Jak získat NIE před koupí nemovitosti ve Španělsku: 2026

Naposledy ověřeno: 12. 3. 2026

Ano. Pokud jako cizinec kupujete nemovitost ve Španělsku, potřebujete NIE (Número de Identidad de Extranjero) ještě před podpisem kupní smlouvy u notáře a zápisem do katastru. Požadavek platí bez ohledu na to, zda plánujete ve Španělsku bydlet. Bez NIE ho budou žádat prodávající, notář i katastr, a transakci jednoduše nelze uzavřít.

Tento návod je psán pro britské, irské, nizozemské a německé kupující, typicky důchodce a kupce druhé nemovitosti na španělském pobřeží, Baleárských a Kanárských ostrovech. Užitečný je i pro kupce z Česka. Je to orientace, ne právní rada. Postup se liší podle konzulátu i podle španělské provincie. Konkrétní detaily ověřte na úřadě, kde budete žádat, a u španělského gestora nebo abogada.

Co NIE je — a co není

NIE je osobní identifikační číslo pro cizince, vydávané španělskou Policía Nacional prostřednictvím Oficina de Extranjería (úřadu pro cizince), případně španělskými konzuláty v zahraničí. Je to daňové a administrativní ID, které použijete pro podpis escritury (kupní smlouvy) u notáře, pro úhradu daně z převodu nemovitosti, pro zápis do Registro de la Propiedad (katastru), pro zřízení energií i pro otevření španělského bankovního účtu.

NIE není pobyt. Neopravňuje k pobytu ve Španělsku, k práci ani k veřejnému zdravotnímu pojištění. Rezidenti, včetně Britů, kteří po brexitu získali residenci, procházejí jiným řízením (TIE nebo registr rezidenta), které vede k vydání karty a které NIE obsahuje.

Než začnete: co budete potřebovat

Zhruba v tomto pořadí budete potřebovat:

• Platný cestovní pas s minimálně šestiměsíční platností. Originál i čitelnou kopii.
• Důvod žádosti o NIE. U kupců nemovitosti "ekonomický zájem" v podobě připravované koupě. Připravte si doklady: podepsanou rezervační smlouvu (contrato de arras), návrh escritury nebo písemné potvrzení od realitní agentury, že jste v procesu nákupu.
• Doklad o adrese v ČR (faktura za energie či bankovní výpis, obvykle ne starší než tři měsíce).
• Dvě průkazové fotografie (některé úřady berou jednu, některé žádnou, pro jistotu vezměte dvě).
• Vyplněný formulář EX-15 (oficiální žádost o NIE).
• Doklad o úhradě modelo 790 (správní poplatek za NIE, přesná částka se mění, aktuální výši ověřte na webu Policía Nacional nebo na konzulátu).
• Pokud žádost podává v zastoupení někdo jiný (španělský advokát nebo gestor), je potřeba notářsky ověřená plná moc (poder), která ho k tomu opravňuje. Plné moci vystavené v ČR obvykle potřebují apostilu, potvrďte si to se svým španělským advokátem.

Krok za krokem: jak NIE získat

1. Rozhodněte, kde podáte žádost: konzulát nebo Španělsko

Máte dvě hlavní možnosti:

• Na španělském konzulátu v ČR (Praha). Doporučujeme, pokud máte před koupí čas. Konzulát žádost zpracuje a vydá certifikát NIE, vyzvednete si ho osobně nebo dostanete poštou. Termíny se objednávají přes web konzulátu, v sezóně bývá poptávka vysoká.
• Ve Španělsku na Oficina de Extranjería nebo na pověřené policejní stanici. V některých provinciích rychlejší, v jiných pomalejší. Potřebujete předem rezervovaný termín (cita previa) přes oficiální sede electrónica Policía Nacional. Hodně kupců spojí návštěvu s prohlídkovým výjezdem.

Třetí možností je udělit plnou moc španělskému advokátovi nebo gestorovi, který za vás požádá přímo ve Španělsku. Běžné u kupců, kteří nemohou cestovat.

2. Vyplňte formulář EX-15

Formulář EX-15 si stáhněte z webu španělského Ministerstva vnitra (Ministerio del Interior). Má dvě strany. Vyplňte ho hůlkovým písmem ve španělštině černou propiskou, nebo elektronicky a vytiskněte. Klíčová pole: celé jméno tak, jak je v pasu, jména rodičů, státní příslušnost, číslo pasu, aktuální adresa v ČR a důvod žádosti (zatrhněte "intereses económicos" a uveďte, že kupujete nemovitost). Podepište a datujte.

3. Uhraďte modelo 790

Modelo 790 je oficiální formulář k poplatku za NIE. Stáhněte ho z webu Agencia Tributaria (španělský finanční úřad) nebo z portálu Policía Nacional, vyplňte ho a zaplaťte v kterékoli španělské bance, v některých případech i online. Banka formulář orazítkuje. Orazítkovaný díl přinesete s sebou k termínu. Samotný poplatek je malý správní obnos, aktuální výši najdete na oficiálním webu.

Pokud žádáte na konzulátu v ČR, ekvivalentní poplatek řeší konzulát lokálně a modelo 790 funguje jinak. Řiďte se pokyny konkrétního konzulátu.

4. Zarezervujte si termín

Pro žádost ve Španělsku: použijte Sede Electrónica del Ministerio de Política Territorial nebo portál pro cita previa Policía Nacional. Vyberte provincii, řízení "Asignación de NIE a instancia del interesado" a nejbližší úřad. Čekací doby na termín jsou reálné, zvlášť v pobřežních provinciích (Málaga, Alicante, Murcia, Baleáry) v hlavní nákupní sezóně.

Pro žádost na konzulátu: rezervace přes web konzulátu. Lhůty se pohybují od pár dnů po několik měsíců.

5. Dostavte se k termínu

Vezměte originály i kopie všeho: pas, podepsaný EX-15, orazítkovaný modelo 790, doklad o ekonomickém důvodu (rezervační smlouva, dopis agentury), doklad o adrese v ČR a fotografie. Úředník zkontroluje doklady, sejme otisk nebo podpis a buď vydá certifikát NIE na místě, nebo si vás vyžádá zpět za několik pracovních dnů.

6. Vyzvedněte si certifikát a opatrujte ho

NIE je papírový certifikát, list A4 s osobním číslem a vašimi údaji. Není to karta. Originál pečlivě uschovejte a pořiďte si několik ověřených kopií. Notář, banka i katastr ho budou chtít vidět. Sken se hodí, ale většina protistran chce fyzickou kopii a možnost porovnat ji s originálem.

Pokud má certifikát uvedenou platnost, ověřte si ji. Některé úřady a konzuláty vydávají NIE s lhůtou, ve které je třeba ho využít k uvedenému účelu. Samotné číslo je trvalé, ale banky a notáři často chtějí čerstvý certifikát.

7. Použijte ho: notář, daně, katastr

S NIE v ruce můžete podepsat escritura pública de compraventa u notáře, uhradit daň z převodu (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP, u rezalu) nebo DPH (IVA, u novostavby) a zapsat vlastnictví do Registro de la Propiedad. Vaše NIE se objeví na všech dokumentech.

Nejčastější chyby

• Plné termíny. Termín je úzké hrdlo. Nepodepisujte rezervační smlouvu s napjatým termínem uzavření, dokud reálně nevíte, kdy NIE získáte.
• Zapomenutý orazítkovaný modelo 790. Někteří žadatelé přijdou s vyplněným formulářem, ale bez úhrady a razítka banky. Úřad je pošle domů.
• Špatný "důvod" na EX-15. Zatrhněte ekonomický zájem, ne pobyt, a doložte konkrétní důkaz o koupi. Obecné "rozmýšlím se" se občas neuznává.
• Propadlý certifikát. Pokud jste NIE získali kvůli dřívější cestě a certifikát je staršího data, banky a notáři často trvají na novém vydání, i když číslo zůstává.
• Vady plné moci. Plné moci bez apostily nebo bez explicitní zmínky o žádosti o NIE se odmítají. Nechte si formulaci sepsat španělským advokátem.
• Neshodná jména. Pište jméno přesně tak, jak je v pasu, včetně středních jmen a diakritiky, na všech dokumentech. Rozdíly mezi pasem, EX-15 a rezervační smlouvou vedou ke zdržení.

Co následuje

Jakmile máte NIE, můžete pokračovat se zbytkem koupě:

• Otevřete si španělský účet. Většina bank vám otevře nerezidentský účet proti NIE a pasu. Účet potřebujete na rezervaci, daně a energie.
• Najměte si gestora nebo advokáta. Gestoría řeší daňové a administrativní úkony, abogado navíc právně zkontroluje smlouvu a titul. Pro nerezidenty se doporučuje nezávislý abogado (ne advokát prodávajícího).
• Vyžádejte si nota simple z Registro de la Propiedad, jednostránkový výpis s vlastníkem, hypotékami a věcnými břemeny. Levné, rychlé a vyplatí se to udělat ještě před úhradou rezervační zálohy.

Prohlédněte si aktuální nabídku ve Španělsku nebo se zaměřte na Costa del Sol v okolí Málagy, jeden z nejaktivnějších trhů se zahraničními kupci, a udělejte si obrázek o cenách, než vyrazíte.

Časté dotazy

Potřebuju NIE, i když si jen prohlížím byty a zatím nekupuji?

Ne. NIE je potřeba až k podpisu rezervační smlouvy nebo kupní smlouvy. Prohlížet, ptát se na hypotéku a podepsat nezávazný projev zájmu lze i bez něj. Žádost o NIE rozjeďte, jakmile máte konkrétní nemovitost a termín uzavření, ne dřív.

Může NIE získat můj španělský advokát, aniž bych musel cestovat?

Ano. Udělíte plnou moc (poder) advokátovi nebo gestorovi, který za vás podá žádost na Oficina de Extranjería. Plná moc musí obsahovat konkrétní formulace a u kupců z ČR vyžaduje apostilu. Přesné znění si nechte sepsat španělským advokátem.

Jak dlouho NIE trvá?

Záleží. Na konzulátech od několika dnů po několik měsíců. Ve Španělsku se po obdržení termínu certifikát obvykle vydává ten samý den nebo do pěti pracovních dnů. Těžké je sehnat termín. V zatížených provinciích to může trvat týdny. Termín uzavření nepotvrzujte, dokud NIE nedržíte v ruce.

Potřebuje NIE i můj partner / manželka?

Ano. Pokud na kupní smlouvě budou dvě osoby, každá potřebuje svoje NIE. Žádejte současně, stejné formuláře, stejný poplatek na osobu, ideálně stejný termín.

Je NIE totéž co rezidence?

Ne. NIE je jen identifikační číslo pro cizince. Rezidence je samostatný status s vlastním řízením, doklady a (u Britů po brexitu) i vízem. NIE lze držet desítky let, aniž byste byli španělským rezidentem. Mnoho britských a irských majitelů druhého bydlení to tak má.

Co když certifikát NIE ztratím?

Číslo samo o sobě je trvalé, neexpiruje ani se nemění. Pro jakoukoli další transakci ale potřebujete duplikát certifikátu. Požádejte o něj na libovolné Oficina de Extranjería nebo na španělském konzulátu, předložte pas a, máte-li, původní číslo spisu.

Ještě jednou: orientace, ne rada

Pravidla okolo NIE vypadají na papíře jednoduše a mají ve zvyku se měnit, jakmile dorazíte k přepážce. Krátká konzultace se španělským abogadem nebo gestorem ještě před rezervací termínu je nejlevnější pojistka celé transakce. Řeknou vám přesně, jaké doklady tento měsíc váš konzulát nebo provincie chtějí, a ušetří vám zbytečnou cestu.