Kúpa nehnuteľnosti vo Francúzsku ako cudzinec (sprievodca 2026)

Francúzsko je jeden z najotvorenejších rezidenčných trhov v Európe. Žiadny test štátnej príslušnosti, žiadne schválenie vopred, žiadne povolenie. Americký dôchodca v Paríži, nemecký kupujúci v Provensalsku-Alpách-Azúrovom pobreží aj britský renovátor v Novej Akvitánii idú rovnakou právnou cestou. Brexit z toho nič nezmenil. Zmenil len, ako dlho môžu britskí kupujúci pobývať v nehnuteľnosti, ktorú vlastnia.

Prekvapením pre prvonákupcu zo zahraničia je centrálna úloha notaire, verejného činiteľa, ktorý nie je vaším advokátom ani advokátom predávajúceho, so zákonnými povinnosťami neutrality, úschovy, overenia vlastníctva, výberu daní a zápisu. Listina (acte authentique de vente) bez neho nie je platná.

Tento sprievodca pokrýva tento proces, skutočný nákladový stack (notárske poplatky, taxe foncière, IFI, dane zo zisku), prístup k hypotékam pre nerezidentov, pravidlá DPE, ktoré teraz podmieňujú výnosy z prenájmu, a kde cudzinci skutočne kupujú na Seeki.

Môžu cudzinci kupovať nehnuteľnosti vo Francúzsku?

Áno, bez obmedzenia. Občania EÚ aj mimo EÚ platia rovnaké prevodné poplatky, notárske poplatky a čelia rovnakým pravidlám dane zo zisku pri odchode. Zahraničný kupujúci môže francúzske vlastníctvo držať neobmedzene bez víza. Rozdiely sú priľahlé: občania EÚ môžu vo Francúzsku žiť neobmedzene, kým občania mimo EÚ sú obmedzení na 90/180 dní v Schengene a na prekročenie potrebujú dlhodobé vízum. Vlastníctvo nehnuteľnosti samo o sebe nie je cestou k pobytu. Rezidenti z EÚ typicky získajú vyššie LTV hypotéky. To, či trávite 183+ dní vo Francúzsku, určuje, či vám zdaňuje svetový príjem a uplatňuje IFI na svetové nehnuteľnosti.

Na rozdiel od Portugalska (NIF) či Španielska (NIE) Francúzsko nevyžaduje daňové číslo pred podpisom. Vaše numéro fiscal sa vydáva po tom, ako notár zaregistruje listinu. Pred uzavretím však budete chcieť francúzsky bankový účet: SEPA prevody z francúzskeho IBAN-u prebiehajú rýchlejšie ako medzinárodné SWIFT prevody a niektorí notári neakceptujú fintech prevody na doplatok. BNP Paribas, Société Générale, Crédit Agricole a CIC otvárajú účty nerezidentom s pasom, dokladom o adrese a dokladom o zdrojoch financovania.

Notaire: čo vlastne robí

Notaire je pivot každej francúzskej realitnej transakcie: verejný činiteľ menovaný ministrom spravodlivosti so zákonným monopolom na overené listiny. Povinnosti smerujú voči kupujúcemu aj predávajúcemu; notaire nemôže stáť na strane jedného. Vedie pátranie po vlastníctve, overuje právo predávajúceho predať, vyberá prevodné poplatky pre štátnu pokladňu, drží zálohy v úschove a zapisuje listinu. Poplatky sú totožné, či už použijete notaire ancien v historickej parížskej kancelárii alebo novomenovaného notaire nouveau v provinčnom meste. Tarifu nastavuje ministerstvo spravodlivosti. Kupujúci si môže vybrať vlastného notára. Ak kupujúci a predávajúci priniesú každý svojho, poplatky sa medzi dvomi kanceláriami delia bez ďalšieho navýšenia. Notaire nenahrádza anglicky hovoriaceho avocat pri komplexnej transakcii (predaj z plánu, vidiek, cezhraničné daňové štruktúrovanie).

Náklady a dane

Pri staršej nehnuteľnosti počítajte so 7 až 9 % ceny v jednorazových nákladoch, 2 až 4 % pri novostavbe (namiesto toho DPH v cene). Potom ročná taxe foncière plus taxe d'habitation, ak ide o sekundárne bydlisko.

„Poplatky notárovi": čo v nich naozaj je

Pojem frais de notaire je zavádzajúci. Väčšina účtu je daň z prevodu pre štát, nie príjem notára. Pri existujúcej (ancien) nehnuteľnosti: droits de mutation zhruba 5,80 % až 6,32 % (departmentálny podiel až 5,00 % podľa finančného zákona 2024, 83 departmentov uplatnilo zvýšenie od 1. apríla 2025; obecných 1,20 % plus štátna prirážka), plus klesajúce émoluments du notaire (zhruba 0,8 % v prvom pásme, klesajúce na 0,2 % nad 60 000 €), plus výdavky a 0,1 % contribution de sécurité immobilière. Spolu: 7 až 8 %, bližšie k 8 % v departmentoch na strope 5,00 %. Finančný zákon 2026 zaviedol zníženie DMTO až o 50 % pre kvalifikovaných prvonákupcov. Pri novostavbe (do 5 rokov, predávané developerom) sú prevodné poplatky nahradené DPH 20 % zarátanou v cene a poplatky notárovi klesnú na 2 až 3 %, odtiaľ frais de notaire réduits.

Taxe foncière a taxe d'habitation

Taxe foncière je ročná daň z nehnuteľnosti, dlží ju vlastník zapísaný k 1. januáru. Sadzby určuje každá obec proti valeur locative cadastrale (výrazne pod trhovým nájomným). Parížsky byt môže platiť 800 až 1 200 € ročne, provinčný byt 1 200 až 2 000 €, vidiecky dom často 800 až 2 500 €. Sadzby v mnohých obciach v poslednom čase prudko vzrástli. Taxe d'habitation na trvalých bydliskách bola úplne zrušená v roku 2023; stále platí na sekundárnych bydliskách a prázdnych obydliach a obce v zones tendues môžu pridať prirážku 5 až 60 %. Paríž, väčšina Azúrového pobrežia, hlavné alpské lyžiarske obce a mnohé pobrežné mestá uplatňujú maximum. Pri sekundárnom bydlisku počítajte zhruba s rovnakou sumou ako pri taxe foncière.

DPH, daň zo zisku a IFI

DPH 20 % platí pre novostavby predávané developerom; znížených 5,5 % sa uplatňuje v určených zónach mestskej obnovy (ANRU).

Rezidenčné zisky sa zdaňujú v dvoch vrstvách: 19 % daň z príjmu plus 17,2 % sociálne odvody (znížené na 7,5 % prélèvement de solidarité pre predávajúcich rezidentov EHP/UK pridelených k inému systému sociálneho zabezpečenia EÚ/EHP/Švajčiarska). Postupné oslobodenie: roky 1 až 5 žiadne; roky 6 až 21 zisk znížený o 6 %/rok plus rok 22 dodatočné 4 % → úplné oslobodenie od 19 % IR v roku 22. Sociálne odvody: 1,65 %/rok v rokoch 6 až 21, 1,60 % v roku 22, 9 %/rok v rokoch 23 až 30 → úplné oslobodenie v roku 30. Prirážka 2 až 6 % platí nad 50 000 € zisku. Predaj trvalého bydliska je plne oslobodený bez lehoty držania.

IFI, daň z bohatstva na nehnuteľnostiach. Spúšťa sa nad 1,3 mil. € čistých francúzskych nehnuteľností (francúzskych pri nerezidentoch, svetových pri francúzskych daňových rezidentoch). Sadzby progresívne od 0,5 % do 1,5 % v pásme nad 800 000 €; efektívna hranica je 1,3 mil. €, po prekročení sa 0,5 % pásmo uplatňuje spätne od 800 000 €. Hypotéky znižujú zdaniteľnú základňu. Trvalé bydliská získavajú 30 % zľavu.

Pozrite si aktuálne ceny za m² vo Francúzsku, aby ste pred ponukou porovnali žiadanú cenu s miestnymi transakčnými dátami.

Financovanie ako nerezident

Francúzske banky bežne požičiavajú zahraničným kupujúcim a viaceré majú špecializované pulty pre nerezidentov. LTV pre nerezidenta je konzervatívnejšie ako pre francúzskeho rezidenta; aktuálne stropy a ponuky z viacerých bánk si vyžiadajte cez svojho courtier en prêt immobilier. Banky požičiavajú voči nižšej z ohodnotenia a kúpnej ceny.

Hypotéky sú prevažne fixné, ocenené proti 10-ročnému OAT plus banková marža. Assurance emprunteur (poistenie pre prípad smrti/invalidity) je povinné a pridáva malé ročné percento z nesplateného kapitálu. Loi Lemoine z roku 2022 vám umožňuje kedykoľvek vymeniť poisťovňu. Schvaľovanie trvá 4 až 8 týždňov od kompletného spisu po offre de prêt s povinnou 11-dňovou lehotou na rozmyslenie pred podpisom.

Proces kúpy krok za krokom

Pri otvorenej kúpe počítajte s 2 až 4 mesiacmi od akceptovanej ponuky po kľúče; dlhšie pri kúpe z plánu alebo zložitých vidieckych tituloch.

1. Hľadanie a ponuka

Na predvýber použite mapové vyhľadávanie Seeki. Keď napíšete písomnú ponuku (offre d'achat) a predávajúci ju akceptuje, ani jedna strana ešte nie je viazaná. Záväzným krokom je compromis. Provízia agentúre je 4 až 7 % + DPH, takmer vždy platená predávajúcim (zahrnutá v žiadanej cene ako FAI, frais d'agence inclus).

2. Compromis de vente (predbežná zmluva)

Do jedného až troch týždňov strany podpíšu compromis de vente. Kľúčové podmienky: finálna cena, termín dokončenia, 5 až 10 % záloha v notárskej úschove a conditions suspensives (schválenie hypotéky do 45 až 60 dní, žiadne obecné alebo SAFER predkupné právo, jasný urbanistický certifikát). 10-dňová zákonná lehota na rozmyslenie (len kupujúci): odo dňa po prijatí podpísanej kópie so všetkými diagnostikami má kupujúci 10 kalendárnych dní na jednostranné odstúpenie s plným vrátením. Predávajúci nemá ekvivalent. Potom, ak kupujúci odstúpi bez platnej výhrady, predávajúci si zálohu ponecháva; ak odstúpi predávajúci, kupujúci môže žalovať o nútené plnenie.

3. Due diligence (2 až 3 mesiace)

Medzi compromis a listinou notár vedie pátranie po vlastníctve, urbanistický certifikát, výpis z katastra, dokumenty bytového spoločenstva (règlement, zápisnice z posledných 3 AGM, carnet d'entretien, stav fonds de travaux) a zbiera povinné diagnostiky od predávajúceho: DPE (energetiku), amiante (pred júlom 1997), plomb (pred 1949), termites (určené zóny), elektriku/plyn staršie ako 15 rokov, správu o prírodných a technologických rizikách (ERP) a plochu podľa Carrezovho zákona pre podielové vlastníctvo. Medzitým kupujúci zabezpečuje hypotéku.

4. Acte authentique u notára

Obe strany sa stretnú u notára. Notár prečíta listinu nahlas, kupujúci prevedie zostatok plus dane a poplatky do úschovy, vymenia sa kľúče a strany podpisujú. Vystaví sa overená kópia (attestation de propriété) na pripojenie energií; plnú zaregistrovanú listinu dostanete o týždne neskôr.

Etapa	Trvanie
Podpísaný compromis	1 až 3 týždne po ponuke
Lehota na rozmyslenie + hypotéka + due diligence	8 až 12 týždňov
Acte authentique	1 deň
Spolu od ponuky po kľúče	2 až 4 mesiace

Kde cudzinci typicky kupujú

Paríž a Île-de-France

Paríž v rámci Île-de-France zostáva najväčším trhom pre zahraničných kupujúcich: ochrana kapitálu, globálne prepojenie, kultúrna váha. Marais, Saint-Germain a 7./8. arrondissement dominujú horným koncom; 9., 10., 11. a 14. sú hodnotovými stávkami. Prelistujte byty na predaj v Paríži pre aktuálnu ponuku.

Azúrové pobrežie a Provensalsko

Pobrežie Alpes-Maritimes v Provensalsku-Alpách-Azúrovom pobreží je zahraničným trhom viac ako storočie. Nice je najlikvidnejším a najprístupnejším cenovým bodom; Cannes, Antibes a enklávy Cap Ferrat sú za prémiu. Marseille je kontrariánskou stávkou, podhodnotenou oproti porovnateľným stredomorským trhom. Vnútorné Provensalsko (Luberon, Aix, Alpilles) priťahuje kupujúcich druhých domovov hľadajúcich kamenný mas.

Bordeaux, Toulouse a juhozápad

Bordeaux sa v 10. rokoch zmenilo s 2-hodinovým TGV do Paríža a zostáva silnou hodnotou pre mestské byty a okolité vinice. Vnútorná Dordogne v Novej Akvitánii je klasickým britským vidieckym trhom Francúzska. Toulouse v Occitánii je francúzskou metropolou leteckého priemyslu, mladšia a lacnejšia než Bordeaux. Languedoc v Occitánii je rozpočtovou stredomorskou alternatívou. Domy na predaj v Bordeaux je užitočný filter pre juhozápad.

Lyon, Alpy a Atlantik

Lyon, metropola Auvergne-Rhône-Alpes, je druhým najväčším mestským trhom Francúzska, zhruba za polovicu ceny Paríža za m². Alpy sú samostatným podtrhom: Chamonix-Mont-Blanc, Megève, Val d'Isère, Méribel, Courchevel. Ponuka chát je tenká, právne kontrolovaná a silne preťažená pre taxe d'habitation. Južné pobrežie Bretónska (Morbihan) a Atlantik (Île de Ré, Cap Ferret, Biarritz) dopĺňajú mapu druhých domovov.

Úskalia na sledovanie

DPE a zákaz prenájmu. Diagnostic de Performance Énergétique klasifikuje obydlia od A po G. Podľa loi Climat et Résilience z roku 2021: nehnuteľnosti s G zakázané z nových nájomných zmlúv od 1. januára 2025 (skoršie obmedzenie z roku 2023 zasiahlo len najhoršie G domy nad 450 kWh/m²/rok), F od 1. januára 2028 a E od 1. januára 2034 v kontinentálnom Francúzsku (neskoršie termíny v DROM). Ak kupujete na prenájom, F/G je kapitálovým problémom (izolácia, okná, výmena kúrenia) skôr ako výnosovým aktívom. Nehnuteľnosti čoraz častejšie obchodujú so zľavou odrážajúcou povinnú rekonštrukciu.

Diagnostiky a obhliadky. Povinný balík pokrýva len zóny a vekové kategórie definované zákonom. Staršie vidiecke kamenné domy mimo povinných termitných zón môžu mať infekcie. Nezávislá stavebná obhliadka za 500 až 1 500 € sa pri väčšej kúpe vyplatí.

Vidiecke vecné bremená a SAFER predkupné práva. Vidiecke nehnuteľnosti často nesú vecné bremená priechodu (susedia, drenáž, zavlažovanie). Prejdite si hranice; nezapísané niekedy existujú v praxi. SAFER má predkupné právo na poľnohospodársku pôdu a niektoré vidiecke domy s dvojmesačnou lehotou na predkúpu za ponúknutú cenu.

Finančné zdravie copropriété. Pri bytoch sú zápisnice z posledných troch AGM a carnet d'entretien najdôležitejšími dokumentmi due diligence. Hľadajte súdne spory, dlžných vlastníkov, odsúhlasené, no nevyfakturované veľké práce (ravalement, strecha, výťah) a stav rezervy fonds de travaux.

Pravidlá krátkodobého prenájmu v Paríži. Krátkodobý prenájom z trvalého bydliska v Paríži je obmedzený na 120 nocí/rok s povinnou registráciou. Krátkodobý prenájom sekundárneho bydliska vyžaduje changement d'usage, kompenzovaný konverziou ekvivalentnej komerčnej plochy späť na rezidenčnú, čo je pre väčšinu prakticky nemožné. Väčšina pravidiel copropriété priamo zakazuje meublé touristique. Prečítajte si règlement pred ponukou.

FAQ

Potrebujem francúzske daňové číslo na kúpu?

Nie. Na rozdiel od Portugalska či Španielska Francúzsko pred listinou daňové číslo nepožaduje. Vaše numéro fiscal sa vydáva po tom, ako notár zaregistruje predaj, alebo po vašom prvom francúzskom priznaní.

Môžem získať hypotéku ako nerezident?

Áno. BNP Paribas International Buyers, Crédit Agricole (Britline pre UK/Írsko), HSBC a Société Générale sú najaktívnejšie. LTV pre nerezidenta: 50 až 70 % (mimo EÚ) alebo 70 až 80 % (EÚ); sadzby 3,4 až 4,5 % na 20 až 25-ročnú fixáciu plus povinné poistenie dlžníka.

Zmenil Brexit niečo pre britských kupujúcich?

Nie pri kúpe (rovnaké poplatky, rovnaké notárske poplatky, rovnaké bankové úverové podmienky). Zmenou je imigrácia: britskí občania podliehajú 90/180 v Schengene a na prekročenie potrebujú dlhodobé vízum. Predávajúci s rezidenciou v UK však profitujú zo zníženého 7,5 % prélèvement de solidarité na zisky namiesto plných 17,2 %.

Aké sú celkové kúpne náklady?

Existujúca (ancien) nehnuteľnosť: 7 až 9 % ceny, väčšina prevodný poplatok pre štát. Nová (neuf): 2 až 4 %. DPH je v cene. Poplatky súvisiace s hypotékou pridajú bankový poplatok (500 až 1 500 €), ohodnotenie (300 až 600 €), poistenie (0,2 až 0,6 %/rok) a 0,715 % registračný poplatok úveru.

Potrebujem advokáta navyše k notárovi?

Nie zákonne. Notár sa stará o listinu, no je neutrálny. Pri komplexnej kúpe (z plánu, vlastníctvo zaťažené dedičstvom, vidiek so SAFER, cezhraničné daňové štruktúrovanie) sa anglicky hovoriaci avocat po vašom boku oplatí za 2 000 až 5 000 €.

Môžem kupovať cez spoločnosť (SCI alebo SPV)?

Áno, bežne Société Civile Immobilière (SCI) pre rodinné nákupy a plánovanie dedičstva. Kompromisy: SCI nemá nárok na oslobodenie dane zo zisku z trvalého bydliska, vedie ročné účtovníctvo a spúšťa rozhodnutia o korporátnej dani, ktoré sa zriedka vrátia späť. Pred zložením sa porozprávajte s francúzskym daňovým poradcom.

Aká daň zo zisku ma čaká pri predaji?

19 % daň z príjmu plus 7,5 % (EHP/UK) alebo 17,2 % (zvyšok sveta) sociálne odvody. Postupné oslobodenie od roku 6: plné 19 % oslobodenie v roku 22, plné oslobodenie od sociálnych odvodov v roku 30. Prirážka 2 až 6 % platí nad 50 000 €. Predaj trvalého bydliska je oslobodený bez lehoty držania.

Môžem krátkodobo prenajímať parížsky byt cez Airbnb?

S ťažkými obmedzeniami. Krátkodobý prenájom trvalého bydliska je obmedzený na 120 nocí/rok s povinnou registráciou. Krátkodobý prenájom sekundárneho bydliska vyžaduje changement d'usage, pre väčšinu prakticky nemožné. Väčšina pravidiel copropriété tiež priamo zakazuje meublé touristique. Dlhodobý zariadený prenájom (režim LMNP) je zvyčajne jedinou funkčnou možnosťou.

Disclaimer

Všeobecná informácia, nie právne ani daňové poradenstvo. Zákony, sadzby a pásma sa menia; overte si u francúzskeho notaire, avocat alebo expert-comptable pred transakciou. Posledná kontrola: 2026-04-19 redakcia Seeki.