Portugalsko a nehnuteľnosti po Zlatom víze: 2026

Máte rozpočet na byt v Lisabone alebo dom v Algarve a niekde počas hľadania ste narazili na informáciu, že tá kúpa vám zároveň prinesie povolenie na pobyt. Kedysi to tak bolo. Kto plánuje podľa stránky napísanej pred októbrom 2023, riadi sa pravidlom, ktoré už neexistuje, a obe chyby, ktoré z toho plynú, sú drahé: kúpiť nehnuteľnosť v očakávaní víza, alebo pustiť dom, ktorý ste naozaj chceli, len preto, že sa vízový príbeh rozpadol.

Naposledy overené: 2026-08-10. Seeki.eu nie je právny ani imigračný poradca; toto je orientácia, nie rada. Portugalské pravidlá pobytu, občianstva a daní z nehnuteľností sa od roku 2023 opakovane menili a výsledok závisí od vášho občianstva, vašej daňovej rezidencie a dátumu podania. Svoj konkrétny prípad si pred akýmkoľvek záväzkom overte u portugalského imigračného advokáta alebo daňového poradcu. Zdroje sú na konci článku.

Text je písaný pre kupujúcich z Británie, Spojených štátov a Brazílie, troch najväčších zdrojových trhov pôvodného Zlatého víza za nehnuteľnosť. Úrad, ktorý o vašej žiadosti rozhoduje, je AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), nástupca SEF od októbra 2023.

Čo sa zmenilo: pred a po októbri 2023

Lei 56/2023 nadobudol účinnosť 7. októbra 2023. Deň predtým ste mohli získať Zlaté vízum kúpou portugalskej nehnuteľnosti na jednom z viacerých eurových prahov. Deň potom už nie. Odvtedy pribudli dve ďalšie zmeny a obe dopadajú priamo na zahraničných kupujúcich.

Téma	Pred (do 7. 10. 2023)	Po (súčasnosť)
Kúpa nehnuteľnosti ako cesta k Zlatému vízu	Áno, rôzne eurové prahy podľa typu, veku a zóny nehnuteľnosti	Zrušené. Žiadne nové žiadosti na základe nehnuteľnosti
Kapitálový prevod 1,5 milióna € do portugalskej banky	Spôsobilý	Zrušený tým istým zákonom, nie zvýšený
Existujúce žiadosti	n/a	Zachované, ak boli podané pred hranicou, s revíziou AIMA
Upísanie investičného fondu	Spôsobilé, vrátane nehnuteľnostných fondov	Spôsobilé od 500 000 €, realitné fondy vylúčené
Tvorba pracovných miest	Spôsobilá	Stále spôsobilá, aspoň 10 miest
Podpora vedeckého výskumu	Spôsobilá	Stále spôsobilá, od 500 000 €
Podpora kultúrneho a umeleckého dedičstva	Spôsobilá	Stále spôsobilá, od 250 000 €
Vízum D7 (pasívny príjem)	Dostupné	Stále dostupné
Vízum D8 (práca na diaľku)	Dostupné	Stále dostupné
Daňový režim NHR (Non-Habitual Resident)	Otvorený novým žiadateľom	Uzavretý pre nových žiadateľov od 1. januára 2024. Nahradil ho užší režim IFICI
Občianstvo po pobyte	5 rokov	7 rokov (občania EÚ a krajín CPLP) alebo 10 rokov (všetci ostatní), od 19. mája 2026
Daň z kúpy pre nerezidentného kupujúceho	Progresívne pásma IMT, rovnako ako pre rezidenta	Paušálne 7,5% IMT na bývanie, od 25. mája 2026
Úrad	SEF	AIMA, od októbra 2023

Kvalitatívny posun je jednoduchší, než tabuľka naznačuje. Portugalsko stále chce zahraničný kapitál, zahraničných expertov aj zahraničných dôchodcov. Už len nechce byť cestou k rezidencii pre niekoho, koho jediným prínosom je kúpa bytu v Lisabone.

Ktoré cesty Zlatého víza ešte existujú?

Zlaté vízum (oficiálne ARI, Autorização de Residência para Investimento) ako program zrušené nebolo. Zrušená bola možnosť cez nehnuteľnosť a spolu s ňou aj možnosť, ktorú si s ňou ľudia najčastejšie mýlia. Cesty, ktoré zostávajú:

• Upísanie investičného fondu, od 500 000 €. Upíšete podiel v kvalifikovanom fonde podľa portugalského práva. Lei 56/2023 výslovne vylúčil fondy, ktorých podkladovými aktívami sú nehnuteľnosti, priamo aj nepriamo. Prospekt si prečítajte a nechajte si ho posúdiť niekým nezávislým od distribútora fondu.
• Podpora vedeckého výskumu, od 500 000 €. Kapitálový príspevok verejným alebo akreditovaným portugalským výskumným inštitúciám.
• Podpora kultúrneho a umeleckého dedičstva, od 250 000 €. Príspevok na kultúrnu produkciu, obnovu alebo údržbu národného dedičstva. Je to najnižší vstupný bod v celom programe.
• Tvorba pracovných miest, aspoň 10 miest. Miesta musíte v Portugalsku vytvoriť a udržať.
• Dokapitalizovanie firmy, od 500 000 €. Založíte portugalskú firmu alebo posilníte jej základné imanie, v kombinácii s vytvorením menšieho počtu trvalých pracovných miest udržaných tri roky.

V určených riedko osídlených oblastiach platia znížené prahy, vymedzené hustotou obyvateľstva a regionálnym HDP, nie vzdialenosťou od Lisabonu.

Cesta, ktorá spočíva v presune peňazí na portugalský bankový účet, už neexistuje. Možnosť kapitálového prevodu 1,5 milióna € bola odstránená spolu s nehnuteľnosťou v októbri 2023, a práve tu robí staršia žurnalistika najčastejšiu chybu: opisuje ju ako prežívajúcu s vyšším minimom, pritom neprežila vôbec.

Všetky zostávajúce cesty vedú k rovnakému výsledku: k povoleniu na pobyt, ktoré pri splnení požiadavky fyzickej prítomnosti, jazyka a čistého registra vedie k trvalému pobytu a napokon k občianstvu. Požiadavka na prítomnosť je naozaj mierna, 7 dní v prvom roku a 14 dní v každom ďalšom dvojročnom období, pričom dni nemusia nasledovať po sebe. To je jeden z dôvodov globálneho dopytu po programe a nezmenilo sa to.

Zmenilo sa to, že rezidenciu už nemožno prilepiť ku kúpe bytu. Fondová cesta je dnes funkčne najbližšou náhradou a má úplne iný rizikový aj daňový profil než vlastníctvo budovy.

Ako dlho teraz trvá získanie občianstva?

Práve táto zmena zaskočila ľudí, ktorí podali Zlaté vízum s očakávaním starých lehôt. Novelizovaný portugalský zákon o štátnom občianstve, Lei Orgânica 1/2026, bol publikovaný 18. mája 2026 a účinnosť nadobudol nasledujúci deň. Nahrádza jednotnú päťročnú požiadavku na dĺžku pobytu dvoma úrovňami: 7 rokov pre občanov členských štátov EÚ a krajín CPLP a 10 rokov pre všetkých ostatných. Kvalifikačné obdobie sa počíta od dátumu vydania prvého povolenia na pobyt.

O tom, či sa vás to týka, rozhodujú tri detaily:

• Žiadosti o občianstvo podané 18. mája 2026 alebo skôr zostávajú v predošlom režime a päťročná požiadavka im ostáva. Táto prechodná ochrana kryje ľudí, ktorí už podali, nie tých, ktorí boli k spôsobilosti len blízko.
• Trvalý pobyt sa nemenil. Päť rokov legálneho pobytu ho stále otvára, či už pobyt vznikol cez investíciu, prácu, podnikanie alebo pasívny príjem. Posunuli sa len hodiny k občianstvu.
• Samotné práva z pobytu cez Zlaté vízum sa nemenili. Zmenilo sa, ako dlho musí pobyt bežať, kým je pas na stole.

Zákon zároveň sprísnil integračnú skúšku a k existujúcej jazykovej požiadavke pridal znalosť portugalskej kultúry, dejín a občianskych povinností. Ak stál váš plán na päťročnom pase, toto je predpoklad, ktorý si treba s advokátom preveriť ako prvý, skôr než čokoľvek iné vo vašom spise.

A čo vízum D7?

Pre britských dôchodcov a Američanov s pasívnym príjmom je vízum D7 cestou, ktorá v rozhovoroch najčastejšie nahrádza Zlaté vízum. Je to pobytové vízum pre ľudí so stabilným, opakujúcim sa pasívnym príjmom, ako sú dôchodky, príjmy z prenájmu, dividendy a licenčné poplatky.

D7 nie je investičné vízum. Žiadny prah kúpy neexistuje. Preukazujete, že váš pasívny príjem pokryje životné náklady v Portugalsku: latkou je národná minimálna mzda, ktorú portugalská vláda stanovila od januára 2026 na 920 € mesačne, s navýšením o 50% na druhú dospelú osobu a o 30% na každé nezaopatrené dieťa. Žiadate na portugalskom konzuláte pred presťahovaním a rezidenciu potom finalizujete na AIMA po príchode. Ak strávite v Portugalsku viac ako 183 dní v roku, stávate sa portugalským daňovým rezidentom so všetkým, čo k tomu patrí.

Dve praktické poznámky:

• D7 vedie k rovnakému dlhodobému cieľu ako Zlaté vízum, ale vyžaduje, aby ste v Portugalsku skutočne žili. Pre dôchodcu, ktorý plánuje presun, je to podstata veci, nie náklad.
• Získať ho je vo všeobecnosti lacnejšie ako Zlaté vízum a administratívne náročnejšie na strane dokladov o príjme. Britské dôchodkové výpisy, americké prehľady 1099 a Schedule E aj brazílske výpisy z INSS alebo z prenájmu treba preložiť, apostilovať a predložiť v podobe, ktorú portugalskí úradníci uznajú.

Vízum D8 pre prácu na diaľku je obdobou pre ľudí s aktívnym príjmom zarábaným na diaľku. Jeho príjmová latka je štvornásobkom minimálnej mzdy, teda 3 680 € mesačne v roku 2026, a príjem musí pochádzať od klientov alebo zamestnávateľov mimo Portugalska.

Čo vám kúpa nehnuteľnosti v Portugalsku stále prinesie?

Portugalský dom, za takmer rovnakých podmienok ako predtým. Mechanika kúpy sa nemenila: daňové číslo NIF, prevodná daň IMT, ročná daň IMI, zmluva o budúcej zmluve CPCV (contrato-promessa de compra e venda) a notárska listina. Nerezidenti môžu kupovať bez obmedzenia a žiadne povolenie sa nevyžaduje.

Jeden náklad sa zmenil a dopadá presne na toto publikum. Od 25. mája 2026 podľa Decreto-Lei 97/2026 platí kupujúci, ktorý nie je portugalským daňovým rezidentom, paušálnu 7,5% daň IMT z mestskej nehnuteľnosti kúpenej na bývanie namiesto progresívnych pásiem, ktoré má rezident. Sadzba sa viaže na daňovú rezidenciu, nie na občianstvo, takže občan EÚ kupujúci rekreačný dom je na tom rovnako ako Američan. Existujú dve výnimky: rozdiel môžete od daňovej správy žiadať zrušiť, ak sa do dvoch rokov od kúpy stanete portugalským daňovým rezidentom, alebo ak nehnuteľnosť po kvalifikačné obdobie dlhodobo prenajmete za stropované mierne nájomné. Oboje sú nároky s lehotou, takže ich s advokátom otvorte pred podpisom listiny, nie po ňom.

Čo vám kúpa naďalej neprinesie:

• Rezidenciu. Nehnuteľnosť je nehnuteľnosť, nie imigračný dokument.
• Miesto v režime NHR. Non-Habitual Resident bol pre nových žiadateľov uzavretý od 1. januára 2024 a jeho nástupca IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) cieli na konkrétne vedecké, technologické a inovačné role, nie na dôchodcov.
• Žiadne zrýchlenie žiadosti o D7 ani o iné vízum. AIMA hodnotí vízum samostatne. Vlastníctvo portugalského domu je podporným dôkazom zámeru, nie cestou.

Ak je cieľom domov, či už na dôchodok, ako druhé bývanie alebo na prenájom, celá mechanika aj úskalia sú v našom sprievodcovi kúpou v Portugalsku. Sprievodca pokrýva NIF, účet za IMT vrátane sadzby pre nerezidentov, proces CPCV, financovanie pre nerezidentov a oblasti, kde sa najčastejšie zhromažďujú britskí, írski, francúzski, nemeckí, holandskí, americkí a brazílski kupujúci.

Pre predstavu o aktuálnych cenách prelistujte ponuku v Portugalsku ako celku, okrese Lisabon, okrese Porto alebo v Algarve, teda okrese Faro. Stránka medián €/m² podľa regiónu sa aktualizuje denne zo živých inzerátov.

Časté chyby

• Čítanie starých článkov. Množstvo obsahu z rokov 2022 a začiatku 2023 stále boduje pri dopytoch o portugalskom Zlatom víze za nehnuteľnosť. Čokoľvek, čo uvádza eurový prah za kúpu nehnuteľnosti výmenou za rezidenciu, je zastarané, rovnako ako čokoľvek, čo opisuje bankový prevod 1,5 milióna € ako živú možnosť. Dátum publikácie si skontrolujte skôr než číslo.
• Predpoklad päťročného pasu. Od 19. mája 2026 sú hodiny naturalizácie nastavené na 7 rokov pre občanov EÚ a krajín CPLP a na 10 rokov pre všetkých ostatných. Rozpočty, školské plány aj výstupné stratégie postavené na piatich rokoch treba prepočítať.
• Zámena Zlatého víza a D7. Rozdielne programy, rozdielne požiadavky, rozdielne poplatky, rozdielne pravidlá prítomnosti. D7 vyžaduje, aby ste v Portugalsku žili, zostávajúce cesty Zlatého víza nie.
• Rozpočtovanie dane z kúpy v sadzbách pre rezidentov. Nerezidentný kupujúci bývania dnes platí paušálnych 7,5% IMT. Pri byte za 400 000 € je to citeľne iný záverečný účet než pri progresívnej sadzbe, a je to presne to číslo, ktoré z pohodlnej kúpy urobí natiahnutú.
• Predpoklad, že NHR je stále dostupný. Pre nových žiadateľov sa uzavrel začiatkom roka 2024. IFICI je užší a mieri na výskumné a inovačné role. Bez potvrdenia, že sa podľa náhradného režimu kvalifikujete, s NHR nerátajte.
• Podcenenie lehôt AIMA. Úrad zdedil po SEF veľmi veľký sklz a uprednostnil humanitárne a pracovné povolenia pred investičnými spismi. Imigrační poradcovia, ktorí frontu sledujú, aj naďalej uvádzajú, že rozhodnutia o Zlatom víze bežne trvajú 12 až 24 mesiacov od podania po prvú pobytovú kartu, napriek vládnemu záväzku sklz dobehnúť.
• Najprv kúpiť, potom riešiť vízum. Po zrušení nehnuteľnostnej cesty dáva táto postupnosť oveľa menší zmysel než kedysi. Ak je skutočným cieľom vízum, postavte investíciu okolo spôsobilej cesty alebo okolo D7 a kúpu nehnuteľnosti nechajte ako samostatné, paralelné rozhodnutie.

FAQ

Môžem ešte získať portugalskú rezidenciu kúpou nehnuteľnosti?

Nie. Portugalská nehnuteľnostná cesta Zlatého víza bola zrušená zákonom Lei 56/2023 s účinnosťou od 7. októbra 2023. Nové žiadosti nemožno postaviť na kúpe nehnuteľnosti a súčasne s tým boli vylúčené aj realitné fondy. Zlaté vízum existuje ďalej cez kvalifikované fondy mimo nehnuteľností, vedecký výskum, podporu kultúry a dedičstva, tvorbu pracovných miest a dokapitalizovanie firmy. Nehnuteľnosť už uznávanou investičnou kategóriou pre rezidenciu nie je.

Čo nahradilo nehnuteľnostnú cestu Zlatého víza?

Nič v pomere jedna k jednej a cesta cez bankový prevod 1,5 milióna € bola odstránená spolu s ňou, nie zachovaná s vyššou sumou. Zostávajúce kategórie Zlatého víza sú najbližšími náhradami pre investorov, ktorí chcú rezidenciu bez sťahovania. Pre dôchodcov a ľudí pracujúcich na diaľku, ktorí budú v Portugalsku skutočne žiť, sú praktickou alternatívou vízum D7 pre pasívny príjem a vízum D8 pre prácu na diaľku. Vedú k rovnakému dlhodobému cieľu, no vyžadujú fyzickú prítomnosť.

Ako dlho teraz trvá získanie portugalského občianstva?

Dlhšie než kedysi. Lei Orgânica 1/2026, účinný od 19. mája 2026, stanovuje naturalizáciu na 7 rokov legálneho pobytu pre občanov EÚ a krajín CPLP a na 10 rokov pre všetkých ostatných, počítané od vydania prvého povolenia na pobyt. Žiadosti o občianstvo podané 18. mája 2026 alebo skôr zostávajú pod predošlým päťročným pravidlom. Trvalý pobyt zmena neovplyvnila a otvára sa naďalej po piatich rokoch.

A čo vízum D7 pre dôchodcov?

D7 je pobytové vízum pre ľudí so stabilným, opakujúcim sa pasívnym príjmom, ako sú dôchodky, príjmy z prenájmu a dividendy. Žiadny prah kúpy neexistuje. Preukazujete príjem aspoň vo výške portugalskej minimálnej mzdy, teda 920 € mesačne v roku 2026, plus 50% na druhú dospelú osobu a 30% na dieťa, a žiadate cez portugalský konzulát. Ak strávite v Portugalsku viac ako 183 dní v roku, stávate sa portugalským daňovým rezidentom.

Je NHR v Portugalsku stále dostupný?

Pre nových príchodzích nie. Režim Non-Habitual Resident sa uzavrel novým žiadateľom od 1. januára 2024, s obmedzeným prechodným oknom, ktoré už uplynulo. Existujúci držitelia NHR si výhody ponechávajú po zvyšok svojho desaťročného obdobia. Nástupnícky režim IFICI ponúka porovnateľnú paušálnu sadzbu, no je obmedzený na určené vedecké, technologické a inovačné činnosti. Či váš profil vyhovuje, treba individuálne overiť u portugalského daňového poradcu.

Platia nerezidenti v Portugalsku vyššiu daň z nehnuteľnosti?

Pri kúpe áno, od 25. mája 2026. Decreto-Lei 97/2026 uplatňuje paušálnych 7,5% IMT na bývanie kupované ľuďmi, ktorí nie sú portugalskými daňovými rezidentmi, a nahrádza tým progresívne pásma. Ak sa do dvoch rokov od kúpy stanete daňovým rezidentom, alebo ak nehnuteľnosť dlhodobo prenajmete za stropované nájomné, rozdiel si môžete nárokovať späť. Ročná daň IMI aj notárske a katastrálne poplatky sa nemenili. Podkladové ceny si najprv porovnajte na stránke s cenou za m² pre Portugalsko, aby daň dopadla na realistický rozpočet.

Je Portugalsko stále dobré miesto na kúpu nehnuteľnosti?

To je otázka oddelená od vízovej a oplatí sa ju oddelenú aj nechať. Mechanika kúpy sa nemenila, zahraničný dopyt sa otočil od kupujúcich motivovaných rezidenciou ku kupujúcim motivovaným životným štýlom a prenájmom, a Lisabon, Porto, Algarve, Strieborné pobrežie aj Madeira zostávajú odlišnými trhmi na odlišných cenových hladinách. Dom v Portugalsku obstojí alebo neobstojí sám osebe. Na Seeki.eu si portugalské inzeráty môžete držať vedľa ostatných európskych trhov, ktoré zvažujete, v jednej mene.

Ešte raz: toto je orientácia, nie rada

Portugalské imigračné pravidlá sa stále hýbu. Reforma Zlatého víza z roku 2023, zákon o občianstve z mája 2026 aj daňový balík k bývaniu z toho istého mesiaca zakaždým zmenili pravidlo, ktoré množstvo publikovaných príručiek uvádza po starom. Náklad hodiny s portugalským imigračným advokátom je zaokrúhľovacia chyba oproti nákladu zle zvolenej cesty alebo zle určenej daňovej rezidencie. Ten hovor urobte pred podpisom akejkoľvek rezervačnej zmluvy, upísania fondu alebo podania víza.

Zdroje

Pravidlá boli v auguste 2026 overené oproti platnej portugalskej legislatíve a zodpovedným úradom:

• Lei 56/2023 zo 6. októbra 2023, reforma „Mais Habitação", pre zrušenie nehnuteľnostnej cesty aj cesty cez kapitálový prevod 1,5 milióna € a pre zostávajúce investičné kategórie.
• Lei Orgânica 1/2026, publikovaný v Diário da República 18. mája 2026, pre sedemročné a desaťročné obdobie naturalizácie a pre prechodné pravidlo k žiadostiam podaným do tohto dátumu.
• Decreto-Lei 97/2026 z 20. mája 2026, pre paušálnu sadzbu 7,5% IMT na bývanie kupované daňovými nerezidentmi a pre jej dve výnimky.
• AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), úrad rozhodujúci o žiadostiach o pobyt od októbra 2023, pre aktuálny postup a stav fronty.
• Oznámenie portugalskej vlády o národnej minimálnej mzde 920 € na rok 2026, ktorá určuje príjmové latky pre D7 a D8.
• Portugalský daňový zákon v znení pre rok 2024 a neskôr, pre uzavretie NHR novým žiadateľom a rozsah režimu IFICI.

Uvedené bolo overené oproti publikovaným výkladom portugalských imigračných a daňových advokátskych kancelárií. Prahy, daňové sadzby aj lehoty spracovania sa menia. Svoj vlastný prípad si pred akýmkoľvek záväzkom overte u portugalského imigračného advokáta alebo daňového poradcu.