Portugalsko po zrušení Zlatého víza za nehnuteľnosť: 2026

Naposledy revidované: 2026-04-29

Portugalská cesta Zlatého víza cez kúpu nehnuteľnosti bola zrušená v októbri 2023 zákonom Lei 56/2023 (reforma bývania „Mais Habitação"). Kúpa portugalskej nehnuteľnosti už nevedie k rezidencii. Program Zlatého víza ako taký existuje ďalej, ale len cez kapitálový prevod, investičné fondy, tvorbu pracovných miest alebo podporu vedy či kultúry, nie cez nehnuteľnosť. Ak chcete portugalský dom, ten cieľ je nedotknutý. Ak chcete rezidenciu cez kúpu, musíte sa pozrieť na vízum D7, D8 alebo zostávajúce kategórie Zlatého víza.

Toto je orientácia pre britských, amerických a brazílskych kupujúcich, tri skupiny, ktoré pred rokom 2023 tvorili väčšinu dopytu po Zlatom víze za nehnuteľnosť. Nie je to právne ani imigračné poradenstvo. Pravidlá sa v tejto oblasti často menia a úrad, ktorý o vašej žiadosti rozhoduje, je AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo), nástupca bývalého SEF od októbra 2023. Má sklz a vlastné procesné špecifiká. Pred akýmkoľvek podpisom alebo prevodom peňazí sa porozprávajte s portugalským imigračným advokátom.

Čo sa zmenilo: pred a po októbri 2023

Lei 56/2023 nadobudol účinnosť 7. októbra 2023. Deň predtým ste mohli získať Zlaté vízum kúpou portugalskej nehnuteľnosti na jednom z viacerých eurových prahov. Deň po tom už nie.

Kvalitatívny posun je jednoduchší, ako tabuľka naznačuje: Portugalsko stále chce zahraničný kapitál, zahraničných expertov a zahraničných dôchodcov. Už ale nechce byť cestou k rezidencii pre niekoho, koho jediným prínosom je kúpa bytu v Lisabone.

Cesty, ktoré stále existujú

Zlaté vízum (oficiálne ARI, Autorização de Residência para Investimento) ako program zrušené nebolo. Zrušená bola možnosť cez nehnuteľnosť. Zostávajúce varianty:

• Kapitálový prevod. Prevediete definovanú sumu do portugalskej banky alebo na spôsobilý nástroj. Minimum bolo zvýšené súčasne so zrušením nehnuteľnostnej cesty. Aktuálne číslo si nechajte potvrdiť svojím advokátom, jednak preto, že sa mení, jednak preto, že okruh spôsobilých nástrojov sa zúžil.
• Upísanie investičného fondu. Upíšete podiel v spôsobilom portugalskom investičnom fonde. Reforma z roku 2023 výslovne vylúčila fondy, ktorých podkladové aktíva tvoria nehnuteľnosti, priamo aj nepriamo. Prospekt fondu si nechajte prečítať nezávisle od distribútora.
• Tvorba pracovných miest. Vytvoríte definovaný počet pracovných miest v Portugalsku alebo dokapitalizujete existujúcu portugalskú firmu, ktorá to urobí. Mimo Lisabonu a Porta sú minimá nižšie.
• Podpora vedeckého výskumu. Kapitálový príspevok verejnej alebo akreditovanej portugalskej výskumnej inštitúcii.
• Podpora kultúrneho a umeleckého dedičstva. Kapitálový príspevok na kultúrnu produkciu, obnovu alebo údržbu národného dedičstva.

Všetky cesty vedú k rovnakému cieľu: povolenie na pobyt, ktoré po kvalifikačnom období a pri splnení požiadavky fyzickej prítomnosti, jazyka a čistého registra vedie k trvalému pobytu a prípadne občianstvu. Požiadavka na prítomnosť je známa svojou miernosťou (historicky okolo siedmich dní v roku v priemere), čo bol jeden z dôvodov globálneho dopytu.

Čo sa zmenilo: rezidenciu už nemožno „nalepiť" na kúpu bytu. Fondová alebo kapitálová cesta je teraz funkčne najbližšou náhradou. Má však úplne iný rizikový a daňový profil.

A čo vízum D7?

Pre britských dôchodcov a Američanov s pasívnym príjmom je vízum D7 cestou, ktorá v rozhovoroch najčastejšie nahrádza Zlaté vízum. Je to pobytové vízum pre ľudí so stabilným, opakujúcim sa pasívnym príjmom, ako sú dôchodky, nájomné, dividendy, licenčné poplatky.

D7 nie je investičné vízum. Žiadny prah kúpy neexistuje. Preukazujete, že váš pasívny príjem pokryje životné náklady v Portugalsku (latka sleduje portugalskú minimálnu mzdu a každoročne rastie). Žiadate na portugalskom konzuláte pred presťahovaním a potom finalizujete rezidenciu na AIMA po príchode. Ak strávite v Portugalsku viac ako 183 dní v roku, stávate sa daňovým rezidentom so všetkým, čo k tomu patrí.

Dve praktické poznámky:

• D7 vedie k rovnakému dlhodobému cieľu ako Zlaté vízum (trvalý pobyt po piatich rokoch, prípadne občianstvo), ale vyžaduje, aby ste v Portugalsku skutočne žili. Pre dôchodcu plánujúceho presun je to vlastnosť, nie chyba.
• Získať ho je vo všeobecnosti lacnejšie ako Zlaté vízum, ale administratívne náročnejšie na strane dokladov o príjme. Britské dôchodkové výpisy, americké 1099 / Schedule E, brazílske INSS alebo nájomné výpisy treba preložiť, apostilovať a predložiť v portugalsky zrozumiteľnej podobe.

Vízum D8 pre digitálnych nomádov je obdobnou cestou pre ľudí s aktívnym príjmom na diaľku. Prah príjmu má vyšší než D7 a vyžaduje, aby príjem pochádzal od klientov alebo zamestnávateľov mimo Portugalska.

Čo vám kúpa nehnuteľnosti v Portugalsku stále prinesie

Jasná odpoveď: portugalský dom, za rovnakých podmienok ako predtým. Mechanika kúpy sa nezmenila. Patrí sem daňové číslo NIF, prevodná daň IMT, ročná daň IMI, zmluva o budúcej zmluve CPCV a notárska listina. Nerezidenti môžu kupovať bez obmedzenia. Trh sa po uzavretí Zlatého víza neprepadol. V pobrežnom Algarve a centrálnom Lisabone sa podiel zahraničných kupujúcich len otočil z motivácie rezidenciou na motiváciu životným štýlom.

Čo vám kúpa neprinesie:

• Rezidenciu. Nehnuteľnosť je nehnuteľnosť, nie imigračný dokument.
• Slot v NHR vo väčšine prípadov. Režim Non-Habitual Resident bol pre väčšinu nových žiadateľov uzavretý od 2024. Existuje užší nástupca pre konkrétne vedecké a inovačné profesie, vašu situáciu treba posúdiť individuálne.
• Žiadne zrýchlenie žiadosti o D7 alebo iné vízum. AIMA hodnotí vízum samostatne. Vlastníctvo portugalského domu je podporný dôkaz zámeru, nie cesta sama o sebe.

Ak je cieľom domov, či už na dôchodok, ako druhé bývanie alebo investícia na prenájom, celá mechanika a úskalia sú v našom sprievodcovi kúpou v Portugalsku. Sprievodca pokrýva NIF, sadzby IMT, proces CPCV, financovanie pre nerezidentov a oblasti, kde sa najčastejšie zhromažďujú britskí, írski, francúzski, nemeckí, holandskí, americkí a brazílski kupujúci.

Pre predstavu o cenách prelistujte aktuálnu ponuku v Portugalsku ako celku, okrese Lisabon, okrese Porto alebo v Algarve / okres Faro. Stránka medián €/m² podľa regiónu sa aktualizuje denne zo živých inzerátov.

Časté chyby

• Čítanie starých článkov. Prekvapivé množstvo obsahu z rokov 2022 a začiatku 2023 stále boduje na Googli pre dopyty o portugalskom Zlatom víze za nehnuteľnosť. Čokoľvek, čo cituje konkrétny eurový prah za rezidenciu cez kúpu nehnuteľnosti, je zastarané. Skontrolujte dátum publikácie.
• Zámena Zlatého víza a D7. Sú to rozdielne programy s rozdielnymi požiadavkami, poplatkami a pravidlami fyzickej prítomnosti. D7 vyžaduje, aby ste v Portugalsku žili, zostávajúce kategórie Zlatého víza nie.
• Predpoklad, že NHR je stále dostupný. Daňový režim Non-Habitual Resident, ktorý dával 20% paušálnu daň na kvalifikované portugalské príjmy a zvýhodnené zaobchádzanie so zahraničnými príjmami, bol pre väčšinu nových žiadateľov uzavretý. Nástupnícky režim je užší a cieli na konkrétne inovačné a výskumné role. Bez potvrdenia, že sa kvalifikujete podľa nových pravidiel, nepočítajte s NHR.
• Podcenenie lehôt AIMA. Úrad zdedil veľký sklz po SEF a stále ho spracúva. Žiadosti o Zlaté vízum aj o D7 môžu trvať dlhšie, než uvádzajú orientačné časy.
• Najprv kúpiť, potom riešiť vízum. Po zrušení nehnuteľnostnej cesty dáva táto postupnosť menší zmysel ako predtým. Ak je cieľom vízum, postavte investíciu okolo spôsobilej cesty Zlatého víza alebo D7. Kúpa nehnuteľnosti nech je samostatným, paralelným rozhodnutím.

FAQ

Môžem ešte stále získať portugalskú rezidenciu kúpou nehnuteľnosti?

Nie. Portugalská cesta Zlatého víza cez nehnuteľnosť bola zrušená zákonom Lei 56/2023 s účinnosťou od 7. októbra 2023. Nové žiadosti nemožno podávať na základe kúpy nehnuteľnosti. Samotné Zlaté vízum existuje ďalej cez kapitálový prevod, kvalifikované investičné fondy, tvorbu pracovných miest a podporu vedy alebo kultúry. Kúpa nehnuteľností už nie je uznávanou investičnou kategóriou pre rezidenciu.

Čo nahradilo nehnuteľnostnú cestu Zlatého víza?

Žiadna priama náhrada. Zostávajúce kategórie Zlatého víza (kapitálový prevod, fondy bez nehnuteľnosti, tvorba pracovných miest, podpora vedy a kultúry) sú najbližšími substitútmi pre investorov, ktorí chcú rezidenciu bez sťahovania. Pre dôchodcov a vzdialených pracovníkov plánujúcich skutočne žiť v Portugalsku sú praktickou alternatívou víza D7 (pasívny príjem) a D8 (digitálny nomád). Vedú k rovnakému dlhodobému cieľu, ale vyžadujú fyzickú prítomnosť.

Je Portugalsko stále dobré miesto na kúpu nehnuteľnosti?

To je iná otázka. Zahraničný dopyt sa otočil z kupujúcich motivovaných rezidenciou na kupujúcich motivovaných životným štýlom a prenájmom. Mechanika kúpy (NIF, IMT, CPCV, notár) je nezmenená. Lisabon, Porto, Algarve, Strieborné pobrežie a Madeira zostávajú aktívnymi trhmi s rôznymi cenovými hladinami. Dom v Portugalsku je rozumným investičným alebo lifestylovým rozhodnutím sám osebe. Mentálne ho len oddeľte od otázky rezidencie.

A čo vízum D7 pre dôchodcov?

D7 je pobytové vízum pre ľudí so stabilným, opakujúcim sa pasívnym príjmom, ako sú dôchodky, nájomné, dividendy. Žiadny prah kúpy neexistuje. Preukazujete, že váš príjem pokryje portugalské životné náklady, a žiadate cez portugalský konzulát. Ak strávite v Portugalsku viac ako 183 dní v roku, stávate sa daňovým rezidentom. Pre britských dôchodcov po Brexite, amerických dôchodcov a brazílskych penzistov je v roku 2026 najpoužívanejšou cestou.

Je NHR stále dostupný?

Pre väčšinu nových žiadateľov nie. Daňový režim Non-Habitual Resident bol pre nových žiadateľov uzavretý od 2024 v rámci toho istého balíčka reformy bývania. Užší nástupca cieli na konkrétne vedecké, technologické a inovačné profesie. Či sa váš konkrétny profil kvalifikuje, treba overiť individuálne u portugalského daňového poradcu. Predpoklady postavené na zastaraných blogových článkoch už ľudí stáli peniaze.

Kto je teraz úrad, SEF alebo AIMA?

AIMA (Agência para a Integração, Migrações e Asilo) v októbri 2023 prevzala od SEF funkcie migrácie a azylu. Všetky nové žiadosti, predĺženia a otázky idú cez AIMA. SEF ako historický názov ešte figuruje v starších dokumentoch. Odkazy na SEF pri nových konaniach mieria na nesprávny úrad.

Ešte raz: orientácia, nie rada

Portugalské imigračné pravidlá sa po reforme 2023 stále usadzujú. Text Lei 56/2023, procesné pokyny AIMA a regulácie okolo D7 aj nástupníckeho NHR sa za osemnásť mesiacov posunuli neraz. Náklad hodinového hovoru s portugalským imigračným advokátom je zaokrúhľovacia chyba oproti nákladu zle zvolenej cesty. Ten hovor urobte pred podpisom akejkoľvek rezervačnej zmluvy, upísania fondu alebo podania víza.