Portugalská daň IMT 7,5 % pro nerezidenty: kdo ji platí?

Pokud nejste daňovým rezidentem Portugalska, platíte dnes jednotnou daň z převodu 7,5 % z každého bytu či domu, který tam koupíte, a to od prvního eura. U bytu za 300 000 € to dělá 22 500 €. Portugalský rezident, který si stejný byt koupí jako druhé bydlení, zaplatí 11 605 €. Pravidlo platí od konce května 2026 a vyhnout se mu dá třemi cestami.

Naposledy zkontrolováno: 2026-09-30. Seeki.eu neposkytuje právní ani daňové poradenství. Text slouží k orientaci, nejde o radu. Pravidlo je nové, výklad finanční správy teprve přibývá a výsledek ve vašem případě závisí na tom, kde jste byli v minulosti daňovým rezidentem, a na majetkovém režimu vašeho manželství. Než cokoli podepíšete, ověřte si svou situaci u portugalského advokáta nebo certifikovaného účetního. Zdroje najdete na konci článku.

Kolik stojí sazba 7,5 % u bytu za 300 000 € nebo 500 000 €?

Rezidenti stoupají po schodech daňových pásem, která začínají na 0 % nebo 1 %. Nerezident jede výtahem rovnou do patra 7,5 %, a to z celé ceny.

Tabulka vychází ze sazebníku pro pevninské Portugalsko na rok 2026 podle článku 17 zákoníku o IMT (Código do IMT). Částky jsou zaokrouhlené na eura a základem daně je sjednaná kupní cena.

Příklad koupě	Nerezident (paušálně 7,5 %)	Rezident, druhé bydlení	Rezident, vlastní trvalé bydlení	Kolik nerezident zaplatí navíc oproti druhému bydlení rezidenta
Byt nebo dům za 100 000 €, Portugalsko	7 500 €	1 000 €	0 €	6 500 €
Byt za 300 000 €, distrikt Porto	22 500 €	11 605 €	10 542 €	10 895 €
Byt za 500 000 €, distrikt Lisabon	37 500 €	27 300 €	26 237 €	10 200 €
Vila za 1 000 000 €, distrikt Faro	75 000 €	60 000 €	60 000 €	15 000 €
Vila za 1 200 000 €, distrikt Faro	90 000 €	90 000 €	90 000 €	0 €

Kolkovné (Imposto do Selo) přidává každému dalších 0,8 %. Byt za 300 000 € vás tedy jako nerezidenta vyjde na 24 900 € na daních z koupě, zatímco rezident u druhého bydlení zaplatí 14 005 €. U lisabonského bytu za 500 000 € je to 41 500 € proti 31 300 €.

Částky pro rezidenty jsou spočtené metodou, kterou předepisuje sám zákoník: na část ceny až po horní hranici nejvyššího naplněného pásma se použije zveřejněná průměrná sazba, na zbytek následující mezní sazba. Kde je Portugalsko s celkovými náklady vedle ostatních zemí, ukazuje naše srovnání nákladů na koupi nemovitosti v Evropě.

Kdo je pro účely IMT nerezident?

Rozhoduje daňová rezidence, ne pas. Pravidlo dopadá na každého kupujícího, který není portugalským daňovým rezidentem podle článku 16 zákoníku o dani z příjmů fyzických osob (Código do IRS). Právě tento článek určuje, koho Portugalsko zdaňuje jako rezidenta.

Sazbu 7,5 % proto zaplatí německý pár, který v Portugalsku nikdy nežil, za rekreační byt v Portu. Stejně tak portugalský občan, který se narodil a vyrostl v Rotterdamu a daňovým rezidentem Portugalska nikdy nebyl. Občanství EU vám tu nijak nepomůže.

Pravidlo vypínají tři situace a všechny stojí přímo v novelizovaném článku 17:

• Už jste někdy byli daňovým rezidentem Portugalska. Počítá se jakákoli dřívější rezidence podle článku 16, a proto zůstávají na běžném sazebníku emigranti i bývalí rezidenti, kteří se vracejí. Pásma pro rezidenty platíte hned od prvního dne.
• Do dvou let od koupě se stanete daňovým rezidentem. Při převodu zaplatíte 7,5 % a rozdíl si pak nárokujete zpět.
• Nemovitost pronajmete k bydlení za regulované nájemné. Nájem musí začít do šesti měsíců od koupě a v prvních pěti letech trvat alespoň 36 měsíců, souvisle nebo s přestávkami. Potom si rozdíl nárokujete zpět.

Samotný postup koupě se nezměnil. Stále potřebujete portugalské daňové číslo a obvyklou kupní listinu u notáře, vše popisuje náš průvodce koupí nemovitosti v Portugalsku.

Jak se zdaňují manželé a spoluvlastníci?

Dvě jména na kupní listině mohou znamenat dva daňové výměry, nebo jen jeden. Finanční správa to vyjasnila v oběžníku 40131/2026 ze 4. září 2026.

Spoluvlastníci se posuzují každý zvlášť. Když si s kamarádem koupíte každý polovinu, vzniknou dvě samostatné daňové události a rezidence se u každého kupujícího testuje zvlášť. Spoluvlastník s portugalskou rezidencí platí ze svého podílu běžný sazebník, spoluvlastník bez ní ze svého podílu 7,5 %.

Manželé ve společném jmění platí jednou a společně. Oběžník bere takovou koupi jako jedinou daňovou událost, za kterou ručí oba manželé společně. Sazba 7,5 % se použije jen tehdy, když jsou oba manželé nerezidenti a ani jeden z nich nikdy nebyl daňovým rezidentem Portugalska. Stačí, aby jeden z manželů měl portugalskou rezidenci za sebou, a celá koupě se řídí běžným sazebníkem.

Samostatný kupující nebo manžel s odděleným majetkem se posuzuje sám za sebe. Týž oběžník potvrzuje, že když se kterýkoli z manželů ve společném jmění stane do dvou let rezidentem, mohou manželé o vrácení rozdílu požádat.

Nejvíc to řeší smíšené páry. Belgicko-portugalský pár, který žije v Antverpách a má společné jmění, zůstane na běžném sazebníku, pokud portugalský partner byl kdysi daňovým rezidentem Portugalska. Jak s cizími páry zacházejí jiné evropské trhy, shrnuje náš přehled pravidel pro koupi nemovitosti cizincem v Evropě.

Jak získat rozdíl zpět?

O vrácení musíte požádat sami a lhůta je krátká. Při převodu zaplatíte 7,5 % a potom žádáte o rozdíl oproti běžnému sazebníku. Finanční správa vám ho sama od sebe nepošle.

Lhůta je šest měsíců ode dne, kdy se stanete daňovým rezidentem, nebo ode dne podpisu nájemní smlouvy, která podmínky splňuje. Podle oběžníku se nárok uplatňuje správní stížností (reclamação graciosa) adresovanou finanční správě.

Strop nájemného stanoví článek 2 zákonného dekretu 97/2026 na 2,5násobek portugalské měsíční minimální mzdy pro rok 2026. Portugalská komora certifikovaných účetních to vyčísluje zhruba na 2 300 € měsíčně. Pokud pronajímáte více nájemníkům, strop platí pro nájemné celkem, ne pro každý podíl zvlášť. Limit se dá upravit ministerskou vyhláškou, takže si před podpisem nájemní smlouvy ověřte aktuální částku.

U bytu v Portu za 300 000 € má úspěšná žádost hodnotu zhruba 10 900 € oproti sazebníku pro druhé bydlení. Článek 17 neříká, co se stane, když pronájem skončí dřív než po 36 měsících a rozdíl už vám byl vrácen. To si vyjasněte se svým poradcem. Jak u stejné koupě vypadá financování, se dočtete v článku Hypotéka v Portugalsku pro cizince.

Proč nejlevnější bydlení odnese největší ránu?

Protože paušální sazba platí od prvního eura. Rezident, který kupuje vlastní trvalé bydlení do ceny 106 346 €, platí 0 % IMT. Vás stejná nemovitost za 100 000 € vyjde na 7 500 €.

Směrem nahoru se rozdíl v poměru k ceně zmenšuje, až úplně zmizí. Sazebník pro druhé bydlení rezidenta vrcholí na 8 % v pásmu od 330 539 € do 633 931 € a pak přechází na paušálních 6 % až do 1 150 853 €. Nad 1 150 853 € platí 7,5 % všichni, takže kupujícího na samém vrcholu trhu pravidlo nestojí nic.

Nejvyšší příplatek v eurech vychází těsně pod touto hranicí: 1,5 % z 1 150 853 €, tedy asi 17 263 €. O euro víc a příplatek klesne na nulu. V poměru k ceně ale nejvíc bolí spodní část trhu. Příplatek 10 895 € u bytu za 300 000 € představuje 3,6 % ceny. U nemovitosti za 100 000 € dělá příplatek 6 500 € celých 6,5 %.

Nepříjemné je to hlavně pro kupující, které láká levnější portugalské vnitrozemí. Nabídkové ceny za metr čtvereční se mezi regiony hodně liší, takže než si stanovíte rozpočet, podívejte se na aktuální medián.

Podrobný rozpis po regionech najdete na přehledu mediánových cen za metr čtvereční v Evropě.

Co to znamená pro kupující z Nizozemska, Belgie, Německa a Francie?

Právě na vás pravidlo míří. Pokud máte domov, práci i daňové přiznání v Nizozemsku, Belgii, Německu nebo Francii, jste kupující nerezident. Totéž samozřejmě platí, pokud žijete v Česku.

Počítejte se 7,5 % a k tomu 0,8 % kolkovného, tedy s 8,3 % z ceny ještě před poplatky notáři a za zápis do rejstříku. S tímto číslem plánujte. Případné vrácení berte jako bonus, který si musíte zasloužit přestěhováním nebo pronájmem za regulované nájemné.

Dvě věci se nemění. Koupě nemovitosti v Portugalsku vám stále nedává povolení k pobytu, protože cesta ke zlatému vízu přes nemovitosti se zavřela v říjnu 2023. Podrobnosti najdete v článku Portugalsko po zrušení zlatého víza za nemovitost. A zbytek postupu, od daňového čísla po kupní listinu, běží dál stejně, viz Koupě nemovitosti v Portugalsku jako cizinec (průvodce 2026).

Ještě k načasování. V dekretu jsme nenašli žádné přechodné ustanovení pro smlouvu o smlouvě budoucí podepsanou před 25. květnem 2026, u které se převod uskuteční až po tomto datu. Pokud je to váš případ, nechte si poradit dřív, než koupi dokončíte. Další pravidla se v Evropě mění příští rok, přehled najdete v článku o pravidlech pro nemovitosti, která se mění v roce 2027.

Jak vybírat bydlení v Portugalsku, když počítáte i s daní?

Berte 8,3 % jako součást ceny. Byt za 300 000 € je pro nerezidenta rozhodnutí za 324 900 €.

Na Seeki.eu můžete v Portugalsku hledat česky i nizozemsky, francouzsky, německy nebo anglicky a každou nabídkovou cenu vidíte v měně, kterou si zvolíte. Uložte si hledání pro vybraný distrikt a denní přehled vám bude posílat nové nabídky i zlevnění. Každá nemovitost na prodej s uvedenou cenou má odhad financování s měsíční splátkou podle posledního průměrného úroku portugalských hypoték. Výši vlastních zdrojů i dobu splácení si nastavíte sami. IMT do úvěru nepatří, takže s ním počítejte v hotovosti.

Když vám vyhovují dva byty, v Portu a v Lisabonu, porovnejte je vedle sebe i se třetím z jiného trhu, o kterém uvažujete.

Často kladené otázky

Platí nerezidenti v Portugalsku IMT 7,5 %?

Ano. Od konce května 2026 platí každý, kdo není portugalským daňovým rezidentem, jednotnou daň z převodu nemovitostí 7,5 % (IMT, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) z městské nemovitosti určené výhradně k bydlení, bez osvobození či slevy. Pravidlo zavedl zákonný dekret 97/2026. Platí od prvního eura bez ohledu na státní občanství, tedy i pro občany EU a pro portugalské občany žijící v zahraničí, kteří nikdy nebyli daňovými rezidenty Portugalska.

O kolik víc zaplatí nerezident u bytu za 300 000 €?

Zhruba o 10 900 €. Jako nerezident zaplatíte u bytu za 300 000 € daň z převodu (IMT) 22 500 €. Portugalský rezident, který ho kupuje jako druhé bydlení, zaplatí 11 605 € a u vlastního trvalého bydlení 10 542 €, podle sazebníku pro pevninu na rok 2026. Kolkovné (Imposto do Selo) přidá každému 2 400 €. Na Seeki.eu můžete procházet nabídky v Portugalsku s cenami ve své měně a sestavit rozpočet i s daní.

Dá se IMT 7,5 % získat zpět?

Ano, ve dvou případech. Rozdíl si můžete nárokovat, pokud se do dvou let od koupě stanete portugalským daňovým rezidentem, nebo pokud nemovitost pronajmete k bydlení za nájemné nejvýše ve výši 2,5násobku minimální mzdy pro rok 2026, tedy zhruba 2 300 € měsíčně. Nájem musí začít do šesti měsíců a trvat aspoň 36 měsíců v průběhu pěti let. Správní stížnost (reclamação graciosa) podáte do šesti měsíců ode dne, kdy se stanete rezidentem nebo podepíšete nájemní smlouvu.

Platí manželé 7,5 %, když jeden z nich v Portugalsku žil?

Ve společném jmění ne. Oběžník finanční správy 40131/2026 bere koupi do společného jmění jako jednu daňovou událost a sazbu 7,5 % použije, jen když jsou oba manželé nerezidenti a ani jeden nikdy nebyl daňovým rezidentem Portugalska. Spoluvlastníci, kteří nejsou manželé ve společném jmění, se posuzují jednotlivě. Spoluvlastník nerezident tak ze svého podílu zaplatí 7,5 %, zatímco spoluvlastník rezident běžná pásma.

Vyplatí se Portugalsko na druhé bydlení i s daní 7,5 %?

To záleží na konkrétní nemovitosti, ne jen na dani. Počítejte s 8,3 % z ceny na daň z převodu a kolkovné a pak porovnejte čistou cenu s alternativami. Na Seeki.eu si můžete ověřit mediánové ceny za metr čtvereční v portugalských regionech, postavit portugalský byt vedle nabídek z jiných zemí a uložit si hledání, aby vám denní přehled posílal nové nabídky i zlevnění.

Zdroje

• Zákonný dekret 97/2026 ze dne 20. května (Decreto-Lei n.º 97/2026), zveřejněný v Diário da República. Doplňuje do článku 17 zákoníku o IMT odstavce 10 až 12 a ve svém článku 2 stanoví strop regulovaného nájemného. Text na Portal das Finanças.
• Autoridade Tributária e Aduaneira, oběžník 40131/2026 ze 4. září 2026, ke spoluvlastníkům, manželům a postupu při vrácení daně. Oběžník na Portal das Finanças.
• Článek 17 zákoníku o IMT (Código do IMT) v konsolidovaném znění s pásmy pro rok 2026 podle zákona Lei 73-A/2025, pro všechny sazby a průměrné sazby rezidentů použité v tabulce. Článek 17 na Portal das Finanças.
• Ordem dos Contabilistas Certificados, portugalská komora certifikovaných účetních, k datu účinnosti 25. května 2026 a ke stropu nájemného zhruba 2 300 € měsíčně. Prezentace OCC, červen 2026.

Částky platí pro pevninské Portugalsko, Madeiru a Azory nepokrývají. Kolkovné 0,8 % se vybírá ze stejného základu jako IMT. Sazby a stropy se mění s každým rozpočtem, proto si svůj případ před závazkem ověřte u portugalského advokáta nebo certifikovaného účetního.