Quanto custa realmente comprar casa na Polónia

Encontrou um apartamento em Varsóvia, o preço pedido cabe no seu orçamento, e agora quer o número real e completo: quanto custa de facto a compra depois de os impostos e as taxas assentarem por cima da etiqueta. Na Polónia, essa camada extra é mais fina do que na maior parte da Europa, e quase toda ela é uma única rubrica.

Revisto pela última vez: 2026-07-20. A Seeki não é consultora jurídica nem fiscal. Este artigo é orientação, não aconselhamento. As taxas mudam e dependem das suas circunstâncias. Confirme o seu caso específico com um notário, advogado ou consultor fiscal polaco antes de assinar. Fontes e método no final deste artigo.

Quais são os custos totais de fecho num apartamento polaco?

Para um comprador a pronto de um apartamento típico em segunda mão, os custos de fecho rondam os 2.3% do preço, e o imposto de transmissão PCC de 2% é quase tudo. A tabela desenvolve um apartamento representativo de €211,000 em Varsóvia (Warszawa), o maior mercado habitacional da Polónia, avaliado a partir dos valores-pedido medianos dos apartamentos à venda em Varsóvia na Seeki em julho de 2026.

Rubrica de custo	Taxa	Num apartamento de revenda de €211,000
Imposto de transmissão PCC	2%	€4,220
Honorário do notário (taksa notarialna, máximo legal)	cerca de 0.3%	cerca de €690
Registo no tribunal / registo predial	200 zł fixos	cerca de €46
Total inevitável, comprador a pronto	cerca de 2.3%	cerca de €4,950
Mediador do comprador (só se contratar um)	2% a 3% + 23% de IVA	€0, ou €5,200 a €7,800
Variante de primeira compra (isenta de PCC)	cerca de 0.3%	cerca de €740

O número a reter é a diferença: um comprador comum paga cerca de €4,950, um comprador de primeira habitação elegível cerca de €740, porque o PCC é a história toda e ele está isento dele. Visto face ao custo real e completo de comprar na Europa, que vai de cerca de 1% na Chéquia a 16% na Bélgica, a Polónia fica perto do extremo barato.

Imposto de transmissão PCC: o que é a taxa de 2% e quem está isento?

O PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) é o imposto polaco sobre as transações de direito civil. No imóvel, é o imposto de transmissão de 2% que um comprador paga por uma casa de revenda adquirida a um vendedor particular. Segundo a autoridade tributária polaca (podatki.gov.pl), o notário calcula-o e cobra-o no momento em que a escritura de venda é assinada, pelo que se liquida na conclusão. A taxa é uns fixos 2% do valor de mercado, é o comprador quem o paga sozinho, e no exemplo de €211,000 isso é cerca de €4,220, com folga a maior rubrica da compra.

Desde 31 de agosto de 2023, os compradores de primeira habitação estão isentos. Ao abrigo da Lei do PCC alterada, quem compra a sua primeira habitação no mercado secundário não paga PCC, desde que nunca tenha sido dono de outra casa. A condição é rigorosa: num casal, ambos os cônjuges têm de reunir os requisitos, pelo que, se qualquer um já for dono de um apartamento, a isenção perde-se para toda a transação. Se nunca foi proprietário, esta regra sozinha poupa-lhe os 2%.

Uma taxa segue o sentido contrário: desde 1 de janeiro de 2024 (Dz.U. 2023 poz. 1463), um comprador que adquira o seu sexto apartamento ou seguinte no mesmo edifício ou lote paga 6% de PCC, não 2%, uma medida dirigida a fundos que compram blocos de apartamentos. Não vai tocar num comprador comum, mas a taxa existe.

Paga-se PCC num imóvel novo de um promotor?

Não. Uma casa nova comprada a um promotor no mercado primário tem IVA, não PCC, porque a lei polaca não tributa a mesma transação duas vezes. O IVA já está dentro do preço que o promotor apresenta: 8% sobre a área residencial até 150 metros quadrados, 23% sobre o excedente. Não entrega nenhuma declaração de PCC nem paga 2% por cima.

Isso torna a escolha entre novo e revenda em parte uma questão fiscal. Um comprador de primeira habitação isento de PCC nada ganha em imposto ao optar pelo novo, já que paga 0% de qualquer forma. Um comprador que não seja isento poupa os 2% num imóvel novo, mas o IVA está incorporado num preço definido de outra maneira, pelo que a poupança pode ser mais aparente do que real. A única comparação limpa é o preço completo de um apartamento novo específico contra um de revenda comparável, imposto incluído.

É para essa comparação que serve o estimador de valor da Seeki: uma ferramenta de preço-guia que aplica o preço mediano local por metro quadrado ao tamanho e às características de um imóvel, para que possa testar um preço pedido ou o valor de um promotor antes de negociar. É uma referência inicial, não uma avaliação.

Quanto são os honorários de notário na Polónia e têm limite?

Os honorários de notário na Polónia estão limitados por lei, pelo que há um teto para o que lhe podem cobrar. A taksa notarialna, o honorário do notário por lavrar a escritura, tem o seu máximo fixado pelo Regulamento do Ministro da Justiça de 28 de junho de 2004 sobre as tarifas máximas notariais (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), e não deixado ao mercado. Um notário que cobre acima da tarifa está a infringir as regras.

Numa compra residencial, a escritura fica sujeita a metade da tarifa normal, mais 23% de IVA. No exemplo de €211,000, o honorário do notário, incluindo as cópias da escritura, ronda os €690, cerca de 0.3% do preço, uma percentagem que desce à medida que o preço sobe. O notário é um agente público neutro que prepara a escritura e liquida os impostos para as duas partes, pelo que um advogado à parte é opcional: sensato para um comprador transfronteiriço, mas não integrado no processo.

Quais são as taxas do tribunal e do registo predial?

As taxas do tribunal são pequenas e fixas. A księga wieczysta é o registo predial e de hipotecas da Polónia, e a propriedade só se transfere legalmente quando o tribunal o inscreve nela. Ao abrigo da Lei sobre as Custas Judiciais em Matéria Civil (art. 42), registar a sua propriedade custa uns fixos 200 zł, cerca de €46, seja qual for o preço do imóvel, e uma hipoteca acrescenta uns segundos 200 zł fixos para registar o ónus do credor. O nosso guia sobre créditos habitação para não residentes na UE cobre quem empresta na Polónia e em que condições. Nenhuma das taxas cresce com o preço, pelo que, em qualquer compra normal, são um mero arredondamento. As regras de autorização para compradores de fora do EEE, a única área em que a papelada de um comprador estrangeiro difere da de um local, estão cobertas no nosso Comprar Imóvel na Polónia sendo Estrangeiro (Guia 2026) por país.

Quem paga o mediador na Polónia?

Não há regra legal sobre quem paga o mediador na Polónia, pelo que fica decidido pelo contrato que assinar. A comissão vai de cerca de 2% a 3.5% do preço mais 23% de IVA, paga por quem contrata o mediador, segundo as taxas de mercado da mediação imobiliária polaca em meados de 2026. Cada vez mais, os anúncios são divulgados como "0% para o comprador": o vendedor suporta a taxa inteira e um comprador que responda a um anúncio não paga nada. Só paga comissão se assinar o seu próprio contrato de mediação de comprador, por exemplo para ter um mediador a procurar fora do mercado ou a negociar por si. É por isso que o mediador fica fora do total inevitável acima: para a maioria dos compradores é zero.

Um mediador do lado do comprador justifica o honorário sobretudo quando compra além-fronteiras, não pode visitar pessoalmente, ou anda atrás de um requisito específico num submercado apertado, onde 2% a 3% por alguém que avalia e negoceia localmente pode compensar o risco de pagar a mais. Com um apartamento comum que pode visitar por si e um vendedor que já tem mediador, a via de o vendedor pagar sai mais barata, e grande parte do trabalho de base consegue fazê-lo a partir dos anúncios, como ler a forma como o preço e o endereço variam entre Varsóvia, Cracóvia e Gdansk.

Perguntas frequentes

Quanto são os custos totais de comprar um apartamento na Polónia?

Para um comprador a pronto de um apartamento de revenda, conte com cerca de 2% a 3% do preço, quase tudo o imposto de transmissão PCC de 2%. O notário acrescenta cerca de 0.3% e o registo no tribunal uns fixos 200 zł. Num apartamento de €211,000 em Varsóvia, isso é cerca de €4,950. Um comprador de primeira habitação, isento do PCC, paga mais perto de €740.

Quem paga o imposto PCC ao comprar imóvel na Polónia?

É o comprador quem paga o PCC, e só no mercado secundário. São uns fixos 2% do valor de mercado do imóvel, calculados e cobrados pelo notário quando a escritura de venda é assinada, segundo a autoridade tributária polaca (podatki.gov.pl). As casas novas de um promotor têm IVA em vez disso, pelo que não se aplica PCC. Desde 31 de agosto de 2023, os compradores de primeira habitação no mercado secundário estão isentos.

Paga-se PCC num imóvel novo na Polónia?

Não. Uma casa nova de um promotor no mercado primário tem IVA, não PCC, pelo que nunca paga os 2%. O IVA já está dentro do preço do promotor: 8% sobre a área residencial até 150 metros quadrados e 23% sobre o excedente. A única exceção é a compra em massa, em que o sexto fogo e cada fogo seguinte num mesmo edifício ficam sujeitos a 6% de PCC mesmo quando comprados novos, em vigor desde 1 de janeiro de 2024.

Os honorários de notário na Polónia são fixos?

Estão limitados, não fixados. O máximo que um notário pode cobrar é definido pelo Regulamento do Ministro da Justiça de 28 de junho de 2004 (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), e uma escritura residencial fica sujeita a metade da tarifa normal mais 23% de IVA. Num apartamento de preço médio, o honorário fica perto de 0.3% do preço, algumas centenas de euros incluindo as cópias da escritura. Um notário que cobre acima da tarifa está a infringir as regras.

Os estrangeiros pagam mais para comprar imóvel na Polónia?

Não, os impostos são idênticos. Um não residente paga o mesmo PCC de 2%, os mesmos honorários de notário e as mesmas taxas de tribunal que um comprador polaco, e a isenção de primeira habitação aplica-se independentemente da nacionalidade. Os compradores de fora do EEE podem precisar de uma autorização do ministério do interior, embora um apartamento autónomo esteja normalmente isento. Para testar um preço pedido antes de contactar, o preço-guia da Seeki compara-o com o €/m² mediano local.

Método e fontes

O preço representativo aplica o preço-pedido mediano por metro quadrado dos apartamentos à venda em Varsóvia na Seeki (cerca de €4,016/m² em julho de 2026) à dimensão mediana de apartamento de 52.66 metros quadrados, o que dá cerca de €211,000. Os valores em zlótis convertem-se a cerca de 4.35 zł por euro, a taxa de referência do Banco Central Europeu em meados de julho de 2026. A taxa de PCC de 2%, a isenção de primeira habitação em vigor desde 31 de agosto de 2023, e a taxa de 6% para compra em massa em vigor desde 1 de janeiro de 2024 provêm da autoridade tributária polaca (podatki.gov.pl) e da lei alteradora (Dz.U. 2023 poz. 1463). Os honorários de notário seguem o Regulamento do Ministro da Justiça de 28 de junho de 2004 sobre as tarifas máximas notariais (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), e as taxas de tribunal a Lei sobre as Custas Judiciais em Matéria Civil (art. 42). A comissão de mediação reflete as taxas de mercado polacas em meados de 2026. Confirme a sua própria posição com um notário, advogado ou consultor fiscal polaco antes de se comprometer.