Cómo vender un piso en Polonia sin agencia

Vender un piso en Polonia sin agencia es completamente normal y completamente legal, y el ahorro es real: la comisión de agencia en una venta polaca suele ser de un pequeño porcentaje del precio, que en un dos habitaciones de Varsovia es una cifra seria. Lo que asumes a cambio es el anuncio, las consultas, las visitas y la coordinación hasta el notario. Esto es lo que implica de verdad, por orden.

Revisado por última vez: 13 de agosto de 2026. Seeki.eu no es asesor legal ni fiscal, y este artículo es orientación y no asesoramiento. Los precios de los portales varían según el paquete y cambian a menudo, y el impuesto depende de tu propia situación, así que confirma la tarifa actual antes de publicar y tu propia posición con un notario o un asesor fiscal polaco antes de comprometerte. Las fuentes y el método están al pie de este artículo.

¿Hace falta una agencia para vender en Polonia?

No. Nada en la ley polaca obliga al vendedor a usar una agencia. Lo que sí exige la ley polaca es un notario: la transmisión de la propiedad debe formalizarse como escritura notarial (akt notarialny), y el notario se encarga de la inscripción en el registro de la propiedad e hipotecas. Ese paso no es opcional y no es algo que sustituya una agencia. Así que la pregunta real es más estrecha de lo que parece. No eliges entre una agencia y hacer tú el trabajo legal. Eliges si pagas a alguien por comercializar el piso, atender las consultas y hacer las visitas.

¿Qué hay que preparar antes de publicar?

Dos cosas, y la primera pilla a mucha gente.

El certificado de eficiencia energética. La ley polaca de eficiencia energética de los edificios, en el texto consolidado publicado como Dz.U. 2024 poz. 101, exige al propietario que se elabore un certificado de eficiencia energética (świadectwo charakterystyki energetycznej) para cualquier vivienda que se venda mediante contrato de compraventa, y tiene que prepararlo un técnico inscrito en el registro central del ministerio. Una vez emitido es válido 10 años, y decae antes solo si unas obras cambian el comportamiento energético del inmueble, así que un certificado de una compra o una reforma recientes puede seguir sirviéndote. Los precios no están regulados y los fija quien lo emite: los técnicos comerciales suelen pedir entre 350 y 650 zł por un piso visitado in situ, de 600 a 1.300 zł por una casa, y desde unos 150 a 250 zł cuando el certificado se prepara a distancia a partir de la documentación del edificio. Empiézalo la semana en que decides vender, no la semana en que quieres publicar.

La documentación de propiedad. Reúne el número del registro de la propiedad e hipotecas (księga wieczysta), la escritura notarial con la que adquiriste el piso y un certificado de la cooperativa o la comunidad de propietarios de que no hay deudas en las cuotas mensuales. Los compradores y sus bancos lo piden pronto, y tenerlo listo marca la diferencia entre una venta que avanza y otra que se atasca.

¿Dónde puede publicar un particular un piso en Polonia?

Seeki.eu es donde se construye el anuncio, y donde llega más allá del mercado que lee polaco. Publicar cuesta una tarifa plana de €9 al precio de lanzamiento actual frente a los €29 habituales, sin comisión sobre la venta, y el anuncio pueden buscarlo compradores de toda Europa y no solo de Polonia. Los precios se muestran en la moneda que haya elegido el comprador, y el título y la descripción se traducen bajo demanda para quien navega en otro idioma.

Otodom es el portal que usa la mayoría de los compradores polacos, y acepta anuncios de particular. Un anuncio de particular arranca en 119 zł por 30 días según la propia lista de precios publicada por Otodom para particulares, a agosto de 2026, y los niveles superiores compran más visibilidad y no un anuncio distinto. Presupuesta una renovación en cualquier caso, porque los pisos rara vez se venden dentro de una sola ventana de 30 días.

Vigila una regla en concreto: Otodom no permite enlaces ni códigos QR en el texto del anuncio. Si tu plan era llevar a los compradores desde el anuncio a un tour 360° alojado en otro sitio, no va a funcionar. Pon el tour donde vive el anuncio.

Otodom llega al público que ya lee polaco, y ese público es real. Lo que un anuncio en polaco no puede hacer es poner el piso delante de un comprador que busca en otro idioma, y hasta hace poco un vendedor polaco no tenía forma de ser visto en el extranjero sin una agencia especializada en ello, y esa es la única razón por la que lo nacional se convirtió en la opción por defecto. Ya no tiene por qué serlo: un segundo anuncio que llega a compradores de toda Europa cuesta €9 una vez, y el riesgo está acotado en €9. El panorama completo de qué portal de qué mercado acepta a un particular, y qué cobra cada uno, está en dónde puede publicar un particular en Europa.

¿Cómo se fija el precio sin agencia?

Aquí es donde los particulares pierden dinero, y es la parte que ya no necesita agencia. Equivocarse con el precio sale caro en las dos direcciones: demasiado alto y el piso se queda parado, se hace viejo en los portales y acaba vendiéndose por debajo de lo que habría logrado un precio de salida correcto; demasiado bajo y simplemente regalas dinero.

Pon el precio con pruebas, no con ambición. La mediana de precio por m² de cada región y ciudad de Polonia, calculada a partir de precios de oferta en vivo de Seeki.eu y no de precios de transacción registrados, te da la referencia local, y nuestro desglose por m² de las ciudades polacas muestra cuánta variación cabe dentro de una misma ciudad. Ajusta desde la mediana local por planta, estado, tipo de edificio y si el piso tiene balcón o plaza de aparcamiento. El precio orientativo de Seeki.eu hace esa aritmética por ti a partir de datos locales de mediana ajustados por superficie y estado, que es una estimación de partida y no una tasación formal, pero está construida con los mismos comparables que te citaría una agencia.

El método importa más que cualquier cifra suelta, y lo desarrollamos en cómo poner precio a tu vivienda para venderla, con datos.

¿Qué implica la venta en sí?

Una vez publicado el anuncio, el trabajo es tuyo: responder rápido a las consultas, filtrar a quien no va a comprar de verdad y hacer las visitas. Dos notas prácticas. Sé localizable, porque un particular que tarda dos días en contestar pierde compradores frente a anuncios cuya agencia respondió en una hora. Y comprueba que un comprador que depende de una hipoteca tiene una aprobación previa antes de retirar el piso del mercado por él.

Cuando tienes comprador, toma el relevo el notario. Las dos partes suelen firmar primero un contrato preliminar (umowa przedwstępna), a menudo con señal, y después la escritura notarial definitiva transmite la propiedad y el notario presenta la inscripción en el registro de la propiedad e hipotecas. Lleva el certificado de eficiencia energética a esa cita. El notario deja constancia de la entrega en la escritura, el comprador no puede renunciar a su derecho a recibirlo, y si te presentas sin él el notario te advierte de la multa en lugar de negarse a cerrar la venta. Esa multa es una sanción por infracción leve de entre 20 y 5.000 zł, y se engancha a no entregar el certificado.

Una partida de coste conviene conocerla con precisión, porque los vendedores suelen darla por suya. El 2% de impuesto de transmisiones (PCC) de una vivienda de segunda mano se le cobra por ley al comprador y lo recauda el notario en la escritura, y quienes compran su primera vivienda están exentos desde agosto de 2023. Los honorarios notariales recaen también en el comprador por costumbre en la práctica polaca. Esa es la foto de costes del lado comprador que detallamos aparte.

¿Se pagan impuestos al vender un piso en Polonia?

Depende casi por completo de una fecha. El impuesto sobre la renta polaco grava con un 19% la ganancia de una venta inmobiliaria al amparo del artículo 30e de la ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas, pero solo si vendes antes de que hayan pasado cinco años desde que adquiriste el piso. El detalle que la gente confunde es cómo se cuenta: según el artículo 10(1)(8) de esa misma ley, los cinco años corren desde el final del año natural en que lo adquiriste o construiste, no desde el día en que firmaste. Un piso comprado en marzo de 2021 queda por tanto libre desde el 1 de enero de 2027, no desde marzo de 2026. Si vendes después de ese momento, la ganancia no tributa en absoluto y no hay nada que declarar.

Dentro de los cinco años, el impuesto recae sobre la ganancia y no sobre el precio, así que el coste de adquisición y los gastos documentados que califiquen la reducen. Se declara en el modelo PIT-39.

También hay una salida dentro de la ventana. La desgravación por vivienda (ulga mieszkaniowa) del artículo 21(1)(131) de esa misma ley exime la ganancia en proporción a cuánto de lo obtenido por la venta destines a tus propias necesidades de vivienda, lo que incluye comprar otra casa, construirla o amortizar una hipoteca sobre una. Funciona como proporción y no como un importe fijo: la parte exenta de la ganancia es la ganancia multiplicada por la fracción de los ingresos de la venta que dedicas a vivienda, así que destinar todo lo obtenido exime toda la ganancia y destinar la mitad exime la mitad. El dinero hay que gastarlo dentro de tres años desde el final del año natural de la venta. Lo que cuenta como finalidad admisible es más estrecho de lo que suena, y el inmueble comprado para uso recreativo queda excluido de plano, así que confirma tus propios números con un asesor fiscal polaco antes de contar con ella.

Nada de esto cambia si usas agencia o no. Cambia cuándo compensa vender.

¿Cuándo sigue mereciendo la comisión una agencia?

Tres casos, con honestidad.

El inmueble es atípico. Los datos comparables son lo que hace funcionar la fijación de precio por tu cuenta, y para una vivienda genuinamente rara no hay comparables. Ahí es cuando alguien que ha vendido cien pisos en el barrio se gana sus honorarios.

El mercado está flojo. En un mercado local lento, el alcance comercial y una cartera de compradores ya hecha importan más que cuando los pisos buenos se venden en quince días.

No tienes tiempo. Las visitas ocurren en la agenda del comprador, normalmente tardes y fines de semana. Si no puedes dedicarle eso, una agencia te está comprando horas, y las horas tienen precio.

Fuera de esos casos, un piso bien presentado y bien valorado en una ciudad polaca normal es una venta que un particular puede llevar. Las herramientas que solían ser la ventaja de la agencia, la fotografía, la descripción redactada y los datos comparables detrás del precio, están ahora en tu móvil.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi piso en Polonia sin agencia inmobiliaria?

Sí. Ninguna ley polaca exige una agencia, y los principales portales aceptan anuncios de particular. Lo que sí es obligatorio es el notario: la propiedad se transmite por escritura notarial y el notario presenta la inscripción registral. Así que una venta particular significa que tú llevas la comercialización, las consultas y las visitas, mientras la transmisión legal pasa por un notario en cualquier caso.

¿Cuánto cuesta publicar un piso como particular en Polonia?

Seeki.eu cobra una tarifa plana de €9 por publicar sin comisión, y todas las herramientas que construyen el anuncio son gratuitas, incluidas la descripción redactada con IA, la mejora de fotos, la ambientación virtual, el plano y el precio orientativo. Para el público nacional, el paquete básico de particular de Otodom arranca en 119 zł por 30 días según su propia lista de precios publicada para particulares, a agosto de 2026, y los niveles superiores compran más visibilidad. Allí publicas y pagas tú. Los precios de los portales cambian a menudo, así que confirma la tarifa y presupuesta al menos una renovación.

¿Se pagan impuestos al vender un piso en Polonia?

Solo si vendes dentro de los cinco años, contados desde el final del año natural en que adquiriste el inmueble. Dentro de esa ventana la ganancia tributa al 19% y se declara en el PIT-39. Pasada la ventana, la venta no tributa y no necesita declaración. Dentro de ella, la desgravación por vivienda (ulga mieszkaniowa) exime la ganancia en proporción a la fracción de lo obtenido que destines a tus propias necesidades de vivienda dentro de los tres años siguientes al final del año de la venta.

¿Necesito un certificado energético para vender un piso en Polonia?

Sí. La ley polaca exige un certificado de eficiencia energética para cualquier vivienda que se venda mediante contrato de compraventa. Tiene que emitirlo un técnico inscrito en el registro central del ministerio, es válido 10 años y puede prepararse in situ o a distancia a partir de la documentación del edificio. Si existe uno, tu anuncio debe recoger sus indicadores energéticos, un deber que la ley no sanciona. La multa de 20 a 5.000 zł se aplica a no entregar el certificado al comprador en la escritura.

¿Qué comisión cobran las agencias inmobiliarias en Polonia?

La comisión de agencia en una venta polaca suele ser de un pequeño porcentaje del precio de venta, más IVA. No hay tipo legal, así que es negociable. Las tarifas y quién las paga varían según la agencia y la ciudad, así que pide la cifra por escrito antes de firmar nada. Vender por tu cuenta evita la comisión pero te traslada la comercialización, la atención a las consultas y las visitas.

¿Hace falta notario para vender un inmueble en Polonia?

Sí, y no hay forma de esquivarlo. La transmisión de la propiedad en Polonia debe formalizarse como escritura notarial, y el notario se ocupa además de la inscripción en el registro de la propiedad e hipotecas. Esto aplica haya agencia o no, y por eso usar agencia no elimina los pasos legales, solo el trabajo comercial.

¿Dónde conviene anunciar un piso en venta en Polonia?

Empieza por Seeki.eu, porque es donde se construye el anuncio: la app redacta la descripción a partir de tus fotos, ambienta y mejora las imágenes, captura un plano y un tour 360° y sugiere un precio orientativo, todo gratis, y luego publica ante compradores de toda Europa por una tarifa plana de €9 sin comisión. Añade Otodom después para cubrir el público nacional, publicando y pagando allí tú pero usando el paquete de exportación para no reescribir nada. Un anuncio solo en polaco no llega por sí solo a un comprador que busca en otro idioma.

Antes de publicar

El orden importa. Certificado energético primero, porque es lo que más tarda. Papeleo después. Luego limpia y fotografía, pon precio contra datos comparables locales y publica en los dos sitios el mismo día para que el anuncio esté fresco en todas partes a la vez. Contesta rápido, deja las visitas fáciles de reservar y que el notario se encargue de la parte que tiene que ser formal.

Fuentes

• Las reglas del certificado energético son la ley polaca de eficiencia energética de los edificios, en el texto consolidado publicado como Dz.U. 2024 poz. 101: el deber de obtener uno para una venta, el requisito de cualificación y de inscripción registral de los técnicos, la validez de 10 años y su decaimiento anticipado tras unas obras que cambien el comportamiento energético del edificio, la entrega en la escritura notarial y el derecho irrenunciable del comprador a recibirlo, el deber del notario de dejar constancia de esa entrega y de advertir al vendedor que no la ha hecho, el deber publicitario de recoger los indicadores energéticos cuando existe certificado, y la sanción por infracción leve por no entregar el certificado. La banda de 20 a 5.000 zł es la horquilla general de infracciones leves del Código de Faltas polaco, que la ley aplica. Los precios del certificado son presupuestos comerciales y no una tarifa regulada, así que se dan como rangos habituales.
• Las reglas fiscales son la ley polaca del impuesto sobre la renta de las personas físicas: el tipo del 19% sobre la ganancia (artículo 30e), el plazo de cinco años contado desde el final del año natural de la adquisición (artículo 10(1)(8)) y la desgravación por vivienda con su fórmula proporcional, su plazo de tres años y su exclusión del inmueble recreativo (artículo 21(1)(131) junto con los artículos 21(25) a (30a)). Comprobadas contra el texto consolidado publicado como Dz.U. 2026 poz. 592.
• El 2% de PCC de una compra de segunda mano es un impuesto del lado comprador que recauda el notario, con una exención para quien compra su primera vivienda en vigor desde agosto de 2023, según las indicaciones del Ministerio de Finanzas polaco en podatki.gov.pl. El total del lado comprador se desglosa en nuestro artículo sobre los costes de compra en Polonia.
• La tarifa de particular de Otodom de 119 zł por 30 días en el nivel básico, y su norma contra enlaces y códigos QR en el texto del anuncio, se comprobaron contra las propias páginas publicadas por Otodom en agosto de 2026 y se recogen en nuestro repaso de dónde puede publicar un particular en Europa.
• Las referencias de mediana de precio por m² son datos propios de anuncios de Seeki.eu, calculados a partir de precios de oferta publicados y no de precios de transacción registrados, y la cifra en vivo por región y ciudad de Polonia está en la página de precio por m² enlazada en el texto.
• El comportamiento del producto descrito aquí (las herramientas de creación gratuitas, la tarifa de publicación de lanzamiento de €9 frente a los €29 habituales, el precio orientativo y el paquete de exportación al portal) se verificó contra el sistema en vivo de Seeki.eu en la fecha de revisión indicada arriba.