Wohnung in Polen ohne Makler verkaufen

Eine Wohnung in Polen ohne Agentur zu verkaufen ist völlig normal und völlig legal, und die Ersparnis ist real: Die Maklerprovision bei einem polnischen Verkauf liegt üblicherweise bei einigen Prozent des Preises, was bei einer Zweizimmerwohnung in Warschau eine ernste Summe ist. Im Gegenzug übernehmen Sie das Inserat, die Anfragen, die Besichtigungen und die Abstimmung bis zum Notar. So sieht das tatsächlich aus, der Reihe nach.

Zuletzt geprüft: 2026-08-13. Seeki.eu ist kein Rechts- oder Steuerberater, dieser Artikel ist eine Orientierung, keine Beratung. Portalpreise unterscheiden sich je nach Paket und ändern sich oft, und die Steuer hängt von Ihren eigenen Umständen ab. Prüfen Sie also die aktuelle Gebühr, bevor Sie inserieren, und Ihre eigene Lage mit einem polnischen Notar oder Steuerberater, bevor Sie sich festlegen. Quellen und Methode am Ende dieses Artikels.

Brauchen Sie in Polen einen Makler, um zu verkaufen?

Nein. Nichts im polnischen Recht verlangt von einem Verkäufer, eine Agentur einzuschalten. Was das polnische Recht verlangt, ist ein Notar: Die Eigentumsübertragung muss als notarielle Urkunde (akt notarialny) beurkundet werden, und der Notar übernimmt die Eintragung im Grund- und Hypothekenbuch. Dieser Schritt ist nicht optional und wird von einem Makler nicht ersetzt. Die eigentliche Frage ist also enger, als sie aussieht. Sie wählen nicht zwischen einem Makler und der juristischen Arbeit in Eigenregie. Sie entscheiden, ob Sie jemanden dafür bezahlen, die Wohnung zu vermarkten, Anfragen zu beantworten und Besichtigungen zu führen.

Was müssen Sie vor dem Inserat regeln?

Zwei Dinge, und das erste wird gern übersehen.

Den Energieausweis. Das polnische Gesetz über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, in der als Dz.U. 2024 poz. 101 veröffentlichten konsolidierten Fassung, verlangt vom Eigentümer, für jedes über einen Kaufvertrag verkaufte Zuhause einen Energieausweis (świadectwo charakterystyki energetycznej) erstellen zu lassen, und er muss von einem Gutachter stammen, der im zentralen Register des Ministeriums eingetragen ist. Einmal ausgestellt gilt er 10 Jahre und verfällt früher nur, wenn Bauarbeiten die energetischen Eigenschaften der Immobilie verändern, ein Ausweis aus einem kürzlichen Kauf oder einer Sanierung kann Sie also noch abdecken. Die Preise sind nicht reguliert und werden vom Anbieter gesetzt: Gewerbliche Gutachter nennen für eine vor Ort begutachtete Wohnung typischerweise rund 350 bis 650 Złoty, für ein Haus 600 bis 1.300 Złoty und ab etwa 150 bis 250 Złoty, wenn der Ausweis aus Ihren Gebäudeunterlagen aus der Ferne erstellt wird. Starten Sie damit in der Woche, in der Sie sich zum Verkauf entscheiden, nicht in der Woche, in der Sie veröffentlichen wollen.

Die Eigentumsunterlagen. Legen Sie die Nummer des Grund- und Hypothekenbuchs (księga wieczysta) zusammen, die notarielle Urkunde aus dem Erwerb der Wohnung und eine Bestätigung der Wohnungsgenossenschaft oder Gemeinschaft, dass keine Rückstände bei den monatlichen Abgaben bestehen. Käufer und ihre Banken fragen früh danach, und diese Papiere bereitliegen zu haben ist der Unterschied zwischen einem Verkauf, der läuft, und einem, der stockt.

Wo kann ein Privatverkäufer in Polen eine Wohnung inserieren?

Seeki.eu ist der Ort, an dem das Inserat entsteht und an dem es über den polnischsprachigen Markt hinausreicht. Die Veröffentlichung kostet pauschal 9 € zum aktuellen Einführungspreis gegenüber regulär 29 €, ohne Provision auf den Verkauf, und das Inserat ist für Käufer in ganz Europa auffindbar statt nur in Polen. Preise erscheinen in der Währung, die der Käufer gewählt hat, und Titel und Beschreibung werden für einen Käufer, der in einer anderen Sprache stöbert, auf Abruf übersetzt.

Otodom ist das Portal, das die meisten polnischen Käufer nutzen, und es nimmt private Inserate an. Eine private Anzeige beginnt nach Otodoms eigener veröffentlichter Preisliste für Privatverkäufer mit Stand August 2026 bei 119 Złoty für 30 Tage, und die höheren Stufen kaufen mehr Sichtbarkeit statt eines anderen Inserats. Kalkulieren Sie in jedem Fall eine Verlängerung ein, denn Wohnungen verkaufen sich selten innerhalb eines 30-Tage-Fensters.

Eine Regel verdient besondere Aufmerksamkeit: Otodom erlaubt keine Links oder QR-Codes im Inseratstext. Wenn Sie geplant hatten, Käufer von der Anzeige zu einem anderswo gehosteten 360°-Rundgang zu leiten, funktioniert das nicht. Legen Sie den Rundgang stattdessen dorthin, wo das Inserat lebt.

Otodom erreicht das Publikum, das ohnehin Polnisch liest, und das ist ein reales Publikum. Was eine polnischsprachige Anzeige nicht leisten kann, ist, die Wohnung einem Käufer vorzulegen, der in einer anderen Sprache sucht, und bis vor kurzem hatte ein polnischer Verkäufer keine Möglichkeit, im Ausland gesehen zu werden, ohne eine darauf spezialisierte Agentur, und nur deshalb wurde rein inländisch zur Voreinstellung. Das muss nicht mehr so sein: Ein zweites Inserat, das Käufer in ganz Europa erreicht, kostet einmalig 9 €, und das Risiko ist bei 9 € gedeckelt. Das vollständige Bild, welches Portal in welchem Markt einen Privatverkäufer annimmt und was jedes verlangt, steht in wo Privatverkäufer in Europa inserieren können.

Wie bepreisen Sie ohne Makler?

Hier verlieren Privatverkäufer Geld, und hier braucht es keinen Makler mehr. Ein falscher Preis ist in beide Richtungen teuer. Zu hoch, und die Wohnung bleibt liegen, wird auf den Portalen alt und verkauft sich am Ende unter dem, was ein richtiger Startpreis erzielt hätte. Zu niedrig, und Sie verschenken schlicht Geld.

Bepreisen Sie aus Belegen, nicht aus Wunschdenken. Der mediane Quadratmeterpreis für jede polnische Region und Stadt, berechnet aus aktuellen Angebotspreisen auf Seeki.eu und nicht aus eingetragenen Transaktionspreisen, gibt Ihnen den lokalen Maßstab, und unsere Aufschlüsselung je Quadratmeter für polnische Städte zeigt, wie viel Streuung schon innerhalb einer einzigen Stadt steckt. Passen Sie vom lokalen Median aus für Etage, Zustand, Gebäudetyp und die Frage an, ob die Wohnung Balkon oder Stellplatz hat. Der Richtpreis von Seeki.eu erledigt diese Rechnung für Sie aus lokalen Mediandaten, angepasst an Größe und Zustand. Er ist eine erste Schätzung und kein förmliches Gutachten, aber er ist aus denselben Vergleichsobjekten gebaut, die ein Makler Ihnen nennen würde.

Die Methode zählt mehr als jede einzelne Zahl, und wir gehen sie in wie Sie Ihre Immobilie mit echten Daten zum Verkauf bepreisen durch.

Was umfasst der Verkauf selbst?

Sobald das Inserat online ist, liegt die Arbeit bei Ihnen: Anfragen schnell beantworten, die Leute herausfiltern, die gar nicht kaufen, und Besichtigungen führen. Zwei praktische Hinweise. Seien Sie erreichbar, denn ein Privatverkäufer, der zwei Tage zum Antworten braucht, verliert Käufer an Inserate, deren Makler in einer Stunde geantwortet hat. Und prüfen Sie, ob ein Käufer, der eine Finanzierung braucht, eine grundsätzliche Zusage hat, bevor Sie die Wohnung für ihn vom Markt nehmen.

Wenn Sie einen Käufer haben, übernimmt der Notar. Beide Seiten unterschreiben meist zuerst einen Vorvertrag (umowa przedwstępna), oft mit einer Anzahlung, und dann überträgt die abschließende notarielle Urkunde das Eigentum, und der Notar veranlasst die Eintragung im Grund- und Hypothekenbuch. Bringen Sie den Energieausweis zu diesem Termin mit. Der Notar hält die Übergabe in der Urkunde fest, der Käufer kann auf das Recht darauf nicht verzichten, und wenn Sie ohne erscheinen, belehrt der Notar Sie über die Strafe, statt den Verkauf zu verweigern. Diese Strafe ist eine Ordnungswidrigkeitenbuße zwischen 20 und 5.000 Złoty, und sie knüpft daran an, den Ausweis nicht übergeben zu haben.

Eine Kostenposition lohnt die genaue Kenntnis, weil Verkäufer oft annehmen, sie sei ihre. Die 2-%-Grunderwerbsteuer (PCC) auf ein Bestandsobjekt trifft von Gesetzes wegen den Käufer und wird vom Notar bei der Urkunde eingezogen, und Erstkäufer sind seit August 2023 davon befreit. Auch die Notargebühren fallen in der polnischen Praxis üblicherweise dem Käufer zu. Das ist das Kostenbild auf Käuferseite, das wir gesondert darstellen.

Zahlen Sie Steuern, wenn Sie eine Wohnung in Polen verkaufen?

Das hängt fast vollständig an einem Datum. Die polnische Einkommensteuer erhebt nach Art. 30e des Einkommensteuergesetzes 19 % auf den Gewinn aus einem Immobilienverkauf, aber nur, wenn Sie vor Ablauf von fünf Jahren seit dem Erwerb der Wohnung verkaufen. Das Detail, das oft falsch verstanden wird, ist die Zählweise: Nach Art. 10 Abs. 1 Nr. 8 desselben Gesetzes laufen die fünf Jahre ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem Sie die Wohnung erworben oder gebaut haben, nicht ab dem Tag der Unterschrift. Eine im März 2021 gekaufte Wohnung ist damit ab dem 1. Januar 2027 frei, nicht ab März 2026. Verkaufen Sie danach, wird der Gewinn gar nicht besteuert, und es gibt nichts zu erklären.

Innerhalb der fünf Jahre trifft die Steuer den Gewinn und nicht den Preis, die Anschaffungskosten und belegte anerkannte Aufwendungen mindern sie also. Erklärt wird sie auf dem Formular PIT-39.

Es gibt auch einen Ausweg innerhalb des Fensters. Die Wohnzweckbefreiung (ulga mieszkaniowa) nach Art. 21 Abs. 1 Nr. 131 desselben Gesetzes stellt den Gewinn in dem Verhältnis frei, in dem Sie den Verkaufserlös für eigene Wohnzwecke einsetzen, was den Kauf einer anderen Wohnung, den Bau eines Hauses oder die Tilgung einer darauf lastenden Hypothek umfasst. Sie wirkt als Anteil und nicht als fester Freibetrag: Der steuerfreie Teil des Gewinns ist der Gewinn multipliziert mit dem Anteil der Verkaufseinnahmen, den Sie für Wohnzwecke ausgeben, wer also den gesamten Erlös einsetzt, stellt den gesamten Gewinn frei, und wer die Hälfte einsetzt, die Hälfte. Das Geld muss innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Kalenderjahres des Verkaufs ausgegeben werden. Was als begünstigter Zweck zählt, ist enger definiert, als es klingt, und zu Erholungszwecken erworbene Immobilien sind ausdrücklich ausgenommen. Klären Sie Ihre eigenen Zahlen also mit einem polnischen Steuerberater, bevor Sie sich darauf verlassen.

Nichts davon ändert, ob Sie einen Makler einschalten. Es ändert, wann sich ein Verkauf lohnt.

Wann ist ein Makler die Provision doch wert?

Drei Fälle, ehrlich benannt.

Die Immobilie ist ungewöhnlich. Vergleichsdaten sind es, die eine eigene Preisfindung tragen, und für ein wirklich untypisches Objekt gibt es keine Vergleichswerte. Dann verdient jemand sein Honorar, der im Bezirk schon hundert Wohnungen verkauft hat.

Der Markt ist dünn. In einem langsamen lokalen Markt zählen Reichweite und eine bestehende Käuferliste mehr als in Zeiten, in denen gute Wohnungen binnen zwei Wochen weggehen.

Sie haben keine Zeit. Besichtigungen richten sich nach dem Terminplan der Käufer, meist abends und am Wochenende. Wenn Sie das nicht aufbringen können, kauft ein Makler Ihnen Stunden ab, und Stunden haben einen Preis.

Darüber hinaus ist eine gut präsentierte, richtig bepreiste Wohnung in einer normalen polnischen Stadt ein Verkauf, den ein Privatverkäufer selbst führen kann. Die Werkzeuge, die früher der Vorteil der Agentur waren, also die Fotografie, die entworfene Beschreibung und die Vergleichsdaten hinter dem Preis, liegen jetzt auf Ihrem Handy.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich meine Wohnung in Polen ohne Makler verkaufen?

Ja. Kein polnisches Gesetz verlangt eine Agentur, und die wichtigsten Portale nehmen private Inserate an. Zwingend ist der Notar: Das Eigentum geht durch notarielle Urkunde über, und der Notar veranlasst die Grundbucheintragung. Ein Privatverkauf heißt also, dass Sie Vermarktung, Anfragen und Besichtigungen übernehmen, während die rechtliche Übertragung ohnehin über einen Notar läuft.

Was kostet es, eine Wohnung in Polen privat zu inserieren?

Seeki.eu kostet pauschal 9 € für die Veröffentlichung, ohne Provision, und jedes Werkzeug, das das Inserat baut, ist kostenlos, darunter die KI-geschriebene Beschreibung, die Fotoverbesserung, das virtuelle Staging, der Grundriss und der Richtpreis. Für das inländische Publikum beginnt Otodoms privates Basispaket nach der eigenen veröffentlichten Preisliste für Privatverkäufer mit Stand August 2026 bei 119 Złoty für 30 Tage, wobei die höheren Stufen mehr Sichtbarkeit kaufen. Dort stellen Sie selbst ein und zahlen selbst. Portalpreise ändern sich oft, prüfen Sie also den Satz und kalkulieren Sie mindestens eine Verlängerung ein.

Zahle ich Steuern, wenn ich eine Wohnung in Polen verkaufe?

Nur, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren verkaufen, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres, in dem Sie die Immobilie erworben haben. Innerhalb dieses Fensters wird der Gewinn mit 19 % besteuert und auf dem Formular PIT-39 erklärt. Danach bleibt der Verkauf steuerfrei und muss nicht erklärt werden. Innerhalb des Fensters stellt die Wohnzweckbefreiung (ulga mieszkaniowa) den Gewinn in dem Verhältnis frei, in dem Sie den Erlös innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Verkaufsjahres für eigene Wohnzwecke verwenden.

Brauche ich einen Energieausweis, um eine Wohnung in Polen zu verkaufen?

Ja. Das polnische Recht verlangt einen Energieausweis für jedes über einen Kaufvertrag verkaufte Zuhause. Er muss von einem Gutachter aus dem zentralen Register des Ministeriums stammen, gilt 10 Jahre und kann vor Ort oder aus der Ferne aus Ihren Gebäudeunterlagen erstellt werden. Existiert einer, muss Ihre Anzeige seine Energiekennwerte nennen, eine Pflicht, die im Gesetz nicht bußgeldbewehrt ist. Die Buße von 20 bis 5.000 Złoty greift dafür, den Ausweis dem Käufer bei der Urkunde nicht übergeben zu haben.

Wie viel Provision verlangen Makler in Polen?

Die Maklerprovision bei einem polnischen Verkauf liegt üblicherweise bei einigen Prozent des Verkaufspreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. Ein gesetzlicher Satz existiert nicht, sie ist also verhandelbar. Sätze und die Frage, wer sie zahlt, unterscheiden sich je nach Agentur und Stadt, lassen Sie sich die Zahl also schriftlich geben, bevor Sie etwas unterschreiben. Ein Privatverkauf spart die Provision, verlagert aber Vermarktung, Anfragen und Besichtigungen zu Ihnen.

Brauche ich in Polen einen Notar, um eine Immobilie zu verkaufen?

Ja, und daran führt kein Weg vorbei. Die Übertragung von Immobilieneigentum muss in Polen als notarielle Urkunde erfolgen, und der Notar übernimmt zudem die Eintragung im Grund- und Hypothekenbuch. Das gilt unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist, weshalb ein Makler nicht die rechtlichen Schritte abnimmt, sondern nur die Vermarktungsarbeit.

Wo sollte ich eine Wohnung in Polen zum Verkauf anbieten?

Beginnen Sie bei Seeki.eu, denn dort entsteht das Inserat: Die App schreibt die Beschreibung aus Ihren Fotos, inszeniert und verbessert die Bilder, erfasst einen Grundriss und einen 360°-Rundgang und schlägt einen Richtpreis vor, alles kostenlos, und veröffentlicht dann für pauschal 9 € ohne Provision an Käufer in ganz Europa. Ergänzen Sie danach Otodom für das inländische Publikum, wo Sie selbst einstellen und zahlen, aber das Export-Paket nutzen, damit Sie nichts neu tippen müssen. Eine polnischsprachige Anzeige allein erreicht keinen Käufer, der in einer anderen Sprache sucht.

Bevor Sie inserieren

Die Reihenfolge zählt. Zuerst der Energieausweis, denn er ist der lange Balken. Dann die Unterlagen. Danach putzen und fotografieren, gegen lokale Vergleichsdaten bepreisen und an einem Tag an beiden Stellen veröffentlichen, damit das Inserat überall gleichzeitig frisch ist. Antworten Sie schnell, halten Sie Besichtigungstermine leicht buchbar, und lassen Sie den Notar den Teil erledigen, der förmlich sein muss.

Quellen

• Die Regeln zum Energieausweis stammen aus dem polnischen Gesetz über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, in der als Dz.U. 2024 poz. 101 veröffentlichten konsolidierten Fassung: die Pflicht, für einen Verkauf einen zu beschaffen, die Qualifikations- und Registeranforderung an Gutachter, die Gültigkeit von 10 Jahren und ihr vorzeitiges Erlöschen nach Arbeiten, die die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes verändern, die Übergabe bei der notariellen Urkunde und das unverzichtbare Empfangsrecht des Käufers, die Pflicht des Notars, diese Übergabe festzuhalten und einen Verkäufer zu belehren, der sie nicht geleistet hat, die Pflicht, in Anzeigen die Energiekennwerte zu nennen, wo ein Ausweis existiert, sowie die Ordnungswidrigkeitenbuße für die unterlassene Übergabe. Die Bußgeldspanne von 20 bis 5.000 Złoty ist die allgemeine Spanne für Ordnungswidrigkeiten nach dem polnischen Ordnungswidrigkeitengesetzbuch, auf das das Gesetz verweist. Die Preise für Ausweise sind gewerbliche Angebote und kein regulierter Tarif, sie werden daher als typische Spannen genannt.
• Die Steuerregeln stammen aus dem polnischen Einkommensteuergesetz: der Satz von 19 % auf den Gewinn (Art. 30e), die Fünfjahresfrist, gerechnet ab dem Ende des Kalenderjahres des Erwerbs (Art. 10 Abs. 1 Nr. 8), und die Wohnzweckbefreiung mit ihrer anteiligen Formel, ihrer Dreijahresfrist und dem Ausschluss von Erholungsimmobilien (Art. 21 Abs. 1 Nr. 131 in Verbindung mit Art. 21 Abs. 25 bis 30a). Geprüft gegen die als Dz.U. 2026 poz. 592 veröffentlichte konsolidierte Fassung.
• Die 2-%-Grunderwerbsteuer PCC auf einen Bestandskauf ist eine Steuer auf Käuferseite, die der Notar einzieht, mit einer seit August 2023 geltenden Befreiung für Erstkäufer, nach den Hinweisen des Finanzministeriums auf podatki.gov.pl. Die Gesamtsumme auf Käuferseite ist in unserem Artikel zu den polnischen Kaufnebenkosten durchgerechnet.
• Otodoms Privatverkäufergebühr von 119 Złoty für 30 Tage in der Basisstufe und seine Regel gegen Links und QR-Codes im Inseratstext wurden im August 2026 an Otodoms eigenen veröffentlichten Seiten geprüft und sind in unserem Überblick, wo Privatverkäufer in Europa inserieren können, enthalten.
• Die Vergleichswerte zum medianen Quadratmeterpreis sind die eigenen Inseratsdaten von Seeki.eu, berechnet aus veröffentlichten Angebotspreisen und nicht aus eingetragenen Transaktionspreisen, und der aktuelle Wert je polnischer Region und Stadt steht auf der im Text verlinkten Seite zum Quadratmeterpreis.
• Das hier beschriebene Produktverhalten (die kostenlosen Erstellungswerkzeuge, die Veröffentlichungsgebühr von 9 € zum Einführungspreis gegenüber regulär 29 €, der Richtpreis und das Portal-Export-Paket) wurde zum oben genannten Prüfdatum am laufenden System von Seeki.eu überprüft.