Môžu cudzinci kúpiť nehnuteľnosť v Česku? Pravidlá 2026

Naposledy revidované: 2026-02-19

Krátka odpoveď. Áno, nerezidenti môžu v Česku nehnuteľnosť kúpiť. Občania EÚ a EHP majú rovnaké práva ako českí občania. Mimoeurópski kupujúci môžu kupovať ako fyzické osoby alebo, pri väčších transakciách, cez českú s.r.o., ktorú vlastnia. Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti (4 %) bola v roku 2020 zrušená. Ročná daň z nehnuteľnosti a daň z nájmu však platia.

Tento text je orientačný sprievodca, nie právne poradenstvo. Pravidlá sa menia, a často nenápadne. Predtým, než čokoľvek podpíšete, prejdite si svoju situáciu s českým notárom alebo advokátom na nehnuteľnosti.

Môžu nerezidenti v Česku vôbec kupovať?

Krátka odpoveď: áno. Všeobecný zákaz zahraničného vlastníctva českých nehnuteľností neexistuje.

Občania EÚ a EHP majú v praxi rovnaké vlastnícke práva ako českí občania. Vyplýva to z pravidiel jednotného trhu EÚ. Týka sa to kupujúcich z Nemecka, Rakúska, Holandska, Írska a zvyšku únie i EHP.

Mimoeurópski kupujúci, vrátane britských občanov po brexite, Američanov, Kanaďanov, Švajčiarov a ďalších, môžu českú nehnuteľnosť kúpiť aj ako fyzické osoby. Pri väčších transakciách alebo pri záujme o prehľadnú vlastnícku štruktúru je druhou bežnou cestou kúpa cez českú spoločnosť s ručením obmedzeným (s.r.o.), ktorú kupujúci vlastní. K nej sa dostaneme nižšie.

Samotná nehnuteľnosť spadá pod colný a právny rámec EÚ. Vaše meno (alebo meno vašej firmy) skončí v rovnakom verejnom registri: v katastri nehnuteľností (česky Katastr nemovitostí).

Priama kúpa vs. kúpa cez s.r.o.

Existujú dve praktické cesty:

1. Priama kúpa ako fyzická osoba. Kúpnu zmluvu podpisujete vlastným menom. Vlastníctvo sa zapíše v katastri priamo na vás. Najjednoduchšia cesta, zvyčajne vyhovujúca kupujúcim z EÚ/EHP a mimoeurópskym kupujúcim, ktorí kupujú jeden byt na osobné užívanie.

2. Kúpa cez českú s.r.o. Spoločnosť je vlastníkom nehnuteľnosti, vy ste vlastníkom spoločnosti. Bežné dôvody:

• Plánujete držať viac nehnuteľností alebo prevádzkovať prenájom.
• Chcete oddeliť osobnú zodpovednosť od majetku.
• Riešite cezhraničné dedičstvo.
• Kupujete spolu s obchodnými partnermi.

S.r.o. prináša náklady na založenie, ročné účtovníctvo a daň z príjmu právnických osôb. Nie je automaticky daňovo výhodnejšia. Pri jednom rekreačnom byte ide často o zbytočnú zložitosť. Pred rozhodnutím nechajte český daňový poradca porovnať obe cesty na vaše reálne plány.

Priame vlastníctvo vs. s.r.o. – prehľad

Aktéri transakcie

Typická česká transakcia zahŕňa popri vás a predávajúcom ďalšie štyri strany:

• Realitný maklér (realitní makléř). Vyhľadá nehnuteľnosť a koordinuje obchod. Činnosť je regulovaná českým zákonom o realitnom sprostredkovaní.
• Notár alebo advokát. Spisuje alebo kontroluje kúpnu zmluvu, vedie úschovu a podáva návrh na vklad do katastra. V Česku zmluvy často spisuje advokát, prostriedky potom ležia v advokátskej alebo notárskej úschove.
• Banka. Eurá alebo libry sa v určitý moment menia na koruny. Banky pod dohľadom ČNB (Česká národná banka) sa o to postarajú spolu s prípadnou hypotékou.
• Katastrálny úrad. Verejný orgán, ktorý zapisuje vlastníctvo a zverejňuje stav v katastri.

Notárska komora ČR aj Česká advokátska komora vedú verejné zoznamy licencovaných členov vo vašom cieľovom meste. Použite ich na overenie každého, koho si najmete.

Bankový aspekt a doklad o pôvode prostriedkov

Či kupujete na seba, alebo cez s.r.o., budete musieť preukázať, odkiaľ peniaze pochádzajú. České banky a notári podliehajú európskym predpisom proti praniu špinavých peňazí, takže rátajte s:

• Identifikáciou (pas a u mimoeurópskych kupujúcich zvyčajne aj druhý doklad).
• Dokladom o adrese v krajine pobytu.
• Dokladom o pôvode prostriedkov: typicky kombinácia bankových výpisov, dokladov o predaji predošlej nehnuteľnosti, výplatných pások či dokladov z podnikania, prípadne dedičstva alebo daru.

Otvoriť český bankový účet pre nerezidenta je možné, no nie okamžité. Niektoré banky vyžadujú osobnú návštevu, iné umožňujú vzdialené overenie občanom EÚ. Ak idete cestou s.r.o., aj firma bude potrebovať svoj český účet.

Hypotéky pre nerezidentov existujú, ale sú konzervatívnejšie než pre rezidentov. LTV býva nižšie a nie každá banka požičiava mimoeurópskym klientom. Ak potrebujete úver, vybavte si bankové podmienky pred ponukou. Českí predávajúci spravidla dlho nečakajú, kým si kupujúci doladí financovanie.

Zmluva a kataster

Samotná transakcia má rozpoznateľný tvar:

1. Rezervačná zmluva. Obvykle prvá v poradí, s rezervačnou zálohou (často cez realitnú kanceláriu). Stiahne nehnuteľnosť z trhu počas previerky.
2. Kúpna zmluva (kupní smlouva). Spísaná advokátom alebo notárom. Obe strany podpisujú s úradne overenými podpismi.
3. Úschova. Kúpna cena leží u advokáta, notára alebo banky. Predávajúcemu sa uvoľní až po prepise vlastníctva.
4. Vklad do katastra. Podpísaná zmluva sa podáva na príslušný katastrálny úrad. Existuje zákonná lehota, počas ktorej kataster zverejní informáciu o návrhu, aby bolo možné prípadne namietať.
5. Prevod vlastníctva a odovzdanie kľúčov. Po zápise sa uvoľní úschova a vy preberáte kľúče s odovzdávacím protokolom.

Reálny čas od prijatej ponuky po kľúče býva niekoľko mesiacov, dlhšie pri hypotéke alebo pri komplikáciách s titulom (dedičstvo, podielové spoluvlastníctvo, vecné bremená, stavebné povolenia, ktoré sa nezhodujú so skutočnosťou).

Kataster nehnuteľností je plne verejný. Ktokoľvek s adresou si môže zistiť, kto nehnuteľnosť vlastní. Užitočné pri previerke predávajúceho a námet na zamyslenie, čie meno má figurovať na liste vlastníctva.

Dane: čo sa reálne platí

Toto je sekcia plná mýtov, takže ju prejdite pomaly a overte si aktuálne informácie u českej Finančnej správy. Sadzby a pravidlá sa naozaj menia.

Daň z nadobudnutia nehnuteľnosti. Česko zrušilo daň z nadobudnutia nehnuteľných vecí (4 %) v roku 2020. Staršie články online ju stále opisujú, ako keby platila. Neplatí. Kupujúci dnes neplatí samostatnú akvizičnú daň z ceny.

DPH. Nové byty a domy môžu podliehať DPH v závislosti od predávajúceho a stavu nehnuteľnosti. Poradca predávajúceho vám povie, či je DPH v cene. Pri predaji medzi súkromnými osobami pri staršom byte sa DPH zvyčajne neuplatňuje.

Ročná daň z nehnuteľnosti (daň z nemovitých věcí). Vlastník platí ročnú daň, ktorej výšku ovplyvňuje umiestnenie, výmera a typ nehnuteľnosti. Výpočet zahŕňa miestne koeficienty, takže dva podobne drahé byty v rôznych obciach môžu mať odlišnú ročnú daň. Spravuje ju český daňový úrad.

Daň z príjmu z prenájmu. Ak nehnuteľnosť prenajímate, nájomné sa v Česku zdaňuje. Ak žijete v krajine so zmluvou o zamedzení dvojitého zdanenia s Českom (Veľká Británia, Nemecko, Holandsko, Rakúsko, Írsko, USA a mnohé ďalšie túto zmluvu majú), o tom, ako sa ten istý príjem rieši doma, rozhoduje zmluva. Koordinujte s daňovým poradcom na oboch stranách.

Daň z kapitálových ziskov. Zisk z predaja českej nehnuteľnosti vo všeobecnosti podlieha u nerezidentov českej dani z príjmov, pričom pre vlastné bývanie po stanovenej dobe držby existujú konkrétne oslobodenia. Lehoty, oslobodenia aj sadzby sa môžu meniť, takže nespoliehajte sa na konkrétny výsledok bez overenia.

Ak kupujete cez s.r.o., zisk firmy podlieha dani z príjmu právnických osôb a výplaty vám ako vlastníkovi sa riadia príslušnou daňovou zmluvou.

Praktické rady

Zvoľte štruktúru najprv, majte prostriedky čisté a doložené, overte si list vlastníctva sami v katastri, prečítajte si energetický certifikát a stanovy SVJ a zarátajte si priebežné náklady (ročnú daň, fond opráv, poistenie, prípadne správu pri prenájme).

Praha je najmedzinárodnejší trh, ale Brno, Karlove Vary, Plzeň aj menšie kúpeľné mestá majú aktívny zahraničný segment. Pozrite si ponuku bytov na predaj v Prahe alebo prehľad celého českého trhu.

Často kladené otázky

Musím v Česku bývať, aby som mohol kúpiť nehnuteľnosť?

Nie. Pre vlastníctvo českej nehnuteľnosti nie je podmienkou trvalý pobyt. Občania EÚ a EHP majú rovnaké práva ako českí občania, mimoeurópski kupujúci kupujú ako fyzické osoby alebo cez českú s.r.o., ktorú vlastnia. Preukážete totožnosť, pôvod prostriedkov a prejdete AML kontrolami v banke. Český pobyt podmienkou nie je.

Môžem si kúpu financovať v českej banke?

Áno, ale české hypotéky pre nerezidentov sú konzervatívnejšie než pre rezidentov. LTV býva nižšie a nie každá banka požičiava občanom mimo EÚ. Hovorte s niekoľkými bankami pred ponukou, aby ste poznali apetít trhu a indikatívne podmienky. Ak financovanie spadne po podpise, môžete prísť o rezervačnú zálohu.

Je lepšie kúpiť ako fyzická osoba alebo cez s.r.o.?

Pri jednom dome alebo rekreačnom byte býva priame vlastníctvo jednoduchšie a lacnejšie. S.r.o. dáva zmysel pri viacerých nehnuteľnostiach, prenájme ako podnikaní, oddelení zodpovednosti od majetku alebo pri jednoduchšom cezhraničnom dedičstve. Výmenou sú náklady na založenie, ročné účtovníctvo a daňové priznania PO. Nechajte si obe cesty od českého daňového poradcu prepočítať na vaše reálne plány.

Aké dane platím pri predaji?

Pre nerezidentov zisk z predaja českej nehnuteľnosti vo všeobecnosti podlieha českej dani z príjmov, s konkrétnymi oslobodeniami pre vlastné bývanie po stanovenej dobe držby. Lehoty, oslobodenia aj sadzby sa môžu meniť, overte si u českej Finančnej správy. Ak ste kupovali cez s.r.o., spoločnosť platí z výnosu daň z príjmu PO a výplaty vám podliehajú príslušnej daňovej zmluve.

Platí v Česku ešte daň z nadobudnutia nehnuteľnosti vo výške 4 %?

Nie. Česko zrušilo daň z nadobudnutia nehnuteľnosti v roku 2020. Kupujúci dnes neplatí samostatnú akvizičnú daň z ceny. Staršie články online ju stále opisujú, ako keby platila. Neplatí. Pri novostavbách sa môže uplatniť DPH podľa predávajúceho a ročná daň z nehnuteľností naďalej platí.

Ako dlho typicky trvá nákup nehnuteľnosti v Česku?

Od prijatej ponuky po kľúče zvyčajne niekoľko mesiacov. Postupnosť: rezervačná zmluva, kúpna zmluva s úradne overenými podpismi, úschova, návrh na vklad do katastra, zápis po zákonnej lehote, uvoľnenie úschovy a odovzdanie. Hypotéka, dedičstvo v reťazci titulu alebo spor o spoluvlastníctvo termín predĺžia. Plánujte s rezervou a žiadny dátum nepovažujte za pevný.

Musím byť pri podpise fyzicky v Česku?

Nie vždy. Väčšinu krokov možno riešiť cez plnú moc s overeným podpisom a niektoré banky umožňujú vzdialené overenie občanom EÚ. Aspoň jedna osobná návšteva býva obvyklá (prehliadka, stretnutie s advokátom alebo notárom, doriešenie účtu), ale plne vzdialený nákup je technicky možný, ak ho váš zástupca zorganizuje. Praktický priebeh si vopred dohodnite s vybraným advokátom alebo notárom.

Ešte raz: orientácia, nie poradenstvo

Český trh je k nerezidentom otvorený a prístupný, ale detaily (očakávania ohľadom pôvodu prostriedkov, notárska prax, daňové priznania, štruktúra cez s.r.o.) sa menia a závisia od vašej osobnej situácie. Deväťdesiatminútová konzultácia s českým advokátom na nehnuteľnosti alebo notárom, ešte pred ponukou, je najlacnejšie poistenie, aké si na celú transakciu kúpite. Využite ho.