Haus kaufen in Österreich als Deutscher

Eine Münchner Familie kalkuliert Chalets oberhalb von Kitzbühel. Ein Düsseldorfer Ingenieur nimmt eine Stelle in Wien an. Ein Rosenheimer Paar schaut über den Inn und sucht etwas für den Ruhestand. Alle drei nehmen an, es werde sich anfühlen wie ein Kauf in einem anderen Bundesland. Meistens stimmt das. Der Teil, der nicht stimmt, hängt daran, was Sie mit der Immobilie vorhaben.

Zuletzt geprüft: 18. August 2026. Seeki.eu ist kein Rechts- oder Steuerberater, und dies ist eine Orientierung, keine Beratung. Grundverkehr und Freizeitwohnsitzrecht sind Landessache, sie ändern sich, und sie hängen ebenso sehr an der Gemeinde wie am Bundesland. Klären Sie Ihren Fall mit einem österreichischen Rechtsanwalt oder Notar.

Kann ein Deutscher in Österreich ohne Beschränkungen kaufen?

Ja, und am deutschen Pass bremst nichts. Österreich hat keine einheitliche Bundesregel dazu, wer kaufen darf. Es hat neun, eine je Bundesland, und jedes Grundverkehrsgesetz stellt EU- und EWR-Bürger beim Erwerb den Österreichern gleich. Das Genehmigungsverfahren für den Ausländergrunderwerb, geschrieben für Käufer aus Drittstaaten, wird für Sie nie eröffnet.

Was übrig bleibt, ist Papier, und zwar lokal geregelt. Wien nimmt EWR- und Schweizer Käufer von seinem Ausländergrunderwerbsgesetz aus, und Sie können eine Negativbestätigung darüber verlangen, dass keine Genehmigung nötig ist, die das Grundbuchsgericht oft sehen will. Mehrere Bundesländer wollen stattdessen eine Erklärung über die beabsichtigte Nutzung.

Keine einzige Zeile davon hängt daran, Deutscher zu sein. Sie hängt an der Gemeinde und daran, was Sie mit der Immobilie machen. Der ungarische Weg ins Burgenland folgt derselben Logik, die unser Ratgeber für ungarische Käufer Bundesland für Bundesland aufschlüsselt.

Wo ist der Zweitwohnsitz tatsächlich eingeschränkt?

Im Westen, und empfindlich. Tirol, Salzburg und Vorarlberg führen Freizeitwohnsitzregime, die Ferienwohnungen aus dem Wohnungsbestand heraushalten sollen, und die deutsche Nachfrage nach Alpenimmobilien ist ein guter Teil des Grundes, warum es sie gibt. Einen österreichischen Käufer binden sie genauso streng.

Hier lohnt eine Unterscheidung, die im Alltag verschwimmt. Ein Zweitwohnsitz im melderechtlichen Sinn ist zunächst nur eine weitere Wohnadresse. Ein Freizeitwohnsitz ist die raumordnungsrechtliche Kategorie: eine Wohnung, die nicht ganzjährig dem Wohnbedarf dient, sondern dem Urlaub und der Freizeit. Nur diese zweite Kategorie ist bewilligungspflichtig, und genau sie meinen Deutsche, wenn sie nach einem Zweitwohnsitz in Österreich suchen.

Der Mechanismus ist Widmung plus Register. Eine Wohnung darf nur dort als Freizeitwohnsitz dienen, wo die Gemeinde sie dafür gewidmet hat und wo sie im gemeindlichen Verzeichnis steht. Außerhalb dieses Bestands ist die Neuschaffung weitgehend gesperrt, und in den begehrten Gemeinden ist das Verzeichnis seit Jahren voll. Eine Wohnung im Skiort zu kaufen und sie an acht Wochenenden im Jahr zu nutzen ist genau das, was diese Gesetze verhindern sollen.

Beim Kauf geben Sie eine Erklärung über die beabsichtigte Nutzung ab. Unterschreiben Sie sie wahrheitsgemäß für eine Wohnung, in der Sie wohnen oder die Sie ganzjährig vermieten, geht der Kauf durch. Unterschreiben Sie Hauptwohnsitz und meinen Ferienwohnung, haben Sie einer Behörde gegenüber falsch erklärt, die das prüft, mit Strafen weit im fünfstelligen Bereich und der Befugnis, gegen die Immobilie selbst vorzugehen.

Kärnten und die Steiermark sind leichter unterwegs und begrenzen Zweitwohnsitze nur in Tourismusgemeinden. Wien, Niederösterreich und das Burgenland kennen überhaupt keine Quote, wo die Wohnung Ihr Zuhause oder eine Dauervermietung ist, stellt sich die Frage also nie. In Wien landen die meisten Deutschen, die beruflich umziehen, und die Bezirke gehen weiter auseinander, als es ein Durchschnitt über die ganze Stadt zugibt, was unser Halbjahresbericht zum Wiener Markt Lage für Lage aufschlüsselt.

Was kostet es zusätzlich zum Preis, verglichen mit Deutschland?

Rechnen Sie mit 9 % bis 12 %. Die Grunderwerbsteuer ist bundeseinheitlich und liegt bei einem gewöhnlichen Kauf unter Fremden nach § 7 GrEStG flach bei 3,5 %, so die Tarifseite des Finanzministeriums im Stand vom 1. Jänner 2026. Die Eintragung des Eigentums im Grundbuch kostet 1,1 %, ein Pfandrecht schlägt mit 1,2 % der besicherten Summe zu Buche. Der Vertragserrichter, der den Vertrag aufsetzt und das Geld hält, verlangt rund 1 % bis 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer, und ein Makler darf einem Käufer nach der Immobilienmaklerverordnung bis zu 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer verrechnen.

Halten Sie das gegen zu Hause. Die deutsche Grunderwerbsteuer ist Ländersache und reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Notar und Grundbuch kommen auf etwa 2 %, und seit der Reform vom Dezember 2020 wird die Provision beim Verkauf an einen Verbraucher geteilt, ein deutscher Käufer trägt also typisch rund 3 % zuzüglich Umsatzsteuer.

Die Summen liegen näher beieinander, als es beide Schlagzeilen nahelegen, weil Österreichs leichtere Steuer von einem schwereren Gebührenstapel aufgewogen wird. Das Bundesland, das Sie verlassen, bewegt die Zahl stärker als das, in das Sie eintreten.

Eine Zeile hat sich diesen Sommer geändert: Die befristete Befreiung von diesen Grundbuchgebühren für Eigennutzer ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen, und für einen Freizeitwohnsitz galt sie ohnehin nie. Das größere Bild steht in was ein Immobilienkauf in Europa wirklich kostet, und falls auch der Süden auf Ihrer Liste steht, in Immobilienkauf in Italien aus Deutschland oder Österreich.

Worin unterscheidet sich der Kauf von einem deutschen?

Der erste Unterschied ist, wer die Feder führt. Deutschland leitet jeden Verkauf durch einen Notar, zwingend und nach gesetzlichen Gebühren. Österreich lässt Ihnen die Wahl: Den Vertrag errichtet ein Vertragserrichter, entweder ein Notar oder ein Rechtsanwalt, der zugleich als Treuhänder auftritt und Ihr Geld hält, bis Sie im Grundbuch stehen. Die Honorare sind frei vereinbart, holen Sie das Angebot also früh und schriftlich ein.

Der zweite Unterschied ist, ab wann Sie gebunden sind. In Deutschland bindet nichts, bevor die notarielle Urkunde verlesen und unterschrieben ist. In Österreich bindet Sie ein schriftliches Kaufanbot in dem Moment, in dem der Verkäufer es annimmt, ohne dass ein Notar im Raum wäre. Deutsche Käufer unterschreiben so etwas zu leichtfertig, weil das nächstliegende deutsche Gegenstück kein Gewicht hat. Jede Bedingung, die Sie brauchen, gehört in dieses Dokument, die Finanzierung und die landesrechtliche Erklärung eingeschlossen, jede mit einer Frist.

Danach schreibt der Vertragserrichter den Kaufvertrag und nimmt das Geld in Treuhand, beide Unterschriften werden beglaubigt, und das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Das Eigentum geht mit der Einverleibung im Grundbuch über, nicht mit der Unterschrift. Planen Sie bei einem unkomplizierten Kauf 8 bis 14 Wochen ein.

Österreichische Bank oder deutsche Bank?

Mit ziemlicher Sicherheit die österreichische. Das Darlehen wird durch ein Pfandrecht im österreichischen Grundbuch besichert, und deutsche Kreditgeber nehmen bei Wohnbaufinanzierungen selten ausländische Sicherheiten, die Bank mit Ihrem Gehaltskonto wird also meist ablehnen. Fragen Sie trotzdem, rechnen Sie mit einem Nein, und eröffnen Sie parallel einen österreichischen Antrag.

Die österreichischen Regeln haben sich 2025 gelockert. Die KIM-Verordnung, die bei den meisten Wohnbaukrediten rund ein Fünftel des Preises an Eigenmitteln erzwang, ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Die Finanzmarktaufsicht hat sie durch einen Leitfaden zur nachhaltigen Wohnbaufinanzierung ersetzt, der dieselben Maßstäbe als aufsichtliche Erwartung führt statt als hartes Recht: bis zu 90 % Beleihung bei Auszahlung, Raten innerhalb von rund 40 % des Nettoeinkommens und eine Laufzeitgrenze um 35 Jahre.

Das ist der Fall für Ansässige. Ein deutscher Antragsteller ohne österreichischen Wohnsitz kommt mit dokumentiertem Einkommen typisch auf 60 % bis 70 % des Werts, planen Sie also ein Drittel des Preises in bar zusätzlich zu den Kaufnebenkosten ein. Eine Sorge dürfen Sie streichen: Beide Länder haben den Euro, das Darlehen trägt also kein Wechselkursrisiko.

Was passiert bei Vermietung und beim Verkauf?

Beides wird in Österreich besteuert, und beim Verkauf brechen die deutschen Erwartungen.

Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen stehen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Staat zu, in dem die Immobilie liegt, Österreich besteuert Ihre Miete also im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht progressiv, mit einem Zuschlag zur Bemessungsgrundlage für Nichtansässige. Deutschland stellt die Einkünfte anschließend frei, zieht sie aber für den Steuersatz auf Ihre deutschen Einkünfte heran, den Progressionsvorbehalt. Erklärt wird in beiden Ländern. Österreich hebt zudem eine jährliche Grundsteuer ein, die sich auf einige hundert Euro im Jahr beläuft.

Der Verkauf verdient es, vor dem Kauf gelesen zu werden. Österreich erhebt Immobilienertragsteuer von 30 % auf den Gewinn, ohne Behaltefrist, nach der sie verschwindet. Ein deutscher Eigentümer kennt § 23 EStG, wonach ein privater Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei wird. Österreich hat seine Spekulationsfrist 2012 abgeschafft. Halten Sie eine österreichische Wohnung zwanzig Jahre, wird der Gewinn weiterhin mit 30 % besteuert, für Ansässige wie für Nichtansässige. Eine Hauptwohnsitzbefreiung und eine Herstellerbefreiung gibt es, und keine von beiden deckt eine Ferienwohnung. Preisen Sie diese 30 % von Anfang an ein, denn in keinem Angebotspreis, den Sie lesen werden, sind sie sichtbar.

Häufig gestellte Fragen

Kann ein deutscher Staatsbürger in Österreich ein Haus ohne Genehmigung kaufen?

Ja. Jedes Grundverkehrsgesetz der Bundesländer behandelt EU- und EWR-Bürger beim Erwerb wie Österreicher, das für Drittstaatsangehörige geschriebene Genehmigungsverfahren gilt für einen deutschen Pass also nicht. Verlangt werden kann weiterhin eine Erklärung über die beabsichtigte Nutzung, und in Wien eine Negativbestätigung darüber, dass keine Genehmigung nötig ist.

Kann ich als Deutscher eine Wohnung in Österreich als Zweitwohnsitz kaufen?

Kaufen ja, als Freizeitwohnsitz nutzen nur eingeschränkt. In Tirol, Salzburg und Vorarlberg darf eine Wohnung nur dann der Freizeit dienen, wenn die Gemeinde sie dafür gewidmet und registriert hat, und in den beliebten Gemeinden ist dieser Bestand geschlossen. Ein österreichischer Käufer läuft gegen dieselbe Wand. Klären Sie die Gemeinde, bevor Sie besichtigen.

Ist der Kauf in Österreich teurer als in Deutschland?

Die Nebenkosten landen in weitgehend demselben Band von 9 % bis 12 %. Österreich verlangt überall flach 3,5 % Grunderwerbsteuer plus 1,1 % für die Eintragung, während die deutsche je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % liegt. Die Immobilie selbst ist teurer: Österreichische Wohnungen werden zum Median von 5.670 € je Quadratmeter angeboten, gegen 3.560 € in Deutschland, nach Inseratsdaten von Seeki.eu im August 2026.

Finanziert eine deutsche Bank eine österreichische Immobilie?

Meist nicht. Das Darlehen wird durch ein Pfandrecht im österreichischen Grundbuch besichert, und deutsche Kreditgeber nehmen bei Wohnbaufinanzierungen selten ausländische Sicherheiten, finanziert wird also in Österreich. Ein deutscher Antragsteller ohne österreichischen Wohnsitz leiht typisch 60 % bis 70 % des Werts. Beide Länder haben den Euro, das Darlehen trägt also kein Währungsrisiko.

Zahle ich österreichische Steuer, wenn ich vermiete?

Ja. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen werden Einkünfte aus Immobilien dort besteuert, wo die Immobilie steht, Österreich besteuert Ihre Miete also progressiv im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht, mit einem Zuschlag zur Bemessungsgrundlage für Nichtansässige. Deutschland stellt sie frei, nutzt sie aber für den Steuersatz auf Ihre deutschen Einkünfte.

Wie viel Steuer zahle ich beim Verkauf?

30 % des Gewinns als Immobilienertragsteuer, für Ansässige wie für Nichtansässige. Die zehnjährige Behaltefrist, die einen privaten Verkauf in Deutschland steuerfrei stellt, hat in Österreich kein Gegenstück, weil die Spekulationsfrist dort 2012 abgeschafft wurde. Eine Hauptwohnsitzbefreiung und eine Herstellerbefreiung gibt es, und keine von beiden deckt einen Zweitwohnsitz.

Bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben

Zwei Prüfungen entscheiden das meiste. Klären Sie, was die Gemeinde zur Freizeitnutzung sagt, bevor Sie sich in eine bestimmte Wohnung verlieben, denn eine Erklärung, die Sie nicht ehrlich unterschreiben können, ist das Einzige, was einen EU-Käufer noch stoppt. Und bepreisen Sie den Ausstieg so sorgfältig wie den Einstieg, denn 30 % ohne Zehnjahresausweg verändern, was ein langes Halten wert ist.

Der Rest ist ein Auswahlproblem, und genau dafür wurde Seeki.eu gebaut. Sie können österreichische und deutsche Inserate aus einem Konto beobachten, die Karte über die Grenze schwenken statt zwischen nationalen Portalen zu wechseln, eine engere Auswahl nebeneinanderstellen zu EZB-Kursen und die Note jedes Inserats für Vollständigkeit neben einem Standortwert von 0 bis 100 lesen. Halten Sie den mittleren Quadratmeterpreis in ganz Österreich gegen die deutsche Zahl und öffnen Sie dann den Immobilienkauf in Österreich als Ausländer (2026-Leitfaden) für das Bundesland, auf das Sie sich festlegen.

Quellen

Zusammengestellt im August 2026. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % stammt von der Tarifseite des österreichischen Bundesministeriums für Finanzen zu § 7 GrEStG im am 1. Jänner 2026 veröffentlichten Stand. Die Grundbuchgebühr von 1,1 % und die Pfandrechtsgebühr von 1,2 % stehen im Gerichtsgebührengesetz (TP 9 GGG), die Höchstprovision von 3 % zuzüglich 20 % Umsatzsteuer für Käufer in der Immobilienmaklerverordnung, deren Bestellerprinzip aus 2023 nur Mietverhältnisse erfasst, und die Immobilienertragsteuer von 30 % in § 30 EStG. Die deutschen Sätze je Bundesland folgen der Grunderwerbsteuerübersicht 2026. Die Finanzierungsmaßstäbe folgen dem Leitfaden der Finanzmarktaufsicht zur nachhaltigen Wohnbaufinanzierung, ergangen nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025.

Das Freizeitwohnsitzrecht ist Landesrecht und hier nur auf der Ebene wiedergegeben, die über Tirol, Salzburg und Vorarlberg hinweg trägt: Widmung plus gemeindliches Verzeichnis, eine Erklärung über die beabsichtigte Nutzung und empfindliche Strafen für eine falsche. Genaue Obergrenzen, Fristen und Strafhöhen unterscheiden sich nach Gemeinde und ändern sich häufig, prüfen Sie Ihre also mit einem österreichischen Rechtsanwalt oder Notar. Die Preisangaben sind mittlere Angebotspreise aus veröffentlichten Inseraten auf Seeki.eu im August 2026, keine Transaktionspreise und keine amtliche Statistik.