Отримання NIE перед купівлею нерухомості в Іспанії: кроки 2026 року

Останнє оновлення: 2026-08-13. Seeki.eu не є юридичним чи податковим консультантом, і це орієнтовна інформація, а не порада. Процедури різняться залежно від консульства та іспанської провінції, а збори змінюються. Уточніть свій конкретний випадок в іспанського юриста (abogado) або ліцензованого адміністративного агента (gestor), перш ніж брати на себе зобов'язання. Джерела названо наприкінці статті.

Це покроковий посібник для британських, ірландських, нідерландських і німецьких покупців, переважно пенсіонерів та власників другорядного житла на Середземноморському узбережжі та Балеарських і Канарських островах. Звіряйте перелік документів із конкретним офісом, який ви будете використовувати, бо кожне консульство й кожна провінція публікують власний.

Що таке NIE і чим він не є

NIE є особистим ідентифікаційним номером для іноземних громадян, виданим іспанською національною поліцією (Policía Nacional) через офіс у справах іноземців (Oficina de Extranjería), відділок поліції (Comisaría de Policía) або іспанське консульство за кордоном (Oficina Consular). Ці три місця подання надруковані як варіанти для відмітки в самій офіційній формі заявки. Це податковий та адміністративний ідентифікатор, який ви використовуватимете для підписання акта купівлі-продажу (escritura) у нотаріуса, сплати податку на передачу майна, реєстрації права власності, підключення комунальних послуг і відкриття іспанського банківського рахунку.

Правила лежать в іспанському міграційному законі, Органічному законі 4/2000, та в регламенті про його застосування, Королівському декреті 557/2011, які офіційна форма цитує на своєму лицьовому боці. Розділ регламенту про документування іноземців, Розділ XIII, містить статтю, на яку форма посилається щодо NIE, статтю 206.

NIE не є посвідкою на проживання. Він не надає права жити в Іспанії, працювати там або користуватися системою охорони здоров'я. Іспанські резиденти, зокрема британські громадяни після Brexit, які стають резидентами, проходять окрему процедуру (TIE або реєстрацію резидентства), яка передбачає видачу картки та містить NIE.

Перш ніж почати: передумови

Вам знадобляться, приблизно в такому порядку:

• Дійсний паспорт, оригінал плюс чітка копія. Форма запитує номер паспорта, а офіси хочуть побачити документ, з якого він узятий. Окремого правила про шість місяців для NIE немає, але подорожні з-поза меж ЄС стикаються з правилами щодо строку дії паспорта на шенгенському кордоні, тож поновлюйте його завчасно, якщо термін добігає кінця.
• Підстава для отримання NIE. Форма пропонує три: економічні, професійні та соціальні інтереси, з рядком вільного тексту для уточнення. Покупці нерухомості відмічають економічні інтереси й вписують купівлю. Підготуйте докази: підписаний попередній договір (contrato de arras), проект акта купівлі-продажу (escritura) або письмове підтвердження від агента продавця про те, що ви перебуваєте в процесі купівлі.
• Підтвердження адреси в країні проживання (нещодавній рахунок за комунальні послуги або банківська виписка, як правило, не старше трьох місяців).
• Заповнена форма EX-15, офіційна заявка на NIE та на сертифікати про резидентство чи його відсутність. Фотографії вона не вимагає. Паспортні фото належать до процедури отримання картки резидента, а не до цієї, хоча окремі офіси публікують власні переліки, тож читайте той, що стосується офісу, куди ви йдете.
• Підтвердження сплати адміністративного збору, що нараховується за формою tasa 790, código 012, іспанською поліцейською формою збору за визнання та дозволи. Сума в євро змінюється разом із щорічним бюджетним законом, тож зчитуйте поточну цифру на порталі зборів Policía Nacional або питайте в консульстві, а не довіряйте цифрі з форуму.
• Якщо ви подаєте заявку через іншу особу (іспанського юриста або gestora, що діє від вашого імені), нотаріально засвідчену довіреність (poder), що уповноважує їх це зробити. Довіреності, видані у Великій Британії, зазвичай потребують апостиля. Нідерландські та німецькі, як правило, не потребують завдяки звільненням ЄС. Уточніть у свого іспанського юриста.

Покроково: отримання NIE

1. Вирішіть, де подавати заявку: консульство за кордоном чи в Іспанії

Є два основних шляхи:

• В іспанському консульстві у вашій країні (Oficina Consular). Рекомендується, якщо ви маєте час до угоди. Консульство опрацьовує заявку та видає сертифікат NIE, який ви забираєте або отримуєте поштою. Записи на прийом зазвичай бронюються онлайн через сайт консульства. Попит є великим у Лондоні, Амстердамі, Дубліні, Берліні та Мюнхені, тому бронюйте заздалегідь.
• В Іспанії в офісі у справах іноземців (Oficina de Extranjería) або у відділку поліції (Comisaría de Policía). У деяких провінціях швидше, в інших повільніше. Вам знадобиться запис на прийом (cita previa), заброньований через урядовий електронний офіс (sede electrónica) для міграційних процедур. Адреси порталів і назва міністерства, що ними керує, змінювалися не раз, тож починайте з актуального посилання на сайті Policía Nacional чи на сторінці вашого консульства, а не із закладки. Деякі покупці поєднують запис на NIE зі своєю поїздкою для перегляду нерухомості.

Третій варіант: надати довіреність іспанському юристу або gestoru, який подасть заявку від вашого імені в Іспанії. Це поширено серед покупців, які не можуть приїхати і не мають найближчого консульства.

2. Заповніть форму EX-15

Завантажте EX-15 із власного урядового інформаційного сайту з міграційних питань, який веде Міністерство інклюзії, соціального забезпечення та міграції (Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones). Форма займає дві сторінки плюс третю сторінку офіційних інструкцій. Ці інструкції конкретні: заповнюйте великими друкованими літерами чорною ручкою або друкуйте, і подавайте оригінал плюс копію того самого документа.

Ключові поля: повне ім'я, як у паспорті, імена батьків, громадянство, номер паспорта, поточна адреса за кордоном і причина звернення. У розділі підстав відмітьте економічні інтереси (por intereses económicos) і скористайтеся рядком «уточнити», щоб вписати, що ви купуєте нерухомість. У розділі місця подання відмітьте той офіс, куди ви справді йдете. Далі підпишіть і поставте дату. Форма безкоштовна. Внизу вона має рядок «impreso gratuito, prohibida su venta», тож будь-який сайт, що бере з вас гроші за цей PDF, продає вам безкоштовний урядовий документ.

3. Сплатіть збір за формою tasa 790, código 012

Tasa 790, código 012, це іспанська поліцейська форма збору, що покриває визнання, дозволи та конкурсні процедури, і саме за нею нараховують збір за NIE. Сформуйте й завантажте її з електронного офісу Policía Nacional, заповніть, а потім сплатіть у будь-якому іспанському банку або, де така можливість пропонується, онлайн. Банк ставить печатку на форму. Ви приносите проштамповану копію на прийом для отримання NIE. Зчитуйте суму з порталу зборів у той самий день, бо її встановлює щорічний бюджетний закон, а не фіксоване правило.

Якщо ви подаєте заявку в іспанське консульство за кордоном, консульство самостійно обробляє відповідний збір на місці, і цей крок здійснюється інакше. Дотримуйтеся конкретних інструкцій консульства.

4. Забронюйте прийом

Для заявок в Іспанії: скористайтеся центральною урядовою системою запису на міграційні процедури, доступною із сайту Policía Nacional. Виберіть свою провінцію, процедуру NIE (зазвичай зазначена як asignación de NIE) і найближчий доступний офіс. Черги на прийом є реальними, особливо в прибережних провінціях, як-от Малага, Аліканте, Мурсія та Балеарські острови, під час піку купівельного сезону. Скільки триває очікування, не публікується як загальнонаціональна цифра, тож сприймайте будь-яке названу вам число як місцеве й поточне, а не як правило.

Для консульських заявок: бронюйте через сайт місцевого іспанського консульства. Терміни очікування варіюються від кількох днів до кількох місяців залежно від міста.

5. Відвідайте прийом

Принесіть оригінали та фотокопії всіх документів: паспорт, EX-15 (заповнений та підписаний), проштамповану tasa 790, підтвердження економічної причини (попередній договір, лист від агента) та підтвердження адреси в країні проживання. Співробітник перевіряє документи, знімає ваш відбиток пальця або підпис і або видає сертифікат NIE на місці, або просить вас повернутися через кілька робочих днів.

6. Отримайте та збережіть сертифікат NIE

NIE надходить як паперовий сертифікат із вашим номером і особистими даними. Це не картка. Зберігайте оригінал у надійному місці та зробіть кілька завірених копій. Нотаріуси, банки та Земельний реєстр захочуть його побачити. Скан є корисним, але більшість сторін хоче фізичну копію разом з оригіналом для порівняння.

Читайте дати, надруковані на ньому. Сам номер є постійним, але сертифікат є документом із датою видачі, і банки та нотаріуси часто просять нещодавно виданий, перш ніж діяти. Якщо вашому кілька років, запитайте свого юриста, чи прийме його контрагент, перш ніж на нього покладатися.

7. Використовуйте його: нотаріус, податки, реєстр

Маючи NIE, ви можете підписати публічний акт купівлі-продажу (escritura pública de compraventa) у нотаріуса, сплатити податок на передачу майна (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) на вторинному ринку або ПДВ (IVA) на новобудові та зареєструвати право власності в Земельному реєстрі (Registro de la Propiedad). Кожна з цих процедур цитує ваш NIE в документах.

Податок на передачу встановлює кожна автономна спільнота, а не Мадрид, і розкид широкий. Він тягнеться від 6% у Мадридській автономній спільноті, за власним податковим графіком регіонального уряду, до 13% у верхній смузі в Каталонії, за даними Каталонського податкового агентства, причому Балеарські острови також сягають 13% у своїй верхній смузі. Спільнота, у якій ви купуєте, отже, рухає податковий рахунок на кілька відсотків ціни купівлі, і це варто знати, перш ніж зупинятися на провінції. Наш Купівля нерухомості в Іспанії для іноземців (Посібник 2026) викладає ставку за регіонами поряд з рештою витрат.

Типові помилки

• Черги на прийом. Запис є вузьким місцем. Не підписуйте попередній договір із жорсткими строками закриття угоди, доки не знатимете, коли реалістично зможете отримати NIE.
• Забута проштампована форма збору. Деякі заявники приходять із заповненою, але не оплаченою і не проштампованою в банку tasa 790. Офіс відмовить їм.
• Оригінал без копії. Інструкції до EX-15 вимагають подавати оригінал і копію форми разом. Ксерокопіюйте все, перш ніж їхати на прийом.
• Неправильна «причина» у формі EX-15. Відмітьте економічні інтереси, а не резидентство, і принесіть конкретні докази купівлі. Загальне «я думаю про купівлю» іноді відхиляють.
• Припущення, що NIE, це єдиний потрібний дозвіл. Покупцям з-поза меж ЄС, серед яких після Brexit є й британські, може знадобитися дозвіл Міністерства оборони на придбання нерухомості в зонах, визначених як такі, що становлять інтерес для національної оборони, за Законом 8/1975 та Королівським декретом 689/1978, а острови визначені як такі повністю. Це окрема заявка, не пов'язана з NIE, і ваш юрист має підняти її, перш ніж ви щось підпишете. Ширшу картину того, хто що може купувати по Європі, викладено в нашому гіді про правила купівлі житла нерезидентами в Європі.
• Опора на старий сертифікат. Якщо ви отримали NIE для попередньої поїздки кілька років тому, банки та нотаріуси все одно можуть попросити свіжо виданий сертифікат, навіть якщо сам номер лишається вашим.
• Проблеми з довіреністю. Британські довіреності без апостиля або довіреності, які конкретно не згадують отримання NIE, відхиляються. Попросіть іспанського юриста скласти текст.
• Невідповідність імен. Пишіть своє ім'я точно так, як воно зазначено у вашому паспорті, включаючи другі імена та наголоси, у кожному документі. Невідповідності між паспортом, EX-15 та попереднім договором спричиняють затримки.

Наступні кроки

Щойно NIE видано, ви можете перейти до решти угоди:

• Відкрийте іспанський банківський рахунок. Більшість банків приймають ваш NIE разом із паспортом для рахунків нерезидентів. Він знадобиться для застави, податків і поточних комунальних платежів.
• Наймайте адміністративного агента або юриста. Адміністративне агентство (gestoría) займається податковими деклараціями та паперовою роботою. Юрист (abogado) додає правову перевірку договору та права власності. Для покупців-нерезидентів стандартною рекомендацією є незалежний юрист, тобто не агент продавця.
• Замовте витяг з реєстру (nota simple) із Земельного реєстру, короткий документ із даними про право власності, іпотеки та обтяження на нерухомість, яку ви маєте намір купити. Недорого, швидко та варте того, щоб зробити це до сплати резервного депозиту.

Перегляньте поточні оголошення по всій Іспанії або наблизьтеся до Малаги на Коста-дель-Соль, одного з найактивніших ринків для іноземних покупців, щоб отримати уявлення про ціни у вашому цільовому діапазоні перед поїздкою. Коста-дель-Соль Оксіденталь на захід від міста та Канарські острови, це два інші кластери, де зосереджуються британські, ірландські та німецькі покупці другого житла. Купівлю з Нідерландів зокрема, від фінансування до регіонів, які обирають нідерландські покупці, розглянуто в матеріалі купівля житла в Іспанії з Нідерландів.

Купівля нерухомості в Іспанії для іноземців (Посібник 2026)

Часті запитання

Чи потрібен мені NIE, якщо я лише переглядаю нерухомість, але ще не купую?

Ні. NIE потрібен лише при підписанні попереднього договору або акта купівлі-продажу. Ви можете переглядати нерухомість, отримувати пропозиції щодо іпотеки і навіть підписувати необов'язкові листи про зацікавленість без нього. Почніть оформлення NIE, щойно у вас є конкретна нерухомість і цільові строки закриття угоди, але не раніше.

Чи може мій іспанський юрист отримати NIE для мене без моїх поїздок?

Так. Ви надаєте довіреність (poder) вашому юристу або gestoru, який подає заявку від вашого імені в Oficina de Extranjería. Довіреність потребує конкретного формулювання і, для покупців із Великої Британії, апостиля. Нідерландські та німецькі покупці зазвичай потребують нотаріально засвідченої, але не апостильованої довіреності. Уточніть у свого іспанського юриста.

Скільки часу займає отримання NIE?

По-різному. Консульства за кордоном обробляють заявки від кількох днів до кількох місяців. В Іспанії, після отримання запису, сертифікат часто видається в той самий день або протягом п'яти робочих днів. Найскладніше: отримати сам запис. Черги в завантажених провінціях можуть розтягуватися на тижні. Не обіцяйте дату закриття угоди, доки NIE не буде у ваших руках.

Чи потрібен NIE моєму чоловіку або дружині?

Так. Якщо два імені фігурують в акті, кожному з них потрібен власний NIE. Подавайте заявку для обох одночасно: ті самі форми, той самий збір на особу, і в ідеалі той самий час прийому.

Чи є NIE тим самим, що й резидентство?

Ні. NIE є ідентифікаційним номером для іноземців. Резидентство є окремим статусом із власними заявою, доказами і, для громадян Великої Британії після Brexit, вимогами щодо візи. Ви можете мати NIE десятиліттями, жодного разу не ставши іспанським резидентом, і багато британських та ірландських власників другорядного житла роблять саме це. Купівля нерухомості теж не є шляхом до нього: іспанську інвесторську візу, широко відому як золота віза, повністю скасовано Органічним законом 1/2025, тож шляху до резидентства через купівлю нерухомості більше не існує.

Що робити, якщо я загублю сертифікат NIE?

Сам номер є постійним. Він не закінчується і не змінюється. Але для будь-якої майбутньої угоди вам знадобиться дублікат сертифіката. Подайте заявку на дублікат у будь-якому Oficina de Extranjería або іспанському консульстві, надавши паспорт і оригінальний номер заявки, якщо він у вас є.

Ще раз: це орієнтовна інформація, а не порада

Правила щодо іспанського NIE виглядають простими на папері, але схильні різнитися, щойно ви опиняєтеся в офісі. Коротка консультація з іспанським юристом (abogado) або адміністративним агентом (gestor) перед бронюванням прийому є найдешевшою страховкою для всієї угоди. Вони скажуть вам точно, які документи вимагає ваше конкретне консульство або провінція в цьому місяці, і позбавлять вас від даремної поїздки.

Джерела

Процедуру подання, форму та її правову основу взято з офіційної EX-15, «Solicitud de Número de Identidad de Extranjero (NIE) y Certificados», опублікованої Міністерством інклюзії, соціального забезпечення та міграції. Форма називає Органічний закон 4/2000 та Королівський декрет 557/2011 на своєму лицьовому боці, цитує статтю 206 щодо типу документа, викладає три місця подання, перелічує економічні, професійні та соціальні інтереси як доступні підстави й містить наведені тут інструкції із заповнення, включно з вимогою подавати оригінал і копію та зазначенням, що форма безкоштовна. Королівський декрет 557/2011 у зведеній редакції Boletín Oficial del Estado розміщує статтю 206 у Розділі XIII, про документування іноземних громадян. Формою збору є tasa 790, código 012 від Policía Nacional, за визнання, дозволи та конкурсні процедури, опублікована в електронному офісі відомства, де також слід зчитувати поточну суму.

Показники податку на передачу, це власні опубліковані графіки автономних спільнот: 6% від Мадридської автономної спільноти та верхня смуга 13% від Каталонського податкового агентства, причому Балеарські острови сягають тієї самої верхньої смуги. Скасування інвесторської візи, це Органічний закон 1/2025 у публікації іспанського уряду. Вимога військового дозволу для покупців з-поза меж ЄС спирається на Закон 8/1975 про зони інтересу для національної оборони та Королівський декрет 689/1978 про його застосування, обидва зведені в Boletín Oficial del Estado. Суми зборів, строки очікування прийому та адреси порталів змінюються без попередження і навмисно не наводяться тут як цифри.