Quanto custa realmente comprar casa na Polónia

Encontrou um apartamento em Varsóvia, o preço pedido cabe no seu orçamento, e agora quer o número real e completo: quanto custa de facto a compra depois de os impostos e as taxas assentarem por cima da etiqueta. Na Polónia, essa camada extra é mais fina do que na maior parte da Europa, e quase toda ela é uma única rubrica.

Revisto pela última vez: 2026-08-13. A Seeki.eu não é consultora jurídica nem fiscal. Este artigo é orientação, não aconselhamento. As taxas mudam e dependem das suas circunstâncias. Confirme o seu caso específico com um notário, advogado ou consultor fiscal polaco antes de assinar. Fontes e método no final deste artigo.

Quais são os custos totais de fecho num apartamento polaco?

Para um comprador a pronto de um apartamento típico em segunda mão, os custos de fecho rondam os 2,4% do preço, e o imposto de transmissão PCC de 2% é quase tudo. A tabela desenvolve um apartamento representativo de €206 000 em Varsóvia (Warszawa), o maior mercado habitacional da Polónia, avaliado pelo valor-pedido mediano dos apartamentos à venda em Varsóvia na Seeki.eu em agosto de 2026.

Rubrica de custo	Taxa	Num apartamento de revenda de €206 000
Imposto de transmissão PCC	2%	€4 130
Honorário do notário, máximo legal (taksa notarialna)	cerca de 0,3%	cerca de €690
Registo no tribunal / registo predial	200 zł fixos	cerca de €47
Total inevitável, comprador a pronto	cerca de 2,4%	cerca de €4 870
Mediador do comprador (só se contratar um)	2% a 3% + 23% de IVA	€0, ou €5 070 a €7 600
Variante de primeira compra (isenta de PCC)	cerca de 0,35%	cerca de €740

O número a reter é a diferença: um comprador comum paga cerca de €4 870, um comprador de primeira habitação elegível cerca de €740, porque o PCC é a história toda e ele está isento dele. Visto face ao custo real e completo de comprar na Europa, que vai de cerca de 1% na Chéquia a 16% na Bélgica, a Polónia fica perto do extremo barato.

Vale a pena saber antes de se ancorar num anúncio: preço pedido e preço acordado não são o mesmo número. Segundo o inquérito trimestral do Banco Nacional da Polónia ao mercado habitacional, os preços pedidos médios no mercado secundário de Varsóvia estavam nos 18 919 zł por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026, enquanto as transações fecharam a uma média de 16 393 zł. O PCC incide sobre o valor de mercado, que numa venda normal entre partes independentes é o preço que efetivamente acorda, pelo que o imposto segue o que negoceia e não o que foi anunciado.

Imposto de transmissão PCC: o que é a taxa de 2% e quem está isento?

O PCC é o imposto polaco sobre as transações de direito civil (podatek od czynności cywilnoprawnych), o encargo que se aplica quando bens mudam de mãos entre particulares em vez de passarem por um vendedor registado para efeitos de IVA. No imóvel, é o imposto de transmissão de 2% que um comprador paga por uma casa de revenda adquirida a um vendedor particular. Ao abrigo da Lei do PCC, o sujeito passivo num contrato de compra e venda é o comprador (art. 4), a taxa sobre imóveis é uns fixos 2% do valor de mercado (art. 7), e o notário atua como agente de cobrança nas escrituras em forma notarial e não pode concluir a escritura enquanto o imposto não estiver pago (art. 10). Liquida-se, por isso, na conclusão, e no exemplo de €206 000 é cerca de €4 130, com folga a maior rubrica da compra.

Desde 31 de agosto de 2023, os compradores de primeira habitação estão isentos. Ao abrigo do art. 9 pkt 17 da Lei do PCC, aditado pela lei alteradora de 26 de maio de 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463), quem compra uma fração autónoma, uma moradia unifamiliar ou um direito de propriedade cooperativa sobre uma habitação não paga PCC, desde que nunca tenha detido nenhum desses direitos antes. A condição é rigorosa e estende-se a todos os compradores da escritura: num casal, ambos os cônjuges têm de reunir os requisitos, pelo que, se qualquer um já for dono de um apartamento, a isenção perde-se para toda a transação. A única exceção escrita na lei é uma quota herdada de 50% ou menos, que não o desqualifica.

Uma taxa segue o sentido contrário. Desde 1 de janeiro de 2024, um comprador que leve pelo menos seis frações autónomas num mesmo edifício, ou em vários edifícios num único lote, paga 6% de PCC sobre a sexta e sobre cada fração seguinte (art. 7a). Aplica-se a frações vendidas com IVA, que é o caso do imóvel novo, o qual de outra forma ficaria totalmente fora do PCC, pelo que é um encargo sobre a compra em massa e não um agravamento dos 2% habituais. Não vai tocar em quem compra uma só casa, mas a taxa existe.

Paga-se PCC num imóvel novo de um promotor?

Não. Uma casa nova comprada a um promotor no mercado primário tem IVA, não PCC, porque a lei polaca não tributa a mesma transação duas vezes. O IVA já está dentro do preço que o promotor apresenta: ao abrigo da Lei do IVA (art. 41), a taxa reduzida de 8% cobre a área residencial até 150 metros quadrados num apartamento, e a taxa normal de 23% aplica-se à parte acima desse limite. Não entrega nenhuma declaração de PCC nem paga 2% por cima.

Isso torna a escolha entre novo e revenda em parte uma questão fiscal. Um comprador de primeira habitação isento de PCC nada ganha em imposto ao optar pelo novo, já que paga 0% de qualquer forma. Um comprador que não seja isento poupa os 2% num imóvel novo, mas o IVA está incorporado num preço definido de outra maneira, pelo que a poupança pode ser mais aparente do que real. A única comparação limpa é o preço completo de um apartamento novo específico contra um de revenda comparável, imposto incluído.

É para essa comparação que serve o estimador de valor da Seeki.eu: uma ferramenta de preço-guia que aplica o preço mediano local por metro quadrado ao tamanho e às características de um imóvel, para que possa testar um preço pedido ou o valor de um promotor antes de negociar. É uma referência inicial, não uma avaliação.

Quanto são os honorários de notário na Polónia e têm limite?

Os honorários de notário na Polónia estão limitados por lei, pelo que há um teto para o que lhe podem cobrar. A tarifa notarial (taksa notarialna), o honorário do notário por lavrar a escritura, tem o seu máximo fixado pelo Regulamento do Ministro da Justiça de 28 de junho de 2004 sobre as tarifas máximas notariais (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), e não deixado ao mercado. Um notário que cobre acima da tarifa está a infringir as regras.

A venda de um apartamento tem um desconto específico: o § 6 do regulamento inclui a venda de uma fração habitacional entre as escrituras cobradas a metade da tabela normal do § 3. No exemplo de €206 000, a tabela completa dá 4 322 zł, pelo que o máximo a meia taxa é de 2 161 zł, e com 23% de IVA e as cópias da escritura (limitadas a 6 zł por página) a conta fica perto de €690, cerca de 0,3% do preço, uma percentagem que desce à medida que o preço sobe. O notário é um agente público neutro que prepara a escritura e liquida os impostos para as duas partes, pelo que um advogado à parte é opcional: sensato para um comprador transfronteiriço, mas não integrado no processo.

Quais são as taxas do tribunal e do registo predial?

As taxas do tribunal são pequenas e fixas. O registo predial e de hipotecas (księga wieczysta) é onde a propriedade polaca fica inscrita, e a propriedade só se transfere legalmente quando o tribunal o inscreve nela. Ao abrigo da Lei sobre as Custas Judiciais em Matéria Civil (art. 42), registar a sua propriedade custa uns fixos 200 zł, cerca de €47, seja qual for o preço do imóvel, e uma hipoteca acrescenta uns segundos 200 zł fixos para registar o ónus do credor. O nosso guia sobre créditos habitação para não residentes na UE cobre quem empresta na Polónia e em que condições. Nenhuma das taxas cresce com o preço, pelo que, em qualquer compra normal, são um mero arredondamento. As regras de autorização para compradores de fora do EEE, a única área em que a papelada de um comprador estrangeiro difere da de um local, estão cobertas no nosso Comprar Imóvel na Polónia sendo Estrangeiro (Guia 2026) por país.

Recebe um certificado energético ao comprar na Polónia?

Sim, e não lhe custa nada. Ao abrigo da Lei sobre o Desempenho Energético dos Edifícios (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 101), o vendedor tem de mandar preparar um certificado de desempenho energético (świadectwo charakterystyki energetycznej) para qualquer casa vendida por contrato de compra e venda (art. 3), e tem de o entregar ao comprador no momento em que a escritura notarial é lavrada (art. 11). O notário regista a entrega na escritura e, se faltar, adverte formalmente o vendedor da coima por não o fornecer. Não pode renunciar ao direito de o receber, mesmo que prefira não atrasar a assinatura, e o certificado mantém-se válido durante 10 anos (art. 14). Prepará-lo custa habitualmente ao vendedor algumas centenas de zlótis num apartamento, e como são as regras nos outros mercados está no nosso guia sobre o certificado energético de que precisa para vender casa na Europa.

Quem paga o mediador na Polónia?

Não há regra legal sobre quem paga o mediador na Polónia, pelo que fica decidido pelo contrato que assinar. A comissão também não está regulada: as agências costumam apresentar 2% a 3% do preço mais 23% de IVA, e o valor é fixado pelo contrato de mediação e não pela lei. Cada vez mais, os anúncios são divulgados como "0% para o comprador": o vendedor suporta a taxa inteira e um comprador que responda a um anúncio não paga nada. Só paga comissão se assinar o seu próprio contrato de mediação de comprador, por exemplo para ter um mediador a procurar fora do mercado ou a negociar por si. É por isso que o mediador fica fora do total inevitável acima: para a maioria dos compradores é zero.

Um mediador do lado do comprador justifica o honorário sobretudo quando compra além-fronteiras, não pode visitar pessoalmente, ou anda atrás de um requisito específico num submercado apertado, onde 2% a 3% por alguém que avalia e negoceia localmente pode compensar o risco de pagar a mais. Com um apartamento comum que pode visitar por si e um vendedor que já tem mediador, a via de o vendedor pagar sai mais barata, e grande parte do trabalho de base consegue fazê-lo a partir dos anúncios, como ler a forma como o preço e o endereço variam entre Varsóvia, Cracóvia e Gdansk.

Perguntas frequentes

Quanto são os custos totais de comprar um apartamento na Polónia?

Para um comprador a pronto de um apartamento de revenda, conte com cerca de 2% a 3% do preço, quase tudo o imposto de transmissão PCC de 2%. O notário acrescenta cerca de 0,3% e o registo no tribunal uns fixos 200 zł. Num apartamento de €206 000 em Varsóvia, isso é cerca de €4 870. Um comprador de primeira habitação, isento do PCC, paga mais perto de €740.

Quem paga o imposto PCC ao comprar imóvel na Polónia?

É o comprador quem paga o PCC, e só no mercado secundário. São uns fixos 2% do valor de mercado do imóvel, calculados e cobrados pelo notário quando a escritura de venda é assinada, ao abrigo dos art. 4, art. 7 e art. 10 da Lei do PCC. As casas novas de um promotor têm IVA em vez disso, pelo que não se aplica PCC. Desde 31 de agosto de 2023, os compradores de primeira habitação no mercado secundário estão isentos.

Paga-se PCC num imóvel novo na Polónia?

Não. Uma casa nova de um promotor no mercado primário tem IVA, não PCC, pelo que nunca paga os 2%. O IVA já está dentro do preço do promotor: 8% sobre a área residencial até 150 metros quadrados e 23% sobre a parte acima disso. A única exceção é a compra em massa, em que um comprador que leve pelo menos seis apartamentos num mesmo edifício ou num só lote paga 6% sobre o sexto e sobre cada fração seguinte, em vigor desde 1 de janeiro de 2024.

Os honorários de notário na Polónia são fixos?

Estão limitados, não fixados. O máximo que um notário pode cobrar é definido pelo Regulamento do Ministro da Justiça de 28 de junho de 2004 (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), e a venda de um apartamento é uma das escrituras cobradas a metade da tabela normal, mais 23% de IVA. Num apartamento de preço médio, o honorário fica perto de 0,3% do preço, algumas centenas de euros incluindo as cópias da escritura. Um notário que cobre acima da tarifa está a infringir as regras.

O vendedor é obrigado a dar-lhe um certificado energético na Polónia?

Sim. O vendedor tem de mandar preparar um certificado de desempenho energético e entregar-lho no momento em que a escritura notarial é lavrada, ao abrigo da Lei sobre o Desempenho Energético dos Edifícios. O notário anota a entrega na escritura e adverte o vendedor da coima caso falte. Não pode renunciar ao direito a ele, o certificado é válido durante 10 anos, e o custo recai sobre o vendedor.

Os estrangeiros pagam mais para comprar imóvel na Polónia?

Não, os impostos são idênticos. Um não residente paga o mesmo PCC de 2%, os mesmos honorários de notário e as mesmas taxas de tribunal que um comprador polaco, e a isenção de primeira habitação aplica-se independentemente da nacionalidade. Os compradores de fora do EEE podem precisar de uma autorização do ministério do interior, embora um apartamento autónomo esteja normalmente isento. Para testar um preço pedido antes de contactar, o preço-guia da Seeki.eu compara-o com o €/m² mediano local.

Fontes

O preço representativo é o preço pedido mediano de um anúncio publicado de venda de apartamento em Varsóvia na Seeki.eu, recolhido a 10 de agosto de 2026: 888 000 zł, ou cerca de €206 000. Os valores em zlótis convertem-se a 4,30 zł por euro, a taxa de referência do Banco Central Europeu de 10 de agosto de 2026. As médias de preços pedidos e de transação por metro quadrado em Varsóvia provêm do inquérito trimestral do Banco Nacional da Polónia ao mercado habitacional (BaRN), primeiro trimestre de 2026, o mais recente publicado à data da revisão.

As regras de impostos e taxas provêm da legislação primária tal como publicada pelo serviço do diário oficial do parlamento polaco, cruzada com o portal fiscal do Ministério das Finanças (podatki.gov.pl). A taxa de 2%, a responsabilidade do comprador, o notário como agente de cobrança, a isenção de primeira habitação e a taxa de 6% para compra em massa provêm da Lei do Imposto sobre as Transações de Direito Civil consolidada (Dz.U. 2026 poz. 191) e da lei alteradora de 26 de maio de 2023 (Dz.U. 2023 poz. 1463). O escalão reduzido de 8% de IVA e o seu limite de 150 metros quadrados provêm da Lei do Imposto sobre o Valor Acrescentado consolidada (Dz.U. 2025 poz. 775). Os honorários de notário seguem o Regulamento do Ministro da Justiça de 28 de junho de 2004 sobre as tarifas máximas notariais (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 1566), as taxas de tribunal seguem a Lei sobre as Custas Judiciais em Matéria Civil (texto consolidado Dz.U. 2025 poz. 1228), e as obrigações de certificado energético seguem a Lei sobre o Desempenho Energético dos Edifícios (texto consolidado Dz.U. 2024 poz. 101). A comissão de mediação não está regulada na Polónia e o intervalo indicado reflete a prática de mercado habitualmente anunciada e não uma taxa legal. Confirme a sua própria posição com um notário, advogado ou consultor fiscal polaco antes de se comprometer.