Іпотека в Іспанії для нерезидентів: скільки дадуть?

Іспанські банки кредитують нерезидентів, але розраховуйте на від 60% до 70% вартості нерухомості, тоді як резидент зазвичай отримує 80%. Для квартири в Аліканте з медіанною ціною пропозиції на Seeki.eu кредит на 70% коштує 867 € на місяць, а найважче зібрати перший внесок.

Востаннє переглянуто: 2026-10-15. Seeki.eu не є іпотечним, юридичним чи податковим радником, і цей текст є орієнтиром, а не порадою. Політики банків, ставки й ліміти змінюються, а ваші умови залежать від доходу, податкового резидентства та самого об'єкта. Перш ніж щось підписувати, уточніть свій випадок у банку, у зареєстрованого кредитного посередника або в іспанського юриста.

Чим відрізняються умови іпотеки для резидентів і нерезидентів в Іспанії?

Уявіть іспанську іпотеку як один договір із двома прейскурантами. Закон, що вас захищає, однаковий, хоч ви живете в Мадриді, хоч у Мюнхені. Резидент позичає до 80% ціни. Ви позичаєте менше, часто на коротший строк.

Умова	Резидент Іспанії	Нерезидент
Співвідношення кредиту до вартості (LTV)	До 80% меншої з двох сум: ціни або оцінки	Нижчий, зазвичай від 60% до 70%; на друге житло 60% у Bankinter, від 70% до 80% в Unicaja
База оцінки	Менша з двох сум: ціна або банківська оцінка	Те саме правило
Максимальний строк	До 30 років	Коротший, жоден банк не публікує цифру
Вік на момент останнього платежу	Зазвичай не пізніше 75 років	Те саме
Кредитна перевірка	Реєстр ризиків Banco de España	Плюс кредитна історія з вашої країни
Особа й податки	Іспанське посвідчення особи	Номер іноземця (NIE) або паспорт, плюс довідка про податкове резидентство
Хто платить нотаріусу, реєстру й гербовий збір за кредитом	Банк	Банк
Обов'язковий період очікування перед підписанням	10 календарних днів	10 календарних днів

Banco Sabadell, один із великих роздрібних банків Іспанії, рахує кредит від меншої з двох сум, оцінки або ціни, і зазначає, що ліміт для нерезидентів «зазвичай нижчий». Bankinter і Unicaja називають власні стелі для другого житла, а саме друге житло купує більшість нерезидентів. Жоден іспанський банк не публікує фіксованої стелі для нерезидентів, тож закладайте в бюджет від 60% до 70%.

Як Іспанія виглядає поруч із дев'ятьма іншими ринками, показує наш посібник з іпотеки для нерезидентів в ЄС. Саму купівлю, від договору резервування до нотаріального акта, описує іспанський посібник для покупців.

Скільки коштує іпотека для нерезидента на медіанній квартирі в Аліканте?

Справжній вхідний квиток тут перший внесок. Щомісячний платіж є меншою проблемою.

Медіанна ціна пропозиції квартири в Аліканте на Seeki.eu становить 259 900 € станом на жовтень 2026 року. Ось розрахунок для квартири за цією ціною за трьох рівнів LTV, кожен за середньою іспанською ставкою на нові житлові кредити.

Сценарій	Кредит	Перший внесок	Щомісячний платіж (3,04%, 25 років)
Резидент, 80%	207 920 €	51 980 €	990 €
Нерезидент, 70%	181 930 €	77 970 €	867 €
Нерезидент, 60%	155 940 €	103 960 €	743 €

Платежі пораховано за стандартною ануїтетною формулою. Якщо банк дасть вам ставку на цілий відсотковий пункт вищу, кредит на 70% коштуватиме приблизно на 100 € більше на місяць.

Тепер додайте податок. Comunitat Valenciana стягує 9% податку на передачу майна за вторинне житло такої ціни, тож за типового кредиту для нерезидента вам потрібно близько 101 000 € готівкою ще до нотаріуса, реєстру та юриста. Банк кредитує під нерухомість. Податок платите ви.

Емпіричне правило Sabadell: платіж має бути меншим за 30% вашого чистого доходу. Ту саму арифметику з погляду нідерландського покупця подано в статті про купівлю житла в Іспанії з Нідерландів.

Іспанські іпотечні ставки у 2026 році фіксовані чи плаваючі?

В Іспанії звичний порядок перевернутий. У серпні зафіксувати ставку на понад десять років було дешевше, ніж узяти плаваючу.

Дані Європейського центрального банку щодо нових іспанських житлових кредитів показують фіксовану ставку на понад десять років 2,76% у серпні, нижче за плаваючу. За підрахунком іспанської статистичної служби INE, майже дві третини зареєстрованих у липні житлових іпотек мали фіксовану ставку.

Плаваючі кредити в Іспанії прив'язані до однорічного Euribor плюс маржа банку, часто після фіксованого початкового періоду, як видно з умов продуктів самого Bankinter. Bankinter, наприклад, пропонує нижчу ставку, якщо ви берете в нього інші продукти. Порівнюйте пропозиції за річною процентною ставкою (TAE), яка враховує ці додатки.

Sabadell зазначає, що ваша ставка може виявитися вищою, ніж у резидента. Вам доступні фіксовані, плаваючі та змішані продукти. Ставки дванадцяти країн поруч зібрано в статті про справжню вартість купівлі житла в Європі.

Які документи іспанський банк вимагає від нерезидента?

Іспанський закон про іпотеку, Ley 5/2019, зобов'язує банк перевірити шість речей перед видачею кредиту, і брати з вас за це плату він не може.

Перші три стосуються вашої зайнятості, поточного й очікуваного доходу. Інші три стосуються активів і заощаджень, постійних витрат та наявних боргів. Банк має сказати вам, які перевірювані підтвердження надати.

Він також мусить перевірити центральний реєстр ризиків Banco de España (CIRBE). Історії там у вас немає, якщо ви раніше не позичали в іспанського кредитора.

Ось чому пакет документів нерезидента більший. Sabadell називає чотири додаткові пункти:

• ваш ідентифікаційний номер іноземця (NIE) або чинний паспорт
• довідка про податкове резидентство з вашої країни
• ваша кредитна історія з країни, де ви є податковим резидентом
• підтвердження стабільної зайнятості та доходу

На практиці підтвердження доходу означає розрахункові листки або звітність бізнесу, податкові декларації та банківські виписки, перекладені іспанською. Іспанський банківський рахунок за законом не обов'язковий, хоча Sabadell радить його мати для сплати щомісячних платежів.

Почніть з оформлення NIE, бо без нього нічого не підписати. Наш покроковий посібник про NIE розповідає про консульства, запис на прийом і довіреності.

Хто оплачує витрати на іпотеку в Іспанії?

Рахунок розподілено чітко. Іспанський закон про іпотеку, Ley 5/2019, покладає більшість витрат на оформлення іпотеки на кредитора, а іспанський закон про гербовий збір робить банк платником податку за іпотечним актом.

Витрата	Хто платить	Правова підстава
Оцінка нерухомості (tasación)	Ви	Ley 5/2019, ст. 14.1.e
Адміністративний агент (gestoría)	Банк	Ley 5/2019, ст. 14.1.e
Нотаріальні витрати за іпотечний акт	Банк	Ley 5/2019, ст. 14.1.e
Внесення іпотеки до реєстру нерухомості	Банк	Ley 5/2019, ст. 14.1.e
Гербовий збір за іпотечний акт (AJD)	Банк	Закон про гербовий збір, ст. 29
Копії акта	Той, хто їх просить	Ley 5/2019, ст. 14.1.e
Комісія за оформлення, якщо погоджена	Ви, один раз	Ley 5/2019, ст. 14.4

Комісія за оформлення (comisión de apertura) необов'язкова. Якщо банк її бере, за законом вона стягується один раз і покриває всю роботу з розгляду та оформлення.

На страхуванні банк повертає собі маржу. Він може вимагати страхування житла від пошкоджень і поліс, що гарантує погашення, зазвичай страхування життя. Але Ley 5/2019 зобов'язує його прийняти рівноцінний поліс від іншого страховика, без комісії й без погіршення умов кредиту. Це спростовує поширене переконання, що страховка має бути саме від банку-кредитора.

Купівля оформлюється окремо. Податок на передачу майна, нотаріус і реєстр за договором купівлі лягають на вас, залежно від регіону, як показує наше порівняння витрат на купівлю у Франції, Іспанії та Німеччині.

Скільки це триває і чи можна отримати попереднє схвалення?

Орієнтовні умови можна отримати рано. Обов'язкову для банку пропозицію ви не отримаєте, доки немає об'єкта й оцінки.

Sabadell описує послідовність. Банк вивчає вашу платоспроможність і видає переддоговірний інформаційний лист (FIPRE) з орієнтовними умовами. Це найближче до попереднього схвалення, і банк він не зобов'язує. Коли об'єкт оцінено, банк видає Європейський стандартизований інформаційний лист (FEIN), який є обов'язковою для банку пропозицією на погоджений строк.

Далі починають спливати строки, встановлені законом. FEIN і стандартизований лист попереджень мають надійти до вас щонайменше за 10 календарних днів до підписання. Ви також мусите особисто з'явитися до нотаріуса на власний вибір не пізніше ніж за день до підписання, щоб безкоштовно отримати пояснення договору. Без цього протоколу акт підписати не можна.

Тож закладіть ці дні між обов'язковою пропозицією та підписанням, плюс стільки, скільки займуть NIE та переклад документів. Плануйте поїздку під зустріч із нотаріусом або оформіть довіреність через свого юриста. Поки банк призначає оцінку, продовжуйте стежити за житлом у Comunitat Valenciana на випадок, якщо оцінка вийде низькою.

Де нерезидентові вистачить меншого першого внеску?

Місто визначають ваші гроші на руках, а не дохід. За LTV 70% банк скрізь фінансує однакову частку, тож перший внесок зростає разом із медіаною.

Місто	Медіанна ціна квартири (Seeki.eu, 14 жовт. 2026)	Перший внесок за LTV 70%	Щомісячно за 3,04%, 25 років
Іспанія, усі оголошення	242 100 €	72 630 €	807 €
Аліканте	259 900 €	77 970 €	867 €
Валенсія	330 000 €	99 000 €	1 100 €
Барселона	385 000 €	115 500 €	1 284 €
Мадрид	460 000 €	138 000 €	1 534 €

Медіанна площа квартири в Аліканте ще й більша, ніж у Мадриді, а медіанна ціна за квадратний метр у кожному іспанському місті показує, наскільки узбережжя дешевше за столицю. Податок на передачу майна сплачується додатково, і кожен регіон встановлює його сам.

Якщо у вашому списку є й Португалія, прочитайте, як португальські банки ставляться до іноземного покупця, і загляньте в португальський посібник для покупців. Італійська версія, іпотека в Італії для іноземців, іде наступною в цій серії.

Порівняння для переїзду на Seeki.eu рахує це у зворотному напрямку. Введіть один бюджет у євро, і воно впорядкує до 30 міст Європи за тим, що за ці гроші можна купити. Так ви дізнаєтеся, якому ринку відповідає ваш перший внесок, ще до того, як будь-який банк побачить вашу справу.

Поширені запитання

Чи може нерезидент отримати іпотеку в Іспанії?

Так. Іспанські банки кредитують покупців, які живуть і сплачують податки за кордоном, з тими самими правовими гарантіями, що й для резидента. Розраховуйте на нижче співвідношення кредиту до вартості, зазвичай від 60% до 70% меншої з двох сум, ціни або банківської оцінки, тоді як резидентам дають до 80%. Seeki.eu публікує медіанну ціну за квадратний метр для кожного іспанського міста за чинними оголошеннями, тож розмір першого внеску можна оцінити ще до подання заявки.

Який перший внесок потрібен нерезидентові для купівлі в Іспанії?

Розраховуйте приблизно на 30% ціни готівкою, плюс податок на передачу майна. Для квартири в Аліканте з медіанною ціною пропозиції на Seeki.eu типовий кредит для нерезидента залишає вам близько 78 000 € до сплати, а зверху йде 9% податку на передачу майна в Comunitat Valenciana. Нотаріус, реєстр і юрист за договором купівлі коштують окремо, тож закладіть їх у бюджет ще до поїздки на перегляд.

Які іпотечні ставки в Іспанії для нерезидентів у 2026 році?

Нові іспанські житлові кредити в серпні 2026 року мали середню ставку 3,04% за даними Європейського центрального банку, а кредити з фіксацією на понад десять років були дешевшими за плаваючі. Плаваючі кредити прив'язані до однорічного Euribor плюс маржа банку. Banco Sabadell, великий іспанський кредитор, зазначає, що ваша ставка може бути вищою, ніж у резидента, тож порівнюйте пропозиції за річною процентною ставкою, яку в Іспанії називають TAE.

Хто платить нотаріусу та податки за іспанською іпотекою?

За іпотечний акт платить банк. Іспанський закон про іпотеку, Ley 5/2019, покладає на кредитора нотаріуса, внесення до реєстру нерухомості та адміністративного агента, а іспанський закон про гербовий збір зобов'язує кредитора сплатити гербовий збір за нотаріальні акти (AJD) на іпотечний акт. Ви платите за оцінку нерухомості та можливу комісію за оформлення. Податки й збори за сам договір купівлі залишаються на вас.

Як порівняти житло у двох країнах, перш ніж подавати заявку на іпотеку?

Спершу складіть короткий список на Seeki.eu, бо іспанський банк не дає обов'язкової для себе пропозиції, доки конкретне житло не оцінено. Два відібрані варіанти стануть поруч у режимі порівняння Seeki.eu, з цінами за курсом Європейського центрального банку, і ви знатимете, який із них показувати оцінювачеві. До оцінки банк може дати лише орієнтовні умови в необов'язковому переддоговірному інформаційному листі, який називається FIPRE.

Що таке NIE і чи потрібен він для іспанської іпотеки?

NIE є ідентифікаційним номером іноземця в Іспанії, і банки просять його або чинний паспорт для іпотечної справи нерезидента. NIE вам у будь-якому разі знадобиться, щоб підписати договір купівлі. Видає його національна поліція Іспанії, в імміграційному офісі в країні або через іспанське консульство за кордоном. Записуйтеся на прийом того ж тижня, коли починаєте шукати, бо без нього нічого не підписати.

Джерела

• Ley 5/2019, іспанський закон про іпотечний кредит, консолідований текст у Boletín Oficial del Estado, чинний із 16 червня 2019 року: статті 11 і 12 про оцінку платоспроможності та кредитні перевірки, 13 про оцінку, 14 про FEIN, 10-денний строк, розподіл витрат і комісію за оформлення, 15 про зустріч із нотаріусом і 17 про страхування.
• Закон про гербовий збір (Real Decreto Legislativo 1/1993), стаття 29 у редакції Real Decreto-ley 17/2018, яка робить кредитора платником податку за іпотечними актами.
• Ley 13/1997 Comunitat Valenciana, стаття 13 у Boletín Oficial del Estado, щодо податку на передачу майна в 9%.
• Європейський центральний банк, статистика процентних ставок MFI для Іспанії, серпень 2026 року (усі кредити 3,04%, проти 2,89% у липні, плаваючі 3,23%, фіксовані на понад десять років 2,76%): середня ставка на нові житлові кредити, ряд плаваючих ставок і ряд фіксованих на понад десять років. Середньомісячний 12-місячний Euribor, 3,247% у вересні 2026 року, звірено з денним рядом Banco de España.
• INE, іспанська статистична служба, статистика іпотек за липень 2026 року, опублікована 28 вересня 2026 року: 62,3% зареєстрованих житлових іпотек із фіксованою ставкою, середній строк 26 років.
• Банківська практика щодо LTV, строку, документів і FIPRE: Banco Sabadell про іпотеку для нерезидентів, Bankinter про іпотеку на друге житло і витрати на іпотеку, а також Unicaja про фінансування другого житла. Їх наведено як свідчення ринкової практики, а не як рекомендації.
• Дані оголошень Seeki.eu, 14 жовтня 2026 року: медіанні ціни пропозиції опублікованих квартир із ціною та площею, за містами (Аліканте: 1 273 квартири, медіана 97 м², Мадрид, медіана 85 м²). Ціни пропозиції, а не зафіксовані продажі.