsifier et la plus lente à lire. Demandez au candidat de vous montrer la ligne des revenus.
Accorder à un document étranger moins de poids qu'à une fiche de paie locale est raisonnable quand l'écart tient au recours, et vous pouvez le dire. Ignorer un dossier étranger complet au profit d'un message local d'une ligne, ce n'est pas sélectionner. En Allemagne, les autorités ajoutent une limite : vous ne pouvez pas demander les coordonnées d'un ancien propriétaire, et aucun ancien propriétaire n'est tenu de délivrer une attestation d'absence d'arriérés de loyer, donc vous ne pouvez pas en exiger une.
Pour les règles françaises sur les documents en détail, voyez notre guide pour louer un premier bien en France, ou le Acheter un bien immobilier en France en tant qu'étranger (guide 2026).
Quel dépôt de garantie pouvez-vous demander ?
Le dépôt de garantie sert d'amortisseur, et six des huit marchés en fixent le plafond dans la loi. Voici chaque plafond :
| Marché | Dépôt de garantie maximal | Remarque |
|---|---|---|
| Pologne | 12 mois de loyer | 6 mois en bail occasionnel |
| Allemagne | 3 mois de loyer hors charges | Le locataire peut payer en trois mensualités |
| Tchéquie | 3 mois de loyer | Pénalité contractuelle éventuelle comprise |
| Espagne | 1 mois plus jusqu'à 2 mois de garantie supplémentaire | Pour les contrats jusqu'à cinq ans |
| Pays-Bas | 2 mois de loyer de base | Restitution sous 14 jours |
| France | 1 mois en location vide, 2 en meublé | Loyer hors charges |
Le plafond s'applique à tous les locataires, étrangers ou non. Demander à un candidat étranger plus que le maximum légal ne vous protège pas davantage. Aux Pays-Bas, c'est explicitement une infraction à la loi sur la bonne gestion locative (Wet goed verhuurderschap).
La Pologne ajoute une particularité révélatrice. Le bail occasionnel (najem okazjonalny) permet à un bailleur particulier de joindre l'acte notarié par lequel le locataire se soumet à l'expulsion.
Le locataire doit aussi indiquer un autre logement où il pourrait aller, avec l'accord du propriétaire de ce logement. Un nouvel arrivant n'en a peut-être pas encore, alors posez la question tôt. Le Acheter un bien immobilier en Pologne en tant qu'étranger (guide 2026) couvre le reste du marché polonais.
Quelles garanties et assurances fonctionnent pour un nouvel arrivant ?
En Espagne, l'assurance contre les impayés est soumise à une nouvelle règle. Les propriétaires demandent souvent un seguro de impago, mais depuis un décret-loi du 6 octobre 2026 (Real Decreto-ley 29/2026), l'article 36 de la loi espagnole sur les baux urbains prévoit qu'on ne peut jamais obliger un locataire à la souscrire. Le décret doit encore être validé par un vote du Congrès dans les 30 jours suivant sa publication, donc vérifiez où il en est avant de signer. Si vous voulez cette couverture, c'est à vous de la souscrire, aux conditions de l'assureur.
Visale, garantie locative gratuite d'Action Logement, couvre jusqu'à 36 mois de loyers impayés pendant les trois premières années du bail. Les locataires de moins de 30 ans forment un premier groupe d'éligibilité. Après 30 ans, les salariés du secteur privé sont éligibles dans certaines situations, par exemple un emploi qui commence dans les trois mois.
Hors Île-de-France, cette voie suppose un loyer de 1 575 € au plus, charges comprises, qui ne dépasse pas la moitié des ressources du locataire. Vous vérifiez le numéro de visa dans votre propre espace en ligne avant de signer.
En France, il faut choisir entre deux protections. Si vous, bailleur particulier, avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI), vous ne pouvez pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Les règles de dépôt de garantie en Espagne figurent dans notre guide pour louer un premier bien en Espagne, et le Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu'étranger (guide 2026) couvre le reste du marché.
Que vous montre un Seeki Pass en tant que propriétaire ?
Un Seeki Pass, c'est le dossier d'un candidat étranger qui vous arrive déjà trié et vérifiable. C'est un profil locataire que le candidat crée sur Seeki.eu à partir de ses propres documents et qu'il joint à une demande de visite, s'il le souhaite. Vous voyez une fiche de faits, chacun marqué comme déclaré ou étayé par un document.
Chaque document a une durée de validité, trois mois pour une fiche de paie, ce qui rend un justificatif périmé visible au premier coup d'œil.
La fiche n'est jamais une note. Seeki.eu ne classe pas, ne contrôle pas et ne garantit pas le candidat. Le Pass documente. Vous décidez.
Les documents sont verrouillés. Vous n'ouvrez les copies préparées qu'après avoir déclaré, par une confirmation enregistrée, que vous agissez pour le compte du propriétaire. Chaque ouverture est consignée et visible par le candidat.
Le candidat peut retirer le partage à tout moment, et les documents se referment. Les copies de partage sont caviardées, et les originaux restent privés. Vous ne vous retrouvez jamais avec le scan brut de la pièce d'identité d'un inconnu dans votre boîte de réception.
Vous obtenez ainsi un dossier expliqué avant que les autres n'arrivent. Il ne remplace ni un historique de crédit, ni un garant, ni une traduction certifiée. Le point de vue du candidat se trouve dans notre guide sur les documents du dossier de location à l'étranger, et la présentation de Seeki Pass détaille les réglages dont dispose le candidat.
Comment recevoir des candidats comme ceux-là ?
Publiez votre annonce là où cherchent les candidats préparés. Sur Seeki.eu, tous les outils de création d'annonce sont gratuits, et la publication coûte 9 € au prix de lancement, 29 € en tarif normal. Aucune commission. Vous pouvez créer une annonce de location depuis votre navigateur.
Les candidats lisent votre annonce dans leur propre langue, puisque le titre et la description sont traduits à la demande dans la langue qu'ils utilisent sur le site. Ils envoient leurs demandes de visite via Seeki.eu, et certains y joignent un Seeki Pass.
Fixez d'abord le loyer. Notre guide sur le loyer à demander construit le chiffre à partir de biens comparables et des plafonds locaux. La page des prix au m² affiche le prix médian actuel au m² par pays, ville et région.
Il vous faudra un certificat de performance énergétique avant de louer dans chacun des marchés que nous couvrons, comme l'explique notre guide du certificat énergétique. Publiez ensuite vos critères, appliquez-les à chaque candidat, et laissez parler le dossier documenté.
Questions fréquentes
Puis-je refuser un locataire parce qu'il est étranger ?
Non, pas sur la seule nationalité en Espagne, en Tchéquie, en Pologne ou dans la Région de Bruxelles-Capitale, qui en font un critère protégé en matière de logement. L'Allemagne protège l'origine ethnique dans toute location, l'Autriche la protège pour les logements proposés au public, et les Pays-Bas interdisent toute distinction injustifiée. Vous pouvez prendre en compte les justificatifs de revenus, la durée du contrat et la durée prévue du séjour, appliqués de la même façon à chaque candidat. Publiez vos critères avant de choisir.
Puis-je demander des relevés bancaires à un candidat étranger ?
Cela dépend du pays. La France interdit purement et simplement les relevés bancaires : la loi fixe une liste fermée de documents, avec jusqu'à 3 000 € d'amende pour en demander d'autres. En Allemagne, les autorités de protection des données n'autorisent un justificatif de revenus, comme une fiche de paie, un relevé bancaire ou un avis d'imposition, qu'une fois le candidat retenu, avec les informations inutiles noircies. Demandez d'abord le montant, la preuve ensuite.
Un Seeki Pass me dit-il si un locataire est fiable ?
Non. Un Seeki Pass est un profil locataire sur Seeki.eu qui montre ce que le candidat a déclaré et ce que ses documents étayent, jamais une note. Chaque document a une durée de validité, par exemple 3 mois pour une fiche de paie. Seeki.eu ne contrôle pas et ne garantit pas le locataire. Vous lisez les faits et vous décidez vous-même.
Puis-je vérifier des documents sans conserver la pièce d'identité d'un inconnu ?
Oui, quand le candidat partage un Seeki Pass. Vous lisez des copies de partage caviardées, et les originaux restent dans le Pass du candidat, donc aucun scan brut de pièce d'identité ne dort dans votre boîte de réception, à sécuriser ou à supprimer ensuite. De toute façon, vous n'en avez pas besoin à la première étape. Les autorités allemandes de protection des données jugent illégale une copie de la pièce d'identité au stade de la visite.
Comment attirer des candidats qui arrivent avec un Seeki Pass ?
Publiez votre annonce de location sur Seeki.eu, un seul portail pour des logements dans toute l'Europe. Les candidats le consultent dans l'une de ses 12 langues, lisent votre titre et votre description traduits à la demande, et envoient leurs demandes de visite avec un Seeki Pass joint s'ils le souhaitent. Le Pass n'est jamais une condition de la demande, donc jugez avec les mêmes critères ceux qui en envoient un et ceux qui n'en envoient pas.
Puis-je exiger d'un locataire en Espagne qu'il souscrive une assurance loyers impayés ?
Non. Depuis un décret-loi du 6 octobre 2026, la loi espagnole sur les baux urbains prévoit qu'on ne peut jamais obliger un locataire à souscrire une assurance contre les impayés, appelée seguro de impago. Le décret doit encore être validé par un vote du Congrès dans les 30 jours, donc vérifiez où il en est avant de signer. Vous pouvez souscrire la police vous-même, aux conditions de l'assureur. Par ailleurs, vous pouvez demander un dépôt d'un mois de loyer plus une garantie supplémentaire de deux mois au plus pour les contrats jusqu'à cinq ans.
Sources
- Région de Bruxelles-Capitale : la discrimination au logement et ce qu'un propriétaire peut demander.
- Unia : recommandations sur le logement.
- Service-Public : documents qu'un propriétaire particulier peut demander.
- CNIL : les justificatifs selon les étapes.
- Service-Public : dépôt de garantie.
- Service-Public : garantie Visale.
- Service-Public : règles sur la caution.
- Loi générale allemande sur l'égalité de traitement, article 19.
- Code civil allemand, article 551.
- Autorités allemandes de protection des données : lignes directrices sur les renseignements demandés aux locataires, version 2.0, janvier 2026.
- Pays-Bas : Wet goed verhuurderschap.
- Code civil néerlandais, livre 7, article 261b.
- Espagne : loi sur les baux urbains.
- Espagne : loi 15/2022 sur l'égalité de traitement.
- Autriche : loi sur l'égalité de traitement.
- Tchéquie : loi anti-discrimination 198/2009.
- Tchéquie : Code civil 89/2012.
- Pologne : loi sur la protection des locataires, texte consolidé 2023.
- Pologne : loi sur l'égalité de traitement, texte consolidé 2024.
- Raisonnements de propriétaires dans des fils de forum sur Valence, l'Espagne, l'Allemagne et les Pays-Bas (témoignages individuels, pas des données).