Můžou cizinci koupit nemovitost v Česku? Pravidla 2026

Naposledy revidováno: 2026-02-19

Stručná odpověď. Ano, nerezidenti mohou v Česku nemovitost koupit. Občané EU a EHP mají stejná práva jako čeští občané. Mimoevropští kupující mohou koupit jako fyzické osoby nebo, u větších transakcí, prostřednictvím české s.r.o., kterou vlastní. Daň z nabytí nemovitých věcí (4 %) byla v roce 2020 zrušena. Roční daň z nemovitosti a daň z nájmu však platí.

Tento text je orientační průvodce, nikoli právní rada. Pravidla se mění, a často nenápadně. Než cokoli podepíšete, projděte si svou situaci s českým notářem nebo advokátem se specializací na nemovitosti.

Můžou nerezidenti vůbec kupovat v Česku?

Krátká verze: ano. Obecný zákaz zahraničního vlastnictví českých nemovitostí neexistuje.

Občané EU a EHP mají v praxi stejná vlastnická práva jako čeští občané. Vyplývá to z pravidel jednotného trhu EU. Týká se to kupujících z Německa, Rakouska, Nizozemska, Irska i zbytku unie a EHP.

Mimoevropští kupující, včetně britských občanů po brexitu, Američanů, Kanaďanů, Švýcarů a dalších, mohou českou nemovitost koupit také, a to jako fyzické osoby. Pro větší transakce nebo kohokoli, kdo chce přehlednou vlastnickou strukturu, bývá průchodnější druhá cesta: koupit přes českou společnost s ručením omezeným (s.r.o.), kterou kupující vlastní. K té se dostaneme níže.

Sama nemovitost spadá pod celní a právní rámec EU. Vaše jméno (nebo jméno vaší firmy) skončí na stejném veřejném registru: v katastru nemovitostí.

Přímý nákup vs. nákup přes s.r.o.

Existují dvě praktické cesty:

1. Přímý nákup jako fyzická osoba. Kupní smlouvu podepisujete vlastním jménem. Vlastnictví se zapíše v katastru nemovitostí přímo na vás. Nejjednodušší cesta, obvykle vyhovující kupujícím z EU/EHP a mimoevropským kupujícím, kteří kupují jeden byt k osobnímu užívání.

2. Nákup přes českou s.r.o. Společnost je vlastníkem nemovitosti, vy jste vlastníkem společnosti. Kupující ji obvykle volí, když:

• Plánují držet více nemovitostí nebo provozovat pronájem.
• Chtějí oddělit osobní odpovědnost od majetku.
• Řeší přeshraniční dědickou posloupnost.
• Kupují společně s obchodními partnery.

S.r.o. přidává náklady na založení, roční účetnictví a povinnosti k dani z příjmu právnických osob. Není automaticky daňově výhodnější. Pro jeden rekreační byt jde často o zbytečnou složitost. Než se rozhodnete, nechte si od českého daňového poradce porovnat obě cesty na vaše reálné plány.

Přímé vlastnictví vs. s.r.o. – přehled

Aktéři transakce

Typická česká transakce s nemovitostí zahrnuje vedle vás a prodávajícího další čtyři strany:

• Realitní makléř. Vyhledá nemovitost a koordinuje obchod. Činnost je regulovaná zákonem o realitním zprostředkování.
• Notář nebo advokát. Sepíše nebo zkontroluje kupní smlouvu, vede úschovu prostředků a podá návrh na vklad do katastru. V Česku smlouvy často sepisuje advokát, prostředky pak leží v advokátní nebo notářské úschově.
• Banka. Eura nebo libry se v určitý okamžik změní na koruny. Banky pod dohledem ČNB tuto stranu zařídí spolu s případnou hypotékou.
• Katastrální úřad. Veřejný úřad, který zapisuje vlastnictví a zveřejňuje stav v katastru nemovitostí.

Notářská komora ČR i Česká advokátní komora vedou veřejné seznamy licencovaných členů ve vašem cílovém městě. Použijte je k ověření kohokoli, koho si najmete.

Bankovní stránka a doklad o původu prostředků

Ať kupujete na sebe nebo přes s.r.o., budete muset doložit, odkud peníze pocházejí. České banky a notáři jsou vázáni evropskými předpisy proti praní špinavých peněz, takže počítejte s následujícím:

• Identifikace (pas a u mimoevropských kupujících obvykle i druhý doklad).
• Doklad o adrese v zemi vašeho pobytu.
• Doklad o původu prostředků: typicky kombinace bankovních výpisů, prodejních dokladů z předchozí nemovitosti, výplatních pásek či dokladů z podnikání, případně dědictví nebo daru.

Otevření českého bankovního účtu pro nerezidenta je možné, ale ne okamžité. Některé banky vyžadují osobní návštěvu, jiné umožňují vzdálené ověření občanům EU. Pokud jdete cestou s.r.o., bude i firma potřebovat svůj český účet.

Hypotéky pro nerezidenty existují, ale jsou konzervativnější než pro rezidenty. LTV bývá nižší a ne každá banka půjčuje mimoevropským klientům. Pokud potřebujete úvěr, domluvte s bankou nejprve podmínky a teprve potom dělejte nabídku. Čeští prodávající obvykle nečekají dlouho, než si kupující dořeší financování.

Smlouva a katastr

Vlastní transakce má rozpoznatelný tvar:

1. Rezervační smlouva. Obvykle se podepisuje jako první, s rezervační zálohou (často přes realitní kancelář). Stahuje nemovitost z trhu po dobu prověřování.
2. Kupní smlouva. Sepisuje ji advokát nebo notář. Obě strany podepisují s úředně ověřenými podpisy.
3. Úschova. Kupní cena se ukládá u advokáta, notáře nebo banky. Prodávajícímu se uvolní teprve poté, co katastr převede vlastnictví.
4. Vklad do katastru. Podepsaná smlouva se podává na příslušný katastrální úřad. Existuje zákonná lhůta, během níž katastr zveřejní informaci o navrhované změně, aby bylo možné případně vznést námitky.
5. Převod vlastnictví a předání klíčů. Po zápisu se uvolní úschova a vy přebíráte klíče s předávacím protokolem.

Reálný čas od přijaté nabídky po klíče bývá obvykle několik měsíců, déle při hypotéce nebo při problémech s titulem (dědictví, podílové spoluvlastnictví, věcná břemena, stavební povolení, která se neshodují se skutečností).

Katastr nemovitostí je plně veřejný. Kdokoli s adresou si může zjistit, kdo nemovitost vlastní. Užitečné pro prověření prodávajícího a důvod k zamyšlení, čí jméno má na listu vlastnictví být.

Daně: co se reálně platí

Tahle část je plná mýtů, takže ji projděte pomalu a ověřte si aktuální informace u Finanční správy. Sazby a pravidla se opravdu mění.

Daň z nabytí nemovitých věcí. Česko zrušilo daň z nabytí nemovitých věcí (4 %) v roce 2020. Starší články online ji stále popisují, jako by platila. Neplatí. Kupující dnes neplatí samostatnou daň z pořizovací ceny.

DPH. Nové byty a domy mohou podléhat DPH v závislosti na prodávajícím a stavu nemovitosti. Poradce prodávajícího vám sdělí, zda je DPH v ceně. Při prodeji mezi soukromými osobami u staršího bytu se DPH obvykle neuplatňuje.

Daň z nemovitých věcí (roční). Vlastník platí roční daň, jejíž výši ovlivňuje umístění, výměra a typ nemovitosti. Výpočet zahrnuje místní koeficienty, takže dva podobně drahé byty v různých obcích mohou mít znatelně odlišnou roční daň. Spravuje ji finanční úřad.

Daň z příjmu z pronájmu. Pokud nemovitost pronajímáte, nájemné se v Česku zdaňuje. Pokud žijete v zemi se smlouvou o zamezení dvojího zdanění s Českem (Velká Británie, Německo, Nizozemsko, Rakousko, Irsko, USA a řada dalších tu smlouvu mají), o tom, jak se týž příjem řeší doma, rozhoduje smlouva. Koordinujte s daňovým poradcem na obou stranách.

Daň z kapitálových zisků. Zisk z prodeje české nemovitosti obecně podléhá u nerezidentů české dani z příjmů, přičemž pro vlastní bydlení po stanovené době držení existují konkrétní osvobození. Lhůty, osvobození i sazby se mohou měnit, takže nespoléhejte na konkrétní výsledek bez ověření.

Pokud kupujete přes s.r.o., zisk firmy podléhá dani z příjmu právnických osob a výplaty vám jako vlastníkovi se řídí příslušnou daňovou smlouvou.

Praktické rady

Zvolte strukturu nejdřív, mějte prostředky čisté a doložené, ověřte si list vlastnictví sami v katastru, přečtěte si průkaz energetické náročnosti a stanovy SVJ a spočítejte si průběžné náklady (roční daň, fond oprav, pojištění, případně správu při pronájmu).

Praha je nejmezinárodnější trh, ale Brno, Karlovy Vary, Plzeň i menší lázeňská města mají aktivní zahraniční segment. Projděte si nabídku bytů na prodej v Praze nebo přehled celého českého trhu.

Často kladené otázky

Musím v Česku bydlet, abych mohl koupit nemovitost?

Ne. Pro vlastnictví české nemovitosti není podmínkou trvalý pobyt. Občané EU a EHP mají stejná práva jako čeští občané, mimoevropští kupující kupují jako fyzické osoby nebo přes českou s.r.o., kterou vlastní. Doložíte totožnost, původ prostředků a projdete AML kontrolami v bance. Český pobyt podmínkou není.

Mohu si koupi financovat u české banky?

Ano, ale české hypotéky pro nerezidenty jsou konzervativnější než pro rezidenty. LTV bývá nižší a ne každá banka půjčuje občanům mimo EU. Promluvte s několika bankami před nabídkou, ať znáte chuť trhu a indikativní podmínky. Pokud financování spadne po podpisu, můžete přijít o rezervační zálohu.

Je lepší koupit jako fyzická osoba, nebo přes s.r.o.?

Pro jeden dům nebo rekreační byt je přímé vlastnictví obvykle jednodušší a levnější. S.r.o. dává smysl, když plánujete více nemovitostí, pronájem jako podnikání, oddělení odpovědnosti od majetku nebo jednodušší dědictví přes hranice. Výměnou jsou náklady na založení, roční účetnictví a daňová přiznání právnické osoby. Nechte si obě cesty od českého daňového poradce přepočítat na vaše reálné plány.

Jaké daně platím při prodeji?

U nerezidentů zisk z prodeje české nemovitosti obecně podléhá české dani z příjmů, s konkrétními osvobozeními pro vlastní bydlení po stanovené době držby. Lhůty, osvobození i sazby se mohou měnit, takže ověřte u Finanční správy. Pokud jste kupovali přes s.r.o., společnost platí z výnosu daň z příjmu právnických osob a výplaty vám podléhají příslušné daňové smlouvě.

Platí v Česku ještě 4 % daň z nabytí nemovitosti?

Ne. Česko zrušilo daň z nabytí nemovitých věcí v roce 2020. Kupující dnes neplatí samostatnou akvizční daň z ceny. Starší články online ji stále popisují, jako by platila. Neplatí. U novostaveb se může uplatnit DPH podle prodávajícího a roční daň z nemovitých věcí stále platí.

Jak dlouho typicky trvá nákup nemovitosti v Česku?

Od přijaté nabídky po klíče běžně několik měsíců. Posloupnost: rezervační smlouva, kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy, úschova, návrh na vklad do katastru, zápis po zákonné lhůtě, uvolnění úschovy a předání. Hypotéka, dědictví v řetězci titulu nebo spor o spoluvlastnictví termín prodlouží. Plánujte s rezervou a nepovažujte žádné datum za pevné.

Musím být u podpisu fyzicky v Česku?

Ne vždy. Většinu kroků lze řešit přes plnou moc s ověřeným podpisem a některé banky umožňují vzdálené ověření občanům EU. Alespoň jedna osobní návštěva bývá obvyklá (prohlídka, jednání s advokátem či notářem, dořešení účtu), ale plně vzdálená koupě je technicky možná, pokud ji váš zástupce zkoordinuje. Praktický průběh si předem dohodněte s vybraným advokátem nebo notářem.

Ještě jednou: orientace, ne poradenství

Český trh je k nerezidentům otevřený a dostupný, ale detaily (očekávání ohledně původu prostředků, notářská praxe, daňová přiznání, struktura přes s.r.o.) se mění a závisí na vaší osobní situaci. Devadesátiminutová konzultace s českým advokátem na nemovitosti nebo notářem, ještě před nabídkou, je to nejlevnější pojištění, jaké si pro celou transakci pořídíte. Využijte ho.